Huren of kopen, wat is beter?

Is het beter om te kopen of te huren?

Of het beter is om een woning te kopen of te huren is afhankelijk van jouw persoonlijke situatie. Er spelen verschillende factoren mee zoals een financiële buffer, je inkomen, je gezinssituatie, je spaargeld en het geld dat je kunt missen. 

Om een woning te kopen moet je al een aanzienlijke spaarpot hebben. Vaak moet je minstens 20 % van de aankoopwaarde van jouw gewenste eigendom hebben gespaard. Als je niet over voldoende spaargeld beschikt en/of geen financiële steun krijgt van bijvoorbeeld je (groot)ouders, ben je min of meer gedwongen om te (blijven) huren en tegelijkertijd te sparen als je in de toekomst iets wilt kopen.

Als je een woning huurt, kun je het geld dat je bespaart beleggen om je vermogen te laten groeien. Als huurder moet je immers geen aktekosten, geen schuldsaldoverzekeringspremie, geen hypothecaire intresten en geen dossier-en schattingskosten betalen, alsook je moet geen eigen kapitaal inbrengen voor de aankoop, enz… Allemaal bedragen die je als huurder kunt beleggen.

Het is echter belangrijk om op te merken dat je keuze voor kopen of huren niet alleen afhangt van het beleggingsrendement (de opbrengst van je beleggingen). Je beslissing wordt ook beïnvloed door diverse andere factoren, zoals de evolutie van de vastgoedprijzen, de inflatie, de huurprijs, de rentevoet van de lening, en persoonlijke factoren zoals het hebben van discipline om in geval van huren het uitgespaarde geld niet op te souperen maar te beleggen. 

Wanneer een woning huren?

Een woning huren kan interessant zijn als je:  

• de discipline hebt om niet aan het geld te komen dat je hebt uitgespaard door geen woning te kopen;
• én je dat bedrag belegt in zorgvuldig gekozen aandelenfondsen, bijvoorbeeld in trackers die in internationaal gespreide aandelen beleggen maar énkel deze die Testaankoop invest aanraadt.

Voldoe je niet aan de twee bovenstaande vereisten, dan is kopen in principe interessanter dan huren.

Opgelet: de voorwaarde om te beleggen in aandelenfondsen geldt in geval van huren voor een lange periode (bijvoorbeeld 25 jaar) en dus niet voor huren voor een korte periode. 

Beleggen in trackers doe je zo

Wanneer een woning kopen? 

Je kunt een huis of appartement kopen als:

• je genoeg spaargeld hebt om een deel van de aankoop te financieren. Velen zullen tussen 15 % à 20 % van de prijs van de woning zelf op tafel moeten kunnen leggen;
• én je voldoende regelmatige inkomsten hebt om een lening gedurende vele jaren af te lossen;
• én je de extra kosten kunt betalen voor werken aan of in je woning;
• én je heel goed hebt nagedacht over de aankoop van je nieuwe woning (onderschat de mogelijk belangrijkste financiële beslissing in je leven niet).

Als je beslist om een woning te kopen, let dan op dat de maandelijkse afbetaling van je lening niet te zwaar op je gezinsbudget weegt. Wij raden je dan ook sterk aan om een financiële buffer te voorzien voor zowel geplande als onverwachte uitgaven, zoals autokosten, onderwijsuitgaven, medische kosten, enzovoort.

Wil je ergens slechts voor een korte periode blijven wonen? Dan is huren in principe interessanter.

Wat beïnvloedt de kosten van kopen?

De kosten om een woning te kopen lopen snel op, zeker als je bank niet akkoord gaat dat je 90 % van de aankoopwaarde van de gewenste eigendom (voor de gezinswoning) leent. Dit percentage is in principe de maximale quotiteit. Maar misschien is de bank bereid om je een hogere quotiteit toe te kennen.

Het is duidelijk dat je sowieso over eigen kapitaal moet beschikken om een deel van de prijs en de kosten, waaronder registratierechten en aktekosten, te betalen. Naast deze kosten en de maandelijkse aflossing van je hypotheek, zijn er bijvoorbeeld ook nog de onroerende voorheffing en de onderhoudskosten. 

De jaarlijkse kosten van herstellingen en grote onderhoudswerken (dak, verwarming, …) bedragen vaak op lange termijn jaarlijks gemiddeld 1 % van de waarde van je woning.

Twee belangrijke opmerkingen: 

1. Hoe hoger de quotiteit, ofwel de verhouding tussen het bedrag van de lening en de waarde van de woning, hoe hoger de rentevoet in veel gevallen is. Misschien is het verstandiger om nog een paar jaar te sparen, zodat je uiteindelijk minder hoeft te lenen en dus wellicht minder intresten moet ophoesten. 
2. De kredietgever baseert zich op de geschatte waarde van het huis om het maximale leenbedrag te bepalen. Die schatting kan je parten spelen. Zo kun je misschien toch niet het leenbedrag krijgen dat je wou.

Zie bovenstaand voorbeeld: in sommige gevallen zal de bank je toch 342.000 euro lenen, maar meestal niet want de quotiteit zou in dat geval bijna 100 % zijn, wat een hogere rentevoet kan opleveren en je bijgevolg wellicht moet afzien van de aankoop.

Daarom is het belangrijk om een opschortende voorwaarde over de financiering op te nemen in de verkoopovereenkomst. Hierdoor mag de verkoop pas tot stand komen als de koper bij de bank een lening kan verkrijgen.

Vergelijk de beste hypotheekleningen in België

Op zoek naar de voordeligste hypotheeklening voor jouw profiel? Gebruik dan onze vergelijker. 

VIND DE MEEST VOORDELIGE HYPOTHEEKLENING

Starthypothesen voor onze vergelijking tussen woning huren of kopen

Onze hypothesen om een woning te kopen

Voorbeeld van jong koppel dertigers dat een woning wil kopen

Zonder financiële hulp

Frank en Caroline willen een woning kopen van 395.000 euro. Zij kunnen maximaal 90 % lenen, wat betekent dat ze zo’n 39.500 euro zelf moeten hebben gespaard. Tel daarbij alle extra kosten op (zie bovenstaand voorbeeld), evenals een buffer van ongeveer 6 maandlonen, waardoor ze uitkomen op een totaal van ongeveer 100.000 euro eigen inbreng. 

De maandlast tegen een rentevoet van 3.80 % zou voor hen uitkomen op 1.825 euro of een mensualiteit die zo’n 40 % hoger ligt dan een koppel mét financiële hulp.

Met financiële hulp

Gelukkig kunnen Frank en Caroline op de financiële steun rekenen van hun grootouders waardoor ze minder moeten lenen. Een lening van 355.500 euro zou namelijk te zwaar zijn, zeker uitgaande van toekomstige bijkomende kosten omwille van hun kinderwens. Bovendien kunnen ze door minder te lenen, genieten van een voordelige rentevoet.

Door die financiële steun kunnen ze zo’n 32 % van de aankoopprijs zelf inbrengen. Een lening van 270.000 kunnen ze wel aan, de eigen inbreng (dankzij hun spaarcenten maar ook hulp van ouders en grootouders) bedraagt 125.000 euro. Maar daar komen nog de aktekosten voor de aankoop (16.500 euro) en voor de lening (6.500 euro) bovenop. In totaal moeten ze dus over 148.000 euro startkapitaal beschikken. Rekening houdend met de (eenmalige) schuldsaldoverzekeringspremie en de dossierkosten bedraagt het uiteindelijke startkapitaal zo’n 157.000 euro.

De voor- en nadelen van een woning kopen

Is huren weggegooid geld?

Huren is niet per definitie weggesmeten geld, maar Belgen staan er nu eenmaal om bekend een baksteen in de maag te hebben. Zo’n 7 op de 10 Belgen bezitten hun eigen woning. Voor jonge mensen die net beginnen werken, is de wens om een woning te kopen vaak iets vanzelfsprekend. 

Maar sluit de optie van ‘een woning huren’ zeker niet uit. Zo snel mogelijk iets kopen is niet altijd de beste optie, huren voor een paar jaar (langer) kan interessanter zijn. Zelfs huren op lange termijn kan soms interessanter zijn, op voorwaarde dat je het uitgespaarde bedrag belegt.

Wat als ik niet wil beleggen?

In dat geval kun je beter een woning kopen, als je deze tenminste niet te snel verkoopt. Zeker als je je spaargeld zoals veel Belgen laat indommelen op een spaarrekening. In dat geval is een woning kopen in ons voorbeeld altijd interessanter vanaf het derde jaar. 

Zelfs met een rendement op een spaarboek van 2 % zal na 25 jaar het vermogen van Frank en Caroline (zie bovenstaand voorbeeld) zelfs zo’n 440.000 euro hoger zijn door te kopen dan wanneer ze zouden huren en niet beleggen.

Wat beïnvloedt de kosten van huren?

Als je een woning huurt, betaal je elke maand huur, die in principe jaarlijks geïndexeerd kan worden. 

Als huurder heb je bij aanvang een groter vermogen dan als koper. Je moet immers minder kosten betalen: geen aktekosten, minder onderhoudskosten, lagere belasting, geen schuldsaldoverzekeringspremie, geen eigen kapitaalinbreng voor de aankoop van een woning, enz.

Onze hypothesen om een woning te huren

Voorbeeld van jong koppel dertigers dat een woning wil huren

De voor- en nadelen van een woning huren

ALLES OVER EEN WONING (VER)HUREN

Verschil in vermogen tussen woning kopen of huren voor dertigers

Wat met het vermogen van Frank en Caroline, ons koppel dertigers dat we in verschillende voorbeelden hierboven hebben aangehaald, na één jaar?

• Als ze een woning huren, zal hun vermogen gegroeid zijn tot 172.525 euro. Dat komt onder meer doordat de 156.900 euro die ze aanvankelijk hebben belegd, 5,5 % rendement (zie ook tabel met starthypothesen) zal hebben opgebracht. Bovendien hebben ze minder onderhoudskosten gehad, lagere woonverzekeringspremie betaald, is hun huur lager dan de maandelijkse hypotheekaflossing en moeten ze geen onroerende voorheffing betalen.
• Als ze een woning kopen, zou die in ons voorbeeld na een jaar 3 % meer waard zijn. Na aftrek van het schuldsaldo van hun lening zou hun vermogen dan nog om en bij 144.000 euro bedragen. Dat is dus zo’n 29.000 euro minder dan wanneer ze zouden huren.

Als ze hun woning al na 2 jaar zouden verkopen, zou het verschil wel wat gedaald zijn maar nog steeds zowat 25.000 euro bedragen.

Vanaf het negende jaar is kopen interessanter dan huren

Pas vanaf het negende jaar is kopen interessanter dan huren. Na 18 jaar zou het vermogen van Frank en Caroline ongeveer 8.000 euro meer bedragen als ze een woning zouden kopen in plaats van huren.

Nauwelijks verschil tussen kopen en huren na 25 jaar

Maar na 25 jaar zou er bijna geen verschil meer zijn. In ons voorbeeld zou het koppel dan ongeveer evenveel geld bezitten met een eigen woning, als met een huurwoning. Het rendement dat ze op hun beleggingen kunnen halen – en dat trouwens een sneeuwbaleffect heeft – is immers veel hoger dan de jaarlijkse waardestijging van de woning.

En ná 25 jaar? Dan zou het vermogen van ons koppel groter zijn wanneer ze zouden huren dan wanneer ze zouden kopen.

Op korte termijn is huren interessanter

Voor Frank en Caroline is huren interessanter dan kopen op korte termijn, dit wil zeggen maximaal voor een periode van ongeveer 10 jaar. Verrassend genoeg is dat eveneens het geval op zeer lange termijn (voor een periode van meer dan 25 jaar), voornamelijk dankzij de opbrengst van hun beleggingen.

Conclusie: kopen of huren?

Of je nu beter koopt of huurt, hangt af van verschillende factoren. De belangrijkste zijn:

• de opbrengst van je beleggingen;
• de evolutie van de vastgoedprijzen.

Toch mogen we stellen dat op lange termijn kopen geen slechte investering is. In ons voorbeeld van Frank en Caroline (zie bovenstaande illustraties) moet het beleggingsrendement al minstens 5 % à 5,4 % bedragen opdat huren interessanter is dan kopen. Huurders die hun geld slim beleggen kunnen op lange termijn een jaarlijks rendement van 6 % verwachten. Maar een zekerheid is dat niet!

Heb je voldoende spaargeld om een deel van je droomhuis te financieren, beschik je over stabiele inkomsten voor een langlopende lening, ben je bereid eventuele renovaties te overwegen, en behoud je na de aankoop nog een financiële buffer voor onverwachte kosten?  Dan moet je in principe niet wachten met kopen. Als later blijkt dat je te veel hebt betaald voor je woning, is dat geen ramp: op de lange termijn zullen de prijzen waarschijnlijk weer stijgen.