Het huurcontract en je rechten en plichten als huurder

Wat is een huurcontract?

Welke elementen zijn verplicht in het huurcontract?

In alle gewesten is het verplicht om het huurcontract schriftelijk vast te leggen. Dat document moet bovendien een aantal gegevens vermelden met betrekking tot de identiteit van de partijen, de huurwoning en het contract. De regels zijn niet identiek in de drie gewesten, maar het gaat wel overal onder meer over naam, geboortedatum -en plaats, adres, exacte duur van de huurovereenkomst, regeling van de kosten.

Duur van het huurcontract

De normale duur van een huurovereenkomst is negen jaar. De verhuurder kan de huur slechts in heel specifieke gevallen vervroegd opzeggen. Jij van je kant kunt wel op elk moment een einde maken aan de huurovereenkomst, mits je een opzeggingstermijn van drie maanden in acht neemt. Soms mag de verhuurder dan echter een schadevergoeding van je eisen.

Een contract van korte duur is nochtans mogelijk, en dan voor één, twee of maximaal drie jaar. De regels verschillen al naargelang het gewest. Als huurder mag je zo’n contract vervroegd opzeggen, maar de verhuurder heeft dan het recht om een schadevergoeding van je te eisen.

Verplichtingen van de verhuurder tegenover de huurder

De verhuurder is verplicht om het huurcontract samen met de verplichte bijlagen en de plaatsbeschrijving te laten inschrijven in het officieel register van het plaatselijke registratiekantoor. Als hij dat niet doet binnen de wettelijke termijn van twee maanden, riskeert hij een boete.

Huurcontract opzeggen en opzeggingstermijn

Een huurder die wil opstappen, moet het contract opzeggen en dus uitdrukkelijk aan zijn verhuurder laten weten dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen. Hij blijft officieel huurder tot de opzeggingstermijn verstreken is en zal hoe dan ook zolang huur moeten betalen.

Als huurder riskeer je soms een schadevergoeding te moeten ophoesten wanneer je de huur niet tot de einddatum uitdoet. Ook een verhuurder zal uitzonderlijk een schadevergoeding verschuldigd zijn aan zijn huurder. Hoeveel maanden huur je bij wijze van schadevergoeding zult moeten betalen, verschilt al naargelang het geval. Lees er meer over in ons dossier over hoe je een huurcontract kunt opzeggen. 

Raadpleeg ons dossier over een huurcontract opzeggen

De rechten van de huurder bij een rechtszaak

Huurwaarborg en terugbetaling

De verhuurder is wettelijk niet verplicht om een huurwaarborg te eisen, maar de meesten doen dat wel. Hoe de huurwaarborg wordt samengesteld, is echter jouw beslissing. De meest gangbare formule is een geblokkeerde rekening op je naam. Het maximale bedrag van de huurwaarborg verschilt al naargelang het gewest:

• In Vlaanderen bedraagt het drie maanden huur.
• In Brussel en Wallonië gaat het slechts om twee maanden huur als het geld op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Wanneer je de waarborg echter in schijven stort of wanneer het OCMW de waarborg voor jou bij een bank regelt, mag de verhuurder drie maanden vragen.

Op het einde van het huurcontract krijgt de huurder in principe de waarborg terug. Mét een klein bedrag aan intresten als het geld op een geblokkeerde rekening bij een bank was gestort. Maar het geld zal pas worden vrijgegeven als de verhuurder zich daar akkoord mee verklaart.

Als immers blijkt dat de huurder schade heeft aangericht aan het huurpand, moet eerst worden overeengekomen welke vergoeding daarvoor zal worden aangerekend. Die vergoeding mag van de waarborg worden afgetrokken. Ook eventuele andere schulden tegenover de verhuurder zoals achterstallige huur of de boete wegens beëindiging van het contract binnen drie jaar, mag de verhuurder op de waarborg inhouden.

Welke herstellingen is de eigenaar verplicht op zich te nemen?

De verhuurder of eigenaar is belast met

• grote herstellingen (een draagmuur herstellen, balken vervangen …);
• grote onderhoudswerken (raamkozijnen en deuren verven of vernissen, waterinsijpeling verhelpen enz.);
• herstellingen ten gevolge van ouderdom (bv. de vervanging van een oude verwarmingsketel);
• normale slijtage (bv. de binnenmuren opnieuw schilderen of behangen);
• overmacht (bv. een door hagel gebroken ruit vervangen);
• administratieve voorschriften (bv. een bepaald type van elektrische installatie).

Adviezen om de huurperiode zo vlot mogelijk te laten verlopen

Het huurcontract aandachtig lezen

Het is belangrijk om te beseffen dat de meeste huurregels dwingend zijn. Anders gezegd, er kan niet van worden afgeweken, zelfs niet indien het huurcontract er niet over rept of indien het regels vermeldt die in strijd zijn met de wet (bv. wat de duur van de huur betreft). Daarom is essentieel dat je je huurcontract aandachtig leest en aarzel niet om indien nodig het advies in te winnen van onze experts.

Bel onze experts op 02 542 34 34

Omgaan met conflicten en bemiddeling

Het is altijd aan te raden om een goede verstandhouding na te streven met je verhuurder. Dat kan alleen maar een voordeel zijn om bij onenigheid een goed compromis te vinden. Wanneer een conflict onvermijdelijk is, stap dan naar de vrederechter, want die is bevoegd voor huurzaken en kan eventueel helpen bij een verzoening. Lees in dat geval eerst ons dossier over procedures bij de vrederechter. 

Lees ons dossier over procedures bij het vredegerecht

Conclusie

Als huurder ben je met de bestaande wetgeving relatief goed beschermd tegen potentiële misbruiken van verhuurders. Kijk goed na of je huurcontract aan alle wettelijke voorwaarden voldoet en wees waakzaam als je de plaatsbeschrijving opstelt (of laat opstellen). Beschouw de verhuurder echter niet als je vijand. Integendeel, probeer een goede verstandhouding met hem of haar te creëren, want dat is in beider belang.