Huurwaarborg in België
Ontdek alle details van de huurwaarborg in België, hoe het werkt, regionale verschillen, stortingsmogelijkheden, rente, en hoe je het aan het einde van je huurcontract terugkrijgt. Een complete gids voor een zorgeloze huurervaring.
De huurwaarborg is een som geld die de verhuurder beschermt voor als de huurder schade zou veroorzaken aan de woning.
Er bestaat geen wettelijke verplichting voor verhuurders om deze waarborg te eisen, maar als ze dat doen, moeten ze het bedrag van de huurwaarborg uitdrukkelijk opnemen in de huurovereenkomst.
Toch doen de meeste verhuurders dat wel om zich enigszins in te dekken tegen eventuele problemen met een huurder die zijn verplichtingen niet nakomt. Wanneer de huurder dan bijvoorbeeld het pand heeft beschadigd of zijn huurgeld niet heeft betaald, mag de verhuurder de waarborg geheel of gedeeltelijk inhouden om de schade te herstellen of de achterstallige huur te compenseren.
Hoe werkt de huurwaarborg?
In de meeste gevallen wordt de huurwaarborg aan het begin van de huurperiode op een geblokkeerde bankrekening bij de bank gestort. Maar er bestaan nog andere opties. Om er maar één te noemen: via het online platform MyMinfin. Het is de huurder die kiest hoe hij de waarborg samenstelt.
De regels voor huurwaarborg verschillen per gewest
Aangezien de huurwetgeving in ons land werd geregionaliseerd, zijn de spelregels voor de huurwaarborg niet helemaal dezelfde al naargelang het pand zich in het Vlaams Gewest bevindt, in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest of in het Waals Gewest.
In wat volgt, verneem je voor de drie gewesten van ons land alles over:
- de verschillende vormen van waarborg die mogelijk zijn,
- hoeveel huurwaarborg je mag vragen,
- welke de mogelijkheden zijn als het financieel te zwaar is om de huurwaarborg bij de aanvang van de huur in één keer te betalen.
Praktische aspecten van de huurwaarborg
We staan ook stil bij de praktische kant van de zaak:
- Hoe open ik een speciale rekening bij een bank?
- Wat gebeurt er met de rente op deze rekening?
- Hoe werkt online betalen via MyMinfin?
Terugvordering van de huurwaarborg op het einde van het huurcontract
Tot slot is het belangrijk om je af te vragen of en hoe je de huurwaarborg terug krijgt op het einde van het huurcontract. Want je zult het geld van de huurwaarborg niet altijd integraal terugkrijgen.
Heb je vragen over huren?
Ben je een toekomstige huurder en heb je vragen over het huren van een appartement of huis? De regels verschillen naargelang de locatie van de woning. Ontdek onze 10 tips voor nieuwe huurders in België.
Heb je een probleem met je waarborg?
De huurwaarborg geeft geregeld aanleiding tot discussies op het einde van de huur. Je kunt met je vragen altijd terecht bij de experts van onze Adviesdienst. Je kunt ze elke werkdag van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 17 uur (16 uur op vrijdag) bellen op het nummer 02 542 34 34, of je kunt ze online contacteren.
In welke vorm mag de huurwaarborg worden gegeven?
Er zijn drie waarborgtypes wettelijk geregeld:
- De waarborg wordt op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort bij een bank naar keuze. Dat is de meest voorkomende formule. Daarnaast kan de waarborg ook digitaal worden gestort via het onlineplatform MyMinfin van de FOD Financiën, dit wordt dan beheerd door de Deposito- en Consignatiekas.
- De waarborg wordt niet in zijn geheel gestort bij een bank, maar geleidelijk aan opgebouwd met vaste maandelijkse stortingen.
- Het OCMW kan, als de huurder hiervoor in aanmerking komt, een waarborg aanvragen bij een bank.
Het is verboden voor de verhuurder om de waarborg te vragen in cash of op zijn persoonlijke rekening. Mocht hij dat toch hebben gedaan, dan mag de huurder de waarborg die hij heeft gegeven, als huurgeld beschouwen. Hij moet dan wel zelf een huurwaarborgrekening openen bij een bank en het afgesproken bedrag op een geblokkeerde rekening op zijn naam zetten.
Hoeveel moet de huurwaarborg bedragen?
Er is geen minimum.
Er is alleen een maximum: drie maanden huur, ongeacht het type huurwaarborg. Dat is pas de regel geworden voor huurcontracten die sinds 2019 zijn gesloten. Daarvóór mocht maximaal twee maanden huur worden gevraagd als de huurder dat bedrag stortte op een geblokkeerde rekening.
Wat als de huurder de huurwaarborg niet kan ophoesten?
Er zijn twee uitwegen mogelijk:
- het OCMW een bankwaarborg laten vragen bij een bank;
- een renteloze lening vragen bij het Vlaamse huurwaarborglening. Het bedrag is beperkt tot € 1 850, maar dat kan worden verhoogd naargelang van het aantal kinderen ten laste of van de gemeente. De lening moet binnen twee jaar worden terugbetaald.
In welke vorm mag de huurwaarborg worden gegeven?
Er zijn drie waarborgtypes wettelijk geregeld:
- De waarborg wordt op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort bij een bank naar keuze. Dat is de meest voorkomende formule. Daarnaast kan de waarborg ook digitaal worden gestort via het onlineplatform MyMinfin van de FOD Financiën, dit wordt dan beheerd door de Deposito- en Consignatiekas.
- De waarborg wordt niet in zijn geheel gestort bij een bank, maar geleidelijk aan opgebouwd met vaste maandelijkse stortingen.
- Het OCMW kan, als de huurder hiervoor in aanmerking komt, een waarborg aanvragen bij een bank.
Daarnaast zijn nog andere vormen van huurwaarborg (bv. borgstelling door de ouders) toegestaan, maar ze zijn niet wettelijk geregeld. De verhuurder bepaalt weliswaar het bedrag van de waarborg, maar de huurder mag het waarborgtype kiezen. In de praktijk blijkt echter vaak dat verhuurders op een bepaald waarborgtype aansturen.
Het is verboden voor de verhuurder om de waarborg te vragen in cash of op zijn persoonlijke rekening. Mocht hij dat toch hebben gedaan, dan mag de huurder de waarborg die hij heeft gegeven, als huurgeld mag beschouwen. Hij moet dan wel zelf een huurwaarborgrekening openen bij een bank en het afgesproken bedrag op een geblokkeerde rekening op zijn naam zetten.
Hoeveel moet de huurwaarborg bedragen?
Er is geen minimum.
Er is alleen een maximum, afhankelijk van het type waarborg:
- waarborg gestort op een geblokkeerde rekening: twee maanden huur;
- waarborg betaald via MyMinfin: twee maanden huur;
- waarborg betaald in schijven: drie maanden huur;
- waarborg betaald via het OCMW: drie maanden huur.
Maar let op: voor huurovereenkomsten getekend op of na 1/11/2024 kan de waarborg nooit meer zijn dan 2 maanden huur.
Wat als de huurder de huurwaarborg niet kan ophoesten?
Er zijn diverse uitwegen mogelijk:
- het OCMW een bankwaarborg laten vragen bij een bank;
- de waarborg in schijven betalen;
- een renteloze huurwaarborglening vragen bij het Brusselse Woningfonds. Er is geen maximumbedrag. De huurder heeft twee jaar de tijd om het bedrag terug te betalen. Een van de voorwaarden voor het verkrijgen van de lening is dat het belastbare inkomen onder een bepaalde drempel ligt. Een andere voorwaarde is dat de huurder geen schulden heeft en de afbetaling aankan;
- een renteloze lening vragen bij het BRU-HWA-fonds. Die lening is anoniem, zodat de verhuurder niet weet dat de huurder niet genoeg middelen heeft om de waarborg te betalen. De huurder mag maandelijks heel kleine bedragen terugbetalen, tussen € 5 en € 30, of zelfs helemaal niets als het OCMW borg staat voor de lening.
In welke vorm mag de huurwaarborg worden gegeven?
Er zijn drie waarborgtypes wettelijk geregeld:
- De waarborg wordt op een geblokkeerde rekening op naam van de huurder gestort bij een bank naar keuze. Dat is de meest voorkomende formule. Daarnaast kan de waarborg ook digitaal worden gestort via het onlineplatform MyMinfin van de FOD Financiën, dit wordt dan beheerd door de Deposito- en Consignatiekas.
- De waarborg wordt niet in zijn geheel gestort bij een bank, maar geleidelijk aan opgebouwd met vaste maandelijkse stortingen.
- Het OCMW kan, als de huurder hiervoor in aanmerking komt, een waarborg aanvragen bij een bank.
Daarnaast zijn nog andere vormen van huurwaarborg (bv. borgstelling door de ouders) toegestaan, maar ze zijn niet wettelijk geregeld. De verhuurder bepaalt weliswaar het bedrag van de waarborg, maar de huurder mag het waarborgtype kiezen. In de praktijk blijkt echter vaak dat verhuurders op een bepaald waarborgtype aansturen.
Het is verboden voor de verhuurder om de waarborg te vragen in cash of op zijn persoonlijke rekening. Mocht hij dat toch doen, aarzel niet om te eisen dat je het geld op een geblokkeerde rekening mag storten. Word je toch onder druk gezet om cash te betalen, vraag dan een ontvangstbewijs of bewaar zorgvuldig het bewijs van de storting. De verhuurder zal je op het einde van de huur rente moeten betalen op het bedrag. De bank kan je vertellen wat de gemiddelde rentevoet op de financiële markten was tijdens de huurperiode.
Hoeveel moet de huurwaarborg bedragen?
Er is geen minimum.
Er is alleen een maximum, afhankelijk van het type waarborg:
- waarborg gestort op een geblokkeerde rekening: twee maanden huur;
- waarborg betaald via MyMinfin: twee maanden huur;
- waarborg betaald in schijven: drie maanden huur;
- waarborg betaald via het OCMW: drie maanden huur.
Wat als de huurder de huurwaarborg niet kan ophoesten?
Er zijn drie uitwegen mogelijk:
- het OCMW een bankwaarborg laten vragen bij een bank;
- de waarborg in schijven betalen;
- een renteloze lening vragen bij de SWCS (Société wallonne du crédit social). Het leningsbedrag kan maximaal neerkomen op twee maanden huur. De huurder heeft hooguit 36 maanden om het bedrag terug te betalen. Een van de voorwaarden voor het verkrijgen van de lening is dat het belastbare inkomen van de huurder onder een bepaalde drempel ligt en dat hij de afbetaling aankan.
Huurwaarborg op een geblokkeerde bankrekening
Het gaat om een rekening op naam van de huurder.
De procedure om die rekening te openen verschilt van bank tot bank, dus informeer je voordat je een keuze maakt. De ene bank wil dat je klant bent of wordt, de andere niet. De ene eist dat beide partijen tegelijk verschijnen in het bankkantoor, de andere niet. De meeste banken nemen genoegen met een huurcontract dat door de partijen is ondertekend. Ze vragen meestal wel dat zowel huurder als verhuurder zijn handtekening zet, maar dat hoeft dan niet in het bankkantoor of niet tegelijk.
Voor je een bank kiest, vraag je beter ook hoe de procedure voor het vrijgeven van de waarborg verloopt.
Je kunt een account ook digitaal blokkeren
Huurder noch verhuurder moeten zich hierbij verplaatsen.
De huurder moet op het onlineplatform MyMinfin van de FOD Financiën surfen naar de toepassing e-DEPO en als volgt te werk gaan:
- een dossier openen met zijn eID of via de app itsme;
- de gevraagde gegevens inbrengen: zijn eigen rijksregisternummer en dat van de verhuurder, het bedrag van de huurwaarborg, het adres van de huurwoning enz.;
- de huurwaarborg storten op de rekening van e-DEPO.
Zodra het geld op de rekening staat, wordt de verhuurder op de hoogte gebracht. De e-DEPO-garantie is in feite een soort geblokkeerde rekening.
Wie kan aan het geld?
Zolang de huurovereenkomst loopt, kan geen van beide partijen het geld op de bankrekening of op de e-DEPO-rekening eenzijdig opvragen.
Het bedrag op een bankrekening brengt ondertussen (een verwaarloosbare) rente op die jaarlijks wordt toegevoegd. Op de e-DEPO-rekening daarentegen wordt geen intrest toegekend.
Op het einde van het huurcontract krijgt de huurder in principe de waarborg terug. Mét een klein bedrag aan intresten als het geld op een geblokkeerde rekening bij een bank was gestort. Maar het geld zal pas worden vrijgegeven als de verhuurder zich daar akkoord mee verklaart.
Als immers blijkt dat de huurder schade heeft aangericht aan het huurpand, moet eerst worden overeengekomen welke vergoeding daarvoor zal worden aangerekend. Die vergoeding mag van de waarborg worden afgetrokken.
Ook eventuele andere schulden tegenover de verhuurder zoals achterstallige huur of de boete wegens beëindiging van het contract binnen drie jaar, mag de verhuurder op de waarborg inhouden.
Het akkoord moet worden vastgelegd in een document dat huurder én verhuurder samen tekenen. De banken stellen daar soms een formulier voor ter beschikking.
Er is geen wettelijke termijn waarin de huurwaarborg moet worden vrijgegeven. Een redelijke termijn is bijvoorbeeld een maand na het einde van het huurcontract. Duurt het onnodig lang, dan stuurt de huurder het best een aangetekende brief om de verhuurder aan te manen.
Welke schade geeft aanleiding tot een vermindering van de waarborg?
Huurschade is schade aan het pand ten gevolge van een fout of nalatigheid van de huurder. Hij moet de schade zelf herstellen. Schade als gevolg van normale slijtage is voor rekening van de verhuurder. Er is een dunne lijn tussen schade en slijtage. Je mag gaten in de muur maken, bijvoorbeeld om kaders op te hangen, maar je moet ze herstellen wanneer je vertrekt of de kosten van de herstelling betalen. Kalkaanslag in sanitair of toestellen moet je regelmatig verwijderen of je betaalt de onkosten voor het onderhoud.
Veel discussies over schade kunnen worden vermeden als huurder en verhuurder een goede intredende en uittredende plaatsbeschrijving (laten) opstellen. Dat is overigens verplicht. Hoe gedetailleerder de beschrijving, hoe minder risico op dispuut op het einde van de huur. Wij beschikken over een dossier met nuttige tips over de plaatsbeschrijving.
Wat als huurder en verhuurder geen akkoord bereiken over de schade?
Als huurder en verhuurder het niet eens kunnen worden over de huurschade, moeten ze een vrederechter inschakelen. Die zal een vonnis vellen waarop de bank zich kan baseren voor het vrijgeven van de waarborg.
Ook als de huurder met de noorderzon verdwijnt, is de vrederechter de aangewezen persoon.
In Vlaanderen heeft de verhuurder tot één jaar na het einde van het huurcontract om de rechter in te schakelen. Is er na dat jaar geen akkoord en heeft de verhuurder geen zaak aanhangig gemaakt, dan gaat de huurwaarborg integraal naar de huurder.
In de andere gewesten bestaat deze regel niet en kan de waarborg dus veel langer geblokkeerd blijven.