Dossier

Huur: plaatsbeschrijving verplicht

03 juli 2019
Plaatsbeschrijving bij aanvang of op einde van huur

03 juli 2019

Bezit je een huis of appartement dat je gaat verhuren? Of ben je van plan om een woning te huren? In beide gevallen is het van belang om een plaatsbeschrijving op te maken. Lees onze tips om onaangename verrassingen te voorkomen.

Een plaatsbeschrijving is in principe verplicht bij de aanvang van elke verhuring. Jammer genoeg daar in de praktijk vaak te snel over gegaan. Terwijl de inhoud van dat document even belangrijk is als die van de huurovereenkomst zelf. 

Lees hier onze tips om een degelijke plaatsbeschrijving op te maken. Ongeacht of het gaat om een huis, een appartement of een kot, en ongeacht of het pand gemeubileerd is of niet. 

Je zult hier ook modellen vinden die je kunt downloaden.

Plaatsbeschrijving: gratis modellen 

Het is niet eenvoudig om zelf een plaatsbeschrijving op te maken. Het komt eropaan om volledig te zijn en dus geen belangrijke punten te vergeten.

Gelukkig kun je online modellen voor een plaatsbeschrijving vinden. Soms moet je daarvoor betalen, maar er zijn ook gratis exemplaren te vinden in Word- of pdf-formaat. Niet alle modellen zijn even bruikbaar. Test Aankoop kan je echter helpen. Wij bieden aan onze leden voorbeelden aan voor de plaatsbeschrijving bij de aanvang of op het einde van de huur.

Je kunt onze modellen gratis downloaden:

Wat is een plaatsbeschrijving ?

Een plaatsbeschrijving is een document dat zowel de verhuurder als de huurder ondertekenen en waarin een precieze en gedetailleerde beschrijving wordt gemaakt van het pand en de staat waarin het zich bevindt, op het ogenblik dat de huurder er zijn intrek in neemt of wanneer hij het verlaat. 

Het document is uitermate belangrijk. Op die manier kan namelijk worden nagegaan of de huurder zijn plicht is nagekomen om het pand “als een goed huisvader” te bewonen en te onderhouden en dat hij het in een correcte staat verlaat. Dat kan worden vastgesteld door de plaatsbeschrijving die bij de intrek in de huurwoning werd opgemaakt, te vergelijken met de plaatsbeschrijving bij het vertrek. Wanneer de huurder zijn plicht niet terdege is nagekomen, kan de verhuurder onder bepaalde voorwaarden beslissen om een deel van de huurwaarborg die de huurder bij de aanvang van de huurovereenkomst heeft gestort, in te houden, of desnoods zelfs het volledige bedrag. 

Wetgeving: is een plaatsbeschrijving verplicht? 

Een plaatsbeschrijving bij het begin van de huur maakt deel uit van de documenten die verplicht zijn bij de verhuring van een woning.  Ongeacht of het gaat om een huis, appartement, kot, gemeubileerde verhuring … en in het hele land. In Vlaanderen geldt de verplichting wel alleen voor huurwoningen die als hoofdverblijfplaats dienen voor de huurder (dus niet voor een tweede verblijf). In Brussel en Wallonië is de verplichting anders geformuleerd: voor alle woningen die worden verhuurd, behalve bij een vakantieverhuring. Daardoor vallen vakantiehuizen in heel België hierbuiten.

Maar behalve een verplichting is het ook een heel nuttig iets voor de verhuurder. Zonder plaatsbeschrijving riskeert hij op het einde van de huur immers de pineut te zijn. De huurder zal er dan namelijk van mogen uitgaan dat hij het pand in dezelfde staat heeft ontvangen als dat waarin het zich bevindt op het ogenblik dat hij het verlaat. Daardoor zal de verhuurder de huurder niet aansprakelijk kunnen stellen voor eventuele schade aan de huurwoning. Tenzij hij kan bewijzen dat de schade wel degelijk door de huurder werd aangebracht, iets wat meestal helemaal niet makkelijk te bewijzen valt.

Een plaatsbeschrijving heeft maar juridische waarde als deze wettelijke regels werden nageleefd:

  • Het document is “op tegenspraak” opgesteld, d.w.z. dat zowel de huurder als de verhuurder aanwezig waren (of hun vertegenwoordiger, bv. een vastgoedmakelaar of een schatter-expert).
  • Het is opgemaakt toen het pand leeg stond of tijdens de eerste maand van bewoning.
  • Het werd door beide partijen gedateerd en ondertekend.
  • Het is gedetailleerd.

Hoe een plaatsbeschrijving opmaken?

Het is belangrijk om systematisch te werk te gaan in de plaatsbeschrijving. Start bv. op zolder of de bovenste verdieping en eindig beneden of met de kelder. Begin in elke kamer op dezelfde plaats, zodat je niets overslaat. Beschrijf de kamer dus bv. te beginnen bij het plafond, dan de muren, deuren en vensters en eindig met de vloerbekleding. 

Geef een beschrijving van de staat waarin de kamer zich bevindt.

Vermeld al wat gebrekkig, beschadigd, slecht onderhouden, defect, versleten of vuil is. 

Maak ook voor alle gemeubileerde vertrekken zoals keuken en badkamer een inventaris op van al wat aanwezig is.

Een schets kan handig zijn, zeker voor een grotere woning. Nummer in die schets elke kamer en verwijs dan verder in de plaatsbeschrijving naar die nummers.
Denk ook aan de algemene installaties: verwarming, elektriciteit, water en gas. Vermeld het zeker in de plaatsbeschrijving indien daar een probleem mee is. Als gas, elektriciteit en/of water waren afgesloten op het ogenblik van de plaatsbeschrijving, vermeld dan uitdrukkelijk dat daardoor de werking van bepaalde toestellen en kranen onmogelijk kon worden gecontroleerd.

Of je nu huurder of verhuurder bent, teken nooit als je niet helemaal akkoord gaat met wat wordt beschreven!

De huurder heeft er belang bij dat alle bestaande schade wordt vermeld in het document.  

Wie stelt de plaatsbeschrijving op ?

Meestal stellen verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving samen op. Het voordeel daarvan is dat er geen kosten zijn.

Sommige mensen schakelen echter liever een vakman in. Die kan dan in absolute neutraliteit vaststellingen doen, wat discussie kan voorkomen.

Registratie: waar, wanneer en hoe?

Het is verplicht om de plaatsbeschrijving die bij het begin van de huur wordt opgesteld, te laten registreren. Precies zoals dat moet met de huurovereenkomst. 

Het is aan de verhuurder om dat te doen. Hij heeft daar twee maanden de tijd voor nadat de huurovereenkomst werd getekend. 

Hij kan de ondertekende documenten gaan afgeven op het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar het verhuurde goed zich bevindt. Of hij kan de registratie online uitvoeren.

Hoeveel kost een plaatsbeschrijving? 

Wanneer verhuurder en huurder de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur gewoon samen opstellen, kost hen dat niets. Dat kan meespelen als criterium voor (ver)huurders die de kosten n.a.v. de verhuring willen beperken. Maar de medaille heeft een keerzijde. Het nadeel voor de huurder is dat aangezien de verhuurder het pand beter kent dan hij, die in het document bv. bepaalde schade “over het hoofd ziet” en niet vermeldt. Maar ook de verhuurder kan er nadeel van ondervinden wanneer de plaatsbeschrijving niet gedetailleerd genoeg is gemaakt, want dan zal hij de huurder later misschien niet aansprakelijk kunnen stellen voor schade. Beiden hebben er dus belang bij om aandachtig te zijn.

Als je achteraf discussie wilt voorkomen, kun je dan ook overwegen om een vakman in te schakelen en de kosten te delen. De prijs van een plaatsbeschrijving hangt af van de grootte van het pand, maar het gaat al snel om een paar honderden euro’s. 

Het is aan de verhuurder en de huurder om te bepalen welke formule ze verkiezen.

Wie betaalt de plaatsbeschrijving?

Wanneer de plaatsbeschrijving door een vakman wordt opgesteld, zijn de kosten fiftyfifty voor de verhuurder en de huurder.

Wanneer de verhuurder en de huurder het niet eens zijn over de keuze van een vakman, kunnen ze elk een aanstellen en dan betaalt ieder zijn eigen vakman.

Hier kun je onze modelovereenkomsten voor een plaatsbeschrijving gratis downloaden:

Plaatsbeschrijving bij de aanvang van de huur
Plaatsbeschrijving op het einde van de huur