Dossier

Verhuren voor beginners

25 november 2020
bailleurs débutants

Verhuren gaat niet vanzelf. Wat moet je vooraf doen om wettelijk in orde te zijn als je wilt verhuren? En hoe kun je bepaalde problemen voorkomen?

Aan de hand van tien vragen overlopen we wat je moet weten wanneer het de eerste keer is dat je alleen, zonder de hulp van een vastgoedmakelaar, een woning zult verhuren als hoofdverblijfplaats voor een huurder.

Zo neem je het best enkele voorzorgsmaatregelen om achteraf zo weinig mogelijk in de problemen te komen met je huurder.

Daarnaast moet je de wettelijke verplichtingen naleven. De lijst is jaar na jaar langer geworden. Bovendien gelden er bij de verhuring van een pand als hoofdverblijfplaats andere regels al naargelang het pand zich in Vlaanderen, Brussel of Wallonië bevindt. Er zijn echter nog altijd heel wat gemeenschappelijke regels.  

1. In welke staat moet de woning zijn?

De woning moet in de eerste plaats beantwoorden aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid.

Daarnaast moet je een erkende energiedeskundige een energieprestatiecertificaat hebben laten opmaken.

Verder is het aan jou om in de verhuurde woning een rookmelder te plaatsen.

Tot slot ben je verplicht om de woning in goede staat van onderhoud af te geven aan de huurder.

2. Moet ik vooraf toelating vragen aan iemand?

Als eigenaar of vruchtgebruiker van een woning mag je die in principe altijd verhuren, je hoeft daar niet eerst toelating voor te krijgen van een of andere overheid.

Maar soms moet je wel een bepaald attest kunnen voorleggen, dat – meestal tegen betaling – door de gemeente wordt verstrekt.

3. Hoeveel huur mag ik vragen?

Bij de aanvang mag je de huurprijs vragen die je wenst. Het is verplicht om die prijs samen met de eventuele gemeenschappelijke kosten en lasten in alle advertenties en zoekertjes te vermelden. Als je je daar niet aan houdt, riskeer je een GAS-boete.

Zodra de huurprijs werd vastgelegd in de huurovereenkomst, mag je hem daarna voor de volledige duur van de verhuring in principe niet meer veranderen. Je mag de huur hooguit jaarlijks indexeren. Je kunt daarvoor gebruik maken van onze rekenmodule.

NAAR ONZE REKENMODULE VOOR DE HUURINDEXERING

4. Mag ik een huurder weigeren?

In principe ben je volledig vrij om al dan niet een contract te sluiten met een bepaalde kandidaat-huurder.

Maar je mag niet om het even welke informatie vragen aan een kandidaat-huurder. Daar bestaan duidelijke regels over in de drie gewesten van ons land. In Vlaanderen kun je daarbij gebruik maken van de standaardfiche die het gewest daarvoor heeft uitgewerkt.

Daarnaast mag je niemand weigeren op grond van een discriminerend criterium. 

Je zult je beslissing waarom je iemand weigert, normaliter niet moeten motiveren. Tenzij de betrokkene zich om een of andere reden gediscrimineerd voelt en dat aannemelijk kan maken. Let er daarom op dat je objectieve selectiecriteria gebruikt zoals de mogelijkheid om de huur te betalen en de gezinssamenstelling in verhouding tot de oppervlakte van de huurwoning. En kijk naar het totale plaatje van financiële middelen van de kandidaat-huurder en niet naar de oorsprong van de inkomsten.

5. Ben ik volledig vrij in wat ik in het huurcontract zet?

De wet schrijft voor welke vermeldingen ten minste in het huurcontracten moeten worden opgenomen en er zijn heel wat wettelijke regels waar je niet van kunt afwijken.

In Brussel en Wallonië ben je verplicht om een aantal bijlagen bij het contract te voegen.

Als je heel specifieke afspraken maakt met de huurder, bv. als je overeenkomt dat hij bepaalde werkzaamheden zal uitvoeren in ruil voor enkele maanden gratis wonen, neem je die beter uitdrukkelijk op in een bijlage.

Wij beschikken over modelcontracten voor de verhuring van een hoofdverblijfplaats: een voor negen jaar en een voor een korte duur.

NAAR ONS MODELCONTRACT VOOR EEN HUUR VOOR NEGEN JAAR

NAAR ONS MODELCONTRACT VOOR EEN HUUR VAN KORTE DUUR

6. Wat is het nut van een plaatsbeschrijving?

Op het einde van de huur wordt de huurder verondersteld de woning te verlaten in dezelfde staat als die bij de aanvang van de huur. Als je dan kunt terugvallen op een document dat bij de aanvang van de huur werd opgemaakt en waarin geen enkele schade stond vermeld, zul je van je huurder een schadevergoeding kunnen eisen.

Je kunt die plaatsbeschrijving door een expert laten opmaken of dat zelf samen met de huurder doen. Voor meer info verwijzen we naar ons dossier daarover. Het bevat ook een modeldocument.

NAAR ONS MODELDOCUMENT VOOR DE PLAATSBESCHRIJVING

7. Hoelang loopt een huurcontract?

Het is mogelijk om een huurcontract van korte duur te sluiten. Dat betekent voor hooguit drie jaar. Jij kunt zo'n contract niet voortijdig opzeggen, maar de huurder  van zijn kant kan dat wel (hij zal je dan wel een schadevergoeding moeten uitkeren).

Als het niet om een contract van korte duur gaat, loopt de huur in principe voor negen jaar. Maar in de praktijk is je huurder niet verplicht om zo lang in het pand te blijven. Hij mag het contract op elk moment beëindigen mits hij de wettelijke opzeggingstermijn van drie maanden naleeft; alleen als hij binnen de eerste drie jaar opzegt, is hij je een schadevergoeding verschuldigd. Jij van jouw kant hebt het veel minder makkelijk om een einde te maken aan een huur van negen jaar.

8. Kan ik een huurwaarborg eisen?

Ja, dat kun je. De meeste verhuurders doen dat, zelfs al is dat niet wettelijk verplicht. Het is ook ten stelligste aan te raden, kwestie van je enigszins in te dekken tegen eventuele tegenslagen, zoals wanneer een huurder het pand aanzienlijk heeft beschadigd.

Het maximale bedrag van de huurwaarborg verschilt al naargelang het gewest:

  • In Vlaanderen bedraagt het drie maanden huur.
  • In Brussel en Wallonië gaat het slechts om twee maanden huur als het geld op een geblokkeerde rekening wordt gestort. Wanneer de huurder de waarborg echter in schijven stort of wanneer het OCMW de waarborg voor hem bij een bank regelt, mag je drie maanden vragen.

9. Is het bestaan van het contract louter een zaak tussen mij en de huurder?

Neen. Je bent verplicht om het huurcontract te laten registreren, d.w.z. te laten inschrijven in het officieel register van het plaatselijke registratiekantoor.

Als je dat niet doet binnen de wettelijke termijn van twee maanden, riskeer je een boete. Bovendien sta je in dat geval zwak wanneer de huurder een einde wil maken aan de huur: zolang het contract niet is geregistreerd, hoeft hij dan geen opzeggingstermijn te geven en geen opzeggingsvergoeding te betalen. 

10. Wie moet het verhuurde pand verzekeren?

In principe is de huurder ten opzichte van jou aansprakelijk voor brand in de huurwoning tenzij hij het bewijs kan leveren dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (wat niet altijd makkelijk te bewijzen is). Daarom is het ten zeerste aan te bevelen om hem contractueel te verplichten om een woningverzekering te sluiten. In Vlaanderen en Wallonië is de huurder hoe dan ook wettelijk verplicht om het pand te verzekeren.

Maar ook jij neemt het best zelf een woningverzekering. In Vlaanderen ben je daar overigens wettelijk toe verplicht. Lees in dit dossier waarom een goed contract het verschil kan maken.

Er zijn zelfs verzekeraars met een contract van goede kwaliteit waar je als lid van Test Aankoop bovendien een mooie korting krijgt, meer bepaald AXA en Ethias.

Community

Woning & energie

Gerelateerde discussies