10 tips om je woning te verhuren zonder makelaar

Wil je je woning in België verhuren? Dan moet je bepaalde voorzorgsmaatregelen nemen om problemen met de huurder te vermijden.

Bovendien moet je voldoen aan een groeiende lijst van wettelijke verplichtingen. Houd er rekening mee dat verschillende regels van toepassing kunnen zijn op het verhuren van een woning als hoofdverblijfplaats, afhankelijk van waar de woning zich bevindt: Vlaanderen, Brussel of Wallonië. Toch zijn er ook een aantal gemeenschappelijke regels. Deze zijn als volgt:

1. Staat van de woning en wettelijke verplichtingen

Vereisten rond veiligheid, hygiëne en bewoonbaarheid

In de eerste plaats moet de woning beantwoorden aan de elementaire eisen van veiligheid, gezondheid en bewoonbaarheid. Het moet voldoen aan minimumnormen op het gebied van hygiëne, veiligheid en comfort. De woning moet bijvoorbeeld waterdicht zijn (d.w.z. dat er geen water mag binnensijpelen), de elektrische installaties moeten voldoen aan de huidige normen, enz.

Energieprestatiecertificaat 

Daarnaast moet je een energieprestatiecertificaat door een erkende energiedeskundige laten opmaken. Vandaag de dag is het energieprestatiecertificaat van een woning essentieel en uiterst waardevol voor toekomstige huurders en huiseigenaren. Het verschaft inzicht in het theoretische energieverbruik van het gebouw en identificeert mogelijkheden voor verbetering.

Rookmelder verplicht

Verder is het aan jou om een rookmelder in de verhuurde woning te plaatsen. Rookmelders zijn verplicht in zowel nieuwe huizen als in huizen die gerenoveerd moeten worden.

Onderhoud van de woning voor de verhuurder

Tot slot ben je verplicht om de woning in goede staat van onderhoud af te geven aan de huurder. Als eigenaar moet je er bijvoorbeeld voor zorgen dat de sanitaire installaties in goede staat zijn en aan de voorschriften voldoen, en dat dure apparatuur zoals een verwarmingsketel wordt vervangen.

2. Voorafgaande toestemming om te verhuren

Verhuurrecht zonder voorafgaande toestemming

Als eigenaar of vruchtgebruiker van een woning mag je die in principe altijd verhuren, je hoeft daar niet eerst toelating voor te krijgen van een of andere overheid.

Speciaal attest van de gemeente

Alleen soms moet je wel een bepaald attest kunnen voorleggen, dat (meestal tegen betaling) door de gemeente wordt verstrekt.

3. De huurprijs bepalen

Vrije huurprijs in de drie gewesten

Bij de aanvang mag je de huurprijs vragen die je wenst. Dat is in alle drie de gewesten zo.

In  het Vlaams Gewest en het Waals Gewest heeft de regionale overheid een onlinetool uitgewerkt waarmee je kunt uitzoeken wat een billijke huurprijs zou zijn.

Referentiehuurprijs Brussels Hoofdstedelijk Gewest

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest gaat sinds 1/12/2021 nog een stap verder. Om de strijd tegen buitensporige huurprijzen op te voeren moet een nieuwe  huurovereenkomst naast de echte huurprijs ook de referentiehuurprijs voor de woning vermelden.

Je kunt die referentiehuurprijs online berekenen. Het gaat om een prijsvork van de geldende huurprijzen in de buurt, volgens een indicatief rooster dat in Brussel werd ingevoerd.

De referentiehuurprijs is niet dwingend: de verhuurder mag de huurprijs nog altijd volledig vrij bepalen. Maar wanneer de referentiehuurprijs met 20 % wordt overschreden, is er een vermoeden dat de huurprijs buitensporig is en dan kan de huurder een herziening van de huurprijs vragen. Je zult daar alleen tegenin kunnen gaan als het comfort van de woning of de specifieke omgeving de hogere huurprijs verantwoorden.

Vermelding van huurprijs in alle advertenties

Het is verplicht om de huurprijs samen met de eventuele gemeenschappelijke kosten en lasten in alle advertenties te vermelden. Als je je daar niet aan houdt, riskeer je een GAS-boete.

Jaarlijkse huurindexering

Zodra de huurprijs werd vastgelegd in de huurovereenkomst, mag je hem daarna voor de volledige duur van de verhuring in principe niet meer veranderen. Je mag de huur hooguit jaarlijks indexeren. Je kunt daarvoor gebruik maken van onze rekenmodule "De indexering van de huurprijs".

Naar onze REKENMODULE voor de HUURINDEXERING

4. Een huurder selecteren

Objectieve selectiecriteria

In principe ben je volledig vrij om al dan niet een contract te sluiten met een bepaalde kandidaat-huurder. Maar je mag niet om het even welke informatie vragen aan een kandidaat-huurder. Daar bestaan duidelijke regels over in de drie gewesten van ons land. In Vlaanderen kun je daarbij gebruik maken van de standaardfiche die het gewest daarvoor heeft uitgewerkt.

Let er daarom op dat je objectieve selectiecriteria gebruikt zoals de mogelijkheid om de huur te betalen en de gezinssamenstelling in verhouding tot de oppervlakte van de huurwoning. En kijk naar het totale plaatje van financiële middelen van de kandidaat-huurder en niet naar de oorsprong van de inkomsten.

Weigering op basis van discriminerende criteria

Daarnaast mag je niemand weigeren op grond van een discriminerend criterium. Je zult je beslissing waarom je iemand weigert, normaliter niet moeten motiveren. Tenzij de betrokkene zich om een of andere reden gediscrimineerd voelt en dat aannemelijk kan maken.

5. Inhoud van het huurcontract

Verplichte minimumvoorwaarden in het contract

De wet schrijft voor welke vermeldingen ten minste in het huurcontract moeten worden opgenomen en er zijn heel wat wettelijke regels waar je niet van kunt afwijken. In Brussel en Wallonië ben je verplicht om een aantal bijlagen bij het contract te voegen.

Documenten bij het huurcontract

Als je heel specifieke afspraken maakt met de huurder, bijvoorbeeld als je overeenkomt dat hij bepaalde werkzaamheden zal uitvoeren in ruil voor enkele maanden gratis wonen, neem je die beter uitdrukkelijk op in een bijlage.

Wij beschikken over twee modelcontracten voor het verhuren van een hoofdverblijfplaats: een huurcontract voor negen jaar en een huurcontract van korte duur.

naar onze MODELhuurovereenkomst VOOR NEGEN JAAR

naar onze MODELhuurovereenkomst VAN KORTE DUUR

6. Belang van een plaatsbeschrijving

De rol van een plaatsbeschrijving bij afloop van het huurcontract

Op het einde van de huur wordt de huurder verondersteld de woning te verlaten in dezelfde staat als bij de aanvang van de huur. Als je dan kunt terugvallen op een document dat bij de aanvang van de huur werd opgemaakt en waarin geen enkele schade stond vermeld, zul je van je huurder een schadevergoeding kunnen eisen.

Opmaak van de plaatsbeschrijving

Je kunt die plaatsbeschrijving door een expert laten opmaken of dat samen met de huurder doen. In ons dossier over de plaatsbeschrijving vertellen we je daar meer over. Je vindt hier ook een modeldocument om een plaatsbeschrijving op te stellen. 

naar ons DOSSIER EN ONS MODELDOCUMENT VOOR een PLAATSBESCHRIJVING

7. Duur van het huurcontract

Huurcontract van korte duur (3 jaar maximum)

Het is mogelijk om een huurcontract van korte duur te sluiten. Dat betekent voor hooguit drie jaar. Jij kunt zo'n contract niet voortijdig opzeggen, maar de huurder van zijn kant kan dat wel (hij zal je dan wel een schadevergoeding moeten uitkeren).

9-jarig huurcontract met optie tot opzegging

Als het niet om een contract van korte duur gaat, loopt de huur in principe voor negen jaar. Maar in de praktijk is je huurder niet verplicht om zo lang in het pand te blijven. Hij mag het contract op elk moment beëindigen mits hij de wettelijke opzeggingstermijn van drie maanden naleeft. Alleen als hij binnen de eerste drie jaar opzegt, is hij je een schadevergoeding verschuldigd. Jij hebt het van jouw kant veel minder makkelijk om een einde te maken aan een huur van negen jaar.

8. De huurwaarborg

Wettigheid en belang van de huurwaarborg voor verhuurders

Ja, je kunt je huurder om een borg vragen. De meeste verhuurders doen dat, zelfs al is dat niet wettelijk verplicht. Het is ook ten stelligste aan te raden, kwestie van je enigszins in te dekken tegen eventuele tegenslagen, zoals wanneer een huurder het pand aanzienlijk heeft beschadigd.

Wettelijk bedrag van de huurwaarborg

Het maximale bedrag van de huurwaarborg verschilt per gewest:

• In Vlaanderen bedraagt het drie maanden huur.
• In Brussel en Wallonië gaat het op enkele uitzonderingen na slechts om twee maanden huur.

Lees alles over de huurwaarborg in ons dossier.

9. Huurcontract registreren

Verplichte registratie van het huurcontract

Ja, je bent verplicht om het huurcontract te laten registreren, d.w.z. te laten inschrijven in het officieel register van het plaatselijke registratiekantoor.

Gevolgen van niet-registratie

Als je dat niet doet binnen de wettelijke termijn van twee maanden, riskeer je een boete. Bovendien sta je in dat geval zwak wanneer de huurder een einde wil maken aan de huur: zolang het contract niet is geregistreerd, hoeft hij dan geen opzeggingstermijn te geven en geen opzeggingsvergoeding te betalen.

10. Verzekering voor de huurwoning

Aansprakelijkheid van de huurder in geval van brand

In principe is de huurder aansprakelijk voor brand in de huurwoning, tenzij hij het bewijs kan leveren dat de brand buiten zijn schuld is ontstaan (wat niet altijd makkelijk te bewijzen is). Daarom is het ten zeerste aan te bevelen om hem contractueel te verplichten om een woningverzekering te sluiten.

Wettelijke verplichting om gebouwen te verzekeren

We raden je sterk aan om in het huurcontract op te nemen dat de huurder een woonverzekering moet afsluiten. In alle gewesten is de huurder wettelijk verplicht om het gebouw te verzekeren.

Advies voor de woonverzekering

Maar ook jij neemt het best zelf een woonverzekering. Lees meer over een goede woonverzekering.

Alles over woningverzekeringen