Wat als je huurder de huur niet betaalt in Vlaanderen?

Wat als je huurder de huur niet meer betaalt?

Hieronder leggen we je in 7 stappen de procedure uit als je huurder de huur niet meer betaalt in België.

Eerst en vooral is het belangrijk te weten dat er verschillen zijn tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel.

In dit artikel beschrijven we de situatie voor huurders in Vlaanderen die hun huur niet betalen.

Het is mogelijk om een huurder die niet betaalt, uit het huurpand te laten zetten. Maar die procedure is sterk omkaderd om willekeurige of ongegronde uitzettingen te voorkomen. Een paar dagen of een maand huur betalingsachterstand zal dus niet volstaan.

1. Stuur een aangetekende brief naar de huurder

Heb je de huur niet tijdig ontvangen? Neem dan onmiddellijk contact op met de huurder. Dit kan per gewone brief of e-mail.

Gaat de huurder daar niet op in? Stuur dan een aangetekende brief waarin je de huurder in gebreke stelt om het achterstallige huurgeld te betalen. Wacht daar niet te lang mee, anders riskeer je dat de huurachterstand te hoog oploopt.

2. Stel de huurder een afbetalingsplan voor

Reageert de huurder nog altijd niet, stel dan zelf een afbetalingsplan voor, ook met een aangetekende brief.

3. Neem contact op met het OCMW

Via het OCMW kan een tussenkomst van het Fonds ter bestrijding van de uithuiszettingen aangevraagd worden.

Zowel huurder als verhuurder kunnen een geval van huurachterstal melden bij het OCMW. Het OCMW onderzoekt het dossier en beslist of het kan tussenkomen.

Als het OCMW beslist het dossier aan te melden bij het Fonds, wordt er een begeleidingovereenkomst tussen het OCMW, de huurder en de verhuurder gesloten:

• Het OCMW betaalt de helft van de achterstallige huur rechtstreeks aan de verhuurder.
• Voor de andere helft wordt er een afbetalingsplan opgesteld.
• De verhuurder verbindt zich ertoe niet naar de vrederechter te stappen zolang het afbetalingsplan wordt nageleefd en er geen nieuwe huurachterstal ontstaat.

4. Stap naar de vrederechter 

Als de huurder je afbetalingsplan weigert of niet nakomt, kun je je tot de vrederechter wenden en aantonen dat je niet in je opzet bent geslaagd.

Vraag de vrederechter niet alleen om de huurder te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur, een eventuele schadevergoeding en interesten, maar ook om het huurcontract te ontbinden en de uitzetting van de huurder te bevelen.

Doe een beroep op een vrederechter

5. Schakel een gerechtsdeurwaarder in

Als de rechter de huurder beveelt om het pand te verlaten maar laatstgenoemde toch in de woning blijft, moet je een beroep doen op een gerechtsdeurwaarder om hem eruit te zetten.

Wanneer de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact één maand de tijd om de woning te verlaten. De termijn van één maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.

De gerechtsdeurwaarder moet de huurder ten minste vijf werkdagen van tevoren de exacte datum van de uithuiszetting meedelen.

6. De achterstallige huur terugkrijgen

Als je je eigendom eenmaal weer in handen hebt, moet je alleen nog de achterstallige huur proberen terug te krijgen. Dat is niet zo eenvoudig, zeker als je ex-huurder niet kredietwaardig is. In dat geval vraag je de vrederechter beter nog tijdens het proces om de huurwaarborg te mogen gebruiken om de schulden af te lossen.

Een andere mogelijkheid is om vóór de uitzetting beslag te laten leggen op de meubels en goederen in de woning. Let op, sommige goederen kunnen niet in beslag worden genomen, zoals bedden, kleding en kasten, wasmachines, eettafels en stoelen, strijkijzers, fornuizen, koelkasten en meer. 

Je kunt ook vragen om loonbeslag te laten leggen op de inkomsten van de huurder.

7. Doe beroep op een advocaat

Overweeg bij een complex geschil of een aanzienlijke huurachterstand om een advocaat in te schakelen om je bij te staan in de procedure.

Bijzondere gevallen waarin de huurder niet betaalt

De huurder heeft het huis verlaten zonder adres achter te laten

Als de huurder de woning verlaat zonder adres achter te laten, stuur dan een aangetekende brief met de aanmaning om de achterstallige huur te betalen naar het laatst bekende adres of naar het adres van de huurwoning.

Als er geen antwoord komt, schakel dan een gerechtsdeurwaarder in om de huurder op te sporen.

De huurder is overleden zonder erfgenamen

Het overlijden van de huurder maakt niet meteen een einde aan de huurovereenkomst.

• Voor woninghuurcontracten gesloten vanaf 1 januari 2019 geldt dat de overeenkomst automatisch eindigt op het einde van de tweede maand na het overlijden. De erfgenamen betalen dan de huur plus een vergoeding van een maand huur. Binnen die twee maanden mogen ze ook aangeven dat ze de overeenkomst willen voortzetten.
• Voor woninghuurcontracten afgesloten vóór 1 januari 2019 maakt het overlijden van de enige/laatste huurder geen einde aan het huurcontract. De erfgenamen zetten de huurovereenkomst verder en kunnen deze opzeggen zoals de huurder zelf dat had moeten doen (bijvoorbeeld voor een huur van negen jaar drie maanden opzeg geven).

Heeft de huurder geen erfgenamen? Dan kan de verhuurder aan de vrederechter vragen om een curator aan te stellen. Die verkoopt de inboedel en geeft de opbrengst daarvan aan de verhuurder.

De huurder heeft het huis niet volledig leeggemaakt

Al wat zich bij de uithuiszetting nog in de woning bevindt, zal op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet. 

Als deze goederen de openbare weg versperren, zal de gemeente ze op kosten van de huurder komen weghalen en zes maanden bewaren (tenzij het gaat om bederfelijke goederen of goederen die schadelijk zijn voor de openbare hygiëne, gezondheid of veiligheid).

Hoe lang duurt het om achterstallige huur terug te krijgen in Vlaanderen?

Na een bepaalde periode kun je de achterstallige huur niet meer opeisen.

Dit staat bekend als de verjaringstermijn. In het geval van achterstallige huur is dit vijf jaar vanaf het moment dat de betaling had moeten plaatsvinden.

Hoeveel achterstallige huur moet er zijn voordat de huurder uit de huurwoning kan worden gezet?

De wet geeft niet aan hoeveel maanden huurachterstand er moet zijn voordat je een verzoek tot uitzetting kunt indienen. 

Maar uitzetting zal niet lichtzinnig worden beslist door de vrederechter, en terecht. Eén maand onbetaalde huur en een paar dagen achterstand zijn niet genoeg. In de praktijk moet er sprake zijn van minstens twee of drie maanden achterstallige huur. 

Heb je vragen over het verhuren van je woning?

Ontdek ons advies om je woning met een gerust hart te verhuren. Van het opstellen van het huurcontract tot het selecteren van huurders, wij begeleiden je bij elke stap.

Alles over een woning verhuren