Een huurcontract stopzetten
Niet elke huurder wil de huur voor zijn hoofdverblijfplaats voor de volle termijn uitdoen. Ook gebeurt het dat een verhuurder zelf aan zijn huurder vraagt om vóór de normale einddatum op te stappen en de huur op te zeggen.
De drie gewesten van ons land hebben regels vastgelegd over de vervroegde beëindiging van een huurcontract. Alles hangt af van het feit of je huurder bent of verhuurder, de soort huurovereenkomst, de periode dat de huur al loopt en de reden waarom de huur wordt stopgezet.
Met onderstaande tool vind je met een paar klikken het antwoord voor jouw persoonlijk geval. Je kunt hem zowel gebruiken voor een standaardovereenkomst van 9 jaar (ook 3-6-9 genoemd) als voor een contract van korte duur, dus met een looptijd van 1 jaar tot maximaal 3 jaar. Let op: de tool is alleen geldig voor enige eigen woningen.
Veelgestelde vragen over het opzeggen van een huurcontract
- Kun je een lopend huurcontract altijd vervroegd opzeggen?
- Hoeveel bedraagt de opzeggingstermijn?
- Hoe kun je de huur opzeggen?
- Kun je een schadevergoeding eisen?
- Maakt registratie van het huurcontract een verschil uit?
- Wat met de huurwaarborg?
- Wat gebeurt er als je de huur niet vervroegd stopzet?
Kun je een lopend huurcontract altijd vervroegd opzeggen?
- Voor een huurder bestaat meestal de mogelijkheid om zijn huurcontract te beëindigen wanneer hij wil, zonder dat hij daar een specifieke reden voor moet opgeven.
- Voor een verhuurder daarentegen zijn de voorwaarden zo strikt dat het in de praktijk veel minder meevalt om vervroegd een einde te maken aan een huurovereenkomst.
Als de vervroegde beëindiging wettelijk gezien niet mogelijk is, staat niets huurder en verhuurder in de weg om dat in onderling overleg te regelen. De bovenstaande tool geeft je het antwoord in jouw specifieke geval.
Hoe lang op voorhand moet je de huur opzeggen?
- Een huurder die wil opstappen, moet het contract opzeggen en dus uitdrukkelijk aan zijn verhuurder laten weten dat hij de huurovereenkomst wil beëindigen. Hij blijft officieel huurder tot de opzeggingstermijn verstreken is en zal hoe dan ook zolang huur moeten betalen.
- Als het de verhuurder is die een einde wil maken aan de huur, moet hij de huur eveneens uitdrukkelijk opzeggen en de huurder dus nog een tijdje in het pand laten wonen. De opzeggingstermijn verschilt al naargelang het geval. Je vindt het antwoord voor jouw persoonlijke situatie met onze tool hierboven.
Hoe kun je de verhuurder laten weten dat je de huur vroegtijdig opzegt?
Wij kunnen je helpen om een opzeggingsbrief te schrijven naar je verhuurder:
- onze modelbrief waarmee je als huurder een huurovereenkomst van 9 jaar kunt opzeggen
- onze modelbrief waarmee je als huurder een huurovereenkomst van korte duur kunt opzeggen
Zul je een schadevergoeding moeten betalen als je de huur voortijdig stopzet?
Als huurder riskeer je soms een schadevergoeding te moeten ophoesten wanneer je de huur niet tot de einddatum uitdoet. Ook een verhuurder zal uitzonderlijk een schadevergoeding verschuldigd zijn aan zijn huurder. Hoeveel maanden huur je bij wijze van schadevergoeding zult moeten betalen, verschilt al naargelang het geval. Je vindt het antwoord voor jouw persoonlijke situatie met onze tool hierboven.
Maakt het een verschil uit of het huurcontract werd geregistreerd of niet?
Verhuurders zijn verplicht om een huurcontract binnen twee maanden na de ondertekening te laten registreren, maar dat doen ze niet altijd. Dat is in hun nadeel: bij een niet-geregistreerd contract mag een huurder de huur te allen tijde zonder opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding opzeggen. In Brussel en Wallonië is daar wel deze voorwaarde aan verbonden: de huurder kan dat pas als hij de verhuurder schriftelijk heeft laten weten dat hij het contract moet laten registreren maar die daar een maand later nog altijd geen gevolg aan heeft gegeven.
Wat met de huurwaarborg op het einde van een huurcontract?
Als je wilt weten hoe de terugbetaling verloopt van de huurwaarborg wanneer het huurcontract stopt, verwijzen we je graag naar ons uitgebreid dossier over de huurwaarborg.
Wat als de huur niet vervroegd wordt stopgezet?
Wat met de huur op het einde van het contract? Wanneer de einddatum nadert van een huurovereenkomst, moet je je deze vraag stellen: stopt de huur automatisch op dat moment, of moet iets worden gedaan om de huur officieel te beëindigen of ze integendeel voort te zetten?
Zit je met vragen over huur?
Wij beschikken over diverse dossiers die allerhande aspecten van huren en verhuren belichten.
Heb je problemen met je huurcontract?
Als je een probleem ondervindt met je huurovereenkomst, kun je elke werkdag van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 17 uur (16 uur op vrijdag) terecht bij de experts van onze Adviesdienst op het nummer 02 542 34 34.
BEL EEN EXPERT OP VAN DE ADVIESDIENST
Bewoning door jezelf of door verwanten
Als verhuurder kun je de huurder vóór de einddatum van het contract uit het pand zetten als je het zelf wilt bewonen of er verwanten in wilt laten trekken.
De regels verschillen soms volgens de verwantschap. Het hoeft niet per se een familielid te zijn van jou zelf, het mag ook familie zijn van je huwelijkspartner of je wettelijk samenwonende partner.
Het is belangrijk om bij de opzegging van de huur de identiteit te vermelden van de persoon die de gehuurde woning zal betrekken en de band van verwantschap. Jij of het familielid voor wie je de huurovereenkomst hebt opgezegd, moet de woning betrekken binnen het jaar na het einde van de opzegging en moet daar ten minste twee jaar aaneensluitend wonen.
De huurder mag dat controleren. Als blijkt dat het niet klopt, mag hij 18 maanden huur van je eisen als vergoeding, tenzij je “een buitengewone omstandigheid” kunt inroepen, dus iets buiten je wil dat niet te voorzien was op het ogenblik van de opzegging.
Ingrijpende werken
Als verhuurder kun je een grote renovatie als argument gebruiken om vervroegd een einde te maken aan de huurovereenkomst.
De werken moeten worden uitgevoerd aan het gedeelte van de woning dat de huurder bewoont. Werken waardoor de woning niet onbewoonbaar wordt, tellen dus niet mee en geven geen recht op vervroegde beëindiging: werken aan de gevel, de zolder, de tuin …
Het moet om een zware investering gaan. De kosten moeten normaliter neerkomen op meer dan drie jaar aan huurprijs. Bij een gebouw met verschillende woningen die je allemaal wilt verbouwen, volstaat de tegenwaarde van twee jaar aan huurprijs voor alle woningen samen.
Je zult de huurder als bewijs een aantal documenten moeten kunnen bezorgen zoals een gedetailleerd bestek of een beschrijving van de werken met een gedetailleerde raming van de kosten of een aannemingsovereenkomst. De werkzaamheden moeten binnen 6 maanden starten en moeten eindigen binnen 24 maanden na de opzeggingstermijn.
De huurder mag je later vragen om hem de documenten te bezorgen waaruit blijkt dat de geplande werkzaamheden werden uitgevoerd volgens de na te leven voorwaarden (facturen, foto’s …). Als blijkt dat je die voorwaarden niet hebt gerespecteerd, heeft hij recht op een schadevergoeding die overeenkomt met 18 maanden huur, tenzij je kunt bewijzen dat er buitengewone omstandigheden waren.
Enkele tips over hoe je de opzegging het best aanpakt.
- Verstuur je opzeggingsbrief aangetekend.
- Vermeld duidelijk welk contract je precies opzegt en op welke datum de huur afloopt. Als je alleen om een specifieke reden vóór de einddatum kunt opzeggen, specifieer dan welke reden je inroept.
- Verstuur de brief zeker tijdig. Het officiële beginpunt van de opzeggingstermijn verschilt:
– Als je de huur op elk moment kunt opzeggen, begint de opzeggingstermijn te lopen vanaf de eerste dag van de maand na die waarin je de opzegging hebt gegeven. Dus als je huurder bent en je hebt een contract van 9 jaar waarvan je de opzeggingsbrief in september verstuurt, gaat de opzegging op 1 oktober van start.
– Als de opzegging alleen op een specifiek moment kan worden gegeven, begint de opzeggingstermijn te lopen vanaf de dag waarop ze werd ontvangen door de tegenpartij. Dus als je verhuurder bent en je hebt een contract van 9 jaar dat je al wilt beëindigen op het einde van het zesde jaar, moet de huurder ervan uitgaan dat de opzeggingstermijn onmiddellijk ingaat wanneer hij de brief leest.
Wij beschikken over modeldocumenten voor de opzegging van een huurovereenkomst:
- een modelbrief waarmee je als huurder een huurovereenkomst van 9 jaar kunt opzeggen
- een modelbrief waarmee je als huurder een huurovereenkomst van korte duur kunt opzeggen
In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest loopt de huur automatisch af als het een huurcontract betreft van minder dan 6 maanden. Huurder noch verhuurder moet dan een opzegging geven, en de huurder moet vertrekken of een nieuw contract sluiten met de verhuurder.
In alle andere gevallen is de regeling dezelfde in de drie gewesten van ons land:
1. Als er niets hoeft te veranderen, d.w.z. omdat je als huurder wil blijven wonen én je als verhuurder daarmee akkoord gaat, moet geen van beiden iets doen, het contract loopt gewoon verder:
- een contract van 9 jaar wordt automatisch verlengd met 3 jaar;
- een contract van korte duur (dus voor maximaal 3 jaar) wordt automatisch omgezet naar een huurovereenkomst van 9 jaar, en wel vanaf de begindatum.
2. Als je huurder bent maar niet wilt blijven wonen, moet je sowieso actie ondernemen, ongeacht het soort huurovereenkomst. Je moet de huur uiterlijk drie maanden voor de einddatum opzeggen.
3. Ook als je verhuurder bent en niet wilt dat de huurder blijft wonen, moet je sowieso actie ondernemen, ongeacht het soort huurovereenkomst. Je moet de huur opzeggen:
- uiterlijk zes maanden voor de einddatum bij een contract van 9 jaar;
- uiterlijk drie maanden voor de einddatum bij een kortlopend contract.