Wat als je huurder niet betaalt in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?

Wat als je huurder de huur niet meer betaalt?

Hieronder leggen we je in 5 stappen de procedure uit als je huurder de huur niet meer betaalt in België.

Eerst en vooral is het belangrijk te weten dat er verschillen zijn tussen Vlaanderen, Wallonië en Brussel.

In dit artikel beschrijven we de situatie voor huurders in Brussel die hun huur niet betalen.

Het is mogelijk om een huurder die niet betaalt, uit het huurpand te laten zetten. Maar die procedure is sterk omkaderd om willekeurige of ongegronde uitzettingen te voorkomen. Een paar dagen of een maand huur betalingsachterstand zal dus niet volstaan.

1. Stuur een aangetekende brief naar de huurder

Heb je de huur niet tijdig ontvangen? Neem dan onmiddellijk contact op met de huurder. Dit kan per gewone brief of e-mail.

Gaat de huurder daar niet op in? Stuur dan een aangetekende brief waarin je de huurder in gebreke stelt om het achterstallige huurgeld te betalen. Op de website van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest vind je hiervoor een modelbrief.

Je gebruikt best het model van ingebrekestelling van het gewest, zodat je zeker geen essentiële informatie vergeet. Wacht daar niet te lang mee, anders riskeer je dat de huurachterstand te hoog oploopt.

De ingebrekestelling is het startpunt voor een uitzetting. 

2. Stap naar de vrederechter

Als je huurder na dertig dagen zijn schuld niet heeft afgelost of geen aanvaardbare oplossing heeft voorgesteld, kun je je tot de vrederechter wenden om de uitzetting van je huurder te bevelen.

Vraag de vrederechter eveneens om:

• de huurder te veroordelen tot betaling van de achterstallige huur;
• een eventuele schadevergoeding en interesten; 
• alsook om het huurcontract te ontbinden.

Doe een beroep op een vrederechter

Rol van het OCMW

Wanneer in het verzoekschrift aan de vrederechter om uitzetting wordt gevraagd, wordt het OCMW op de hoogte gebracht. Het OCMW neemt dan contact op met de huurder. De huurder krijgt 40 dagen de tijd om de huur te betalen of een andere oplossing voor te stellen.

Beslissing van de vrederechter

Als de vrederechter de uithuiszetting uitspreekt (bij gebrek aan een voorgestelde oplossing tijdens de hoorzitting), wordt het OCMW opnieuw betrokken en neemt het contact op met de huurder.

Zelfs in dit stadium kan er nog steeds een financiële oplossing worden voorgesteld om de uitzetting te vermijden.

3. Schakel een gerechtsdeurwaarder in

Als de rechter de huurder beveelt om het pand te verlaten maar laatstgenoemde toch in de woning blijft, moet je een beroep doen op een gerechtsdeurwaarder om hem eruit te zetten.

Wanneer de rechter de uithuiszetting uitspreekt, heeft de huurder exact één maand de tijd om de huurwoning te verlaten. De termijn van één maand gaat in vanaf de betekening (officiële bekendmaking) van het vonnis door de gerechtsdeurwaarder.

De gerechtsdeurwaarder moet de huurder ten minste 15 werkdagen van tevoren de exacte datum van de uithuiszetting meedelen.

Wintermoratorium

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is het niet mogelijk om een uithuiszetting uit te voeren tussen 1 november en 15 maart.

Er zijn echter vier uitzonderingen op het wintermoratorium:

• als er een oplossing beschikbaar is voor herhuisvesting;
• als de staat van bewoonbaarheid en/of veiligheid van de woning het rechtvaardigt;
• als het gedrag van de bewoner een voortzetting van de bewoning onmogelijk maakt;
• als je als eigenaar dakloos bent door overmacht.

Vergoeding voor de eigenaar

Als je een vonnis hebt dat de uitzetting beveelt na 15 augustus vóór of tijdens het wintermoratorium, kun je de huurder niet dwingen te vertrekken. In dat geval moet de huurder je een bewoningsvergoeding betalen voor het gebruik van de woning. De rechter bepaalt het bedrag van deze vergoeding.

Als je huurder de bewoningsvergoeding tijdens het wintermoratorium niet betaalt, kun je onder bepaalde voorwaarden (als je een herinnering hebt gestuurd) een vergoeding aanvragen bij het gewest (Gewestelijk Solidariteitsfonds).

Je kunt deze vergoeding ten vroegste aanvragen bij het vertrek van de huurder - als deze de woning tijdens het wintermoratorium verlaat - of aan het einde van het wintermoratorium - dus op 15 maart als de huurder op die datum nog steeds in de woning verblijft - en uiterlijk op 15 september, volgend op het einde van het wintermoratorium.

Er zijn verschillende mogelijkheden om deze vergoeding aan te vragen, waaronder een online formulier.

4. De achterstallige huur terugkrijgen

Als je je eigendom eenmaal weer in handen hebt, moet je alleen nog de achterstallige huur proberen terug te krijgen. Dat is niet zo eenvoudig, zeker als je ex-huurder niet kredietwaardig is. In dat geval vraag je de vrederechter beter nog tijdens het proces om de huurwaarborg te mogen gebruiken om de schulden af te lossen.

Een andere mogelijkheid is om vóór de uitzetting beslag te laten leggen op de meubels en goederen in de woning. Let op, sommige goederen kunnen niet in beslag worden genomen, zoals bedden, kleding en kasten, wasmachines, eettafels en stoelen, strijkijzers, fornuizen, koelkasten en meer. 

Je kunt ook vragen om loonbeslag te laten leggen op de inkomsten van de huurder.

5. Doe beroep op een advocaat

Overweeg bij een complex geschil of een aanzienlijke huurachterstand om een advocaat in te schakelen om je bij te staan in de procedure.

Bijzondere gevallen waarin de huurder niet betaalt

De huurder heeft het huis verlaten zonder adres achter te laten

Als de huurder de woning verlaat zonder adres achter te laten, stuur dan een aangetekende brief met de aanmaning om de achterstallige huur te betalen naar het laatst bekende adres of naar het adres van de huurwoning. Als er geen antwoord komt, schakel dan een gerechtsdeurwaarder in om de huurder op te sporen.

De huurder is overleden zonder erfgenamen

Normaal gezien beëindigt het overlijden van een van de partijen de huurovereenkomst niet.

De verhuurder kan de overeenkomst echter als beëindigd beschouwen zonder opzegtermijn of vergoeding als de woning na het overlijden van de huurder niet bewoond wordt door zijn huisgenoten en als de huur en/of andere kosten minstens twee maanden onbetaald blijven vanaf de datum van overlijden.

De huurder heeft het huis niet volledig leeggemaakt

Al wat zich bij de uithuiszetting nog in de woning bevindt, zal op kosten van de huurder op de openbare weg worden gezet. 

Als deze goederen de openbare weg versperren, zal de gemeente ze op kosten van de huurder komen weghalen en zes maanden bewaren.

Hoe lang duurt het om achterstallige huur terug te krijgen in Brussel?

Na een bepaalde periode kun je de achterstallige huur niet meer opeisen.

Dit staat bekend als de verjaringstermijn. In het geval van achterstallige huur is dit vijf jaar vanaf het moment dat de betaling had moeten plaatsvinden.

Hoeveel achterstallige huur moet er zijn voordat de huurder uit de huurwoning kan worden gezet?

De wet geeft niet aan hoeveel maanden huurachterstand er moet zijn voordat je een verzoek tot uitzetting kunt indienen. 

Maar uitzetting zal niet lichtzinnig worden beslist door de vrederechter, en terecht. Eén maand onbetaalde huur en een paar dagen achterstand zijn niet genoeg. In de praktijk moet er sprake zijn van minstens twee of drie maanden achterstallige huur. 

Heb je vragen over het verhuren van je woning?

Ontdek ons advies om je woning met een gerust hart te verhuren. Van het opstellen van het huurcontract tot het selecteren van huurders, wij begeleiden je bij elke stap.

Alles over een woning verhuren