10 oplossingen om een huis of appartement te kopen met weinig eigen middelen

1. 100% van de waarde van de woning lenen: vaker mogelijk dan je denkt

Je denkt misschien dat 100% lenen van de aankoopsom, of zelfs iets meer, een mythe is. In de praktijk zijn er banken die nog steeds bereid zijn de volledige prijs van je woning te financieren, zeker als het om je eerste aankoop gaat.

Let op: ook als je 100% van de aankoop zelf kan lenen, zijn er nog extra kosten, zoals dossierkosten van de lening en de aktekosten voor de aankoop van de woning.

De Nationale Bank laat banken uitdrukkelijk toe om:

• tot 1/3 van hun portefeuille te besteden aan leningen die 100% van de waarde van de woning dekken (voor een eerste aankoop)
• en tot 5% aan leningen die zelfs daarboven gaan.

Waarom zeggen sommige banken ja en andere niet?

Omdat elke bank haar eigen “quotum”, commerciële strategie en risicoprofiel heeft. Het is dus perfect mogelijk dat de ene bank je weigert, terwijl een andere – een paar straten verder – je graag verwelkomt.

Het hypothecair mandaat: het trucje waarmee je aktekosten kan beperken

Sommige banken nemen maar een deel in hypotheek en dekken de rest via een mandaat, zeker voor grotere leningen. Maar dit is geen garantie op winst. Vraag dus altijd simulaties als je voor een hypothecair mandaat kiest.

Resultaat: voor een woning van 250.000 euro kan je persoonlijke inbreng in sommige gevallen dalen tot 13.000 à 15.000 euro, tegenover ongeveer 40.000 à 43.000 euro vroeger. Dat komt vooral omdat de bank bereid is 100% van de woningwaarde te financieren in plaats van 90%. Het hypothecair mandaat kan die daling deels versterken via een vermindering van bepaalde aktekosten.

De keerzijde van de medaille

Maar elk voordeel heeft ook een nadeel. Meer lenen betekent:

• doorgaans een hogere rente,
• een veel hogere totale kost,
• waarschijnlijk een maandelijkse afbetaling die een heel stuk langer doorloopt.

100% lenen kan je zelfs tienduizenden euro’s meer kosten dan 90% financiering.
Je moet deze oplossing dus vooral zien als een snellere toegang tot een eigen woning, niet als een manier om geld te besparen.

Let op! Wij raden je sterk aan om een financiële buffer (van 3 à 6 maandlonen) te voorzien voor onverwachte uitgaven, zoals autokosten, onderwijsuitgaven, medische kosten, enzovoort.

Terug naar boven

2. Familiale steun: een discrete maar soms bepalende hefboom

In verhalen over vastgoedkoop wordt de familiale solidariteit zelden genoemd, terwijl die achter de schermen vaak aanwezig is. Een ouder die helpt, een grootouder die al aan een erfenis denkt, een bekende die een bedrag leent… Die gebaren, soms bescheiden, kunnen toch het verschil maken voor je dossier.

Handgift of schenking via overschrijving: eenvoudig, maar met regels

Een handgift of een indirecte schenking via een simpele bankoverschrijving is snel en flexibel. Je hebt er geen notaris voor nodig en je ontwijkt zo ook de taks… op voorwaarde dat je vijf jaar na de schenking in leven blijft. Wil je meer juridische zekerheid, dan kun je kiezen voor een notariële akte, gekoppeld aan registratierechten.

Familiale lening: een oplossing die kan versterken… als je duidelijke afspraken maakt

Een lening tussen familieleden kan met of zonder interest, in één keer of verspreid terugbetaald worden. Het belangrijkste is dat je alles zwart op wit zet — contracten, afbetalingen, rente — om misverstanden te vermijden. Dat is de prijs van familiale vrede.

Borg staan voor het krediet van je kind is niet zonder risico

Als je kind niet terugbetaalt, moet jij alles ophoesten. Vanaf 1 januari 2026 zijn er nieuwe regels die garanten beter moeten beschermen. Toch blijft voorzichtigheid noodzakelijk: neem pas borg als je het krediet ook zelf probleemloos zou aankunnen.
Terug naar boven

3. Je ambities bijstellen: kiezen voor kleiner, eenvoudiger, of elders

Naargelang de ligging kan een gelijkwaardige woning zowel € 200.000 als € 450.000 kosten, bijvoorbeeld tussen Tubeke, Waver, Bergen en Ukkel. De grootte van de woning speelt zeker een rol, maar de locatie blijft een van de belangrijkste factoren.

Waarom dit alles verandert

Kiezen voor:

• een appartement in plaats van een huis,
• een naburige gemeente in plaats van het stadscentrum,

wil vaak automatisch zeggen dat je eigen inbreng en je maandelijkse aflossing lager uitvallen.

Cijfers die spreken

Volgens de notariële gegevens van 2025:

• is Waals-Brabant de duurste provincie,
• terwijl Henegouwen de meest betaalbare is.

Achter deze gemiddelden schuilen grote verschillen: bepaalde “randgemeenten” worden echte oases voor mensen die voor het eerst een woning kopen.

Terug naar boven

4. De tijd nemen om te sparen: een frustrerende keuze… maar wel eentje die loont

Er zijn snelle oplossingen, en dan zijn er diegene die wat meer geduld vragen, maar op lange termijn vaak het meest voordelig zijn.

Waarom wachten alles kan veranderen

Elk euro die je vóór je aankoop spaart, zorgt ervoor dat je:

• een comfortabelere eigen inbreng kan voorzien,
• mogelijk je maandlasten kan verlagen, als de rentevoeten en prijzen stabiel blijven,
• je kans op goedkeuring door de bank vergroot,
• en financiële krapte kan vermijden.

Let op: woonprijzen en rentevoeten kunnen veranderen, waardoor deze voordelen kleiner kunnen worden of zelfs gecompenseerd worden.

Voor jongeren: een venster vol kansen

Bij je ouders blijven wonen, samenwonen, je vaste kosten beperken, wat bijverdienen... Het laat je meestal veel sneller sparen dan je zou verwachten.

Terug naar boven

5. Cohousing: anders kopen, anders leven

Cohousing draait niet alleen om geld: het is een mentaliteit. Je deelt een wasruimte, een tuin, een atelier… maar niet je privacy.

Voordelen

• Kosten worden verdeeld
• Gezellige gemeenschap
• Makkelijker toegang tot grotere of beter gelegen ruimtes

Opgelet

Je moet duidelijk vastleggen wie wat bezit en hoe de gemeenschappelijke ruimtes gebruikt worden. Zonder duidelijke afspraken kan zo’n project snel een hoop kopzorgen opleveren.
Terug naar boven

6. Je groepsverzekering aanspreken: een verleiding om voorzichtig mee om te gaan

Je groepsverzekering kan dienen als waarborg of als spaarpot om werken te financieren of een aankoop te ondersteunen. Maar vaak is het minder interessant dan je denkt.

De beperkingen

• Jonge werkenden hebben meestal een te kleine reserve.
• De kosten zijn soms onduidelijk.
• Je loopt het risico langer in de schulden te zitten met formules “met uitgesteld terugbetalen”.
• Het kan je toekomstige pensioen sterk beïnvloeden.

Er zijn verschillende alternatieven die transparanter en vaak goedkoper zijn. De regionale overheden bieden bijvoorbeeld leningen zonder of met een lage interest voor investeringen die de energiezuinigheid van je woning verbeteren. Heb je daar geen recht op, vergelijk dan zeker renovatieleningen of hypothecaire leningen.

Terug naar boven

7. Sociale leningen: vaak de meest aantrekkelijke rentevoeten op de markt

Sociale regionale leningen zijn bij het grote publiek niet zo bekend, maar zij zijn echt een buitenkans voor heel wat gezinnen.

Waarom zijn ze voordelig?

• Rentevoeten die vaak lager liggen dan bij commerciële banken.
• In principe betaal je minder aktekosten.
• Het is vaak makkelijker om 100% van de prijs – of zelfs een beetje meer – te financieren.
• Bij sommige aanbieders zijn ze niet enkel voor mensen met een laag inkomen.

Dit type lening is doorgaans wel verbonden aan bepaalde voorwaarden, zoals een maximale waarde van de woning en/of eisen op het vlak van inkomen en gezinssituatie en/of de verplichting om de woning privé te gebruiken.

Meer weten over sociale leningen

Terug naar boven

8.Eerst huren, daarna kopen: Hamsterhuren en alternatieven

De naam klinkt grappig, het concept is nog vrij zeldzaam, maar het idee is wel aantrekkelijk: een deel van je huur wordt opzijgezet om later als voorschot te gebruiken.

De voordelen van het systeem

• Je kunt gemakkelijk een voorschot opbouwen, zonder extra verplichtingen.
• De aankoopprijs ligt vaak op voorhand vast.

Maar er zijn ook nadelen

• Er zijn heel weinig aanbieders op de markt.
• Kijk goed na of de huurprijs en aankoopprijs niet te hoog zijn en vergelijk ze met gelijkaardige woningen in de buurt.
• Je hebt geen garantie dat je op het moment van aankoop een lening krijgt.

Terug naar boven

9. Kopen om te renoveren: een klassieke strategie, maar bijzonder doeltreffend

Woningen die renovatie nodig hebben, vormen vaak een instap op de markt. Ze zijn meestal goedkoper, minder gegeerd en soms beter onderhandelbaar.

Waarom dit werkt

• Je koopt potentieel, geen afgewerkt product.
• Je kunt de woning aanpassen aan je eigen smaak.
• Verschillende premies kunnen de factuur aanzienlijk verlichten.

Maar wees gewaarschuwd voor illusies

Wat als een “kleine opfrissing” lijkt, kan uitdraaien op een zware renovatie. Een bezoek van een expert (architect, aannemer) is haast een levensverzekering.
Terug naar boven

10. Lenen op 40 jaar: iets lagere maandlasten, maar een veel hogere totale kost

Kies je bijvoorbeeld voor een krediet van 250.000 euro op 30 jaar in plaats van op 40 jaar, dan betaal je vaak zo’n 5 euro meer per dag, maar bespaar je zo’n 60.000 euro op het totaal van het krediet.

Op lange termijn betaal je dus aanzienlijk meer.

De valstrik van de tijd

Een heel lange looptijd:

• kost je meestal tienduizenden euro’s extra,
• verkleint je speelruimte in het leven (kinderen, scheiding, mobiliteit),
• betekent dat je het kapitaal in het begin veel trager aflost.

Conclusie

Kopen met weinig eigen middelen is niet evident en zeker geen automatisme. Maar het is geen fabel.
De oplossingen zijn er: sommige beproefd, andere vernieuwend, enkele risicovol. Maar onthoud goed, een beperkte inbreng sluit je niet zomaar uit van eigendom.

Met de juiste tools, goede informatie en een beetje methode wordt eigenaar worden weer een haalbaar idee, zelfs in 2026.

Vergelijken, onderhandelen, vooruitdenken, je laten adviseren: dat zijn de echte hefbomen. En vooral, neem je tijd, houd je blik scherp op je prioriteiten, je noden en je echte leenvermogen.

Vergelijk hypothecaire leningen

Terug naar boven