Opgelet met beschermde variabele rentevoet bij Belfius

Welke soorten rentevoeten bestaan er?

Er bestaan twee soorten rentevoeten: een vaste rentevoet enerzijds en een variabele rentevoet anderzijds.

Vaste rentevoet

Een vaste rentevoet is in principe vast voor de volledige looptijd van de lening. Bij een daling van de rentevoeten kun je eventueel toch een lagere rente krijgen via een herfinanciering bij een andere bank. Een herfinanciering brengt wel een zware kost met zich mee, dus het moet echt de moeite zijn. Of je kunt onderhandelen met je huidige kredietgever over een lagere intrestvoet waardoor je minder kosten hebt dan met een herfinanciering bij een andere bank. Maar dan zal wellicht de door je huidige bank aangeboden rente veel hoger zijn dan die van een andere bank. Een vaste rentevoet is in elk geval veilig en geeft gemoedsrust.

Naar ons dossier over herfinanciering van je hypothecaire lening

Variabele rentevoet

Als je tegen een variabele rentevoet leent, gaat de kredietgever op vooraf vastgelegde tijdstippen - bijvoorbeeld jaarlijks of om de vijf jaar - na hoe een bepaalde referte-index ondertussen is geëvolueerd. Hij bepaalt zo of het nodig is om de rente van je lening naar boven of naar onderen te herzien.

Het enige dat je bij de ondertekening weet, is dat de rentevoet hoe dan ook slechts mag schommelen binnen een beneden- en een bovengrens. Verder mag de mogelijke opwaartse schommeling nooit groter zijn dan de neerwaartse. De eerste drie jaar mag de hypotheekrente jaarlijks met niet meer dan 1 % stijgen. Tot slot mag de rente maximaal verdubbelen ten opzichte van bij het begin.

Welke kiezen?

Sommigen verwachten dat de veranderlijke rente zal dalen. Mogelijk zul je met een variabele rentevoet over enkele jaren dus wat minder moeten afbetalen. Pas op: die formule is alleen het overwegen waard als je nog niet aan je maximale aflossingscapaciteit zit. Anders kun je bij een rentestijging in het nauw komen.

Vraag de bankier zeker hoeveel de maandelijkse betaling maximaal mag stijgen als de rente wordt herzien. Het is trouwens niet uitgesloten dat de rente op termijn de hoogte in gaat. En denk eraan: gewoonlijk leen je op 20 tot 25 jaar of zelfs meer. Niemand kan zo ver vooruitkijken. Vaak mag een variabele rentevoet maximaal verdubbelen. Vandaag wil dat zeggen dat hij kan stijgen tot ongeveer 6 % à 7 %. Dat is niet te onderschatten.

Belfius biedt variabele rentevoet die enkel goedkoper kan worden: zijn er ook nadelen?

De door Belfius nieuw voorgestelde formule wordt door Belfius de beschermde variabele rentevoet genoemd. Twee termen in de formule zijn belangrijk: "variabele rentevoet" enerzijds én "beschermd" anderzijds.

De rentevoet is variabel omdat hij ofwel om de 3 jaar ofwel om de 5 jaar kan herzien worden.

Waarom kan de nieuwe formule variabele rentevoet van Belfius interessant zijn?

Een voordeel is dat er een bescherming is: de oorspronkelijke rentevoet kan niet stijgen, tenzij in uitzonderlijke omstandigheden zoals het wegvallen van een voorwaardelijke korting.

Bij de meeste variabele rentevoeten kan de rentevoet stijgen tot vaak 6 % à 7 % (net als alle andere berekeningen gebaseerd op de situatie midden februari 2025), dus een stuk boven de oorspronkelijke rentevoet. Je weet dus zoals bij een vaste rente wat je maximale rentevoet zal zijn. Maar in tegenstelling tot een vaste rente kun je met de nieuwe Belfiusformule zonder kosten genieten van een dalende rente als de algemene rente zou dalen.

Rente kan maximaal met 2 % dalen

De maximale rentedaling van de nieuwe Belfiusformule is beperkt tot 2 % en kan nooit aanleiding geven tot een negatieve rentevoet. Indien de oorspronkelijke rentevoet lager ligt dan 2 % wordt de maximale rentedaling beperkt tot het percentage van de oorspronkelijke rentevoet.

Bij de meeste klassieke variabele rentevoeten, is de maximale rentedaling groter dan 2 %. In vergelijking met een vaste rente, is er voor de nieuwe Belfiusformule een extra kost: voor een lening met een looptijd van 25 jaar was midden februari 2025 de aanvangsrentevoet voor de nieuwe formule 0,10 % hoger dan die van de formule met een vaste rente voor de volledige looptijd.

In de praktijk kwam dit dan neer op ongeveer 3,10 % voor de nieuwe formule tegenover 3 % voor de vaste rentevoet. Voor een lening met een looptijd van 20 jaar moet rekening worden gehouden met een extra kost van ongeveer 0,15 %.

Is de nieuwe formule van Belfius met variabele rentevoet interessant?

Een rentevoet die énkel kan dalen, lijkt uiteraard zeer interessant.

Toch plaatsen we enkele kanttekeningen:

• Laat je niet verblinden door slogans dat de hypotheekrente niet kan stijgen met de nieuwe Belfiusformule. Zelfs een stijging van de kost van 27 000 euro is mogelijk zodra de rentevoet wordt herzien. In het slechtste geval stijgt de rentevoet met 2 % nadat hij eerder was gedaald met 2 % en dan heb je maar beter een degelijke financiële buffer. We leggen uit aan de hand van een voorbeeld:
  
  Stel dat je een lening aangaat van 250 000 euro met de nieuwe formule van Belfius voor een looptijd van 25 jaar tegen een aanvankelijke rentevoet van 3,1 % die om de vijf jaar kan worden herzien. De eerste vijf jaar betaal je dan maandelijks 1 192,93 euro af. Als de rentevoet daalt met 2 % in 2030 betaal je maandelijks nog slechts 993,22 euro af. Een besparing van bijna 200 euro per maand (199,71 euro) van het vijfde tot het tiende jaar wat in totaal bijna 12 000 euro betekent. Maar... wat als in 2035 rentevoet terug wordt herzien en die opnieuw 3,1% bedraagt voor de resterende vijftien jaar?
  
  De mensualiteit bedraagt dan 1 142,62 euro. Een stijging van de kost van 149,4 euro per maand. Of een stijging van de totale kost voor de resterende duur van bijna 27 000 euro. Daarom raden we aan om een buffer te voorzien wanneer de rentevoet daalt, want in de toekomst kan de last van jouw lening terug sterk stijgen met deze nieuwe formule van Belfius. Met een vaste hypotheekrente moet je daar allemaal geen rekening mee houden. Een vaste rentevoet kan nooit stijgen maar énkel dalen na herfinanciering bij een andere bank (mits zware kosten) of na onderhandeling bij jouw kredietgever na een relatief belangrijke rentedaling.
  
  
• Laat je niet misleiden door het zogenaamde “beperkte” verschil met de vaste rentevoet van Belfius. Zoals reeds vermeld was voor een lening met een looptijd van 25 jaar de oorspronkelijke rentevoet voor de nieuwe formule 0,10 % hoger dan die van de formule met een vaste rente. In de praktijk kwam dit dan neer op ongeveer 3,10 % voor de nieuwe formule tegenover 3 % voor de vaste intrestvoet. Voor een lening met een looptijd van 20 jaar moest rekening worden gehouden met een extra kost van ongeveer 0,15 %.
  
  Tip: vergelijk niet énkel met de vaste intrestvoet van Belfius maar ook met de vaste intrestvoeten van onze beste koop en van minstens 2 andere kredietgevers. Midden februari kon je bijvoorbeeld nog na onderhandelen een vaste intrestvoet kunt krijgen van bijvoorbeeld rond de 2,7 % voor een lening op 25 jaar in plaats van 3 %. Indien Belfius je voor die nieuwe formule een rentevoet voorstelde van 3,1 % terwijl je ergens anders een vaste intrestvoet kon krijgen van 2,7 %, is het wellicht interessanter om te kiezen voor die vaste rentevoet. Uiteraard heeft niemand een glazen bol en niemand weet dus hoe laag/hoog de hypotheekrentes zullen zijn binnen vijf jaar. Kiezen voor de Belfiusformule met de variabele rentevoet blijft dus altijd een beetje een gok, ook al loop je minder risico dan met een klassieke variabele rentevoet.
  
  
• Kijk naar de nevenproducten. Veel banken eisen dat je bij het sluiten van een hypothecaire lening ook een schuldsaldoverzekering, woningverzekering en/of zichtrekening bij hen neemt in ruil voor een lagere rente. Onderschat de kosten van die verzekeringen niet. De kans is groot dat Belfius wil dat je ook een schuldsaldoverzekering afsluit bij hen om een lage rentevoet te kunnen krijgen. 
  
  Volgens het laatste onderzoek, biedt Aviza meestal de beste voorwaarden voor een schuldsaldoverzekering en zijn in principe veel goedkoper dan Belfius. Neem ook contact op met Defa Finance of VDV Conseil voor je een contract afsluit. Dat zijn de twee makelaars waarmee Testaankoop een akkoord heeft gesloten om extra gunstige voorwaarden te bieden aan onze leden. Leg hun voorstel aan je eigen makelaar voor. Toon de meest interessante offerte aan de kredietgever met wie je onderhandelt. Leg uit dat je het andere aanbod niet kunt afslaan voor jou of voor je partner, maar dat je wel bereid bent om voor één van jullie een schuldsaldoverzekering via de bank te nemen. Dan zal de bank je in principe ook de meest voordelige rentevoet bieden.
  
  
• Denk aan de aktekosten. Kijk naar een eventuele besparing op de aktekosten die misschien groter is bij een andere kredietgever dan bij Belfius. Wees pro-actief : vraag Belfius of ze toelaten dat je kan besparen op de aktekosten, wat in sommige gevallen een besparing van méér dan 5 000 euro kan betekenen.
  
  Vraag of je de hypothecaire inschrijving kunt vervangen door een goedkoper alternatief, om zo op de aktekosten te besparen. Normaal gezien is dat het geval bij een hypothecair mandaat, maar niet altijd bij een combinatie van hypothecair mandaat met een hypothecaire inschrijving. De ene kredietgever zal een mandaat of een combinatie van een mandaat met een hypothecaire inschrijving makkelijker toestaan dan een andere kredietgever. Misschien dat ze dit bij Belfius ook willen overwegen als je het hen voorstelt. 
  
  

Voorbeelden waarbij we de nieuwe Belfiusformule met variabele rentevoet vergelijken met een vaste rentevoet

Stel dat je een vaste intrestvoet van 2,7 % kan krijgen voor een lening van 250 000 euro op 25 jaar. De maandelijkse afbetaling bedraagt dan 1 142,7 euro. Met de nieuwe Belfiusformule van 3,1 % bedraagt de maandelijkse afbetaling dan 1 192,93 euro. Dan heb je na vijf jaar met de vaste intrestvoet in totaal 68 562 euro betaald en met de nieuwe Belfiusformule 71 576 euro. Dus met de nieuwe formule heb je in de eerste vijf jaar ruim 3 000 euro méér betaald.

Als de nieuwe rentevoet na 5 jaar en voor de resterende 20 jaar  2,6 % bedraagt bij de nieuwe Belfiusformule, dan betaal je maandelijks nog 1141,25 euro af. Dan nog is de vaste rentevoet  van 2,7 % over de ganse looptijd bekeken bijna 2 700 euro goedkoper dan de nieuwe Belfiusformule met de variabele rentevoet.

We hebben uitgerekend dat de twee formules ongeveer gelijkwaardig zijn indien de rentevoet van de Belfius formule vanaf het vijfde jaar en voor de rest van de looptijd zou dalen met 0,6% tot 2,5%. Dus met een relatief grote daling (de rentevoet zou vanaf het vijfde jaar constant 0,6 % lager liggen), is die formule ongeveer gelijkwaardig aan een vaste intrestvoet (uitgaande van onze hypothesen).

Stel dat de intrestvoet daalt met 0,9 % daalt na vijf jaar maar vanaf het tiende jaar weer stijgt met 0,9 %, dan is een vaste intrestvoet van 2,7 % voor de volledige 25 jaar veel interessanter.

Conclusie: vergelijk en onderhandel

Om exact te weten wat het interessants is op het einde van de lening (na 25 jaar in ons voorbeeld), moet je een glazen bol hebben. Je kunt dus onmogelijk op voorhand weten welke formule de interessantste is. Maar waar wel zekerheid over bestaat is dat hypothecaire krediet hét product bij uitstek is waarbij onderhandelen cruciaal is.

Bij leningen met een vaste rentevoet is er meer ruimte om een lagere rente te krijgen dankzij onderhandeling omdat er meer concurrentie is tussen de banken op dat vlak. Bij de nieuwe Belfiusformule is dat moeilijker omdat hun formule vrijwel uniek is. Ook al lijkt de nieuwe Belfiusformule je interessant, onderhandel ook met de concurrentie en bekijk de nevenproducten en de aktekosten. Neem genoeg tijd om alles in overweging te nemen. Een hypothecaire lening aangaan, is voor de meeste mensen dé belangrijkste financiële beslissing van hun leven.