Lenen om te renoveren: wat je moet weten

Inleiding

Grote of kleine verbouwing gepland? Je huis renoveren vraagt steeds om een stevige investering. Er bestaan verschillende manieren om je renovatiewerken te financieren. Testaankoop behandelt in dit artikel enkele vragen rond verbouwingen:

• Je verbouwing financieren: hoe doe je dat?
• Kan Testaankoop me helpen bij mijn renovatielening?
• Krijg ik een belastingvoordeel voor mijn renovatie?

Je verbouwing financieren: hoe doe je dat?

Er bestaan verschillende manieren om je badkamer-, keuken- of totaalrenovaties te financieren.

• De eerste mogelijkheid waar je aan denkt, is ongetwijfeld de gewone renovatielening. Belangrijk is dat als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, je soms het Vlaamse, Brusselse of Waalse Gewest tegen een zeer lage rente en hopelijk zelfs renteloos kunt lenen. 

• Toch zijn er ook andere opties om je verbouwing te financieren, en soms zijn die zelfs voordeliger. Denk maar aan het geld op je spaarrekening, een hypotheeklening, de wederopname van een bestaand woonkrediet of een voorschot op een levensverzekering. 

Kan Testaankoop me helpen bij mijn renovatielening?

Op zoek naar een renovatielening? Zo kan Testaankoop je assisteren bij je verbouwingsplannen:

• Met onze koopwijzer Renovatielening kun je op basis van het bedrag dat je wilt lenen en de afbetalingstermijn die je voor ogen hebt, een interessante renovatielening vinden.
• Je kunt elke werkdag bellen naar de kredietexperts van onze Adviesdienst op het nummer 02 542 33 44, van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 16 uur. 

In ons magazine Budget & Recht van maart 2021 (pdf) hielpen we een koppel om de vergelijking te maken. 

Vergelijk renovatieleningen

Fiscaliteit renovatieleningen

Een renovatielening (zowel hypothecaire lening als consumentenkrediet) levert voor de eigen woning in 2025 geen belastingvoordeel meer op in België, ook niet in het geval van een wederopname van een hypotheeklening die al lang loopt.

Voor de renovatie van een tweede verblijf zal een lening in 2025 in principe geen belastingvoordeel meer opleveren door de geplande afschaffing van de intrestaftrek door de Arizona-regering.

Voor meer details verwijzen we naar onze Belastinggids 2025, die binnenkort verschijnt.

Renovatielening bij de overheid

De drie gewesten van ons land, het Vlaamse, Waalse en Brusselse Gewest, kennen heel goedkope renovatieleningen toe als het gaat om energiebesparende maatregelen. Soms zelfs tegen 0 %, volledig renteloos dus.

In principe is dat dan ook de goedkoopste oplossing. Maar je zult aan strengere voorwaarden moeten voldoen dan voor een gewone renovatielening bij een bank: sommige van deze leningen zijn voorbehouden voor lage en gemiddelde inkomens.

Check in de eerste plaats de leningsmogelijkheden bij het gewest waar je woont. Die overheid biedt voor renovaties in principe goedkope leningen aan.

Het geld van je spaarrekening gebruiken

Aangezien een spaarrekening amper iets opbrengt, laat je er beter geen te grote som op slapen. Een buffer van zes maanden nettoloon volstaat voor onvoorziene uitgaven.

Als je over méér spaargeld beschikt, kan dat overschot perfect dienen om je renovatie (of een deel ervan) te bekostigen. Op die manier heb je, anders dan met een hypotheeklening, totaal geen financieringskosten (intresten, dossierkosten, aktekosten).  

Een hypotheeklening aangaan

Een hypotheeklening is in principe de beste optie als je een huis koopt dat direct of snel moet worden gerenoveerd. Je leent het bedrag voor de aankoop én de renovatie dan in één keer. Met onze koopwijzer kun je gemakkelijk een interessante lening vinden.

Vergelijk hypotheekleningen

De meeste banken geven in eerste instantie alleen het geld voor de aankoop vrij. De rest krijg je bij de aanvang van de werken op vertoon van de facturen.

Langere afbetalingstermijn mogelijk

Het voordeel van een hypotheeklening ten opzichte van een renovatielening is dat je ze over 20 of 25 jaar kunt spreiden, terwijl een renovatielening vaak beperkt is tot 10 jaar. Als je dure werkzaamheden plant, kan een langere afbetalingsperiode dus goed uitkomen. Ook is de intrestvoet vaak lager.

Bovendien is het bedrag dat je kunt lenen met een renovatielening normaliter beperkter dan met een hypotheeklening (vaak € 75 000 in geval van een renovatielening) én zul je voor een doorsneelening voor een woning mét renovatie noodgedwongen moeten kiezen voor een hypotheeklening.

Ook voor heel dure renovaties aan je bestaand huis kan een hypotheeklening interessant zijn, zelfs als je al eigenaar bent.

Tip: Kies een zo kort mogelijke looptijd

Over een lange looptijd betaal je meer intresten en hogere schuldsaldoverzekeringspremies. Kies daarom beter een afbetaaltermijn van 23 jaar in plaats van 25 jaar voor jouw hypotheeklening. 

Een zo kort mogelijke looptijd betekent wel dat je maandelijks meer afbetaalt, dus let ook op dat je maandelijkse aflossing niet zodanig hoog is dat het verstikkend wordt.

Goed onderhandelen is cruciaal bij een hypothecair krediet. Lees hoe je dat het beste doet in ons dossier.

Zo onderhandel jij de beste intrestvoet

Hypotheeklening niet altijd goedkoper dan renovatielening

De intrestvoet van een hypotheeklening is vaak lager dan die van een renovatielening via een consumentenkrediet. Toch kan een hypothecaire intrestvoet van 2,85 % minder interessant zijn dan een (hogere) intrestvoet van 3,65 % via een groene renovatielening

Bij een hypotheeklening komen er nog allerlei extra kosten kijken zoals aktekosten, dossierkosten en de schuldsaldoverzekering. Het totaalbedrag kan daardoor hoger uitvallen dan bij een groene renovatielening. Staar je dus niet blind op de intrestvoeten, maar kijk altijd naar het totaalbedrag over de volledige termijn.

Tip om te vergelijken: kijk niet alleen naar de intrestvoet, maar laat je bank ook alle mensualiteiten in euro's én alle andere kosten zoals aktekosten bij hypothecair krediet en de totaalkosten in euro's op papier zetten. De intrestvoet van een hypothecair krediet reflecteert niet de werkelijke kost. Een voorbeeld.

Zoals je ziet, zijn de aktekosten alleen al een zeer zware kostenpost. Wie een lening sluit om een huis of appartement te kopen, moet bijna altijd een hypotheek toestaan op dat goed als garantie voor de kredietgever als je de lening niet meer zou kunnen afbetalen.

• In veel gevallen wordt daarvoor een hypothecaire inschrijving genomen. Je laat de notaris de hypotheek dan inschrijven op het Kantoor Rechtszekerheid. Daar hangt een fors prijskaartje aan vast in de vorm van aktekosten. Wij betreuren al lang dat de aktekosten zo duur zijn.

• Het is echter ook mogelijk om een hypothecair mandaat als garantie te bieden. In dat geval geef je de kredietgever alleen de volmacht om, zonder dat hij je vooraf moet verwittigen, een hypothecaire inschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid te nemen indien hij dat nodig acht (bijvoorbeeld omdat hij financiële problemen vermoedt). Daar zijn minder kosten aan verbonden dan aan een hypothecaire inschrijving, maar je riskeert wel een hogere intrestvoet. 

Als de bank bereid is om een deel van de hypothecaire inschrijving te vervangen door een mandaat, kun je misschien ook de aktekosten verlagen. Voor bedragen onder € 150 000 à € 200 000 is dit echter niet altijd voordeliger. Vraag dus een simulatie en vergelijk de kosten van beide opties.

Hoe wordt het geld voor de renovatie toegekend via een hypotheeklening?

Wat de toekenning van het geld en de afbetaling betreft, is het meestal zo dat je het leningsbedrag niet in één keer opneemt wanneer je een hypotheeklening neemt om te verbouwen.

Je krijgt eerst alleen het geld voor de aankoop van het huis en de rest wordt pas ter beschikking gesteld wanneer je met de verbouwingen begint. De banken geven het kapitaal maar vrij naarmate je facturen voor de verbouwingen kunt voorleggen.

Let op, ook voor een gewone renovatielening kan de bank deze werkwijze opleggen.

Kosten voor de reserveringsprovisie

In eerste instantie betaal je alleen intresten op het kapitaal dat je hebt opgenomen voor de aankoop van het huis, dus nog niet op het deel van de lening dat dient voor de renovatie. Na een bepaalde periode worden in veel gevallen echter kosten aangerekend voor het niet-opgenomen bedrag. Sommige banken wachten niet en rekenen die direct aan.

Het gaat om een zogenaamde vergoeding voor het ter beschikking houden van het resterende kapitaal, ook wel reserveringsprovisie genoemd. De kosten verschillen van bank tot bank. De bank rekent dus in veel gevallen ook kosten aan omdat ze altijd het geld klaar moet hebben als jij dat vraagt.

Vraag aan banken hoeveel die reserveringsprovisie bedraagt en wanneer je die moet betalen. Sommige banken rekenen een lagere provisie aan als het gaat om energiezuinige woningen.

Als je bank een reserveringsprovisie aanrekent, kun je daarover onderhandelen. Je kunt bijvoorbeeld lagere reserveringsprovisies tonen die andere kredietgevers hebben voorgesteld.

Verder moet het totale leningsbedrag uiteindelijk meestal wel binnen een bepaalde periode volledig zijn opgevraagd, bv. binnen twee jaar.

Wanneer begin je de lening af te lossen?

Ook wanneer je het kapitaal moet beginnen af te lossen, verschilt van bank tot bank. De ene bank is daarin soepeler dan de andere. Soms heb je de keuze en kun je het kapitaal al aflossen van zodra de eerste schijf is opgenomen.

In de praktijk kiezen kredietnemers vaak voor kapitaalaflossingsuitstel. Omdat je tijdens de bouwwerken ook nog andere woonlasten kunt hebben, zoals de huur of de aflossing van de woning die ondertussen dienstdoet als gezinswoning.

Maar ook dan zijn er vaak kosten aan verbonden: behalve de eerder besproken reserveringsprovisie op het kapitaalgedeelte dat nog niet werd opgenomen, zul je tijdens deze periode ook rente moeten betalen op het deel van het kapitaal dat wél al werd opgenomen.

Bij andere banken heb je geen keuze en kun je het kapitaal voor de verbouwingen pas terugbetalen als het volledige kredietbedrag voor de verbouwingen is opgenomen. Daardoor zul je bij die banken in totaal meer intresten betaald hebben dan bij banken waar je vlugger al het kapitaal mag beginnen terug te betalen (bij dezelfde interestvoet).

Korting op de hypothecaire intrestvoet voor energiezuinige woningen

Er zijn specifieke voordelen aan lenen om te renoveren. Bij veel kredietgevers krijg je op een nieuwe hypothecaire lening een EPC-korting op de intrestvoet.

Soms zul je een korting krijgen van 0,1 % als op basis van het nieuwe EPC-attest na de renovatie blijkt dat jouw woning van bijvoorbeeld een energielabel E of F naar een label A of B is gegaan. Die korting krijg je dus in principe pas als je het nieuwe EPC-attest aanlevert.

Koop je een huis met energielabel A of B? Dan krijg je vaak direct de korting van 0,1 % of soms 0,05 %. Dat kan weinig lijken, maar afhankelijk van het geleende bedrag kan een korting van 0,1% neerkomen op een voordeel van enkele honderden euro's tot meer dan € 3 000.

Laat je niet verblinden indien je zo’n EPC-korting krijgt en ga zeker langs bij verschillende kredietgevers. Soms is de EPC-korting een commercieel truukje van een bank om zich een groen imago aan te meten.

Gewone renovatielening

Een renovatielening behoort niet tot dezelfde categorie van kredieten als een hypotheeklening, het is een vorm van consumentenkrediet. Waar zit het verschil?

• Geen aktekosten
• Geen dossierkosten
• Altijd een vaste intrestvoet
• Vaak een hogere intrestvoet
• Een kortere looptijd (afhankelijk van het geleend bedrag, maar vaak max. 10 jaar)
• Lager maximumbedrag

Twee formules bij de bank

Veel banken hanteren een apart tarief al naargelang het gaat om een gewone renovatielening of om een ecokrediet (groene lening). Vaak is de lening in het eerste geval zo'n 0,5 % duurder als in het tweede.

Vraag vooral voor welke werken je een ecokrediet kunt krijgen. Het is immers niet altijd zo dat de lening per se moet dienen voor energiebesparende maatregelen. Je kunt er misschien ook kosten mee financieren voor het aanbrengen van beveiliging.

Verder is het bij heel wat banken niet verplicht om het volledige geleende bedrag aan energiebesparende werken te besteden. Soms volstaat het dat bijvoorbeeld 50 of 70 % van de lening daarvoor dient.

Een groene of ecorenovatielening

Dit is een consumentenkrediet, géén hypothecaire lening, en je onroerend goed dient niet als onderpand. Je moet dus niet naar de notaris voor een hypothecaire inschrijving en ook geen aktekosten betalen.

Ga zorgvuldig na wat een groene lening dekt. Die is immers niet altijd uitsluitend bedoeld voor energiebesparende maatregelen, maar bijvoorbeeld ook voor veiligheidswerken. Deze lening zal dus vooral dienen voor bijvoorbeeld zonnepanelen, hoogrendementsbeglazing, warmtepomp, maar ook vaak asbestverwijdering enz.

Bij veel banken moet dus niet het volledige geleende bedrag dienen voor energiebesparende investeringen, maar slechts een deel, bijvoorbeeld 50 of 70 %. Vergeet ook niet dat de rente bij een renovatielening vast is, terwijl die bij een hypotheeklening variabel kan zijn.

De banken geven normaal ook een extra korting voor deze groene renovatielening in vergelijking met een gewone renovatielening. Er zijn nog andere verschillen met een hypothecaire lening:

• Geen aktekosten
• Geen dossierkosten
• Vaak een hogere rentevoet
• Kortere looptijd (afhankelijk van het geleend bedrag en vaak maximaal 10 jaar)
• Lager maximumbedrag

De hogere intrestvoet van een groene renovatielening betekent niet per se dat die duurder is dan een hypotheeklening met lagere intrestvoet. Bij een hypotheeklening komen immers veel meer bijkomende kosten kijken dan bij een consumentenkrediet.

Vergelijk dus altijd het totaalbedrag van de kosten, en niet enkel de intrestvoet. In veel gevallen zullen de totale kosten van een consumentenkrediet lager liggen dan die van een hypothecair krediet.

Schuldsaldoverzekering en renovatieleningen

Meer en meer banken zullen je ook bij een renovatielening een schuldsaldoverzekering proberen verkopen. Het schuldsaldo (of een deel ervan) wordt bij overlijden dan terugbetaald door de verzekeraar, maar zo'n verzekering is vaak erg duur.

Hier kun je makkelijker neen zeggen dan bij de schuldsaldoverzekering van een hypothecair krediet: de kredietgever zal de intrestvoet in principe niet verhogen als je geen schuldsaldoverzekering zou nemen, wat bij een hypothecair krediet meestal wel gebeurt.

Ben je toch geïnteresseerd in een schuldsaldoverzekering, neem dan contact op met minstens DefA Finance en/of Vdv Conseil die naar de goedkoopste schuldsaldoverzekeraar zoeken. Leg hun offerte voor aan jouw makelaar en vraag of hij betere voorwaarden kan bieden.

De beste schuldsaldoverzekering in 4 stappen

Lenen via je lopende hypotheeklening

Als je nog een hypotheeklening hebt lopen voor de woning, kun je een "wederopname" vragen. Dat betekent dat je het kapitaal dat je reeds hebt terugbetaald of een deel ervan opnieuw leent. Zonder dat opnieuw een akte moet worden verleden (en je dus kosten bespaart).

Zo'n wederopname kan uiteraard alleen bij de bank waar je hypotheeklening loopt. Bij meer en meer banken is het voor de wederopname intussen wel mogelijk dat je meer kunt lenen dan het reeds terugbetaalde kapitaal, bv. 20 % van het ontleende kapitaal extra. 

Goed om te weten: je hebt die mogelijkheid zelfs nog een tijdje nadat je je woonkrediet volledig hebt afgelost, meer bepaald zolang je hypothecaire inschrijving blijft lopen (altijd 30 jaar).

Of zo'n wederopname interessant is, hangt af van de intrestvoet. Daar bestaat echter geen officieel tarief voor, het is dus koffiedik kijken. Doorgaans zal die hoger liggen dan voor een nieuwe hypotheeklening. 

Nadelen van een wederopname

• Minimale looptijd. Bij sommige banken is dat slechts 12 maanden, maar bij andere 8 jaar (wat de rekening dus aanzienlijk opdrijft).
• Als je hypotheeklening nog niet lang loopt, zul je niet veel kunnen lenen.
• Dossierkosten, doorgaans € 350.
• Soms extra schuldsaldoverzekering.

Om de totale prijs te vergelijken met een renovatielening, mag je absoluut niet alleen de intrestvoeten van de leningen vergelijken. Tel de maandelijkse aflossingen in euro, de eventuele verzekeringspremies (mits ze dezelfde dekking bieden én afgestemd zijn op jouw persoonlijke situatie) en alle andere kosten (zoals dossierkosten) in euro op.

Let op, je bank is niet verplicht om een wederopname toe te staan. De bank zal je aanvraag bekijken alsof het een nieuwe kredietaanvraag is en zal willen weten hoe je er financieel voorstaat. Je zult dus opnieuw loonfiches of bewijzen van andere inkomens moeten indienen, maar ook eventuele andere kredieten of onderhoudsgeld moeten aangeven.

Vergelijk verschillende banken en verschillende opties

In jouw zoektocht naar de beste formule renovatielening raden we je aan om contact op te nemen met je huidige kredietgever. In sommige gevallen kan de intrestvoet van een wederopname immers lager zijn dan onze Beste koop renovatielening. Check eerst onze vergelijker, want vaak is er een groot verschil met de intrestvoet van een doorsneebank. 

Een voorschot vragen op je levensverzekering

Als je een levensverzekering hebt, kun je daar soms een voorschot op vragen om een renovatie te financieren. Dat is vaker mogelijk bij een groepsverzekering dan bij een individuele levensverzekering. 

Iedereen heeft natuurlijk al gehoord van een groepsverzekering. Logisch, want dit is een wijdverspreid extralegaal voordeel in België, waarbij een kapitaal of lijfrente wordt uitbetaald bij je pensioen of overlijden. In veel gevallen kan je de reserve van je groepsverzekering aanspreken om renovatiewerken te bekostigen. Maar is dat wel interessant?

Beperkt bedrag via groepsverzekering

Eerst en vooral moet je bij je werkgever navragen of jouw groepsverzekeringspolis in deze mogelijkheid voorziet. Houd er ook rekening mee dat het bedrag waarover je kunt beschikken, beperkt is tot een percentage van je opgebouwde reserve. Deze reserve kun je terugvinden op Mypension.be.

Door die beperking is deze optie bijna automatisch uitgesloten voor jongere mensen, aangezien ze nog geen relevante reserve hebben kunnen opbouwen.

Bovendien gaat deze formule vaak gepaard met verborgen kosten. Daardoor kan het rendement van je spaarverzekering lager uitvallen dan verwacht. Te vaak is het zelfs onmogelijk om precies te weten in welke mate het rendement zal afnemen.

Periodieke intresten

Voor de vervroegde opname van je kapitaal moet je periodieke intresten betalen. In bepaalde gevallen kun je kiezen om helemaal geen periodieke intrest te betalen. Die wordt dan toegevoegd aan het kapitaal dat je op het eind van de rit moet terugbetalen. Vaak kun je de terugbetaling van het geleende kapitaal trouwens uitstellen tot je pensioendatum. 

Tot slot moet je weten dat het voorschot 10 of 13 jaar in je jaarlijkse belastingaangifte moet worden aangegeven als een fictieve lijfrente. Dit bedraagt 1 tot 5 % van het bedrag, met een maximum van € 100 480 (2025), en wordt belast tegen het marginale tarief van de belastingbetaler.

In veel gevallen niet interessant

In veel gevallen is zo'n voorschot op de groepsverzekering volgens ons niet interessant. Er bestaan verschillende alternatieven die veel transparanter zijn en je vaak minder kosten.

Zo bieden de regionale overheden bijvoorbeeld renteloze leningen of leningen met een lage rentevoet aan voor energiebesparende investeringen in je woning. Kom je daarvoor niet in aanmerking, maak dan zeker de vergelijking met een renovatielening bij een bank.