Is een herfinanciering van je hypothecaire lening interessant?

Een herziening of herfinanciering van je hypothecaire lening betekent dat je je huidige lening vervangt door een goedkopere.

• Let wel, van "herfinanciering" is pas sprake als je je bestaande lening opzegt en een nieuwe afsluit bij een andere kredietgever. In dat geval betaal je een wederbeleggingsvergoeding aan je huidige bankier.
• Blijf je bij dezelfde kredietgever, dan spreken we niet over een "herfinanciering", want alleen de voorwaarden van je bestaande lening wijzigen via een bijlage aan je contract. Bovendien betaal je, in vergelijking met een herfinanciering bij een andere bank, amper kosten: maximaal 175 euro, en hierover kun je onderhandelen. 

Onderhandel een lagere hypotheekrente bij je bank

Vergelijk dus niet alleen de rentevoeten als je je bestaande lening wilt herzien, maar houd zeker ook rekening met de herfinancieringskosten.

Een herziening van je bestaande hypothecaire lening kan op het eerste gezicht interessanter lijken bij een andere bank dan bij je huidige bank, door een (veel) lagere rentevoet. Maar let op, want er zijn veel nadelen verbonden aan zo'n herfinanciering, waardoor je soms beter af bent bij je huidige bank. We zetten de voor- en nadelen in beide situaties voor je op een rij.

Lening herzien bij andere bank

Lening herzien bij huidige bank

Ons advies

• Bekijk verschillende opties om je lening te herfinancieren bij andere banken, waaronder ook onze "Beste koop".
• Toon de aangeboden rentevoet aan je bank en laat je gelden als klant. Je hebt immers altijd stipt en zonder achterstand de maandelijkse aflossingen van je lopende lening betaald. Waarom zou je dan niet dezelfde rentevoet kunnen krijgen als een nieuwe klant? Zelfs een iets hogere rentevoet zou kunnen volstaan. Voor sommigen kan een rentevoet van bijvoorbeeld 3,57 % bij jouw bank immers voordeliger zijn dan 3,23 % bij een andere bank. 

Ontdek meer tips in ons artikel over "lening herzien bij je bank voor een lagere hypotheekrente".

1. Rentevoet en resterende looptijd

Er wordt meestal gezegd en geschreven dat de nieuwe rente minstens 1 % lager moet zijn dan de rentevoet in je contract om een herfinanciering mét een vaste rentevoet interessant te maken. Dat is niet altijd waar. Afhankelijk van de omstandigheden kan een verschil van 0,5 % voor de ene al voldoende zijn, terwijl het bij de andere meer dan 2 % moet bedragen.

Bekijk onze gedetailleerde berekeningen en voorbeelden van besparingen.

Zo bespaar je op je hypothecaire lening

2. Nieuwe verzekeringen

Vaak moet je, als je bij een andere bank een interessante interestvoet wilt krijgen, ook veranderen van verzekering, wat we reeds aangaven in bij de nadelen hierboven.

Bij andere bank

Een verandering in je gezondheidstoestand kan de bijpremie van je schuldsaldoverzekering beïnvloeden, of je kunt zelfs worden geweigerd. Daarnaast kan het zijn dat je bij een andere bank een duurdere of minder kwaliteitsvolle verzekering aangeboden krijgt dan je huidige verzekering (zoals je woonverzekering of je schuldsaldoverzekering).

Vergelijk daarom de voorwaarden van je huidige verzekering met die van een nieuwe verzekering.

Kies de beste schuldsaldoverzekering

Bij huidige bank

Het voordeel van een lagere hypotheekrente te onderhandelen bij je huidige bank is dat je niets hoeft te veranderen qua verzekeringen, tenzij je niet tevreden bent over je huidige schuldsaldo- of woonverzekering. Als je echter van verzekeraar wilt veranderen, loop je het risico op een hogere rentevoet.

3. Herfinancieringskosten lening bij andere bank 

In veel gevallen zullen de kosten meer dan 6.000 euro bedragen. Het verschil tussen de oude en de nieuwe rentevoet moet dus groot genoeg zijn om deze kosten te compenseren.

Wederbeleggingsvergoeding  

• Als je je lening bij je huidige bank stopzet en overstapt naar een andere bank, moet je een wederbeleggingsvergoeding betalen aan je huidige bank. Deze vergoeding moet je betalen omdat je je lening vervroegd beëindigt bij een herfinanciering. Het is dus een soort uitstapkost om het verlies te compenseren dat de bank lijdt door het wegvallen van jouw contract. Deze vergoeding bedraagt maximaal 3 maanden interesten, berekend op het openstaande schuldsaldo van je lening.

Doorhaling of opheffing hypotheek

• Bij een herfinanciering moet de oude hypotheek, die als waarborg voor je vorige lening bij de bank werd ingeschreven, worden 'opgegeven' of geschrapt. Dit gebeurt via de notaris en kost meestal rond de 1.000 euro.

Aktekosten 

• Bij een herfinanciering heb je meestal een nieuwe hypothecaire inschrijving nodig via de notaris als waarborg voor je nieuwe lening. Dit brengt kosten voor een nieuwe akte met zich mee. Deze rekenmodule van notaris.be geeft je een inschatting van die kosten.

Expertisekosten en dossierkosten 

• De nieuwe kredietverlener zal vaak dossierkosten aanrekenen om voor jou een leningsdossier te openen. Deze bedragen maximaal 350 euro. 
• Daarnaast kan de nieuwe bank, net zoals je huidige bank dat misschien heeft gedaan, eerst de waarde van je woning laten schatten voordat hij jou de lening toekent (expertisekosten of schattingskosten). Een schatting is bij veel kredietgevers geen standaard verplichting. Als er toch een schatting nodig is, kunnen de kosten oplopen tot meer dan 1.000 euro, maar gelukkig wordt er in veel gevallen niets aangerekend. 
  
  Dus een groot verschil qua kosten indien je een lagere intrestvoet zou krijgen bij jouw huidige kredietgever : je betaalt dan amper kosten: maximaal 175 euro

Analyseer je huidige hypotheekvoorwaarden 

Om te bepalen of een herfinanciering van je lening met vaste rentevoet interessant is, moet de nieuwe rentevoet lager zijn dan de huidige, én de resterende looptijd zo lang mogelijk.

• Kijk daarom in je contract hoeveel maanden je lening nog loopt en hoeveel je maandelijks afbetaalt.
• Noteer daarnaast ook het totale geleende bedrag en de oorspronkelijke looptijd van je lening.

Je zult deze gegevens moeten invullen in onze online rekenmodule om te bepalen of een herfinanciering met een vaste rentevoet voordelig is. Daarmee kun je een schatting maken van hoeveel je bespaart als je je lening met een vaste rentevoet herfinanciert via een andere bank, of hoeveel je bespaart als jouw bank je een lagere rentevoet voorstelt.

Is het interessant om je lening met vaste rente te herzien?

Check welke nieuwe rentevoet je kunt krijgen

Met onze simulator of vergelijkingstool krijg je een idee van de rentevoet die je vandaag zou kunnen krijgen als je jouw huidige lening vervangt door een nieuwe (hopelijk goedkopere) lening.

• Onze online rekenmodule vraagt naar de resterende looptijd van je lening en dus niet de oorspronkelijke looptijd: vul hier het aantal resterende jaren in, afgerond naar het dichtstbijzijnde volle jaar (bijvoorbeeld, als je lening nog 20 jaar en 10 maanden loopt, vul dan 21 jaar in).
• Noteer de rentevoet die naast het logo staat van de instelling (en dus niet het JKP) van onze Beste Koop.

Bereken je hypothecaire lening met onze simulator

Maak een simulatie van de herfinanciering van je lening 

Met de gegevens die je hierboven hebt genoteerd, kun je met onze rekenmodule snel controleren of een herfinanciering voordelig kan zijn voor jou.

• Voer een tweede berekening uit door in het vakje "Nieuwe intrestvoet die je kunt krijgen" een rentevoet in te geven die 0,3 % lager is dan de rente uit onze vergelijkingstool. Dit omdat het vaak mogelijk is om, na onderhandelingen, een lagere rente te bekomen dan de Beste Koop.
• Toont de tweede simulatie nog steeds aan dat een herfinanciering niet voordelig is? Dan heef het in principe geen nut andere banken te contacteren. In het andere geval, lees dan zeker onze "onderhandelingstips" hieronder.

Onderhandel over je hypothecaire lening

Als je na het uitvoeren van bovenstaand stappenplan het advies krijgt om van lening te veranderen, vraag dan offertes aan bij zowel onze Beste Koop, een paar grootbanken, als je eigen kredietgever. Doe dit voor de resterende looptijd van je lening, waarbij je ervan uitgaat dat je ook de eventuele kosten meeleent. Concreet vraag je best de maandelijkse afbetaling voor het totaalplaatje : het schuldsaldo van de lening verhoogd met de eventuele wederbeleggingsvergoeding, dossier- en schattingskosten, en aktekosten voor de resterende looptijd van de lopende lening. Maak per offerte de som van de maandelijkse afbetalingen.

Bereken ook de totale kosten van eventuele bijkomende producten die je mogelijk moet afsluiten, zoals de schuldsaldo- en de woonverzekering (zorg ervoor dat de dekking in elke offerte gelijk is). Tel vervolgens de afbetalingen en de kosten van deze nevenproducten op per kredietverstrekker. Kies tot slot de kredietgever waarbij de totale kosten het laagst zijn.

Ons advies

Wij raden je aan om ook over de aktekosten te onderhandelen, zie ons artikel "Een hypotheeklening afsluiten: hoe doe je dat?".

Stopt de schuldsaldoverzekering van je hypothecaire lening automatisch bij een herfinanciering? 

Je hypothecaire lening en schuldsaldoverzekering zijn twee afzonderlijke contracten. Als je de lening stopzet, wordt de verzekering niet altijd automatisch stopgezet. Ons Contact Center ontvangt regelmatig klachten van consumenten die, zonder het te beseffen, voor twee schuldsaldoverzekeringen betalen.

Heb je een vraag over jouw rechten, contacteer dan onze juridische dienst op het nummer 02 542 33 44, van maandag tot vrijdag tussen 9 en 12.30 uur, en van 13 tot 16 uur.

Bel onze juridische experts op 02 542 33 44

Consumenten die onnodig premies hebben betaald voor hun oude schuldsaldoverzekering, kunnen dat geld niet terugkrijgen. In bepaalde gevallen, kan je een gedeelte terugkrijgen. De vorige verzekeringsmakelaar of -maatschappij zal dit weigeren, en terecht, omdat deze klanten hun contract nooit hebben opgezegd en de dekking steeds doorliep. Lees meer in ons dossier over een schuldsaldoverzekering stopzetten.

Kun je bij een herfinanciering het best je oude schuldsaldoverzekering behouden of een nieuwe nemen? 

Bij een herfinanciering kun je het best overwegen je oude schuldsaldoverzekering te behouden, vooral als de nieuwe verzekering duurder is of moeilijk te verkrijgen door gezondheidsredenen. Vergelijk de totale kosten van beide opties zorgvuldig, inclusief eventuele extra kosten van nevenproducten, en kies de optie met het laagste kostenplaatje. Volg ons stappenplan om de beste keuze te maken.

Schuldsaldo behouden of een nieuwe nemen?

Fiscale voordelen: heb je nog recht op de woonbonus als je je hypothecaire lening herfinanciert? 

Sluit je een herfinancieringslening af, dan blijft het belastingstelsel van je oorspronkelijke hypothecaire lening van kracht.  Met andere woorden gelden voor een herfinanciering dezelfde fiscale regels als voor je oorspronkelijke lening.

Een van de voorwaarden om een belastingvoordeel te krijgen met een hypotheeklening is dat die lening minstens 10 jaar loopt. Herfinancier je je lening en vervang je die door een nieuwe, goedkopere lening, dan hoeft die nieuwe lening niet opnieuw 10 jaar te duren. Het volstaat dat de opeenvolgende leningen samen minstens 10 jaar bedragen.

Opgelet, het belastingvoordeel voor een hypothecaire lening voor een gezinswoning verschilt van gewest tot gewest.

Herfinanciering en belastingvoordeel in Vlaanderen

Je kunt met de som van de jaarlijkse afbetalingen van je hypotheeklening (intresten plus kapitaalaflossingen) en ook met de premies van de schuldsaldoverzekering aanspraak maken op de "woonbonus" als je aan bepaalde voorwaarden voldoet en als de lening vóór 2020 is aangegaan voor je gezinswoning. Voor leningen vanaf 2020 geldt dit niet meer, behalve bij de herfinanciering van een oudere lening (aangegaan vóór 2020). In dat geval blijft het oude belastingregime gelden, maar het extra geleende bedrag geeft geen recht op een fiscaal voordeel.

• Lees alles over je hypothecaire lening met of zonder belastingvoordeel in ons dossier "Welk belastingvoordeel levert je hypothecaire lening in 2024 op in Vlaanderen?".

Herfinanciering en "wooncheque" in Wallonië

Als je in 2024 een hypothecaire lening herfinanciert in Wallonië, kun je nog steeds aanspraak maken op belastingvoordelen via de "wooncheque", in tegenstelling tot Vlaanderen en Brussel, als je voldoet aan bepaalde voorwaarden. Dit geldt ook voor herfinancieringen van leningen die oorspronkelijk in 2023 zijn afgesloten. De herfinanciering volgt ook hier hetzelfde belastingregime als de oorspronkelijke lening.

• Voor meer gedetailleerde informatie over de voorwaarden en de specifieke voordelen, raadpleeg ons uitgebreide artikel "Welk belastingvoordeel levert je hypothecaire lening in 2024 op in Wallonië?".

Herfinanciering en fiscaal voordeel in Brussel

In het Brussels Hoofdstedelijk gewest kun je sinds 2017 geen aanspraak meer maken op een belastingvoordeel voor je nieuwe hypothecaire lening. Echter, als je een bestaande lening (aangegaan vóór 2017) herfinanciert, blijven de oorspronkelijke belastingvoordelen van kracht. Als je bij de herfinanciering in 2024 méér hebt geleend dan het resterende saldo van de oorspronkelijke lening, levert het surplus geen fiscaal voordeel op.

• Voor gedetailleerde informatie en specifieke voorwaarden verwijzen we je naar ons artikel "Welk belastingvoordeel levert je hypothecaire lening in 2024 op in het Brussels gewest?".

Bijna 9 op de 10 woonkredieten worden afgesloten met een vaste rentevoet voor de volledige looptijd. Maar wat als jij hebt gekozen voor een variabele rentevoet in plaats van een vaste?

Ontdek onze tips voor leningen met variabele rentevoet

Je hypothecaire lening herzien op vandaag kan voor sommigen interessant zijn. Lees de voor- en nadelen voor een herziening van je lening vandaag. 

Ontdek ons advies en verwachtingen voor de toekomst

Een vraag over je hypothecaire lening of bankzaken?

Aarzel niet om onze financiële experts te bellen op 02 542 33 44, maandag tot vrijdag van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 16 uur. 

Bel onze financiële experts op 02 542 33 44

Herfinanciering van je lening bij andere bank

Hoeveel de nieuwe rente moet verschillen van je huidige rentevoet om een herfinanciering interessant te maken, hangt vooral af van de resterende looptijd van je hypothecaire lening. Hoe langer die looptijd, hoe groter de besparing.

Hoe korter de looptijd, hoe groter het renteverschil moet zijn om de kosten van een herfinanciering te dekken. Bij een kortere looptijd is het moeilijker om de hoge kosten van een herfinanciering af te schrijven. Het is namelijk gemakkelijker om die kosten terug te winnen over 25 jaar dan over 10 jaar.

Voorbeeld lange resterende looptijd (bijna 25 jaar) en verschil tussen oude en nieuwe rente: 0,67 % 

• In december 2023 bedroeg de vaste rentevoet bij onze Beste Koop voor een lening met een quotiteit van 90 % en een looptijd van 25 jaar 3,90 %.
• Voor een lening van 250.000 euro zou je toen een maandlast van 1.296,51 euro hebben.
• Begin juli 2024 kon je bij onze Beste Koop een rentevoet krijgen van 3,23 %

Met onze rekenmodule kun je berekenen hoeveel je kunt besparen door je lening te herfinancieren.

Besparing bij herfinanciering

Voor een lening van 250.000 euro met een oorspronkelijke looptijd van 25 jaar, zou een herfinanciering in juli 2024 je ongeveer 12.000 euro kunnen opleveren. Als jouw bank dezelfde rente van 3,23 % zou aanbieden, zou je besparing zelfs kunnen oplopen tot 25.000 euro, door te besparen op notariskosten, wederbeleggingsvergoeding en dossierkosten, en mogelijk ook schattingskosten.

Gebruik onze rekenmodule voor je hypothecaire lening

Voorbeeld korte resterende looptijd (zo’n 10 jaar) maar zelfde verschil tussen oude en nieuwe rente: ook 0,67 % verschil

Bij een kortere resterende looptijd (bijvoorbeeld 10 jaar) heeft het verschil in rentevoet minder impact.

Stel dat je in december 2023 een vaste intrestvoet van 3,90 % had voor een looptijd van 11 jaar, en in juli 2024 een rente van 3,23 % zou kunnen krijgen, dan zou je geen besparing realiseren.

In dat geval zou de rentevoet onder de 2,2 % moeten liggen om een besparing van 12.000 euro te realiseren. Bij een langere resterende looptijd van 25 jaar, zoals hierboven vermeld, zou je echter wel deze besparing kunnen bereiken met een rentevoet van 3,23 %.

Vergelijking met je huidige bank

Bij jouw eigen bank volstaat meestal een zeer kleine lagere rentevoet van 0,01 % of 0,02 %, ongeacht de looptijd. Jouw bank moet dan ook geen 3,23 % aanbieden om een besparing te kunnen realiseren van 12.000 euro. Een rentevoet van 3,57 % volstaat voor je lening van 25 jaar voor een geschatte besparing van 12.000 euro. Maar je zal makkelijker 3,23 % krijgen bij een andere bank dan 3,57 % bij je huidige bank. Onderhandelen is dus de boodschap.

Banken geven vaak lagere rentes aan nieuwe klanten dan aan bestaande klanten. Het is dus niet vanzelfsprekend dat jouw bank je de rente van 3,23 % zal aanbieden. Het kan nuttig zijn om te dreigen met overstappen en een offerte van een concurrent te tonen om je bank te motiveren om een lagere rentevoet voor te stellen. In de praktijk zullen banken vaak pas concurreren als je kunt aantonen dat een herfinanciering bij een andere bank voordelig kan zijn.

Als jouw bank geen concurrentie voelt van een andere bank, zal ze waarschijnlijk weinig moeite doen om een aantrekkelijk voorstel op tafel te leggen. In de praktijk betekent dit vaak dat hoe langer de resterende looptijd van je lening is, hoe interessanter het wordt om deze te herzien.

Bij langere looptijden zal je bank namelijk wel concurrentiedruk voelen, terwijl bij kortere looptijden herfinanciering meestal niet de moeite waard is, iets wat je bank ook weet (zie bovenstaand voorbeeld).

Als je een lening met een variabele rentevoet hebt, zou een glazen bol handig zijn om de toekomstige hypotheekrente te voorspellen. Hoewel we dat niet kunnen voorzien, denken we wel dat de rente na de stijging sinds 2022 in de komende jaren waarschijnlijk weer zal dalen.

Ons advies

Ons advies voor een lening met veranderlijke rentevoet verschilt volgens de nog resterende looptijd van je lening: 

• Als je lening nog minder dan 10 jaar loopt, blijf je beter bij je huidige bank. Heb je een lage rentevoet (bijvoorbeeld minder dan 2,5 %)? Vraag dan of je bank die lage rente kan vastzetten tot de einddatum en de looptijd van je lening kan inkorten. Vraag om de looptijd te verkorten en de rente onmiddellijk te herzien, zelfs als dat normaal later zou gebeuren. Laat je stem horen als klant en probeer te onderhandelen voor de laagst mogelijke rente, zonder extra kosten.
• Heeft je lening nog meer dan 10 jaar te gaan en geniet je van een lage rentevoet (bijvoorbeeld minder dan 3 %)? Dan blijf je beter bij je huidige bank. Heb je je lening recent afgesloten (bijvoorbeeld in 2023), dan is de kans groot dat je bij de volgende of tweede jaarlijkse herziening automatisch een lagere rentevoet krijgt, zonder extra kosten en zonder dat je hierom moet vragen.
• We verwachten op korte termijn een daling van de rentevoet voor wie onlangs een lening heeft afgesloten. Op lange termijn is het echter veel moeilijker, zo niet onmogelijk, om voorspellingen te doen. Sommige variabele rentevoeten kunnen op termijn zelfs stijgen tot maximaal het dubbele van de huidige rente, wat kan oplopen tot zo’n 7 à 8 procent (bijvoorbeeld voor leningen afgesloten in 2023) – een aanzienlijk bedrag.
• Wil je elk risico op een renteverhoging uitsluiten, dan kun je later je lening omzetten naar een met een vaste rentevoet.
• Vergelijk vervolgens de maandelijkse aflossing die je huidige bank zou aanrekenen met wat je bij een andere bank zou betalen, inclusief de kosten om je resterende kapitaal opnieuw te lenen.

Aflossingstabel voor een lening met een veranderlijke intrestvoet

• Veel mensen genieten in juli 2024 nog steeds van een rentevoet die aanzienlijk lager ligt dan wat banken momenteel vragen voor nieuwe contracten (ongeveer 3,5 %). Voor hen is het niet interessant om hun lening te herfinancieren, vooral als ze een contract hebben van tussen 2015 en 2022 met een vaste rentevoet van ongeveer 1,5 à 2 %.
• Maar sommigen - vooral degene die eind 2023 of begin 2024 een lening hebben afgesloten - kunnen nu al door hun lening met vaste rente te herfinancieren meer dan 10.000 euro besparen. 

Veel economen denken dat de rente nog verder zal dalen. Als dat zo is, kan het slim zijn om nog even te wachten om je hypothecaire lening te herzien, zodat je geen twee keer hoge kosten moet betalen en je besparing bovendien groter zal zijn. Dit is echter een verwachting. Wil je geen risico lopen, dan kun je nu al je lening herzien en voordeel halen, maar het is mogelijk dat je achteraf spijt hebt als de rente verder daalt. 

Er is dus geen garantie dat de rente verder zal dalen. Als de rentevoeten toch zakken, zullen nog meer mensen kunnen profiteren van aanzienlijke besparingen.

Voorbeeld van een herfinanciering met mogelijke besparing

Vergeet ook niet dat een hogere contractuele hypothecaire rente en een langere resterende looptijd van je huidige lening een herfinanciering extra aantrekkelijk maken.