Een hypotheeklening afsluiten: hoe doe je dat?

We kunnen je op allerlei vlakken helpen bij het afsluiten van een hypotheeklening om een woning te kopen of te bouwen:

• met onze Koopwijzer hypotheekleningen;
• met diverse rekenmodules;
• met exclusieve voordelen voor zowel de hypotheeklening als de bijbehorende schuldsaldoverzekering;
• met telefonisch advies van onze kredietexperts op het nummer 02 542 33 44 (elke werkdag van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 16 uur).

Om je een volwaardig beeld te geven over de huidige situatie rond hypothecaire leningen, beantwoorden onze experts deze veelgestelde vragen (FAQ):

• Wanneer is een hypotheeklening haalbaar?
• Wat is het informatieblad bij de hypothecaire lening?
• Wat wordt bedoeld met "de quotiteit" van de lening?
• Over hoeveel jaren spreid ik de afbetaling het best?
• De kredietgever beveelt een zeer lange looptijd aan omdat ik dan langer belastingvoordeel kan genieten. Heeft hij gelijk?
• Wat is het voordeel van een vaste intrestvoet?
• Wat is het risico van een veranderlijke intrestvoet?
• Wat wordt bedoeld met "de accordeonformule"?
• Welke afbetalingsformules voor een hypotheeklening zijn er?
• Wat is een hypothecaire inschrijving, en hoe lang blijft ze lopen?
• Kan het interessant zijn om een lening te sluiten met iets anders dan een hypothecaire inschrijving?
• Waarom willen veel kredietgevers dat ik ook een schuldsaldoverzekering sluit?
• Hoe kan ik de vergelijking maken tussen een lening mét en een zonder nevenproducten?
• Bestaat er inzake hypotheekleningen een voordeel voor de leden van Test Aankoop?
• Volstaat het dat ik de intrestvoeten vergelijk in de tarievenbladen van de kredietgevers?
• Is de lijst met Beste Kopen uit onze vergelijksingstool up-to-date?
• Wat betekent een sociale lening?
• Kan ik nog rustig nadenken als ik eenmaal een kredietaanbod in handen heb?

De eerste vraag die je je moet stellen, is of je een hypotheeklening financieel wel aankunt, dus hoe ver kun je gaan met de afbetaling. 

Maar het is niet omdat je in theorie de afbetaling zou aankunnen van een lening die neerkomt op de volledige waarde van de woning plus de notariskosten, dat je per se zoveel moet lenen. Sinds 1/1/2020 mag een kredietgever in principe trouwens nog slechts een lening toekennen die neerkomt op hooguit 90 % van de aankoopprijs van de woning, en moet je dus sowieso over enig eigen vermogen beschikken.

En vergeet zeker niet na te gaan of je in aanmerking komt voor een financiële tegemoetkoming die de leningslast kan verlichten.

Wist je trouwens dat je in het Vlaams en het Waals Gewest gratis een verzekering kunt sluiten die nuttig kan zijn mocht je tijdens de looptijd van de lening zonder inkomsten vallen?

De afbetaling

Het kan niet de bedoeling zijn dat de afbetaling van de hypotheeklening zo zwaar weegt dat je 20 jaar of nog langer de broekriem moet aanhalen en amper voldoende overhoudt om te leven.

Kredietgevers moeten jou daarbij weliswaar helpen. Ze zijn verplicht om uit het kredietgamma dat ze gewoonlijk aanbieden, die lening te zoeken die qua soort en bedrag gezien jouw financiële toestand het meest geschikt is voor jou.

Ze hebben sinds 1/1/2020 zelfs uitdrukkelijk bijkomende verplichtingen. Zo geldt er een nieuwe regel inzake het maximale leningsbedrag, waarover zo meteen meer. Maar ook de zwaarte van de afbetaling in verhouding tot het inkomen is nu ten dele beperkt. Maximaal 5 % van al hun woonkredieten mag bestaan uit leningen aan mensen die méér dan 90 % van de aankoopwaarde van de woning lenen én daarvoor meer dan 50 % van hun maandinkomen moeten uittrekken.

Het is voorlopig nog koffiedik kijken wat daar in de praktijk van zal worden bewaarheid. Hoe dan ook hebben wij in het verleden al meermaals hebben ondervonden dat veel kredietgevers te laks zijn bij het toekennen van leningen, zonder dat ze daarvoor op het matje worden geroepen. In theorie kun je een kredietgever aansprakelijk stellen als achteraf blijkt dat hij je een krediet heeft verleend dat jij sowieso onmogelijk aankon omdat je niet over voldoende middelen beschikte. Maar wie doet dat?

Het is daarbij essentieel dat je rekening houdt met de maandelijkse huur die je nu aankunt en het bedrag dat je op maandbasis kunt sparen. Wij beschikken daarvoor over een rekenmodule ("de maximale maandelijkse afbetaling die je aankunt").

Het leningsbedrag

De quotiteit is het percentage waarmee een kredietgever uitdrukt hoeveel je leent in verhouding tot de waarde van de woning zoals hij die schat. Een lening met een quotiteit van 75 % betekent dus dat het leningsbedrag neerkomt op 75 % van de geschatte waarde van de woning.

In principe maximaal 90 %

Voor de gezinswoning is de maximale quotiteit beperkt tot 90 % van de geschatte waarde. Anders gezegd, je moet hoe dan ook zelf beschikken over 10 % van de aankoopwaarde van de woning plus het bedrag nodig voor de rekening die de notaris je zal voorleggen (het leeuwendeel gaat naar de belasting op de akte voor de aankoop en voor de lening).

Die beperking tot 90 % geldt wel niet in alle gevallen:

• Voor jonge mensen die voor het eerst een woning kopen: een kredietgever mag voor 35 % van de kredieten die hij aan die categorie toekent, een quotiteit verlenen van méér dan 90 % en voor 5 % zelfs van méér dan 100 %.
• Voor mensen die niet meer voor de eerste keer een woning kopen: een kredietgever mag voor 20 % van de kredieten hij aan die categorie toekent, een quotiteit verlenen van méér dan 90 % maar met 100 % als absoluut maximum.
• Voor mensen die een pand kopen om te verhuren: de maximale quotiteit bedraagt in principe 80 %, maar voor 10 % van de kredieten die aan die categorie worden toegekend, mag dat tot 90 % gaan.

De geschatte waarde is cruciaal 

Het is niet de aankoopprijs van de woning die doorslaggevend is voor het maximale leningsbedrag maar de schatting van de kredietgever. 

Kredietgevers mogen voor die schatting gebruik maken van statistische modellen. Maar in bepaalde gevallen zal het nodig worden geacht om een expert ter plekke te laten gaan, bijvoorbeeld als de waarde van het pand met onvoldoende zekerheid kan worden bepaald, als de databank onvoldoende soortgelijke panden bevat of als met heel specifieke aspecten rekening moet worden gehouden. Daar kunnen kosten voor worden aangerekend.

Die schatting kan je parten spelen. Wanneer daaruit blijkt dat je te veel hebt betaald voor de woning, zul je het verschil tussen de werkelijke aankoopprijs en de geschatte waarde immers niet mee kunnen lenen. Een voorbeeld. Je koopt een woning voor € 350 000. Als je 90 % kunt lenen, denk je dat je zult volstaan met € 35000 uit eigen middelen. Maar stel dat de schatting slechts op een waarde van € 320 000 uitkomt. Dan zal de kredietgever je slechts een lening willen toekennen voor maximaal 90 % van € 320 000. Anders gezegd, € 62 000 van de € 350 000 die je hebt betaald voor de woning, zul je niet mee kunnen lenen (en daar komen nog eens de aktekosten bij). En zo kun je aardig in de problemen geraken … Wil je dat voorkomen, laat dan zeker een "opschortende voorwaarde" over de financiering opnemen in de koopovereenkomst. Daardoor mag de verkoop pas tot stand komen als jij bij de bank een lening kunt verkrijgen die neerkomt op een bepaald percentage van de aankoopprijs. 

Leen het best een zo klein mogelijke quotiteit

Voor jou kan het hoe dan ook voordeliger zijn om geen 90 % te lenen als je makkelijk 80 % aankunt. Hoe kleiner het leenbedrag in verhouding tot de waarde van de woning, hoe makkelijker je een lening zult krijgen. Bovendien zal de intrestvoet bij eenzelfde kredietgever lager zijn. Kredietgevers werken daarbij in schijven: bv. 1,20 % tot 80 % van de waarde van de woning, en 1,50 % van 80 tot 90 %. Ook zul je beter kunnen onderhandelen om de intrestvoet eventueel nog wat naar beneden te halen.

Financiële tegemoetkomingen

Voor meer info over huisvestingspremies kun je terecht bij:

• in het Vlaams Gewest: de Vlaamse Infolijn (1700); www.premiezoeker.be;
• in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: WoonInformatieCentrum (0800 40 400; www.huisvesting.brussels); de Stadswinkel (02 219 40 60; www.curbain.be);
• in het Waals Gewest: Direction générale opérationnelle - Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie (de website van die instantie; 0800 11 901).

• in het hele land: je netbeheerder voor gas en elektriciteit;
• in het Vlaams Gewest: de Vlaamse Infolijn (1700); www.wonenvlaanderen.be/premies; 
• in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest: Brussels Instituut voor Milieubeheer (02 775 75 75; www.leefmilieubrussel.be);
• in het Waals Gewest: "Guichets de l'énergie" (0800 11 901; energie.wallonie.be).

Vraag bij je gemeente ook altijd of er geen bijkomende premies worden toegekend.

Een gratis verzekering 

Als je aan bepaalde voorwaarden voldoet, kun je in het Vlaams en het Waals Gewest een speciale verzekering sluiten met de bedoeling tijdelijk een tegemoetkoming te krijgen wanneer je bv. werkloos wordt terwijl je een hypotheeklening aan het aflossen bent. Volledig gratis!

Voor meer info:

• in het Vlaams Gewest (Verzekering Gewaarborgd Wonen): www.verzekeringgewaarborgdwonen.be; de Vlaamse infolijn (1700);
• in het Waals Gewest (assurance gratuite contre la perte de revenus): de website van de Direction générale opérationnelle - Aménagement du territoire, Logement, Patrimoine et Energie.

Vraag bij elke kredietgever bij wie je langsgaat, een gedetailleerde en vrijblijvende offerte. 

Vraag bij dat eerste bezoek ook meteen naar het informatieblad dat de kredietgever verplicht is je te geven en dat in het jargon ESIS wordt genoemd, wat staat voor European Standard Information Sheet. Dat ESIS-blad is handig om offertes te vergelijken. Het moet namelijk alle essentiële kenmerken bevatten van de lening die je hebt gevraagd, waaronder het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) en de maandelijkse afbetaling. Het moet er ook overal hetzelfde uitzien. 

Check wel of de kredietgever die je ook een bijbehorende schuldsaldoverzekering aanpraat, wel alle premies heeft vermeld alsook hoe lang je die zult moeten betalen. Bij de zogenoemde risicopremie verandert het bedrag immers elk jaar.

Let op: niet iedere kredietgever zal er happig op zijn om u het ESIS-blad meteen te geven. Zeker als hij je nevenproducten zoals verzekeringen oplegt. Ten eerste vergt dat enig rekenwerk. Bovendien zijn de meeste bank-verzekeraars voor de schuldsaldoverzekering steevast veel duurder dan onze Beste Koop (die te verkrijgen is via de makelaars DefA Finance en VDV Conseil). Dus is het niet in hun voordeel als je dat snel kunt vaststellen wanneer je met de concurrentie vergelijkt. Daarom kan de neiging groot zijn om daarmee te wachten tot men zeker is dat je daadwerkelijk een lening wilt sluiten.En jammer genoeg mogen de banken strikt genomen wachten om je het ESIS-blad te geven tot ze je het zogenoemde kredietaanbod bezorgen.

Om te kunnen bepalen hoeveel je zult moeten afbetalen, moet je eerst beslissen over hoeveel jaar je de lening wilt spreiden. Een lange looptijd kan aanlokkelijk lijken omdat je dan minder per maand zult moeten afbetalen. Toch bevelen wij een zo kort mogelijke looptijd aan.

Zo zul je vaak een lagere intrestvoet krijgen, zeker als de intrestvoet vast is. Veelal passen kredietgevers immers een ander percentage toe per bijkomende schijf van vijf jaar. 
Je betaalt sneller het geleende kapitaal terug, waardoor je in totaal minder intresten zult moeten betalen. 

De kans is kleiner dat je nog moet afbetalen wanneer je beroepsloopbaan achter de rug is of wanneer het ogenblik is aangebroken voor grote onderhoudskosten aan je woning. 

Mocht je na enige tijd in de problemen komen met de afbetaling, dan zal men de looptijd wellicht voor je kunnen verlengen, waardoor de periodieke leningslast verkleint.

Als je daarentegen al bent gestart met een looptijd van 25 of 30 jaar, zal dat in veel gevallen niet meer lukken of veel duurder uitkomen.

Denk qua looptijd niet per se in veelvouden van vijf jaar. In plaats van een lening in 20 jaar is een in 18 jaar voor jou misschien perfect haalbaar. Door de looptijd van de lening iets te verkorten verzwaar je de maandelijkse last uiteraard een beetje, maar in het totaal zul je beter af zijn. 

Voor alle duidelijkheid: ga voor zo kort mogelijk, maar zo lang als nodig, dus zonder in het andere extreem te vervallen. Want hoe korter de looptijd, hoe zwaarder de maandelijkse afbetalingslast voor eenzelfde leningsbedrag en dus hoe groter de kans dat je verstikt geraakt.

Meestal raden wij een lening aan met een intrestvoet die voor de hele leenduur vast is. Maar soms kan een lening met een veranderlijke intrestvoet toch interessant zijn.

Vaste intrestvoet

Bij een lening met een vaste intrestvoet is de hogere intrestvoet de prijs die je betaalt voor zekerheid: je weet vooraf hoeveel je de hele leenduur lang zult betalen, ongeacht hoe de hypotheekrente ondertussen evolueert. Dat is zeker interessant wanneer de intrestvoeten laag staan (zoals dat al een paar jaar het geval is), want op die manier ben je beschermd tegen stijgingen van de hypotheekrente. 

Veranderlijke intrestvoet

Als je tegen een veranderlijke intrestvoet leent, begin je veelal met een lagere intrestvoet dan bij de formule met een vaste intrestvoet, maar op dat ogenblik heb je er geen benul van hoeveel je over bv. 10 jaar zult betalen. De kredietgever gaat dan op vooraf vastgelegde tijdstippen, bv. jaarlijks of om de vijf jaar, na hoe een bepaalde referte-index ondertussen is geëvolueerd, en stelt zo vast of het nodig is om de periodieke afbetaling van je lening naar boven of naar onderen te herzien.

Al wat je bij de ondertekening weet, is dat de intrestvoet hoe dan ook slechts mag schommelen binnen de marge tussen een beneden- en een bovengrens. Verder mag de mogelijke opwaartse schommeling nooit groter zijn dan de neerwaartse. De eerste drie jaar mag de intrestvoet jaarlijks met niet meer dan 1 % stijgen. Tot slot mag de intrestvoet maximaal verdubbelen ten opzicht van bij het begin.

In principe is een veranderlijke intrestvoet alleen te overwegen wanneer die formule over de volledige looptijd en rekening houdend met de slechtst mogelijke hypothese voor de herziening van de intrestvoet ongeveer gelijk blijkt aan de meest interessante vaste intrestvoet. Daarvoor moet de correcte intrestvoet worden berekend die gemiddeld van toepassing is over de volledige looptijd.

Wij beschikken over een onlinerekenmodule waarmee je kunt becijferen wat je in het slechtste geval te wachten staat. Klik daar onder “aflossingstabellen” op “lening met een veranderlijke intrestvoet”. Met dat programma kun je berekenen hoeveel je in totaal zult moeten aflossen als de rente jaarlijks in de meest ongunstige zin wordt aangepast. Als dat minder of bijna evenveel is als het totale aflossingsbedrag bij een lening met een vaste rentevoet, kan een variabele rentevoet interessanter zijn.

• Sommige banken proberen je naar de formule van de veranderlijke intrestvoet te lokken – waarbij ze het risico in geval van een rentestijging naar jou doorschuiven – door te vergelijken met een abnormaal hoge vaste intrestvoet.
• Let op als de bank zegt dat je dankzij de veranderlijke intrestvoet méér kunt lenen, met dezelfde maandelijkse afbetaling. Indien je al aan je maximale afbetalingscapaciteit zit, riskeer je in moeilijkheden te komen als de rente stijgt. Als het slecht uitdraait, kan je woning uiteindelijk moeten worden verkocht.
• De banken geven bij de eerste simulatie niet altijd wat er je te wachten staat in het slechtst mogelijke scenario. Vraag daarom altijd dat de bank al bij de eerste simulatie het hoogst mogelijke JKP berekent alsook het maximale bedrag van de maandelijkse afbetaling en de totale leningslast in die hypothese.
  
   

De accordeonformule

De accordeonformule is een speciale variant van de lening tegen een veranderlijke intrestvoet. In dat geval heeft de lening in de regel een vast afbetalingsbedrag maar een veranderlijke looptijd. Het gevaar van een gewone veranderlijke intrestvoet schuilt immers in het feit dat de periodieke afbetaling plots fors kan worden opgetrokken, en te zwaar wordt. Met de accordeonformule kunt u de kredietgever bij een verhoging van de intrestvoet vragen om het afbetalingsbedrag zo mogelijk onveranderd te laten en in de plaats daarvan de leenduur te verlengen, binnen de perken van wat vooraf werd vastgelegd (bv. maximaal met 5 jaar te verlengen).

Let op!

• Het is niet uitgesloten dat de verlenging van de looptijd niet volstaat om de intrestvoetverhoging op te vangen, en dan zal de maandelijkse afbetaling toch stijgen.
• Daarnaast is de looptijdverlenging soms een verplichting, ook voor wie de nieuwe, hogere afbetaling perfect zou aankunnen.
• Financieel is die formule evenmin helemaal zonder risico: in het slechtste geval kan de totale terugbetalingslast zwaarder uitvallen dan die van een lening met een vaste intrestvoet.

De meeste leningen werken volgens het principe van de constante maandelijkse afbetalingen. Maar er bestaan ook andere mogelijkheden, zoals met vaste kapitaaldelging.

Constante maandelijkse afbetalingen

In dat geval betaal je heel de leenduur lang hetzelfde bedrag af, althans zolang de intrestvoet niet wordt herzien. Hoewel het bedrag van de afbetaling jaar na jaar hetzelfde blijft, is het wel telkens anders samengesteld: in het begin bevat het vooral intresten en weinig terugbetaling van kapitaal, en geleidelijk keren de rollen om.

Vaste kapitaaldelging

In dat geval betaal je telkens een kleiner bedrag af. De afbetaling wordt zo berekend dat het gedeelte terugbetaling van kapitaal heel de leenduur lang evenveel bedraagt, waardoor het gedeelte intresten bij elke afbetaling wat kleiner wordt. In het verleden kwam een lening met vaste kapitaaldelging gespreid over 20 jaar gemiddeld ongeveer gelijk uit met een lening met constante afbetalingen over 15 jaar. 

Als je een lening sluit om een huis of appartement te kopen, moet je bijna altijd een hypotheek toestaan op dat goed.

Sommige kredietgevers pakken er echter mee uit dat je bij hen een hypotheeklening op basis van een hypothecair mandaat kunt sluiten in plaats van met de traditionele hypothecaire inschrijving. "Zo zul je minder kosten moeten betalen!" Dat klopt, en hoe méér je leent, hoe groter het verschil. Maar het is niet allemaal rozengeur en maneschijn.

En er is nog een ander alternatief: de hypothecaire belofte.

Hypothecaire inschrijving

Bij een hypothecaire inschrijving laat de notaris de hypotheek "inschrijven" op het Kantoor Rechtszekerheid (vroeger sprak men van het hypotheekkantoor).

Met die inschrijving geef je de kredietgever het recht om, na het volgen van een gerechtelijke procedure (uitvoerend beslag op onroerend goed), je woning te verkopen als je de lening niet meer afbetaalt.

Een hypothecaire inschrijving loopt altijd 30 jaar, ongeacht de looptijd van je lening. Anders gezegd, ook al heb je je lening na 20 jaar volledig terugbetaald, de hypothecaire inschrijving blijft daarna nog 10 jaar voortbestaan. In principe vormt dat voor jou geen beletsel. Maar mocht je je eigendom gedurende die periode willen verkopen, dan zul je de inschrijving wel moeten laten doorhalen (daar gaan kosten mee gepaard en dat moet in een notariële akte worden vastgelegd). Wanneer de periode van 30 jaar gewoon verstrijkt, dooft de hypothecaire inschrijving vanzelf uit, zonder enige kosten.

Wanneer je een lening neemt voor meer dan 30 jaar, is het aan de kredietgever om ze tijdig te hernieuwen, anders beschikt hij niet langer over een hypothecaire waarborg. Hij zal daarvoor kosten aanrekenen.

Hypothecair mandaat

Bij een hypothecair mandaat geef je de kredietgever alleen de volmacht om, zonder dat hij je vooraf moet verwittigen, een hypothecaire inschrijving op het Kantoor Rechtszekerheid te nemen indien hij dat nodig acht (bv. omdat hij financiële problemen vermoedt).  

Aan zo'n mandaat zijn minder kosten verbonden dan aan een regelrechte inschrijving.

Ook dooft een hypothecair mandaat niet vanzelf uit na 30 jaar. Vraag daarom zeker om het mandaat te beperken tot de looptijd van de lening.

Maar het is oppassen met deze aspecten:

• Als je effectief afbetalingsproblemen krijgt, zul je met een mandaat uiteindelijk wel duurder af zijn. Je zult dan immers alsnog de kosten voor een hypotheekinschrijving moeten betalen indien de kredietgever effectief gebruik maakt van zijn volmacht om de hypotheek op je woning te vestigen.
• Sommige kredietgevers passen een hogere intrestvoet toe voor het leninggedeelte met een mandaat. Indien je dan in totaal méér intresten betaalt, kan dat het voordeel van de lagere kosten tenietdoen.

Laat je dus geen zand in de ogen strooien. Vergelijk hoe dan ook altijd het totale kostenplaatje, zowel voor de verschillende formules bij je eigen kredietgever (met of zonder mandaat; met een combinatie) als voor die bij de concurrentie (ook al wordt geen hypothecair mandaat aangeboden).

Indien je bank bereid is om een hypothecair mandaat toe te staan, vraag voor alle zekerheid een simulatie voor de twee opties:

1. de kosten in geval van een hypothecair mandaat voor het volledige leenbedrag;
2. een combinatie van een hypothecair mandaat en hypothecaire inschrijving.

Veel banken staan geen volledig hypothecair mandaat toe, maar wel een combinatie van een hypothecaire inschrijving met een hypothecair mandaat. Bijvoorbeeld 50 % van de lening met een hypothecaire inschrijving en 50 % met een mandaat. Maar een opdeling tussen een hypothecaire inschrijving en een mandaat zal niet altijd voordelig zijn en dan is het beter om een volledige hypothecaire inschrijving te vragen.

Voorbeelden leningen ONDER de € 200 000

De vermelde bedragen zijn zoals vermeld op notaris.be en dus geschatte bedragen. In de onderstaande voorbeelden gaat het ook om leningen voor de aankoop van een woning en niet om een herfinanciering. Bij een herfinanciering zijn de kosten hoger.

• Kostprijs van een lening met volledige hypotheek voor € 160 000 is € 4 300.
• Kostprijs van een lening voor € 160 000 met 50 % hypotheek voor € 80 000 is € 3 000 en een bijhorende hypothecaire volmacht van € 80 000 kost dan € 1 200. Dat is dus in totaal € 4 200 of € 100 minder. 

• Kostprijs van een lening met volledige hypotheek voor € 100 000 is € 3 300.
• Kostprijs lening € 100 000 met 50 % hypotheek voor € 50 000 is € 2 500 en een bijhorende hypothecaire volmacht van € 50 000 kost dan € 1 200. Dat is dus in totaal € 3 700 of  € 400 meer. 

Voor leningen onder de € 200 000 die gepaard gaan met een aankoop zal een opdeling tussen 50 % hypotheek en 50 % hypothecaire volmacht vaak niet voordelig zijn, tenzij er vele goederen betrokken zijn, want dan stijgt het inschrijvingsrecht voor het Kantoor Rechtszekerheid. 

Voorbeelden leningen BOVEN de € 200 000

Een opdeling wordt meestal maar voorzien voor grotere leningen. De volgende voorbeelden tonen in dat geval een besparing aan van minstens € 1 000 euro. Opnieuw gaat het om voorbeelden waarbij een hypotheeklening wordt genomen om een woning te kopen en dus niet om een herfinanciering.  

1/

• Kostprijs van een lening met volledige hypotheek voor € 250 000 is € 5 800.
• Kostprijs lening € 250 000 met 50 % hypotheek voor € 125 000 is € 3 700 en een bijhorende hypothecaire volmacht van € 125 00 kost dan € 1 200. Dat is dus in totaal € 4 900. De besparing zou dus € 900 kunnen bedragen.  

2/

• Kostprijs van een lening met volledige hypotheek voor € 350 000 is € 5 800 is € 8 200.
• Kostprijs van een lening voor € 350 000 met 50 % hypotheek voor € 175 000 is € 4 600 en een bijhorende hypothecaire volmacht van € 175 000 kost dan € 1 200. Dat is dus in totaal € 5 800. De besparing zou dus € 2 400 euro kunnen bedragen. Besparing kan zelfs zo’n € 7 000 euro zijn als alles in hypothecaire volmacht gebeurt.

Voor zo’n bedragen kan je wel dus grote besparingen realiseren door een splitsing 50 % mandaat en 50 % inschrijving. Hoe meer je leent, hoe groter de besparing kan bedragen, want je moet er wel nog rekening mee houden dat de bank soms hogere intresten aanrekent voor het deel hypothecaire volmacht. Als je kiest voor een splitsing van hypotheek en hypothecaire volmacht hoeft dat niet 50 % -50 % te zijn. Je kunt eventueel een nog grotere besparing verkrijgen door een splitsing 25 %-75 %.   

Conclusie

Aan de aktekosten voor een hypothecaire inschrijving kun je meestal niet ontkomen. Maar als de bank bereid is om een deel van de hypothecaire inschrijving te vervangen door een hypothecair mandaat, kun je ze misschien wel verlagen. Voor leningen onder € 200 000 is dat echter niet altijd voordeliger. Vraag daarom een simulatie en vergelijk de kosten van beide opties zoals wij gedaan hebben met de voorbeelden. Op de website notaris.be kun je een idee te krijgen van de kosten van een mandaat en hypothecaire inschrijving.

Hypothecaire belofte

Met een hypothecaire belofte geef je een kredietgever het recht om indien nodig een hypothecaire inschrijving te nemen, en bevestig je dat er op de woning noch een hypothecaire inschrijving noch een hypothecair mandaat rust. Het is gewoon een overeenkomst tussen jou en je kredietgever. Daar komt dus helemaal geen notaris aan te pas. Daardoor zijn er nog minder kosten aan verbonden dan aan een mandaat.

Maar die formule kun je veelal alleen als heel goede cliënt krijgen.

Laat de belofte altijd beperken tot de looptijd van de lening, want ze dooft niet vanzelf uit na 30 jaar. 

Een kredietgever mag zich er niet toe beperken om gewoon de intrestvoet van de hypotheeklening op te geven. Hij moet het jaarlijkse kostenpercentage (JKP) vermelden. Dat omvat naast de rente van het krediet ook alle andere kosten die in verband met dat krediet gekend zijn: dossierkosten, commissieloon voor de tussenpersoon, indien van toepassing vergoeding voor de registratie van de hypotheek (bij de notaris), kosten voor de nevenproducten die verplicht zijn om het krediet te krijgen enz. Daarvoor moet de kredietgever de kosten in euro’s omrekenen naar een percentage, iets wat de doorsneeconsument niet zelf kan doen. 

Dankzij het JKP moet je offertes correct kunnen vergelijken. En toch moeten we je aanraden om niet blindelings voor het laagste JKP te kiezen. Er zijn immers diverse verklaringen mogelijk voor een laag JKP.

Veranderlijk vs. vast

Zo heeft een lening met een veranderlijke intrestvoet bij de aanvang altijd een lager JKP dan een krediet met een vaste intrestvoet. Alleen kan het JKP bij de veranderlijke intrestvoet na verloop van tijd stijgen. 

Goedkoop nevenproduct

Soms is het lage JKP te verklaren door de lage prijs van een van de nevenproducten die de kredietgever oplegt. Maar als goedkoop in dat geval synoniem is van slecht, heb je in het totaal geen goede zaak gedaan. Wie wil er immers bv. een woningverzekering van slechte kwaliteit? 

Nevenproduct alleen aanbevolen

Een ander addertje onder het gras kan zijn dat een kredietgever je niet verplicht om een bepaald product extra te nemen maar je er uiteindelijk wel toe weet te verleiden door je in ruil een mooie korting op de intrestvoet van de lening toe te kennen. In dat geval maakt dat nevenproduct geen deel uit van het verplichte pakket – het werd je alleen “aanbevolen” – en moeten de kosten ervan niet in het JKP worden verrekend. 

Die truc is vooral interessant bij een product waarvan de kosten zich lang in de portemonnee laten voelen, zoals een schuldsaldo- of een woningverzekering. Daardoor kan een JKP van 3 % uiteindelijk interessanter blijken dan een van 2 %, als in het hoge JKP aan de basis een goedkope verzekering begrepen is terwijl aan het tweede JKP een dure niet-verplichte verzekering wordt gekoppeld! 

Vandaar dat wij in zo’n geval aanraden om zelf het totaalplaatje te maken: tel per kredietgever alle kosten en toekomstige betalingen in euro’s op, zodat je kunt vergelijken met een lening waar de verzekering wel in het JKP vervat zit. Wiskundig gezien klopt die simpele optelsom niet volledig (€ 1 000 over 20 jaar is veel minder waard dan €  1000 vandaag), maar je krijgt er een goed idee mee van wat verschillende kredietgevers eigenlijk voorstellen. Om een volledig correcte vergelijking te maken kun je ons rekenblad gebruiken: "Berekening van het totaalplaatje (hypotheeklening plus nevenproducten)".

De schuldsaldoverzekering

Een van de nevenproducten die heel vaak worden verplicht of aanbevolen, is een schuldsaldoverzekering.

Die vormt voor een kredietgever een cruciale waarborg: als je zou overlijden nog vóór de lening is afbetaald, krijgt hij het geleende kapitaal meteen deels of helemaal terugbetaald van de verzekeraar.

Maar ook voor je partner of je erfgenamen is die dekking belangrijk: als jij overlijdt vóór de lening volledig is terugbetaald, zullen zij van een zware financiële zorg verlost zijn. Bovendien kun je met de premies vaak belastingvoordeel genieten.

Goed om te weten:

• Denk vooral niet dat je voor de schuldsaldoverzekering vastzit aan de kredietgever bij wie je je hypotheeklening wilt sluiten. Ook al krijg je misschien een korting op je lening als je de verzekering via je kredietgever sluit, laat een goede makelaar zoals DefA Finance of VDV Conseil een drietal andere offertes zoeken. De verzekeraars hanteren immers niet allemaal dezelfde criteria om de premie te bepalen en de premieverschillen kunnen erg groot zijn.
  
  
• Wanneer je als lid van Test Aankoop een schuldsaldoverzekering aangaat bij makelaar DefA Finance of VDV Conseil, heb je recht op een exclusief voordeel ten belope van 5 % korting op de premie.
  
  
• Je hoeft niet per se met een andere verzekeraar scheep te gaan. Gebruik de meest interessante offerte als onderhandelingsbasis met de verzekeraar die aan je kredietgever is gekoppeld. Koppels kunnen hun kredietgever ook vragen of ze de korting op de intrestvoet van de lening toch behouden als slechts één van hen 100 % van het geleende kapitaal bij die bevriende verzekeraar laat verzekeren (terwijl de andere partner zich tot onze Beste Koop wendt), of als ze zich allebei beperken tot 50 % (en de overige 50 % bij onze Beste Koop).
  
  
• Het kan ook best zijn dat je zelf geen nood hebt aan een schuldsaldoverzekering omdat je toch niemand zult nalaten die financieel van jou afhankelijk is indien je overlijdt nog vóór de lening is terugbetaald. Bijvoorbeeld omdat je alleenstaand bent of omdat je al over een goede overlijdensdekking beschikt via je groepsverzekering. Welnu, een schuldsaldoverzekering is geen wettelijke vereiste en er zijn wel degelijk kredietgevers die bereid zijn om een hypotheeklening zonder schuldsaldoverzekering toe te staan. In onze Koopwijzer hypotheekleningen kun je die makkelijk terugvinden. In principe zal de kredietgever in dat geval wel een hogere intrestvoet toepassen voor de lening. Maar het kan best dat je met die hogere maandelijkse afbetaling in totaal toch goedkoper af bent dan indien de leningsintrestvoet lager was maar je daarnaast een premie zou moeten betalen voor een schuldsaldoverzekering (althans indien geen kapitaal is uitgekeerd omdat je op de einddatum nog in leven bent). 

Wat niet contractueel verplicht is, kun je opzeggen

Als blijkt dat je een voordelige lening kunt krijgen door toe te happen voor een schuldsaldoverzekering die alleen werd aanbevolen en dus niet verplicht, zeg dan zonder verpinken “ja”. Als je weet dat je nochtans veel beter af zou zijn bij onze Beste Koop voor die verzekering, zet de polis die je net hebt gesloten, dan snel stop. Aangezien er op papier geen voorwaarde zal zijn gekoppeld aan de korting op de intrestvoet van de lening, hoef je immers niet te vrezen dat de intrestvoet zal worden opgetrokken zoals dat nu vaak het geval is. Om zo weinig mogelijk geld te besteden aan die voorlopige polis kies je beter voor de maandelijkse “risicopremie” zoals dat heet, en zeker niet voor de eenmalige premie. Veel consumenten zullen zo meer dan € 2 000 kunnen besparen. Hoe ouder je bent, hoe méér je leent en hoe langer de looptijd van je krediet, hoe groter de besparing. 

Elk gewest heeft zijn eigen instellingen waar je een zogenoemde sociale hypotheeklening kan krijgen. Die heeft in principe een voordeliger intrestvoet dan een klassieke lening. Een notaris zal ook slechts zo’n 50% van zijn normaal ereloon aanrekenen. Zo'n lening kan dus goedkoper uitvallen dan onze Beste Koop.

Er zijn wel altijd voorwaarden verbonden aan de toekenning van zo'n lening. Zo mag de waarde van de woning, dat is de waarde zoals die werd geraamd door de expert van de kredietgever, vaak niet boven een bepaald bedrag uitkomen. En soms zijn er voorwaarden voor de (beroeps- en onroerende) inkomsten van het gezin, de samenstelling van het gezin en het gebruik dat van het goed wordt gemaakt (bv. alleen voor privé-bewoning).

Anders dan wat men vaak denkt, zijn sociale leningen niet voorbehouden voor gezinnen met een bescheiden inkomen. Uiteraard komen die in aanmerking voor de laagste intrestvoeten, maar ook wie iets meer armslag heeft, kan soms een sociale lening krijgen, zeker als men verschillende kinderen ten laste heeft.

Het is niet uitgesloten dat je bij een van de onderstaande kredietgevers een lening kunt krijgen tegen een lagere intrestvoet dan die van onze Beste Kopen, maar dat is niet altijd het geval:

• voor een lening in Vlaanderen, ga naar de website van het Vlaams Woningfonds (www.vlaamswoningfonds.be) en www.sociaal-woonkrediet.be/nl/maatschappijen voor maatschappijen die erkend zijn voor sociale leningen;
• voor een lening in Brussel, neem contact op met het "Woningfonds van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest" en "Krediet voor sociale woningen". Ga voor meer informatie naar de officiële website; 
• voor een lening in Wallonië, contacteer de Société Wallonne de crédit social (www.swcs.be) of het Fonds du Logement de Wallonie (www.flw.be) als je 3 of meer kinderen hebt.

Wanneer je een duidelijk zicht hebt op hoeveel je wilt lenen en voor hoelang, gebruik je het best onze Koopwijzer hypotheekleningen. Daar kun je uit het grote aantal offertes die wij analyseren, alle tarieven zien die voor jou van toepassing zijn. Met de aanduiding van wat voor jou de Beste Koop is.

Wij raden je aan om die gegevens als onderhandelingsbasis te gebruiken. Want je moet goed beseffen dat het niet volstaat om de intrestvoeten te vergelijken in de tarievenbladen van de kredietgevers.

Onze koopwijzer en onze Beste Kopen

Wij doen permanent vergelijkend marktonderzoek voor onze Koopwijzer hypotheekleningen. Daardoor zijn onze Beste Kopen up to date.

Om de Beste Kopen te bepalen houden wij onder meer met de volgende factoren rekening:

• de soort intrestvoet en het percentage;
• de verplichting om al dan niet nevenproducten te nemen;
• de kwaliteit van de woningverzekering die men eventueel oplegt;
• de premie van de schuldsaldoverzekering die men eventueel oplegt;
• de eventuele "penalisatievoet" van de intrestvoet bij niet-naleving van de voorwaarden (in "De intrestvoet: laagste niet altijd voordeligste" kunt u daar meer over lezen).           

In de koopwijzer zul je zien dat je als lid van Test Aankoop bij bepaalde makelaars exclusieve voordelen hebt. Het gaat om zowel een interessant tarief als een bijzonder voordeel en een minnelijke regeling in geval van geschil, waarmee je een lange procedure en hoge kosten voor de rechtbank kunt vermijden.

De tariefbladen van de kredietgevers

Kredietgevers moeten beschikken over een zogenoemde prospectus met begrijpelijke algemene uitleg over alle kredietvormen die bij hen mogelijk zijn, op papier of in elektronische vorm. 

Ze zijn niet verplicht om je dat document te geven, en ze geven het je ook niet altijd spontaan. Vraag er dus desnoods zelf naar, het is een waardevolle bron van informatie. Je zult er ongetwijfeld veel in leren. 

Zo moet dat "boekje" onder meer de volgende gegevens bevatten: een beschrijving van alle formules die de kredietgever aanbiedt (leningen met een vaste en/of veranderlijke intrestvoet, de afbetalingswijzen enz.), het tarief voor elke formule (veelal op een apart tarievenblad), de kortingen die de kredietgever eventueel toekent en onder welke voorwaarden, in geval van een veranderlijke intrestvoet: de voorwaarden voor de herziening (frequentie, maximale schommelingsmarges enz.), de kosten voor de samenstelling van het dossier en de schatting, en de verzekeringscontracten die u moet aangaan, bv. een schuldsaldo- en/of woningverzekering om een bepaalde (voordelige) intrestvoet te genieten.

Als je offertes met betere voorwaarden kunt voorleggen van de concurrentie, is het dikwijls mogelijk om een kredietgever tot een nog gunstiger aanbod te overhalen dan wat hij aanvankelijk in petto had. De ervaring heeft geleerd dat je soms onder het tarief van onze Beste Koop kunt komen door te onderhandelen. De hypotheeklening is immers het product bij uitstek waarbij de kredietgevers speelruimte hebben met het tarief.

Er kan bovendien een verschil zijn tussen de kantoren van een en dezelfde bank. Gewoonlijk gaan de banken immers niet zo ver dat ze hun kantoren opleggen om identieke voorwaarden toe te passen.

De manoeuvreerruimte zal groter zijn als je ermee akkoord gaat om bepaalde verzekeringen te sluiten via de kredietgever. Niet zelden koppelt een kredietgever aan de lening immers een schuldsaldo- en/of een woningverzekering. Dat zijn contracten die je wellicht sowieso zou sluiten, maar niet per se via die kredietgever. Dikwijls moet je bij hem ook een zichtrekening openen. Als je akkoord gaat om die nevenproducten te nemen, kent de kredietnemer je meestal een korting toe op de intrestvoet van je lening: vaak een paar tienden procent, en soms zelfs meer dan 1 %.

Alleen ben je met dat totaalpakket niet altijd beter af: het voordeel dat je met de hypotheeklening doet, kan ten dele of volledig in rook opgaan als je voor die nevenproducten duurder af bent dan bij de concurrentie. De kosten ervoor kunnen fors verschillen al naargelang je persoonlijke situatie. De schuldsaldoverzekering is in principe de duurste component: hoe ouder de kredietnemer en hoe langer de looptijd van de lening, hoe groter de invloed van die verzekering in de totale kosten. Verder is het maar de vraag of de nevenproducten kwalitatief voldoen.

Onderhandel!

Leg de resultaten van onze koopwijzer voor aan een aantal kantoren van de grootbanken. Ga daarna met de beste offerte naar je vertrouwde bankier: speel bij hem je hoedanigheid als goede cliënt uit en vraag of hij je betere voorwaarden kan bieden.

Mocht je zo aan een nog interessanter aanbod geraken, trek er dan mee naar de concurrentie waar je tot dan het best af was. Stel de kredietgever bij wie je je hypotheeklening met nevenproducten wilt sluiten, gerust voor om je qua verzekeringen bij hem tot de woningverzekering te beperken als je voor de schuldsaldoverzekering elders een veel goedkopere premie kunt krijgen (bij onze Beste Koop, in principe bij DefA Finance en VDV Conseil). Uit ervaring weten we dat de kans groot is dat hij dan toch niets zal afknabbelen van de korting die hij je oorspronkelijk had beloofd als je het totaalpakket bij hem zou nemen.

Als dat je vooruithelpt, kun je dat nog eens opnieuw uitspelen bij je eigen vertrouwde bankier. 

Teken niet te snel!

Wanneer je eenmaal een aanvraag hebt ingediend voor een lening en de kredietgever bereid is om je de gevraagde lening toe te kennen, bezorgt hij je een zogenoemd kredietaanbod.

Dat aanbod is definitief en bindend voor hem op voorwaarde dat hij je uiterlijk op dat ogenblik het informatieblad (ESIS-blad) heeft bezorgd. Wat er ook gebeurt, hij kan er niet meer van afwijken, of hooguit in je voordeel. 

Jij van jouw kant hebt 14 dagen de tijd om het aanbod te aanvaarden of niet. Als de kredietgever dossierkosten aanrekent, zoals vaak het geval (soms tot € 700), moet je die pas betalen nadat je het kredietaanbod hebt aanvaard. Maar zodra je hebt getekend, kun je daarna niet meer zomaar op je beslissing terugkomen!

Laat je daarom beter niet onder druk zetten wanneer een kredietgever aandringt om het aanbod meteen te tekenen. Zeker in een periode van dalende hypotheekrente kun je elders misschien nog een beter aanbod krijgen. Als de rente daarentegen stijgend is, moet je niet vrezen dat de kredietgever het JKP zal optrekken, je zit voor 14 dagen op safe.