Energieprestatiecertificaat: haal er het maximum uit

Een epc is al meer dan 10 jaar verplicht bij de verkoop of verhuur van een huis of appartement, meer bepaald wanneer een nieuwe koper of huurder wordt gezocht. Woon je als huurder bv. al 15 jaar in dezelfde woning en blijf je er wonen, dan moet de verhuurder geen epc laten opmaken.

Uiteraard zijn er uitzonderingen op de algemene regel. In Vlaanderen heb je onder meer geen epc nodig als je de verkoop of verhuur onderling regelt, bv. tussen ouders en hun kinderen. Verder behoef je geen epc bij bv. een schenking in Brussel of als het goed wordt aangekocht om het te slopen in Wallonië. De website van elk Gewest geeft je een lijst met alle situaties waarin een epc vereist is alsook de uitzonderingen:

• Wanneer een EPC in Vlaanderen?
• Wanneer een EPC in Brussel?
• Wanneer een EPC in Wallonië?

Sinds 2022 is het in Vlaanderen overigens verplicht om een epc-certificaat voor de zgn. “gemene delen” van appartementsgebouwen te maken, los van een eventuele verkoop of verhuur. Dit epc beschrijft de buitenschil van het gebouw, de tussenvloeren en -muren tussen de individuele appartementen, collectieve stookinstallaties en eventuele zonnepanelen. Het dient ook als basis voor de opmaak van epc’s voor de individuele appartementen. 

Het Brussels Gewest heeft dan weer de intentie om tegen 2025 een epc te laten opmaken van elke bestaande woning, dus ook los van de verkoop of verhuur ervan.

In principe blijft een energieprestatiecertificaat 10 jaar geldig. Er is bijgevolg geen nieuw epc nodig als bv. een wissel van huurder optreedt binnen die 10 jaar.

In Vlaanderen werd het epc ingevoerd sinds 2008-2009. De eerste epc-certificaten zijn dus aan vernieuwing toe als de woning opnieuw te koop of te huur komt. Is de energiewoning sinds de opmaak van het epc energiezuiniger gemaakt, dan mag je een nieuw epc laten opmaken maar het is niet verplicht.

Het Brussels Gewest heeft het EPB-certificaat ingevoerd sinds 2011. Als daar werkzaamheden zijn uitgevoerd die een impact hebben op de energieprestaties (isolatie, vervanging van ramen, nieuwe verwarmingsketel …) en de woning wordt opnieuw te koop of te huur gezet, vindt Leefmilieu Brussel het certificaat niet langer representatief en bijgevolg ongeldig. Je moet dan een update van het certificaat vragen, hetzij aan dezelfde certificateur van destijds (als die nog actief is), hetzij aan een nieuwe certificateur. Als je een andere certificateur kiest, zal die opnieuw alle gegevens in de daartoe ontwikkelde software van het gewest moeten invoeren, terwijl de oorspronkelijke certificateur alleen de resultaten van de uitgevoerde werken moet vaststellen en een update van de oorspronkelijke invoergegevens moet doorvoeren. Dat kan uiteraard een invloed hebben op het aangerekende tarief.

In het Waals Gewest dateren de eerste epc-certificaten van 2010-2011. Daar moet een nieuw certificaat worden opgemaakt als er intussen aan de woning die te koop of te huur wordt aangeboden, werkzaamheden zijn uitgevoerd waarvoor een bouwvergunning vereist is: een uitbreiding, heropbouw, renovatie … In de andere gevallen zoals bv. de plaatsing van bijkomende isolatie of een nieuwe verwarmingsketel met een beter rendement, kun je het epc laten updaten, maar ben je niet verplicht. Je moet voor jezelf uitmaken hoe belangrijk je dit vindt; aan jou de keuze.

Het is de bedoeling om de kandidaat-kopers of -huurders vooraf te informeren over de energiezuinigheid van de woning die ze op het oog hebben. De verkoper of verhuurder moet daarom in onder meer verkoop-of huuradvertenties de energiescore of het energielabel vermelden. Er staan boetes op inbreuken hierop.

De hamvraag is natuurlijk of de energiescore invloed heeft op de verkoopwaarde van de woningen. Welnu, een recente Vlaamse studie toont aan dat dit het geval is. In Vlaanderen bleken huizen met een energiescore tussen 100 en 199 (label B) te worden verkocht tegen een prijs die gemiddeld 10,9 % hoger ligt dan bij vergelijkbare woningen met een score tussen 400 en 499 (energielabel E). Op een verkoopprijs van € 200 000, scheelt dat toch € 21 800! Huizen met een epc tussen 200 en 299 (label C) hebben gemiddeld een verkoopprijs die 6,92 % hoger ligt dan die met een E-label.

Woonhuizen met een B-label werden gemiddeld ook 25 % sneller verkocht dan die met een E-label. Concreet duurt het bij de eerste gemiddeld slechts 75 dagen om ze aan de man te brengen (in plaats van 100 dagen). Bij appartementen is het effect op de prijs minder groot (+ 3,4 %).

Overigens blijkt het effect van de energie-efficiëntie op de verkoopprijs in de loop der tijd te zijn toegenomen.

De energiedeskundigen (type A, in Vlaanderen) of certificateurs (de benaming in Brussel en Wallonië) die een energieprestatiecertificaat opmaken, moeten een strikt protocol volgen bij de opmaak ervan. Essentieel daarbij is dat ze altijd een bezoek ter plaatse afleggen om vaststellingen te doen. Tegelijk heeft elk Gewest een lijst van aanvaardbare bewijsstukken opgesteld zoals facturen, plannen, foto’s enz., waaruit de deskundigen informatie mogen putten:

• Lijst van aanvaardbare bewijsstukken in Vlaanderen
• Lijst van aanvaardbare bewijsstukken in Brussel
• Lijst van aanvaardbare bewijsstukken in Wallonië
  

Als een energiedeskundige of certificateur oordeelt dat een van jouw documenten niet voldoet, mag hij de informatie eruit niet gebruiken. Soms zal hij ook bepaalde vaststellingen niet kunnen doen, bv. als de zolder is ingericht en volledig afgewerkt en de isolatie niet meer zichtbaar is.

Energiedeskundigen mogen zich hoe dan ook niet baseren op verklaringen van de eigenaar. Wel kun je als eigenaar zelf eenvoudig een zgn. destructief onderzoek (laten) uitvoeren, bv. een gat boren in een voeg van het metselwerk of een inbouwspot wegnemen. Energiedeskundigen zijn veelal terughoudend om zelf zo’n onderzoek uit te voeren uit vrees dat ze bij eventuele schade voor de herstellingskosten zullen moeten opdraaien.

Als de certificateur geen visuele vaststellingen van bepaalde energiekenmerken kan doen of zich niet kan baseren op een aanvaardbaar bewijs, zal hij die informatie niet in de software mogen invoeren en zal die van minder gunstige standaardwaarden uitgaan. Voor bv. isolatie worden die bepaald op basis van het bouwjaar van de woning.

Elk Gewest publiceert op zijn website een lijst met erkende energiedeskundigen of certificateurs:

• Lijst met energiedeskundigen in Vlaanderen
• Lijst met certificateurs in Brussel
• Lijst met certificateurs in Wallonië

Let wel: het gaat hier om andere personen dan degenen die een energieaudit van woningen voor hun rekening nemen.

Een rangschikking volgens kwaliteit van de deskundigen krijg je niet. Weet wel dat elk gewest controles uitvoert op de kwaliteit van de certificaten en dus het werk van de certificateurs.

Bij een recente bevraging van energiedeskundigen door het Vlaams Energieagentschap bleek voor een halfopen bebouwing gemiddeld € 258 te worden gevraagd. Voor een appartement lag de prijs rond € 206. Als de plannen van de woning beschikbaar zijn, kan de prijs met een paar tientallen euro’s zakken.

Het Brussels Gewest liet weten dat de prijzen die energiedeskundigen voor een EPB-certificaat vragen, variëren van € 150 tot € 450. Veel hangt af van de grootte van de woning, de kwaliteit van de documenten die worden voorgelegd en de toegankelijkheid van de technische installaties.

Het Waals Gewest bezorgde ons gemiddelde prijzen (van 2018) voor de diverse woningtypes. Voor een open bebouwing mag je gemiddeld rekenen op € 257, terwijl een rijwoning iets goedkoper uitvalt, met gemiddeld € 235. Een epc voor een appartement heb je er voor gemiddeld € 164. Het Waals Gewest wijst trouwens terecht op het belang van de ervaring van de certificateur voor de benodigde tijd.

Een tip: concreet doe je er goed aan om op voorhand naar de prijs voor een epc te vragen bij meerdere energiedeskundigen en dan te vergelijken alvorens jouw uiteindelijke keuze van energiedeskundige of certificateur te maken.

Uiteraard kun je in eerste instantie de energiedeskundige of certificateur om uitleg vragen. Zo kun je hem verheldering vragen over welke elementen precies allemaal in het certificaat zijn verwerkt en in de software ingevoerd.

Heb je als eigenaar of kandidaat-koper of -huurder dan nog twijfels over de correctheid van een epc, dan kun je een klacht indienen bij de bevoegde gewestelijke instantie.

In Vlaanderen kun je terecht bij het Vlaams Energieagentschap (VEA).

In het Brussels Gewest kun je een klacht indienen bij klachten-certibru@leefmilieu.brussels

In het Waals Gewest kun je een klacht indienen via een specifiek formulier.

Als uit een controle zou blijken dat het certificaat niet volgens het protocol werd opgesteld, zal de energiedeskundige of certificateur verplicht zijn om op zijn kosten een nieuw op te stellen.

In alle gewesten riskeren certificateurs een boete, een schorsing of zelfs het verlies van hun erkenning als ze hun werk niet op de correcte manier uitvoeren of te veel fouten maken.

De CO₂-uitstoot van onze woningen moet tegen 2050 drastisch omlaag. Het epc-certificaat moet daarbij de weg helpen wijzen door de huidige toestand van jouw woning onder de loep te nemen en je concrete aanbevelingen aan te reiken om de energiezuinigheid ervan aan te zwengelen.

Niet langer alleen bij verkoop of verhuur?

Zo’n epc is verplicht bij de verkoop of de verhuur van een woning. In Brussel sluimeren er plannen om het te verplichten voor elke bestaande woning in het kader van de renovatiestrategie van het gewest tegen 2050. In Vlaanderen is het trouwens al vereist – vóór en na de werken – als je een epc-labelpremie wilt binnenrijven wanneer je de energiezuinigheid van je woning sterk verbetert. En intussen kondigde de Vlaamse regering aan dat bij aankoop van een woning vanaf 2023 een renovatieplicht zou gelden om ze binnen 5 jaar minstens naar het energielabel D op te krikken.

Naar bijna-energieneutrale woningen

De drie Gewesten in ons land streven tegen 2050 naar bijna-energieneutrale woningen, ook voor de bestaande. Dat betekent een A-label in Vlaanderen en Wallonië of een C-label in Brussel. Concreet stemt het A-label in Vlaanderen overeen met het peil dat moest gehaald door een nieuwbouwwoning waarvoor in 2015 een bouwvergunning werd gevraagd. In Wallonië komt het A-label overeen met de QZEN-vereiste voor nieuwbouwwoningen die sinds 2021 geldt.

Een nuance hierbij: tot hiertoe lijkt de doelstelling voor 2050 een gemiddelde te zijn. Als het door specifieke beperkingen niet zou lukken om sommigen woningen op het A-niveau te tillen, zou dit kunnen worden gecompenseerd door andere woningen die beter doen dan strikt nodig.

Hoe dan ook zal een woning nog altijd energie nodig hebben, maar die zal beperkt zijn en bij voorkeur met hernieuwbare energie worden gedekt.

Elk gewest zijn eigen epc

Bij de opmaak van een epc moet de energiedeskundige een strikt inspectieprotocol hanteren dat voor elke in te voeren waarde beschrijft hoe die moet worden bepaald en welke gegevens hiervoor aanvaardbaar zijn. Toch is het resultaat niet zonder meer eenduidig. De berekening gebeurt immers op basis van technische gegevens van materialen die al veel jaren geleden zijn geplaatst. Vaak zijn ze niet zichtbaar en niet zomaar toegankelijk.

Bij gebrek aan informatie kan de energiedeskundige of certificateur voor een waarde bij ontstentenis opteren. Maar het staat hem vrij om grondiger te werk te gaan en te proberen achterhalen welke isolatie er eventueel aanwezig is.

Aangezien het voor de meeste componenten gaat om oude onderdelen met een meestal slechte energieprestatie (een niet-geïsoleerde muur, een niet-condenserende verwarmingsketel, oude ramen met enkel of dubbel glas) is het verschil tussen deze waarde bij ontstentenis en de werkelijke waarde vaak niet zo groot. Dit wordt heel anders zodra er werken zijn uitgevoerd. Dan is het wel zaak om de juiste documenten (facturen werffoto’s, …) terug te vinden.

In Vlaanderen heb je de mogelijkheid om zelf documenten op te laden in de elektronische “woningpas” van jouw woning. Als je een deel renoveert, doe je er goed aan om daar de factuur en de technische documenten op te slaan. Binnen 10 of 20 jaar zal dan duidelijk zijn welke renovaties met welke materialen en welke prestaties je hebt uitgevoerd. Zo blijft de informatie bewaard voor een eventueel toekomstige andere eigenaar.

De doelstelling van het Vlaamse EPC is om de toekomstige koper of verhuurder te informeren over de mogelijkheden om de energieprestaties van het gebouw te verbeteren.

Beoordeling per deel van de woning

Het Vlaamse epc maakt een evaluatie van de woning voor elk vlak (dak, muren, vloer, ramen en deuren) en elk systeem (verwarming, warm water, ventilatie, hernieuwbare energie). Een kleurcode, van rood tot groen, geeft aan hoe goed of slecht elk scoort qua energiezuinigheid.

Tegelijk stelt het epc door de software gegenereerde aanbevelingen voor om elke component te verbeteren. Voor onder meer het dak, de muren en de vloer volgt een korte beschrijving van de te behalen waarde (U-waarde) tegen 2050, met richtlijnen voor de dikte van de isolatie (aantal cm volgens het type). Tegelijk geeft het epc een kostenraming voor de diverse werken.

Vooruit denken

Een kaderstuk met de titel “Denk vooruit” bevat cruciale informatie. Het vertelt je welke de voornaamste lock-ins zijn die zich kunnen voordoen, waarbij een bepaalde ingreep een latere ingreep kan bemoeilijken of onmogelijk maken als je niet planmatig te werk gaat. Dat soort zaken kan de kostprijs van de renovatiewerken sterk doen toenemen. Bespreek deze punten dus zeker met de aannemer die de renovatiewerken aan de bewuste component uitvoert.

Geen optimale volgorde van de werken

Het grootste punt van kritiek op de informatie in het huidige epc is dat er geen volgorde van werken wordt uitgezet omdat de voorstellen slechts beperkt op maat van het gebouw zijn geformuleerd. De verstrekte informatie blijft bovendien vrij generiek en behandelt geen specifieke aandachtspunten.

De volgorde waarin de punten worden behandeld (eerst dak, dan ramen en deuren, daarna vloeren, tot slot de technieken) houdt wel een zekere hiërarchie in, maar de specifieke volgorde zou mee moeten afhangen van de eigenheid van het gebouw. Zo wordt dakrenovatie over het algemeen voorgesteld als de maatregel die het meest energie kan besparen, en dus wordt ze eerst behandeld. Warme lucht stijgt immers, en dus gaat die vooral via het dak verloren. Maar anderzijds hebben de ruimtes onder het dak vaak een lage vraag naar temperatuurcomfort (een slaapkamer, een zolder). Terwijl de leefruimte en keuken, meestal op het gelijkvloers gesitueerd, een hoge comfortvraag hebben, die gaan bepalen hoeveel er wordt verwarmd. Deze ruimtes eerst aanpakken, bv. door oude koterijen te vervangen door een nieuwe goed geïsoleerde achterbouw, heeft een veel grotere potentiële impact op de werkelijke energiebesparing. Het zal daarnaast ook het comfort sterk beïnvloeden. Dat soort aanpak kan echter niet in een basisrapport worden opgenomen.

Standaardprijzen

Bij de voorgestelde maatregelen uit het epc-certificaat worden prijsindicaties gegeven. Die worden automatisch berekend op basis van de ingevoerde gegevens volgens tabellen met standaardprijzen. Heel wat zaken zijn echter specifiek per project en zitten niet in de standaardprijzen vervat: werfinstallaties zoals een stelling, kosten die te maken hebben met vergunningen, kosten als gevolg van gebreken (vochtproblemen, stabiliteitswerken,…) of specifieke materialen die moeten worden verwijderd (asbest, lood, …) enz. Hou hiermee rekening.

Vereenvoudigde tool: “test uw epc”

Misschien beschik je nog niet over een epc-certificaat, maar ben je wel benieuwd om te weten hoe energiezuinig jouw woning wordt beoordeeld? Wel, dan bestaat er voor jou een vereenvoudigd gratis alternatief: “test uw epc”. Aan de hand van enkele eenvoudige vragen en antwoorden wordt een schatting gemaakt van het energielabel van de woning.

Je kunt ook makkelijk bepaalde zaken aanpassen en nagaan wat de impact ervan zou zijn op het energielabel van de woning. Op die manier krijg je al een idee van de stappen die je zult moeten zetten om het energieverbruik van je woning te verminderen om uiteindelijk tot een het A-label trachten te komen.

Het huidige Brusselse epc bestaat uit twee delen.

Het eerste deel bevat een samenvatting van de resultaten voor de woning alsook de drie voornaamste aanbevelingen om de energieprestatie van de woning te verbeteren, met een reeks aandachtspunten en wat nuttige informatie. Er is geen specifieke beoordeling van de gebouwschil, de verwarming of het warmwatersysteem. Nochtans zou je hiermee de kritieke elementen van de woning kunnen identificeren.

Een bijlage bij het epc somt de warmteverliesoppervlakken op, met hun samenstelling en isolatiewaarde (U- of R-waarde) alsook de voornaamste kenmerken van de ingevoerde technische systemen (verwarming, ventilatie,…). Maar je krijgt er geen specifieke waarde noch evaluatie van via bv. een kleurcode voor elk verliesoppervlak.

Aanbevelingen beperkt tot de isolatie

De epc-software genereert enkele aanbevelingen, maar die slaan enkel op een verbetering van de gebouwschil. De energetische impact van bijkomende isolatie wordt becijferd, zonder informatie evenwel over de gewenste samenstelling van de vlakken, de beoogde isolatiewaarde of een raming van de mogelijke kosten die met de verbeteringswerken gepaard zouden gaan. Kortom, als consument word je hier niet veel wijzer van.

Prioriteiten zijn niet duidelijk

Concreet schuift het epc de drie voornaamste aanbevelingen naar voren. Qua volgorde lijkt het eerst uit te gaan van de grootste oppervlaktes. In werkelijkheid zijn dat echter niet noodzakelijk de prioritair aan te pakken delen van de woning. Eigenlijk leert het certificaat je zelfs niet welke vlakken goed en minder goed presteren.
Hoe dan ook zul je met deze aanbevelingen niet tot het vereiste niveau van 2050 geraken. Daarvoor moet je ook de diverse systemen en technieken in de woning aanpakken.

In de huidige versie van het epc-certificaat kun je voor elke wand de oppervlakte zien alsook het isolatiemateriaal dat desgevallend is vastgesteld, met eventueel nog een commentaar van de certificateur. Maar je krijgt geen aanduiding van de isolatiewaarde van de wand, noch een aanduiding over de energiewinst die extra isolatie kan opleveren, noch een aanduiding van de isolatiedikte die je daarbij zou moeten kiezen.

De verliezen via luchtlekken en ventilatie worden aangekaart, maar opnieuw zijn de aanbevelingen vrij algemeen en krijg je geen visuele voorstelling van de energiewinst na een eventuele verbetering.

Het blijft ook bij algemeenheden bij de verschillende technieken (verwarming, warm water, ventilatie), met soms enkele algemene aanbevelingen in de vorm van tekst, maar zonder enige berekening van de impact door de renovatie. Je weet ook niet of die impact klein of groot zal zijn. Als je weet dat je verwarmingsketel een rendement van 73% haalt, weet je niet of dat een goede of slechte score is, als dat niet wordt vergeleken met een gemiddeld niveau of een te bereiken niveau.

Kortom, het epc bevat enkel algemene aanbevelingen. Het geeft ook geen raming van de kosten voor een eventuele verbetering.

Een aanvullend instrument: de woonaudit

In het Waals gewest bestaat er wel een aanvullende tool om de energetische score van een woning te beoordelen: de woonaudit. Die geeft aan wat de zwakke punten in een woning zijn en bepaalt welke werken je eerst moet uitvoeren om het comfort en de gezondheid van de bewoners te verbeteren en het energieverbruik te verminderen. Zo’n audit geeft ook aan wat de winst van elke maatregelen zou opleveren, alsook een raming van de kosten en de beschikbare premies. Daarnaast volgt dan een stappenplan om tot een energielabel A te komen.

De woonaudit kan overigens een deel van de gegevens die voor het epc-certificaat zijn ingevoerd, overnemen. Als er dus een epc-certificaat voor de woning bestaat, kan het dus als basis dienen voor de opmaak van een audit. En elke woonaudit gaat noodzakelijkerwijs gepaard met de opmaak van een epc-certificaat, ongeacht of er al een is of niet.

Tegen 2024 zou er een lightversie van het stappenplan in het epc-certificaat zitten.

Meerwaarde van een audit

De meerwaarde van een woonauditeur zit hem erin dat hij er becijferde en gepersonaliseerde aanbevelingen in verwerkt om de woning te verbeteren die rekening houden met de effectieve situatie van het gebouw.

De woonauditeur stelt ook prioriteiten. Elementen die de veiligheid en de gezondheid verbeteren, krijgen voorrang. De auditeur stelt een logisch scenario voor als er meerdere ingrepen moeten gebeuren.

Als bepaalde informatie niet is bewezen volgens de regels van het epc-certificaat, maar wel gekend zijn door de eigenaar, kan de auditeur er alsnog rekening mee houden. Hij kan ook in zekere mate meegaan in de prioriteiten en wensen van de eigenaar, bv. naar afwerking, materialen (ook soort isolatiemateriaal) en technieken toe. Hij beoogt wel eerst verbeteringen aan de gebouwschil, en pas daarna aan de systemen, en pas in laatste instantie denkt hij aan systemen van hernieuwbare energie. Hij simuleert ook energiebesparingen op basis van reële gegevens in plaats van uit te gaan van theoretische waarden.

In bepaalde gevallen kan hij zelfs verder gaan dan wat strikt wordt aanbevolen. Zo kan hij oordelen dat je bepaalde vlakken forser kunt isoleren, omdat je er gewoon vlot een mooie dikte aan isolatie kunt aanbrengen. Dit om eventueel lacunes bij andere vlakken op te vangen.

En hij kan voorstellen om in te grijpen op het zgn. “beschermde volume”, d.w.z. het volume dat rechtstreeks of onrechtstreeks moet worden verwarmd. Door dit volume aan te passen kan de energiescore soms ook al worden verbeterd.

Hoe dan ook zal hij heel precieze aanbevelingen formuleren, met inbegrip van de keuze van de materialen en hun prestaties, de dikte die je moet kiezen, de voorzorgsmaatregelen (bv. een dampscherm plaatsen of een vochtwerende coating op de gevel aanbrengen).

Aan zo’n audit hangt een prijskaartje van € 800 à € 1 000. Het Waals Gewest kent wel een premie toe voor zo’n audit. Het bedrag varieert volgens het gezinsinkomen.

Vereenvoudigde tool: MonQuickscan

Voor wie niet over een epc-certificaat beschikt, bestaat er een vereenvoudigde gratis tool die je in staat stelt om toch een idee te krijgen van welk label je woning geniet. Je hoeft geen oppervlaktes in te geven. Je hoeft enkel op een aantal vragen te antwoorden waarbij wordt uitgegaan van een referentietypes aan woningen. Je krijgt ook een korte beschrijving van de maatregelen die je zou moeten treffen om het A-label te bereiken.

Hierna bekijken we aan de hand van enkele voorbeelden hoe je het energielabel van je woning stelselmatig kunt verbeteren.

De bouwaanvraag van deze woning dateert van 1971. Toen er een epc werd opgemaakt, kwam die uit op een waarde van 478 kWh/m².jaar, of een energielabel E.

Volgens de aanbevelingen uit het epc zou het energieverbruik in de woning dankzij de voorgestelde ingrepen (in de tabel hieronder opgesomd) uitkomen op 117 kWh/m².jaar.

De dakisolatie zou al meteen een shift naar een C-label opleveren. De overige aanbevelingen zouden hem ver in het B-label brengen. De bewoner zette concreet in op muurisolatie en de vervanging van de ramen, die eerder dubbel glas of verouderde hoogrendementsglas bevatten. Hij koos ook voor een ventilatiesysteem en zonnepanelen. Een condensatieketel was al aanwezig.

Na afloop van de werken werd een nieuw epc opgemaakt. Met een score van 88 kWh/m².jaar, dus een A-label, als resultaat. De volledige renovatie kostte net geen € 70 000. De ramingen uit het epc bleken richtinggevend.

De eigenaar van dit huis met een onbekend bouwjaar en initieel een energielabel D (378 kWh/m².jaar) streefde ernaar om het gebouw zo passief mogelijk te maken, wat de kosten exponentieel opdreef (ongeveer € 90 000). Alles achter de voorgevel werd gestript en vervangen door houtskeletbouw. De houtskeletstructuur achter de voorgevel werd geïsoleerd tussen de stijlen met ingeblazen cellulosevlokken en volledig luchtdicht afgewerkt. Verder zijn de ramen dubbel uitgevoerd (met twee ramen achter elkaar, met een tussenafstand van 20 cm, waarbij de binnenste beglazing dan nog eens akoestisch gelaagd is) om het lawaai van het verkeer buiten te houden. Ook het dak en de vloer werden geïsoleerd.

Als verwarmingsbron werd de condensatieketel op gas aan de kant geschoven en ingeruild voor een geothermische warmtepomp. De langgerekte stadstuin bood net genoeg plaats voor vier boringen, waar sondes van elk 35 m werden geplaatst. De aardwarmte wordt door de warmtepomp verhoogd in temperatuur en circuleert door het vloerverwarmingssysteem in de dekvloer van de benedenverdieping. Op de verdiepingen en de zolder is plafondverwarming toegepast. In de zomer kan dit systeem ook voor koeling zorgen.

Op de zuidelijke achtergevel is voor alle ramen buitenzonwering voorzien, die desgewenst met een automatisch sturing kan worden geactiveerd.
Volgens de aanbevelingen uit het epc zou de woning na renovatie uitkomen op een resultaat van 72 kWh/m².jaar, dus een A-label. Er werd achteraf geen nieuw epc opgemaakt, maar volgens de tool van “test uw epc” zou effectief een A-label zijn bereikt.

* Door de vernieuwing van scheef gezakte verdiepingsvloeren werd de verbouwing als een nieuwbouw beschouwd en moest er 21% btw worden betaald, in plaats van de gebruikelijke 6% voor een renovatie voor woningen ouder dan 10 jaar.

Deze woning had op haar epc een primair energieverbruik van 509 kWh/m².jaar, wat overeenkomt met een energielabel G, de slechtst mogelijke score in het Brussels Gewest. Er was dan ook amper isolatie aanwezig. De ramen bevatten klassiek dubbel glas. Volgens het epc kon je door het schuin dak, het plat dak en de gevels te isoleren opklimmen naar een energielabel E en het jaarlijks energieverbruik zo halveren.

Door verder in te zetten op nieuwe ramen, een ventilatiesysteem, een condensatieketel en zonnepanelen kan een label B worden bereikt. Hier staat een investering van € 95500 tegenover.

De verschillende appartementen in dit gebouw hebben een verschillende energiescore, variërend tussen een label C- en een label E+.

Door dakisolatie (met 20 cm minerale wol boven het dakappartement), isolatie van de muren langs binnen (met 8 cm PIR), plaatsing van een ventilatiesysteem en een luchtdichtheidsmeting (v50 = 6 m³/h/m²), de vervanging van de ramen (met Ug = 1,0 W/m²K) kon het label worden verbeterd tot C en voor één appartement zelfs tot B.

Momenteel is de muurisolatie nog niet uitgevoerd. Die ingreep zal voor de meeste appartementen noodzakelijk zijn om de doelstelling van 2050 te halen.

Deze woning in de streek van Luik dateert van begin de jaren 1990. Volgens het epc-certificaat bedroeg het berekende primaire energieverbruik 251 kWh/m².jaar. Dat komt overeen een label C, bijna op de grens met D.

De eigenaar vroeg een woonaudit met het idee om alleen de ramen te vervangen en daarvoor de premie op te strijken. Maar de auditeur vond ook andere ingrepen noodzakelijk, zoals het bijkomend isoleren van de kelder en delen van het dak. De plaatsing van hoogrendementsglas ging gepaard met de installatie van een ventilatiesysteem om condensproblemen te vermijden.

Dankzij de werken haalt de woning een energielabel B (12 kWh/m².jaar). Zo is het oorspronkelijke energieverbruik gehalveerd.

Het kostenplaatje bedroeg € 48 000. Tegelijk leverden de werken ruim € 10 000 aan premies op.

De woning is intussen klaar om er later een warmtepomp te kunnen plaatsen. Door ook een luchtdichtheidstest te laten uitvoeren en de reële waarde van de luchtverversing door de ventilatie in het epc in te voeren, ligt een A-label binnen bereik.

Deze woning scoort oorspronkelijk bijzonder slecht qua energieprestaties: 471 kWh/m².jaar. Dat komt overeen met een energielabel F in het Waals Gewest. Het epc geeft dan ook aan dat de verwarmingsbehoeften buitensporig zijn. Er was zo goed als geen isolatie aanwezig in dit gebouw. En de ramen bevatten nog enkel glas en waren allesbehalve luchtdicht.

Met de woonaudit werd in eerste instantie beslist om te gaan voor een nieuwe dakbedekking (de oude bleek niet meer waterdicht) en isolatie, een aanpassing van de elektrische installatie om ze conform te maken, de vervanging van de ramen en de plaatsing van een ventilatiesysteem (met raamroosters in de droge ruimten en afzuigventilatoren in de vochtige ruimten). De totale kosten hiervoor liepen op tot € 42 800. Daarvan werd € 29 000 gerecupereerd via premies.

Op deze manier is de woning van een label F naar een label C overgegaan. Daarmee valt het energieverbruik op minder dan de helft terug (naar 208 kWh/m².jaar).

Er zijn nog wat stappen te zetten om naar een A-label over te gaan tegen uiterlijk 2050, zoals muurisolatie, vloerisolatie (tegen het plafond van de kelder), de plaatsing van een condensatieketel en een warmtepompboiler en tot slot zonnepanelen.

Deze woning had een energielabel E met een primair energieverbruik van 372 kWh/m².jaar. Ze werd dan ook gebouwd net vóór de eerste oliecrisis van de jaren 1970, zonder enige vorm van isolatie. De woning beschikte wel al over een condensatieketel en zonnepanelen.

Op basis van een woonaudit werd beslist om eerst de elektrische installatie in orde te brengen, het dak te isoleren (in de zoldervloer), de spouw van de muren te vullen met isolatie en de leidingen van het warm water te isoleren. Op die manier gaat de woning over van een label E naar een label C en wordt het verbruik met bijna de helft verminderd.

Hiervoor werd in totaal € 13 000 geïnvesteerd. Daarvan vloeide er € 5 000 terug via premies.

Om naar een label A door te groeien, zijn nog enkele ingrepen nodig: bijkomende isolatie van de muren, de vervanging van de ramen, plaatsing van een ventilatiesysteem en een luchtdichtheidstest. Alles bijeen voor zo’n € 60 000 euro aan bijkomende investeringen, waarbij vooral de bijkomende isolatie van de gevels langs de buitenkant het leeuwendeel vertegenwoordigt.

Waar het epc tot hiertoe een eerder vrijblijvend score voor energiezuinigheid toekende aan een woning, verandert het epc in een verplichting om de woning tot een bepaald niveau van energiezuinigheid te brengen.

• Tegen 2050 streeft elk gewest naar bijna-energieneutrale woningen. Concreet zullen ook bestaande woningen een A-label moeten halen in Vlaanderen en Wallonië en een C+-label in Brussel op basis van de score in het epc-certificaat. Het C+-label in Brussel komt overeen met een A-label in Vlaanderen; het Waalse A-label is iets strenger dan het Vlaamse A-label.
• De Vlaamse regering heeft beslist dat vanaf 2023 kopers binnen 5 jaar na aankoop van een woning minstens een energielabel D moeten halen.
• Brussel heeft plannen om het epc niet alleen te verplichten bij de verkoop of de verhuur van een woning, zoals nu nog het geval is, maar voor elke bestaande woning, en dit tegen 1 januari 2025. Dit certificaat zou aangeven welke werken tegen uiterlijk 2050 moeten gebeuren zodat de woning een C-label of beter kan halen. Vanaf 2030 zouden eigenaars elke vijf jaar een deel van de voorgeschreven renovatiewerken moeten uitvoeren.

De context: enkele cruciale cijfers

• Eind 2019 haalde een huis in Vlaanderen gemiddeld een E-label, een appartement een C-label. Amper 1% van de huizen en 4% van de appartementen haalt een A-label.
• In Brussel behaalt bijna 2% van de huizen en 9% van de appartementen een energielabel C+ of beter.
• In Wallonië krijgen alle woningtypes dooreen genomen gemiddeld een label F. Slechts 1,1% van de woningen heeft al een A-label.
• Meer dan 20% van alle Belgische woningen heeft een dak dat helemaal niet is geïsoleerd.
• 60% van de Belgische woningen heeft nog geen geïsoleerde buitenmuren.
• In 70% van de Belgische woningen is de vloer of de kelder nog niet geïsoleerd.
• Op basis van de uitgereikte vergunningen wordt momenteel op jaarbasis slechts 1% van de huizen gerenoveerd. Deze renovatiegraad zou 2,5% per jaar moeten bedragen om alle Belgische huizen en appartementen tegen 2050 op het vereiste peil te krijgen.
• Ruim 3,5 miljoen huizen en appartementen in België moeten de komende 30 jaar grondig worden gerenoveerd, en in sommige gevallen zelfs gesloopt en heropgebouwd.
• Volgens de Vlaamse Confederatie Bouw (VCB) kost het 23 000 euro om een rijwoning van label E naar D op te krikken. Om een halfopen bebouwing van label E of F naar D te brengen, moet je 32 500 euro neertellen.

Te grote verantwoordelijkheid bij de consument, meer ondersteuning nodig

Er wordt via het epc, met de doelstelling van bijna-energieneutrale woningen tegen 2050, een loodzware verantwoordelijkheid bij de consument gelegd. Een bestaande woning op zo’n manier renoveren dat ze het vereiste label haalt is vaak een zware, ingewikkelde en dure opgave. Zullen sommige eigenaars niet onredelijke of disproportioneel hoge kosten moeten maken om hun woning op het vereiste peil te krijgen? En wat als het onmogelijk blijkt om de woning effectief tot het gewenste label te laten evolueren? Test Aankoop vraagt redelijkheid en billijkheid in dit debat en ook meer ondersteuning voor de consument.

In die context formuleert Test Aankoop 5 eisen. Wij willen het epc completer en concreter en tegelijk het praktische nut ervan vergroot zien.

1. Het epc moet het vereiste vermogen van de verwarming vermelden om overgedimensioneerde verwarmingssystemen te vermijden

De epc-software berekent cruciale informatie zoals de warmtebehoeften van de woning als die in elke ruimte van het zogenoemde beschermde volume een comfortabele leeftemperatuur zou bieden (dus los van de gewoonten en wensen van de bewoners). Alle informatie is hier voorhanden om te bepalen welk vermogen nodig is om de woning doeltreffend te verwarmen. Uit eigen studies en op basis van offertes die leden ons voorleggen, stellen we echter vast dat installateurs vaak een te hoog vermogen van verwarmingsketel of warmtepomp voorstellen. Welnu, wij zien het epc als een ideale – en misschien zelfs de enige – plek om het vereiste vermogen van de verwarmingsinstallatie aan te geven als richtsnoer met het oog op een toekomstige vervanging van de ketel of warmtepomp.

Vooreerst is een correct vermogen beter voor de efficiëntie van het verwarmingssysteem. Daarnaast kost een overgedimensioneerd vermogen de consument nodeloos extra geld; dat is zeker zo voor een condensatieketel maar des te meer voor een warmtepomp. Wat ons betreft moet de aanduiding van het vereiste vermogen van de warmte-opwekker worden opgenomen in elk epc, en zelfs worden toegevoegd in bestaande epc-certificaten. Daartoe is het belangrijk dat een epc-certificaat op een eenvoudige manier een update kan krijgen.

2. Er moet ook een vergelijkende beoordeling komen van het totale energieverbruik

Het epc-certificaat geeft twee totaalresultaten: enerzijds het totale energieverbruik (in absolute cijfers) en anderzijds dat energieverbruik omgezet in een waarde per m² bruikbare vloeroppervlakte. Het is die laatste waarde die wordt omgezet in het energielabel van de woning.

Grote gebouwen komen hier beter uit, zelfs wanneer ze finaal meer energie verbruiken dan kleine. Terwijl het toch net de bedoeling moet zijn om effectief energiezuinige woningen te verkrijgen. Daarom vinden wij ook een vergelijkende beoordeling van het totale energieverbruik in het epc-certificaat opportuun. Dat is immers belangrijke informatie voor een nieuwe eigenaar of huurder.

3. Het epc moet de link maken met het reële verbruik

Nu geven de uitkomsten van de epc-certificaten verbruikscijfers aan die vaak ver af staan van de realiteit, niet alleen omdat wordt gerekend in primaire energie – dus de energie die in de centrales moet worden opgewekt en waarvan een deel verloren gaat alvorens ze effectief in de woning wordt benut - maar ook omdat het epc ervan uitgaat dat alle ruimten van de hele woning permanent op een comfortabele temperatuur worden gehouden, wat in de praktijk nagenoeg nooit voorkomt. De methodologie zou hiermee rekening moeten houden. De aanbevelingen die door de epc-software worden gegenereerd, zouden bovendien de concrete impact op de energiefactuur duidelijk moeten maken voor de betrokken consument.

4. De aanbevelingen uit het epc moeten rekening houden met de kosten voor de werken

De aanbevelingen om tot een bijna-energieneutrale woning te komen, mogen niet louter uitgaan van de aan te pakken warmteverliesoppervlakten (aantal vierkante meter) om prioriteiten in de renovatie vast te leggen. Dat is nochtans wat het Brussels Gewest lijkt te doen. Over de mogelijke kosten wordt met geen woord gerept, ook niet in het Waalse epc overigens. Het Vlaamse epc koppelt wel algemene richtprijzen aan de maatregelen die door de onderliggende software achter het epc worden aanbevolen. Dat is een stap in de goede richting. Prijzen op maat van de woning geven, die rekening houden met de eigenheid ervan, zoals in de Waalse woonaudit, zijn nog beter.

5. De resultaten van het epc moeten bij de renoverende partij worden toegelicht

Als de opdracht voor een epc uitgaat van de verkoper, ligt het niet voor de hand dat hij veel zal aanvangen met de aanbevelingen die erin zijn geformuleerd. Het zou zinvoller zijn om de energiedeskundige of certificateur de resultaten van het epc te laten toelichten bij de renoverende partij. Vaak zal dat de koper zijn.

De gewestelijke overheden moeten er daarbij op toezien dat de energiedeskundigen die het epc opmaken, voldoende kennis hebben van bouwtechnieken om waardevolle relevante aanbevelingen voor de onderzochte woning te geven.