Energieprestatiecertificaat in België

Een energieprestatiecertificaat of kortweg epc – in Brussel en Wallonië aangeduid als EPB-certificaat – geeft via een specifiek daartoe ontwikkelde software een inschattingvan het zogenaamde theoretische verbruik van de installaties voor verwarming, warm water, koeling en/of ventilatie in de woning (uitgedrukt in kWh per m² per jaar) op basis van de warmteverliezen langs de buitenvlakken (dak, gevels, vloer). Ook de productie van aanwezige hernieuwbare energie telt mee. Omgekeerd blijft het verbruik van klassieke huishoudtoestellen of verlichting buiten beschouwing, net als de impact van de gebruikers en hun gewoontes. 

Gewestelijke verschillen: Vlaanderen, Brussel en Wallonië

Elk gewest heeft zijn eigen software ontwikkeld voor de opmaak van het epc. De energieprestatiecertificaten zien er in elke gewest dan ook anders uit. De schalen waarmee de labels worden toegekend zijn eveneens verschillend. Onderling woningen vergelijken tussen de verschillende gewesten is dus niet zo simpel.

• Voorbeeld uit Vlaanderen
• Voorbeeld uit Brussel 
• Voorbeeld uit Wallonië

De drie gewesten in ons land streven tegen 2050 naar bijna-energie neutrale woningen, ook voor de bestaande. Dat betekent een A-label in Vlaanderen en Wallonië of een C-label in Brussel. Concreet stemt het A-label in Vlaanderen overeen met het peil dat moest gehaald door een nieuwbouwwoning waarvoor in 2015 een bouwvergunning werd gevraagd. In Wallonië komt het A-label overeen met de QZEN-vereiste voor nieuwbouwwoningen die sinds 2021 geldt.

Het is de bedoeling om de kandidaat-kopers of -huurders vooraf te informeren over de energiezuinigheid van de woning die ze op het oog hebben. De verkoper of verhuurder moet daarom in onder meer verkoop-of huuradvertenties de energiescore of het energielabel vermelden. Er staan boetes op inbreuken hierop.

De hamvraag is natuurlijk of de energiescore invloed heeft op de verkoopwaarde van de woningen. Welnu, uit een recente Vlaamse studie blijkt dat de huizenprijzen in 2023 gemiddeld 1,9% gedaald zijn door de inflatie en de gestegen rente. Maar niet elk type woning daalde even sterk in prijs. In Vlaanderen bleken huizen met een label A en B een gemiddelde daling in verkoopprijs te kennen van 1%, labels C en D kenden een daling van 0,6%. Woningen met labels E en F daalden dan weer gemiddeld 3,7% in prijs.

De renovatieverplichting voor deze laatste woningen heeft er duidelijk mee te maken. De verkoopprijs van een woning met een label F ligt ondertussen 11,7% lager dan een gelijkaardige woning met label D. Een woning met label A wordt dan weer verkocht voor een prijs die gemiddeld 17,1% hoger ligt dan een gelijksoortige woning met label D.

In Brussel en Wallonië voelt men deze trend niet: de huizenprijzen blijven er nog steeds stijgen. In Wallonië stijgen de energiezuinige woningen wel dubbel zo hard in prijs.

Daarnaast geeft het epc in Vlaanderen en Brussel ook via aanbevelingen informatie over de uit te voeren werken om het energielabel te verbeteren en aan de klimaatdoelstellingen te voldoen. In Vlaanderen zijn deze aanbevelingen gedetailleerder en worden er eveneens richtprijzen vermeld wat deze werken zouden kosten.

In Vlaanderen bestaat vervolgens eveneens de mogelijkheid om simulaties uit te voeren op basis van een ingevoerd epc. De energiedeskundige kan, vertrekkende van het EPC dat hij opstelde van de huidige woning, op een vrij eenvoudige manier berekenen wat de invloed is van bijvoorbeeld bijkomend isoleren, het vervangen van de verwarming door een energiezuiniger systeem, het plaatsen van zonnepanelen…

Dit geeft je de mogelijkheid om verschillende energiebesparende werken, al dan niet gecombineerd uitgevoerd, en hun impact op het epc-label te vergelijken.

Bij verkoop of verhuur

De opmaak van een epc is in Vlaanderen verplicht sinds 2008, in Wallonië sinds 2010 en in Brussel sinds 2011 bij de verkoop of verhuur van een huis of appartement.

In Vlaanderen is een epc verplicht bij alle vormen van notariële overdracht in volle eigendom, bij vestiging van een opstalrecht of erfpacht. In het geval van verhuur is het EPC verplicht bij woninghuur of een huurovereenkomst vanaf 2 maanden.

Er zijn wel een aantal uitzonderingen op de algemene regel wanneer het epc dient opgemaakt te worden: zo hoeft het niet bij verhuur van serviceflats, verkoop en verhuur van woonboten, en verhuur van vakantiewoningen met een overeenkomst korter dan 2 maanden.

In Brussel is een epc verplicht voor elk wooneenheid van 18 m² of groter die te koop of te huur wordt aangeboden. In het geval van een schenking of onteigening is het dan weer niet verplicht.

Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest heeft wel de intentie om over enkele jaren een epc te verplichten voor elke bestaande woning, dus ook los van de verkoop of verhuur ervan.

In Wallonië is een epc in alle gevallen van verkoop en verhuur verplicht op één uitzondering na: als het goed wordt aangekocht om het te slopen.

De website van elk gewest geeft je een lijst met alle situaties waarin een epc vereist is alsook de uitzonderingen:

• Wanneer een epc in Vlaanderen?
• Wanneer een epc in Brussel?
• Wanneer een epc in Wallonië?

In Vlaanderen kan je, bij twijfel of een epc nodig is, terecht op de epc-wegwijzer.

Voor de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen

Daarnaast is het sinds 2022 in Vlaanderen overigens verplicht om een epc van de gemeenschappelijke delen van appartementsgebouwen op te maken, los van een eventuele verkoop of verhuur. Dit epc beschrijft de energiezuinigheid van de buitenschil van het gebouw, de tussenvloeren en -muren tussen de individuele appartementen, en eventuele collectieve technische installaties en zonnepanelen. Het dient ook als basis voor de opmaak van epc’s voor de individuele appartementen.

Net als in Vlaanderen dient in Wallonië voor appartementsgebouwen een extra document opgemaakt te worden: het ‘rapport partiel’ in welke de collectieve technische installaties die eventueel aanwezig zijn worden beschreven.

Bij huurindexering

Naar aanleiding van de energiecrisis beslisten de 3 gewesten eind 2022 de huurindexering eveneens aan het epc-label te koppelen. Zo konden eigenaars van slecht- of minder goed geïsoleerde woningen geen of slechts een gedeeltelijke indexering doorvoeren gedurende één jaar. Goed scorende woningen en appartementen die nog niet of over een verouderd epc beschikten, hadden er dus eveneens voordeel bij een epc te laten opstellen.

Voor het verkrijgen van de epc-labelpremie

In het geval je je woning wenst te renoveren in Vlaanderen, heb je een ook een epc nodig wanneer je de epc-labelpremie wil ontvangen: een epc vóór de werken en een epc na de werken waarmee je kan bewijzen dat je van een slecht label naar een goed label bent gegaan.

Voor een energieprestatiecertificaat van een bestaande woning komt een energiedeskundige type A (in Vlaanderen) of een EPB-certificateur (in Brussel of Wallonië) langs om op basis van eigen vaststellingen, metingen en aanvaardbare bewijzen een hele reeks gegevens met betrekking tot het energieverbruik van de woning in de specifiek daartoe voorziene software van de overheid in te geven.

Als er geen bewijzen voorhanden zijn of bepaalde vaststellingen onmogelijk blijken, bv. of er isolatie of een (lucht)spouw aanwezig is in een muur- of dakvlak, gaat de software uit van minder gunstige standaardwaarden op basis van wat gangbaar was ten tijde van het (ver)bouwjaar van de woning. Aldus geeft zo’n energieprestatiecertificaat een raming van het theoretisch energieverbruik van de woning, eveneens uitgedrukt in kWh per m² per jaar. Er wordt in de berekeningen geen rekening gehouden met het werkelijke energieverbruik van de bewoners.

Voor alle duidelijkheid: het gaat hier om het primaire energieverbruik, d.w.z. de energie aan de bron. Voor bijvoorbeeld elektriciteit van het net moet je het verbruik met 2,5 vermenigvuldigen omdat er bij de productie en het transport van stroom veel energie verloren gaat. Bovendien houdt een energieprestatiecertificaat geen rekening met het verbruik van huishoudtoestellen of verlichting noch met het aantal en de gewoonten van de bewoners. In die zin zal dat verbruik niet overeenkomen met wat je op jouw verbruiksfacturen terugvindt.

Bepaling beschermd volume en bruikbare vloeroppervlakte

De energiedeskundige dient eerst na te gaan wat het beschermde volume en de bijhorende bruikbare vloeroppervlakte van de woning is: het volume van alle ruimten in een gebouw die men wenst te beschermen tegen warmteverlies.

Elk gewest heeft in zijn eigen protocol heel strikt vastgelegd hoe dit beschermde volume en bruikbare vloeroppervlakte dient bepaald te worden. Een energiedeskundige mag hier niet van afwijken.

Vaststellen isolatie van de schildelen

Vervolgens zal de energiedeskundige van elke muur, vloer, dak, raam, deur… (= de schildelen) de isolatiegraad vaststellen. Dit kan op basis van zichtbare aanwezige isolatie of op basis van de bewijsstukken die de eigenaar mag voorleggen.

Eveneens zal de oppervlakte van elk schildeel opgemeten worden.

Technische installaties in kaart brengen

De laatste stap tijdens het plaatsbezoek is het in kaart brengen van de technische installaties aanwezig in de woning: de verwarming, de productie van het warm water, eventueel aanwezige ventilatie, airco, zonnepanelen en zonneboiler.

Hoe meer details de eigenaar van deze installaties kan voorleggen, hoe beter de epc-score zal zijn.

Inbrengen in de software

Al deze verzamelde informatie zal de energiedeskundige ingeven in de software waarna de energiescore van het epc berekend wordt.

Zelf je epc berekenen

Misschien beschik je nog niet over een epc-certificaat, maar ben je wel benieuwd om te weten hoe energiezuinig jouw woning wordt beoordeeld? Vlaanderen en Wallonië bieden een tool aan waarmee je op een vereenvoudigde manier zelf een inschatting kan maken van het epc van je woning.

Met de Vlaamse Test-uw-epc app kan je door het beantwoorden van slechts enkele korte vragen een indicatief epc-label berekenen van je woning. Let wel: dit is een sterk vereenvoudigde versie van de tool die energiedeskundigen gebruiken, maar het geeft wel een richtwaarde. Naast het berekende label, krijg je een overzicht van de ingevoerde parameters en welk het resultaat zou zijn als je bijvoorbeeld verwarming, isolatie, ventilatie… zou verbeteren.

Via Monquickscan In Wallonië kan je op een vrij gelijkaardige manier eveneens het label van je woning simuleren. Je krijgt ook een korte beschrijving van de maatregelen die je zou moeten treffen om het A-label te bereiken.

Let wel: deze tools zijn een sterk vereenvoudigde vorm van de echte berekeningstool en kan dus een ander label geven dan wanneer het epc opgesteld wordt door een energiedeskundige.

Waar vind ik een geschikte energiedeskundige?

Elk gewest publiceert op zijn website een lijst met erkende energiedeskundigen of certificateurs:

• Lijst met energiedeskundigen in Vlaanderen
• Lijst met certificateurs in Brussel
• Lijst met certificateurs in Wallonië
  

Een rangschikking volgens kwaliteit van de deskundigen krijg je niet. Weet wel dat elk gewest controles uitvoert op de kwaliteit van de certificaten en dus het werk van de certificateurs.

Hoeveel kost een epc?

Bij een recente bevraging van energiedeskundigen door het Vlaams Energieagentschap bleek voor een halfopen bebouwing gemiddeld € 300 te worden gevraagd. Voor een appartement lag de prijs rond € 220. Als de plannen van de woning beschikbaar zijn, kan de prijs lager liggen.

Het Brussels Gewest liet weten dat de prijzen die energiedeskundigen voor een EPB-certificaat vragen, variëren van € 210 tot € 370. Veel hangt af van de grootte van de woning, de kwaliteit van de documenten die worden voorgelegd en de toegankelijkheid van de technische installaties. Voor aanvragers in de laagste inkomstencategorie kan een premie bekomen worden van € 150 voor de opmaak van een EPB-certificaat.

Het Waals Gewest bezorgde ons gemiddelde prijzen (van 2018) voor de diverse woningtypes. Voor een open bebouwing mag je gemiddeld rekenen op € 257, terwijl een rijwoning iets goedkoper uitvalt, met gemiddeld € 235. Een epc voor een appartement heb je er voor gemiddeld € 164. Het Waals Gewest wijst trouwens terecht op het belang van de ervaring van de certificateur voor de benodigde tijd.

Een tip: concreet doe je er goed aan om op voorhand naar de prijs voor een epc te vragen bij meerdere energiedeskundigen en dan te vergelijken alvorens jouw uiteindelijke keuze van energiedeskundige of certificateur te maken. Wil je graag een aantal simulaties om energiebesparende werken uit te voeren? Vraag dan of deze in de prijs inbegrepen zijn.

Met welke termijn moet ik rekening houden voor het verkrijgen van een epc?

Het epc moet aanwezig zijn zodra een woning te koop of te huur wordt aangeboden aangezien de overheid een verplichting oplegt dat het label vermeld wordt in de advertentie. De meeste epc-deskundigen kunnen zeker binnen een zeer korte termijn een plaatsbezoek doen en het epc overhandigen, zeker wanneer alle nodige informatie voorhanden is bij het bezoek.

Op de aanwezigheid van het epc gebeuren controles door de bevoegde instanties. Wanneer in Wallonië een woning te koop of te huur wordt aangeboden zonder certificaat kan een administratieve boete opgelegd worden van 1000 euro. Het niet naleven van de verplichting tot publiciteit of het niet overdragen van het certificaat kan dan weer leiden tot een geldboete van 500 euro.

In Vlaanderen kan het ontbreken van een epc leiden tot het opleggen van een boete van 500 tot 5000 euro. Het betalen van de boete is geen opschortende voorwaarde: ook dan zal nog steeds een certificaat moeten opgesteld worden. De verkoop van een woning kan trouwens niet doorgaan als de notaris niet over een geldig epc beschikt.

Ook in Brussel gebeuren er controles op de naleving van de verplichtingen. Hier variëren de opgelegde boetes van 50 tot 62 500 euro.

Hoelang blijft zo’n epc geldig?

In principe blijft een energieprestatiecertificaat 10 jaar geldig. Er is bijgevolg geen nieuw epc nodig als bijvoorbeeld een wissel van huurder optreedt binnen die 10 jaar.

In Vlaanderen werd het epc in 2019 grondig hervormd met toevoeging van het label. De oude epc’s zonder label zijn niet meer geldig bij een verkoop en moeten vernieuwd te worden ook al zijn ze nog geen 10 jaar oud.

Is de woning sinds de opmaak van het epc energiezuiniger gemaakt, dan mag je een nieuw epc laten opmaken maar het is niet verplicht.

Het epc van de gemeenschappelijke delen daarentegen is wel verplicht aan te passen wanneer er energiebesparende werken worden uitgevoerd: bij het (na-)isoleren van minstens 15 % van de schildelen en/of bij vervanging van de collectieve technische installaties. Dit omwille van de automatische overdracht van deze gegevens naar het epc van de appartementen.

Een voorbeeld van een epc gemeenschappelijke delen en de informatie die het certificaat bevat. Bron: Vlaanderen.be

In het Brussels Gewest is Leefmilieu Brussel van mening dat wanneer er werkzaamheden zijn uitgevoerd die een impact hebben op de energieprestaties (isolatie, vervanging van ramen, nieuwe verwarmingsketel …) en de woning wordt opnieuw te koop of te huur gezet, het certificaat niet langer representatief en bijgevolg ongeldig is.

In het Waals Gewest moet een nieuw certificaat worden opgemaakt als er intussen aan de woning die te koop of te huur wordt aangeboden, werkzaamheden zijn uitgevoerd waarvoor een bouwvergunning vereist is: een uitbreiding, heropbouw, renovatie … In de andere gevallen zoals bv. de plaatsing van bijkomende isolatie of een nieuwe verwarmingsketel met een beter rendement, kun je het epc laten updaten, maar ben je niet verplicht. Je moet voor jezelf uitmaken hoe belangrijk je dit vindt; aan jou de keuze.

In het geval van een appartementsgebouw waarbij een nieuw ‘rapport partiel’ werd opgemaakt naar aanleiding van werken aan de technische installaties, dienen de appartementen zelf ook een nieuw epc te krijgen op basis van dit nieuwe ‘rapport partiel’.

Een epc online opzoeken

Ben je je (papieren) epc kwijt gespeeld? In Vlaanderen heb je de mogelijkheid om via de Woningpas het epc van de woning waar je eigenaar van bent terug te vinden.

In Brussel kan je via een tool opzoeken of een pand reeds over een epc beschikt, wat het label is en wie het epc opmaakte.

Op de eerste pagina staat steeds de samenvatting: het energielabel en het berekende theoretische energieverbruik. Het label, afhankelijk van het gewest gaande van G of F (energieverslindende woning) tot A of A+ (zeer energiezuinige woning), geeft je snel een eerste idee hoe de woning scoort en kan je woningen onderling snel vergelijken.

Het energieverbruik is dus een theoretische primair energieverbruik en komt meestal niet overeen met het werkelijk verbruik van de bewoners. Het is dus zeker nuttig het echte verbruik ook voor te leggen aan eventuele kopers aan de hand van jouw facturen.

Hieronder vind je naargelang het gewest meer gedetailleerde informatie terug.

Zo krijg je in Vlaanderen een overzicht van alle ingevoerde wanden met hun isolatiegraad (de U-waarde) voorzien van een kleurcode: van rood tot donkergroen, en of de woning voldoet aan de energiedoelstellingen van 2050. Hiermee heb je ook snel een zicht op waar er mogelijk nog belangrijke (isolatie)werken te verwachten zijn.

Vervolgens krijg je per wand en installatie een gedetailleerde bespreking van de ingevoerde gegevens, aanbevelingen voor verbeteringswerken en een prijsraming. Wanneer er voldoende bewijsstukken aanwezig waren, kan je hier lezen welke isolatie aanwezig is en in welke dikte. Wanneer voor een onderdeel de energiedoelstelling niet gehaald wordt, krijg je hier aanbevelingen hoe je wel aan de doelstellingen kan voldoen.

De prijsramingen worden automatisch berekend op basis van de ingevoerde gegevens volgens tabellen met standaardprijzen. Heel wat zaken zijn echter specifiek per project en zitten niet in de standaardprijzen vervat: werfinstallaties zoals een stelling, kosten die te maken hebben met vergunningen, kosten als gevolg van gebreken (vochtproblemen, stabiliteitswerken…) of specifieke materialen die moeten worden verwijderd (asbest, lood, …) enz. Hou hiermee rekening.

In Brussel werd na de aanpassingen in 2023 op de tweede pagina een overzicht toegevoegd van een aanbevolen renovatiescenario: alle mogelijke stappen om verbeteringen aan te brengen aan de woning, met per tussenstap de melding van het bereikte label en energieverbruik.

Het derde deel van het certificaat, het coderingsverslag, bevat alle gegevens die door de EPB-certificateur zijn ingevoerd en die zijn gebruikt om de energieprestaties van de woning te berekenen. Hiermee is het mogelijk na te gaan of de EPB-certificateur rekening heeft gehouden met de documenten die hij ter beschikking kreeg.

Er zijn echter geen praktisch uitgewerkte aanbevelingen noch prijsramingen te vinden in het Brusselse epc.

Het Waalse epc is een vrij beknopt document waar je niet erg veel informatie uithaalt. Je kunt voor elke wand de oppervlakte zien alsook het isolatiemateriaal dat desgevallend is vastgesteld, met eventueel nog een commentaar van de certificateur. Maar je krijgt geen aanduiding van de isolatiewaarde van de wand, noch een aanduiding over de energiewinst die extra isolatie kan opleveren, noch een aanduiding van de isolatiedikte die je daarbij zou moeten kiezen.

De verliezen via luchtlekken en ventilatie worden aangekaart, maar opnieuw zijn de aanbevelingen vrij algemeen en krijg je geen visuele voorstelling van de energiewinst na een eventuele verbetering.

Het blijft ook bij algemeenheden bij de verschillende technieken (verwarming, warm water, ventilatie), met soms enkele algemene aanbevelingen in de vorm van tekst, maar zonder enige berekening van de impact door de renovatie. Je weet ook niet of die impact klein of groot zal zijn.

Je krijgt geen stappenplan noch aanbevelingen om je woning te verbeteren. Je kan hiervoor dus beter een Audit Logement laten opmaken. Die audit geeft aan wat de zwakke punten in een woning zijn en bepaalt welke werken je eerst moet uitvoeren om het comfort en de gezondheid van de bewoners te verbeteren en het energieverbruik te verminderen. Zo’n audit geeft ook aan wat de winst van elke maatregelen zou opleveren, alsook een raming van de kosten en de beschikbare premies.

Daarnaast volgt dan een stappenplan om tot een energielabel A te komen. Je hebt deze audit ook nodig voor het bekomen van premies in Wallonië.

In elk gewest blijft het een uitdaging om het epc tot in de laatste details te interpreteren. Als je het epc wenst te gebruiken om werken uit te voeren, kan je best bijkomende uitleg vragen aan de energiedeskundige of een andere bouwprofessional onder de arm nemen.

De energiedeskundigen (type A, in Vlaanderen) of certificateurs (de benaming in Brussel en Wallonië) die een energieprestatiecertificaat opmaken, moeten een strikt protocol volgen bij de opmaak ervan. Essentieel daarbij is dat ze altijd een bezoek ter plaatse afleggen om vaststellingen te doen.

De deskundige moet tijdens dit bezoek elke ruimte in je woning kunnen betreden. Zorg dus dat deze steeds toegankelijk zijn zodat de nodige vaststellingen kunnen gedaan worden. Ook kelders en zolders moeten kunnen bezocht worden. Kentekenplaatjes van technische installaties moeten kunnen onderzocht en gefotografeerd worden. Zorg dus dat deze zaken vrij bereikbaar zijn.

Het bezoek kan je best voorbereiden door vooraf heel wat nuttige info bij elkaar te zoeken. Elk gewest heeft een lijst van aanvaardbare bewijsstukken opgesteld zoals facturen, plannen, foto’s enz., waaruit de deskundigen informatie mogen putten:

• Lijst van aanvaardbare bewijsstukken in Vlaanderen
• Lijst van aanvaardbare bewijsstukken in Brussel
• Lijst van aanvaardbare bewijsstukken in Wallonië

Als een energiedeskundige of certificateur oordeelt dat een van jouw documenten niet voldoet, mag hij de informatie eruit niet gebruiken. Soms zal hij ook bepaalde vaststellingen niet kunnen doen, bv. als de zolder is ingericht en volledig afgewerkt en de isolatie niet meer zichtbaar is.

Energiedeskundigen mogen zich hoe dan ook niet baseren op verklaringen van de eigenaar. Wel kun je als eigenaar zelf eenvoudig een zogenaamd destructief onderzoek (laten) uitvoeren, bv. een gat boren in een voeg van het metselwerk of een inbouwspot wegnemen. Energiedeskundigen zijn veelal terughoudend om zelf zo’n onderzoek uit te voeren uit vrees dat ze bij eventuele schade voor de herstellingskosten zullen moeten opdraaien.

Als de certificateur geen visuele vaststellingen van bepaalde energiekenmerken kan doen of zich niet kan baseren op een aanvaardbaar bewijs, zal hij die informatie niet in de software mogen invoeren en zal die van minder gunstige standaardwaarden uitgaan. Voor bijvoorbeeld isolatie worden die bepaald op basis van het bouwjaar van de woning, maar worden ook lambda-waarden gebruikt die erg nadelig zijn ten opzichte van de isolatiematerialen die op de markt zijn. Het is dus belangrijk dat zo veel mogelijk info kan voorgelegd worden als bewijsstuk: dikte en lambda-waarde of de R-waarde van het isolatiemateriaal dient vermeld te zijn om deze te kunnen in te geven in de software.

Uiteraard kun je in eerste instantie de energiedeskundige of certificateur om uitleg vragen. Zo kun je hem verheldering vragen over welke elementen precies allemaal in het certificaat zijn verwerkt en in de software ingevoerd.

Heb je als eigenaar of kandidaat-koper of -huurder dan nog twijfels over de correctheid van een epc, dan kun je een klacht indienen bij de bevoegde gewestelijke instantie.

In Vlaanderen kun je terecht bij het Vlaams Energie en klimaatagentschap (VEKA).

In het Brussels Gewest kun je een klacht indienen bij klachten-certibru@leefmilieu.brussels. 

In het Waals Gewest kun je een klacht indienen via een specifiek formulier.

Als uit een controle zou blijken dat het certificaat niet volgens het protocol werd opgesteld, zal de energiedeskundige of certificateur verplicht zijn om op zijn kosten een nieuw op te stellen.

In alle gewesten riskeren certificateurs een boete, een schorsing of zelfs het verlies van hun erkenning als ze hun werk niet op de correcte manier uitvoeren of te veel fouten maken.

Toen het epc-certificaat destijds werd verplicht voor woningen die te koop of te huur werden aangeboden, gaf het cijfer van het verbruik, met een kleurcode en/of een energielabel eraan gekoppeld, een idee van de energiezuinigheid of -gulzigheid van een woning. Op die manier kon je als consument woningen onderling vergelijken om je keuze te maken. Maar dit epc-certificaat wordt steeds meer een beleidsinstrument in het streven van de regionale overheden naar energiezuinige woningen.

Het is het niet altijd duidelijk naar de consument toe wat er van hem wordt verwacht. Wij werpen een kritische blik op het epc en maken enkele aanbevelingen naar alle gewestelijke overheden toe om de verantwoordelijkheid van de consument te verlichten.

In die context formuleert Testaankoop 9 eisen. Wij willen het epc completer en concreter en tegelijk het praktische nut ervan verder vergroot zien.

1. Het epc moet het vereiste vermogen van de verwarming vermelden om overgedimensioneerde verwarmingssystemen te vermijden

De epc-software berekent cruciale informatie zoals de warmtebehoeften van de woning als die in elke ruimte van het zogenoemde beschermde volume een comfortabele leeftemperatuur zou bieden (dus los van de gewoonten en wensen van de bewoners). Alle informatie is hier voorhanden om te bepalen welk vermogen nodig is om de woning doeltreffend te verwarmen. Uit eigen studies en op basis van offertes die leden ons voorleggen, stellen we echter vast dat installateurs vaak een te hoog vermogen van verwarmingsketel of warmtepomp voorstellen.

Welnu, wij zien het epc als een ideale – en misschien zelfs de enige – plek om het vereiste vermogen van de verwarmingsinstallatie aan te geven als richtsnoer met het oog op een toekomstige vervanging van de ketel of warmtepomp.

Vooreerst is een correct vermogen beter voor de efficiëntie van het verwarmingssysteem. Daarnaast kost een overgedimensioneerd vermogen de consument nodeloos extra geld; dat is zeker zo voor een condensatieketel maar des te meer voor een warmtepomp. Wat ons betreft moet de aanduiding van het vereiste vermogen van de warmte-opwekker worden opgenomen in elk epc, en zelfs worden toegevoegd in bestaande epc-certificaten. Daartoe is het belangrijk dat een epc-certificaat op een eenvoudige manier een update kan krijgen.

2. Er moet ook een vergelijkende beoordeling komen van het totale energieverbruik

Het epc-certificaat geeft twee totaalresultaten: enerzijds het totale energieverbruik (in absolute cijfers) en anderzijds dat energieverbruik omgezet in een waarde per m² bruikbare vloeroppervlakte. Het is die laatste waarde die wordt omgezet in het energielabel van de woning.

Grote gebouwen komen hier beter uit, zelfs wanneer ze finaal meer energie verbruiken dan kleine. Terwijl het toch net de bedoeling moet zijn om effectief energiezuinige woningen te verkrijgen. Daarom vinden wij ook een vergelijkende beoordeling van het totale energieverbruik in het epc-certificaat opportuun. Dat is immers belangrijke informatie voor een nieuwe eigenaar of huurder.

3. Het epc moet de link maken met het reële verbruik

Nu geven de uitkomsten van de epc-certificaten verbruikscijfers aan die volgens een studie van de UGent vaak ver af staan van de realiteit, niet alleen omdat wordt gerekend in primaire energie – dus de energie die in de centrales moet worden opgewekt en waarvan een deel verloren gaat alvorens ze effectief in de woning wordt benut - maar ook omdat het epc ervan uitgaat dat alle ruimten van de hele woning permanent op een comfortabele temperatuur worden gehouden, wat in de praktijk nagenoeg nooit voorkomt.

De methodologie zou hiermee rekening moeten houden. De aanbevelingen die door de epc-software worden gegenereerd, zouden bovendien de concrete impact op de energiefactuur duidelijk moeten maken voor de betrokken consument.

Vlaanderen voorziet de mogelijkheid om de epc-deskundige via het opmerkingenveld deze gegevens toe te laten voegen. Het zou aangeraden zijn mochten deze verbruiken sowieso verplicht moeten ingevuld worden om zo deze werkelijke verbruiksindicatie standaard toe te voegen aan het epc, en dit in de drie gewesten.

4. De aanbevelingen uit het epc moeten rekening houden met de kosten voor de werken

De aanbevelingen om tot een bijna-energieneutrale woning te komen, mogen niet louter uitgaan van de aan te pakken warmteverliesoppervlakten (aantal vierkante meter) om prioriteiten in de renovatie vast te leggen. Dat is nochtans wat het Brussels Gewest lijkt te doen. Over de mogelijke kosten wordt met geen woord gerept, ook niet in het Waalse epc overigens.

Het Vlaamse epc koppelt wel algemene richtprijzen aan de maatregelen die door de onderliggende software achter het epc worden aanbevolen. Dat is een stap in de goede richting. Prijzen op maat van de woning geven, die rekening houden met de eigenheid ervan, zoals in de Waalse woonaudit, zijn nog beter.

5. De resultaten van het epc moeten bij de renoverende partij worden toegelicht

Als de opdracht voor een epc uitgaat van de verkoper, ligt het niet voor de hand dat hij veel zal aanvangen met de aanbevelingen die erin zijn geformuleerd. Het zou zinvoller zijn om de energiedeskundige of certificateur de resultaten van het epc te laten toelichten bij de renoverende partij. Vaak zal dat de koper zijn.

De gewestelijke overheden moeten er daarbij op toezien dat de energiedeskundigen die het epc opmaken, voldoende kennis hebben van bouwtechnieken om waardevolle relevante aanbevelingen voor de onderzochte woning te geven.

6. Het epc moet makkelijker kunnen geüpdatet worden

Momenteel kan in geen enkel van de drie gewesten een epc, opgemaakt door een eerste energiedeskundige of certificateur, aangepast worden door een tweede. Wanneer een epc komt te vervallen of dient aangepast te worden na het uitvoeren van werken, kan een eigenaar best contact opnemen met de energiedeskundige die het epc opstelde. Alleen hij kan de reeds ingevoerde gegevens recupereren en indien nodig verder aanpassen.

Wanneer deze deskundige gestopt is, zijn in feite alle gegevens verloren en moet een andere energiedeskundige het volledige proces opnieuw doorlopen. Hierdoor betaalt de eigenaar tweemaal voor hetzelfde werk.

7. Een update van de default lambda-waarden

Wanneer de lambda-waarde van een isolatiemateriaal niet gekend is, rekent de software met defaultwaarden. Deze waarden liggen beduidend hoger dan de waarden van de isolatiematerialen die op de Belgische markt zijn en zijn hierdoor niet realistisch. Bij deze waarden wordt daarnaast geen rekening gehouden met het (ver)bouwjaar waarin deze geplaatst zijn: voorbeeld de default lambda-waarde van de isolatie van een woning gebouwd in 1995 zal dus dezelfde zijn als een woning gebouwd in 2020.

Nochtans doen producenten zeer veel moeite om de isolerende eigenschappen van hun materialen te optimaliseren en zijn er in de loop van de jaren mooie verbeteringen gebeurd. Een update van de default-waarden doet zich dus opdringen zodat de resultaten van de berekende isolatiegraad van de schildelen realistischer is wanneer gedetailleerde info ontbreekt.

8. Interpretatie ingevoerde gegevens verhogen

Bij de vernieuwing van het certificaat in 2023 in Brussel werd een aanpassing doorgevoerd met een verplichte benaming voor de wanden. Dit verhoogt de leesbaarheid van het document, zeker voor een leek maar ook voor het geval het epc later dient vernieuwd te worden al dan niet door een andere energiedeskundige.

In Vlaanderen krijgt bijvoorbeeld een voorgevel automatisch de naam VG1, VG2,… en een raam in deze gevel VG1-GL1, VG1-GL2,… Hiermee weet de lezer niet om welk deel van de gevel het gaat indien er meerdere opbouwen zijn en welk raam het exact betreft in deze gevel. Een verplichte eenduidige naamgeving zou de leesbaarheid van het epc in Vlaanderen kunnen verhogen.

9. De Woningpas moet meer ingezet worden

In de Vlaamse Woningpas worden momenteel al bepaalde documenten opgeslagen door de overheid. De eigenaar heeft de mogelijkheid hier ook documenten op te laden, maar er is geen verplichting. Voor toekomstige eigenaars zou het nochtans zeer nuttig zijn om hier belangrijke gegevens te kunnen recupereren bij bijvoorbeeld de opmaak van een nieuw epc.

Zo zou het mogelijk moeten zijn dat voorbeeld premie-aanvragen, facturen van isolatiewerken, bouwaanvraagplannen, bouwvergunningen… hier eveneens al dan niet automatisch worden opgeladen.

Brussel en Wallonië zouden een gelijkaardig systeem als de Woningpas moeten invoeren zodat ook daar alle belangrijke info van de woningen online opgeslagen worden.