Al wat je over de huur en verhuur van een studentenkot moet weten
De huur van een studentenkamer kun je niet gelijkstellen met de huur van een particuliere woning. Sinds enkele jaren hebben de drie gewesten van ons land elk een aparte wetgeving uitgewerkt voor studentenovereenkomsten. Vooral de regels qua opzegging van het huurcontract en qua huurwaarborg zijn verschillend.
Zowel wanneer je een kot verhuurt als wanneer je er zelf een wilt huren of een studerende jongere in huis hebt die dat wil, is het belangrijk om te weten wat zo'n studentenhuur inhoudt.
De studentenovereenkomst voor de verhuurder
In wat volgt, zul je het antwoord vinden op deze vragen die je je wellicht stelt wanneer je als particulier overweegt om studentenkamers te verhuren:
- Ben je verplicht om met een studentenhuurovereenkomst te werken zodra je verhuurt aan een student?
- Moet je je aan bepaalde regels houden voor de kamer?
- Mag je een huurwaarborg vragen, en zo hoeveel?
- Waar moet je aan denken in het huurcontract?
- Is het nuttig om een plaatsbeschrijving op te maken?
- Kun je de huurder verplichten om een brandverzekering te sluiten?
- Hoelang loopt zo'n verhuring, en hoe neemt ze een einde?
- Kan de verhuring vroeger stoppen dan gepland?
- Voor wie zijn de kosten van onderhoud en herstellingen?
- Mag de student de kamer onderverhuren?
De studentenovereenkomst voor de huurder
Als je een studentenkamer wilt huren, wil je weten hoe je een goed kot kunt vinden maar heb je er ook alle belang bij om je rechten en plichten te kennen. In wat volgt, zul je het antwoord vinden in op deze vragen:
- Is de verhuurder verplicht om met een studentencontract te werken?
- Zijn er minimale vereisten waar een kot aan moet voldoen?
- Zul je een huurwaarborg moeten betalen?
- Wat moet je in het huurcontract terugvinden?
- Moet er een plaatsbeschrijving worden opgemaakt?
- Ben je verplicht om een brandverzekering te sluiten?
- Hoelang loopt de huur, en hoe neemt ze een einde?
- Kan de huur vroeger stoppen dan gepland?
- Voor wie zijn de kosten van onderhoud en herstellingen?
- Mag je de kamer onderverhuren?
De studentenovereenkomst verschilt volgens het gewest
De huurwetgeving is al geruime tijd geregionaliseerd. De drie gewesten van ons land hebben elk een eigen systeem voor studentenhuurovereenkomsten.
- Welke zijn de regels geldig voor studentenhuurovereenkomsten in het Vlaams Gewest?
- Welke zijn de regels geldig voor studentenhuurovereenkomsten in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest?
- Welke zijn de regels geldig voor studentenhuurovereenkomsten in het Waals Gewest?
Zit je met een probleem?
In geval van conflict verdient het aanbeveling om eerst met elkaar te praten. Je kunt daarbij vaak een bemiddelaar inschakelen via de huisvestingsdienst van de onderwijsinstelling. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat de mogelijkheid om een beroep te doen op een erkende bemiddelaar als de studentenkamer beschikt over een kotlabel uitgereikt door het gewest. Als dat niets uithaalt, zul je een vrederechter moeten inschakelen.
Je kunt met je vragen over een studentenovereenkomst ook elke werkdag terecht bij de experts van onze Adviesdienst, van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 17 uur (16 uur op vrijdag) op het nummer 02 542 32 00.
De verplichting van een studentencontract
De regeling van de studentenhuur is automatisch van toepassing en het is verplicht om met een studentenovereenkomst te werken zodra de huurder:
- een "student" is, dat wil zeggen iemand die is ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt; én
- daar zijn hoofdverblijfplaats niet vestigt.
Domicilieert de huurder zich daar toch, dan is het contract geen studentenhuur meer, maar een gewone woningverhuur, met onder meer andere regels qua opzegging en waarborg.
De kamer zelf
Een studentenkamer moet aan dezelfde minimale kwaliteitsnormen beantwoorden die voor een gewone verhuring in de gewestelijke reglementering zijn vastgelegd. Het betreft voornamelijk regels over het sanitair, ventilatie en verluchting, voldoende en veilige elektriciteits- en gasinstallaties, brandveiligheid, stabiliteit van de woning, aanwezigheid van water, enz.
Daarnaast gelden voor studentenkamers een aantal specifieke regels. Er moet een minimum aan comfort zijn. Zo moet er in elke kamer een individuele wastafel met warm water zijn. Er moet ook een bad of douche zijn, een toilet en een keuken, maar die mogen gemeenschappelijk zijn zolang er maar genoeg zijn. Er is ook een minimale oppervlakte vereist: ten minste 12 m² (op enkele uitzonderingen na), goed voor één persoon; voor twee personen is 18 m² het minimum.
De stad of gemeente kan bijkomende veiligheids- en kwaliteitsvereisten opleggen.
Wanneer de gemeente een conformiteitsattest heeft uitgereikt dat bij het begin van de huurovereenkomst hooguit drie maanden oud is, wijst dat erop dat de kamer aan de minimale kwaliteitsnormen voldoet. Ook kennen bepaalde steden en universiteiten een kotlabel toe.
De huurwaarborg
De verhuurder mag een huurwaarborg vragen. Als dat het geval is, moet dat in het contract vermeld staan. Maar zo'n waarborg is niet verplicht.
De waarborg mag nooit meer bedragen dan twee maanden huur.
De huurder moet die waarborg ten vroegste drie maanden voor de start van het huurcontract bezorgen.
Het is de huurder die beslist hoe hij de waarborg samenstelt. Hij kan kiezen voor een geïndividualiseerde rekening bij de bank op zijn naam, maar hij mag het geld ook storten op een rekening op naam van de verhuurder (dan moet die rente betalen). Het is ook toegestaan om een zogenoemde zakelijke zekerheid op zijn naam bij een bank te stellen, wat betekent dat een obligatie, kapitalisatiebon … als warborg wordt gegeven. Cash geven daarentegen is verboden.
Het huurcontract
De studentenovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Met een exemplaar voor elke betrokken partij, door iedereen ondertekend en met vermelding van hoeveel originelen er zijn.
Er zijn heel wat modeldocumenten te vinden, van universiteiten, hogescholen, studentensteden en van de gewesten.
Er zijn een aantal verplichte vermeldingen:
- naam, eerste twee voornamen, woonplaats en rijksregisternummer van de verhuurder en van de huurder;
- de begindatum van de huur;
- de exacte duur van de huur;
- alle ruimtes die onder de huur vallen;
- de huurprijs;
- de regeling over de kosten en lasten;
- een verwijzing naar de brochure Het Vlaams Woninghuurdecreet voor studentenhuurovereenkomsten gesloten vanaf 1 januari 2019, die een door de Vlaamse overheid opgestelde vulgariserende toelichting bevat bij een aantal belangrijke aspecten van het woninghuurrecht.
De verhuurder heeft er belang bij om:
- te preciseren dat het gebruik als hoofdverblijfplaats wordt uitgesloten en dat de huurder als student is ingeschreven bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt (en om een bewijs te vragen van dat laatste). Als de inschrijving nog moet gebeuren, is het mogelijk om te vermelden dat de huurder die intentie heeft. Schrijft de huurder zich uiteindelijk toch niet in, dan kan de verhuurder de huurovereenkomst laten ontbinden "wegens wanprestatie" (dus met mogelijk een eis tot schadevergoeding), tenzij de betrokkene een goede reden heeft om het contract op te zeggen, bijvoorbeeld omdat hij niet is geslaagd voor het ingangsexamen en de geplande studie dus niet kan aanvatten;
- een brandverzekering te verplichten voor de huurder en om een bewijs daarvan te vragen;
- een huurder die nog minderjarig is, te laten vertegenwoordigen door zijn ouders. Anders bestaat de kans dat een rechter de overeenkomst nietig verklaart indien blijkt dat de jongere werd benadeeld.
Bij de aanvang van de huur is het verplicht om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken. Dat moet terwijl het pand nog onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring, en beide partijen moeten aanwezig zijn of zich hebben laten vertegenwoordigen. De eventuele kosten mogen worden gedeeld. Een nieuwe plaatsbeschrijving op het einde van de huur is niet verplicht. Als er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt, kan de huurder op het einde van de huur niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat hij de schade heeft veroorzaakt.
De huur mag worden geïndexeerd volgens de regels van de gewone woningverhuur.
De verhuurder is verplicht om het contract samen met de plaatsbeschrijving binnen twee maanden na de ondertekening te laten registreren op het kantoor Rechtszekerheid of via de onlinetoepassing MyRent. Dat kost niets als het tijdig gebeurt.
De duur van het contract
Een looptijd van 10 of 12 maanden is standaard voor een studentenovereenkomst. Maar het is niet verboden om iets anders af te spreken.
Wat daarentegen niet mag, is bepalen dat de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd als geen van beide partijen de huur uitdrukkelijk opzegt. Staat het toch zo in het contract, dan is die bepaling nietig.
Als beide partijen na een eerste periode verder willen gaan, moeten ze daardoor in principe een nieuw contract opmaken. Eventueel kan dat via mail, door bijvoorbeeld de duur van de lopende overeenkomst in onderling akkoord te wijzigen. Daarbij mag de huurprijs in principe niet worden verhoogd (indexering mag wel), tenzij er officieel reden is om de prijs te herzien. Als er geen nieuw contract werd getekend maar de student de kamer toch blijft gebruiken en de verhuurder zich er niet tegen verzet, start zo een mondelinge huurovereenkomst. Maar aangezien de wetgever heeft gepreciseerd dat de overeenkomst schriftelijk moet worden vastgelegd, heeft elke partij het recht om te eisen dat de situatie wordt rechtgezet.
Het einde van de huur
De huur eindigt automatisch op het einde van het contract, zonder dat de verhuurder of de huurder het contract moet opzeggen.
Het is voor een verhuurder normaliter niet mogelijk om de verhuring vroeger te stoppen dan gepland. Tenzij de student het contract niet naleeft, bijvoorbeeld omdat hij de huur niet betaalt. In dat geval moet de verhuurder hem per aangetekende brief in gebreke stellen. Als daar geen reactie op volgt, kan hij de vrederechter vragen om het contract te ontbinden.
De student van zijn kant heeft wel de mogelijkheid om de huur vroegtijdig te beëindigen, en wel in deze drie gevallen:
- Zolang het contract nog niet is gestart. Maar bij een opzegging minder dan drie maanden voor de aanvang moet de student wel een opzeggingsvergoeding betalen ten belope van twee maanden huur.
- Wanneer de student in de loop van het academiejaar beslist om de studie stop te zetten. Hij moet daarbij een opzegging van twee maanden in acht nemen. De verhuurder mag een document van de onderwijsinstelling als bewijs van de stopzetting vragen.
- Bij het overlijden van een van zijn ouders, of eventueel iemand anders die instaat voor zijn levensonderhoud. Ook dan geldt een opzeggingstermijn van twee maanden.
Het staat de verhuurder vrij om de vervroegde stopzetting ook in andere omstandigheden te aanvaarden. Om betwisting te voorkomen legt hij dat dan beter schriftelijk vast.
De kosten van onderhoud en herstellingen
Bij een studentenovereenkomst gelden qua onderhoud en herstellingen de regels van de gewone woningverhuur, tenzij de verhuurder de herstellingsplicht van de student in het contract heeft beperkt of uitgesloten. Hij mag die plicht in geen geval verzwaren.
In een notendop:
- De student moet instaan voor het onderhoud en het reinigen van de studentenkamer.
- De herstellingen zijn voor rekening van de verhuurder, behalve kleine herstellingen (kalkaanslag verwijderen in keuken en badkamer, voorkomen dat het toilet verstopt …), herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder en herstellingen die nodig zijn omdat de huurder niet heeft gemeld dat er een probleem was.
Onderverhuring
Bij onderverhuring verhuurt de student het gehuurde pand zelf geheel of gedeeltelijk aan iemand anders, maar blijft hij tegenover de verhuurder instaan voor de betaling en alle andere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Normaliter mag een student dat alleen doen als de verhuurder daar vooraf en schriftelijk mee akkoord is gegaan. Met als grote uitzondering wanneer hij deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma zoals Erasmus of in een andere stad stage gaat lopen. De verhuurder kan zich daar alleen met een gegronde reden tegen verzetten, bijvoorbeeld omdat de onderhuurder niet in staat is om de huur te betalen.
De verplichting van een studentencontract
De mogelijkheid bestaat om de regeling van de studentenhuur toe te passen en om een studentenovereenkomst te sluiten als de huurder een "student" is, dus iemand die is ingeschreven bij een onderwijsinstelling voor secundair of hoger onderwijs, of zelfs voor de Centrale Examencommissie. Het maakt niet uit waar de hoofdverblijfplaats van de student is.
Maar ook al is de huurder een student, het is niet verplicht om de studentenhuurwetgeving toe te passen. Die geldt alleen als beide partijen daar uitdrukkelijk mee akkoord gaan.
Een verhuurder mag dus perfect volgens de gewone woningverhuur verhuren aan iemand die nog studeert, alleen zijn dan andere regels van toepassing, onder meer qua duur en opzegging van het contract.
Een studentenhuurovereenkomst is evenwel niet mogelijk wanneer studenten een medehuurpact sluiten.
De kamer zelf
Een studentenkamer moet aan dezelfde minimale kwaliteitsnormen beantwoorden die voor een gewone verhuring in de gewestelijke reglementering zijn vastgelegd. Het betreft voornamelijk regels over het sanitair, ventilatie en verluchting, voldoende en veilige elektriciteits- en gasinstallaties, brandveiligheid, stabiliteit van de woning, aanwezigheid van water, enz.
Daarnaast gelden voor studentenkamers een aantal specifieke regels. Er is een minimale oppervlakte vereist: ten minste 12 m², goed voor één persoon; voor twee personen is 18 m² het minimum.
De stad of gemeente kan bijkomende veiligheids- en kwaliteitsvereisten opleggen.
Verhuurders kunnen bij het gewest een kotlabel aanvragen. Ze moeten daarvoor alleen een formulier invullen en enkele documenten toevoegen (een verklaring op eer dat de kamer beantwoordt aan de gewestelijke criteria, de studentenhuurovereenkomst en het Energieprestatiecertificaat). Het label betekent ook dat je in geval van een huurconflict een beroep kunt doen op erkende bemiddelaars. Het heeft een geldigheidsduur van vijf jaar en is hernieuwbaar. Huurders kunnen online checken of een kot dat label heeft.
De huurwaarborg
De verhuurder mag een huurwaarborg vragen. Als dat het geval is, moet dat in het contract vermeld staan. Maar zo'n waarborg is niet verplicht.
- Zolang de student zijn hoofdverblijfplaats niet in de studentenkamer vestigt, zijn er geen wettelijke regels voor de huurwaarborg.
- Als de student zich er wel laat domiciliëren, zijn dezelfde regels van toepassing als die voor de huurwaarborg bij een gewone verhuring. Al naargelang het geval gaat het om twee of drie maanden huur.
Het huurcontract
De studentenovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Met een exemplaar voor elke betrokken partij, door iedereen ondertekend en met vermelding van hoeveel originelen er zijn.
Er zijn heel wat modeldocumenten te vinden, van universiteiten, hogescholen, studentensteden en van de gewesten.
Er zijn een aantal verplichte vermeldingen:
- de volledige identiteit van de verhuurder en van de huurder;
- de begindatum van de huur;
- alle ruimtes die onder de huur vallen;
- de huurprijs;
- de regeling over de kosten en lasten;
- of er al dan niet individuele meters aanwezig zijn voor water, gas en elektriciteit;
- de uitdrukkelijke vermelding dat beide partijen akkoord gaan met de toepassing van de regels voor een studentenhuur. De verhuurder eist daarom beter het bewijs van het studentenstatuut. Als de huurder dat niet doet binnen twee maanden nadat hij in de studentenkamer is ingetrokken, zal de overeenkomst als een overeenkomst voor een gewone woninghuur worden beschouwd.
De verhuurder heeft er belang bij om de huurder te verplichten om een brandverzekering te sluiten en om een bewijs daarvan te vragen.
Bij de aanvang van de huur is het verplicht om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken. Dat moet terwijl het pand nog onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring, en beide partijen moeten aanwezig zijn of zich hebben laten vertegenwoordigen. De eventuele kosten mogen worden gedeeld. Een nieuwe plaatsbeschrijving op het einde van de huur is niet verplicht. Als er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt, kan de huurder op het einde van de huur niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade, tenzij de verhuurder kan bewijzen dat hij de schade heeft veroorzaakt.
De huur mag worden geïndexeerd volgens de regels van de gewone woningverhuur.
De verhuurder is verplicht om het contract samen met de plaatsbeschrijving binnen twee maanden na de ondertekening te laten registreren op het kantoor Rechtszekerheid of via de onlinetoepassing MyRent. Dat kost niets als het tijdig gebeurt.
De duur van het contract
Een studentenovereenkomst loopt normaliter voor 12 maanden.
Ze wordt automatisch tegen dezelfde voorwaarden verlengd als de verhuurder zich er niet tegen verzet dat de student de kamer blijft huren.
Een contract van minder dan 12 maanden mag, maar als dat wordt verlengd, zal men ervan uitgaan dat het sowieso voor 12 maanden was gesloten vanaf de startdatum.
Een overeenkomst die van bij de aanvang voor langer dan 12 maanden wordt gesloten, is geen studentenhuurovereenkomst maar een overeenkomst voor een gewone woninghuur.
Het einde van de huur
De huurder moet niets doen als hij de kamer op de einddatum van het huurcontract wil verlaten. Een verhuurder die daarover liever niet in onzekerheid verkeert, vraagt de huurder daarom maar beter wat zijn plannen zijn.
Als de verhuurder de overeenkomst zelf wil stopzetten op de geplande einddatum, moet hij ze ten minste drie maanden vóór die datum opzeggen, het liefst aangetekend. De opzegging gaat pas in de eerste van de maand in die volgt op de maand waarin werd opgezegd.
Het is voor een verhuurder normaliter niet mogelijk om de verhuring vroeger te stoppen dan gepland. Tenzij de student het contract niet naleeft, bijvoorbeeld omdat hij de huur niet betaalt. In dat geval moet de verhuurder hem per aangetekende brief in gebreke stellen. Als daar geen reactie op volgt, kan hij de vrederechter vragen om het contract te ontbinden.
De student van zijn kant heeft wel de mogelijkheid om de huur vroegtijdig te beëindigen, en wel in deze twee gevallen:
- Tot één maand voor hij de kamer in gebruik zou nemen, op voorwaarde dat hij die beslissing kan rechtvaardigen (bijvoorbeeld niet geslaagd voor het ingangsexamen) en één maand huur betaalt bij wijze van schadevergoeding.
- Als de overeenkomst een looptijd had van meer dan drie maanden, mag hij de huur opzeggen met een opzeggingstermijn van twee maanden.
Het staat de verhuurder vrij om de vervroegde stopzetting ook in andere omstandigheden te aanvaarden. Om betwisting te voorkomen legt hij dat dan beter schriftelijk vast.
De kosten van onderhoud en herstellingen
Bij een studentenovereenkomst gelden qua onderhoud en herstellingen de regels van de gewone woningverhuur, tenzij de verhuurder de herstellingsplicht van de student in het contract heeft beperkt of uitgesloten. Hij mag die plicht in geen geval verzwaren.
In een notendop:
- De student moet instaan voor het onderhoud en het reinigen van de studentenkamer.
- De herstellingen zijn voor rekening van de verhuurder, behalve kleine herstellingen (kalkaanslag verwijderen in keuken en badkamer, voorkomen dat het toilet verstopt …), herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder en herstellingen die nodig zijn omdat de huurder niet heeft gemeld dat er een probleem was.
Onderverhuring
Bij onderverhuring verhuurt de student het gehuurde pand zelf geheel of gedeeltelijk aan iemand anders, maar blijft hij tegenover de verhuurder instaan voor de betaling en alle andere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Normaliter mag een student dat alleen doen als de verhuurder daar vooraf en schriftelijk mee akkoord is gegaan. Met als grote uitzondering wanneer hij deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma zoals Erasmus of in een andere stad stage gaat lopen. De verhuurder kan zich daar alleen met een gegronde reden tegen verzetten, bijvoorbeeld omdat de onderhuurder niet in staat is om de huur te betalen.
De verplichting van een studentencontract
De mogelijkheid bestaat om de regeling van de studentenhuur toe te passen en om een studentenovereenkomst te sluiten als de huurder een "student" is, dus iemand die is ingeschreven bij een onderwijsinstelling voor secundair of hoger onderwijs. Het maakt niet uit waar de hoofdverblijfplaats van de student is.
Maar ook al is de huurder een student, het is niet verplicht om de studentenhuurwetgeving toe te passen. Die geldt alleen als beide partijen daar uitdrukkelijk mee akkoord gaan.
Een verhuurder mag dus perfect volgens de gewone woningverhuur verhuren aan iemand die nog studeert, alleen zijn dan andere regels van toepassing, onder meer qua duur en opzegging van het contract.
Een studentenhuurovereenkomst is evenwel niet mogelijk wanneer studenten een medehuurpact sluiten.
De kamer zelf
Een studentenkamer moet aan dezelfde minimale kwaliteitsnormen beantwoorden die voor een gewone verhuring in de gewestelijke reglementering zijn vastgelegd. Het betreft voornamelijk regels over het sanitair, ventilatie en verluchting, voldoende en veilige elektriciteits- en gasinstallaties, brandveiligheid, stabiliteit van de woning, aanwezigheid van water, enz.
Daarnaast gelden voor studentenkamers een aantal specifieke regels.
Studentenkamers in een collectieve woning en individuele studentenwoningen van minder dan 28 m² kunnen na een controle door het Waals Gewest een officiële verhuurvergunning krijgen als ze aan de minimale kwaliteitsnormen voldoen.
De huurwaarborg
De verhuurder mag een huurwaarborg vragen. Als dat het geval is, moet dat in het contract vermeld staan. Maar zo'n waarborg is niet verplicht.
- Zolang de student zijn hoofdverblijfplaats niet in de studentenkamer vestigt, zijn er geen wettelijke regels voor de huurwaarborg.
- Als de student zich er wel laat domiciliëren, zijn dezelfde regels van toepassing als die voor de huurwaarborg bij een gewone verhuring. De huurder kan dus kiezen tussen een geldsom via een geïndividualiseerde rekening op zijn naam bij de bank (dan mag de waarborg hooguit twee maanden bedragen) of een bankwaarborg (van hooguit drie maanden huur). Maar de verhuurder mag ook genoegen nemen met een niet-gereglementeerde vorm van waarborg zoals een borg door de ouders.
Het huurcontract
De studentenovereenkomst moet schriftelijk worden vastgelegd. Met een exemplaar voor elke betrokken partij, door iedereen ondertekend en met vermelding van hoeveel originelen er zijn.
Er zijn heel wat modeldocumenten te vinden, van universiteiten, hogescholen, studentensteden en van de gewesten.
Er zijn een aantal verplichte vermeldingen:
- de volledige identiteit van de verhuurder en van de huurder;
- het type huurcontract (hoofdverblijfplaats of niet);
- de begindatum van de huur;
- de exacte duur van de huur;
- alle ruimtes die onder de huur vallen;
- de huurprijs;
- de regeling over de kosten en lasten;
- of er al dan niet individuele meters aanwezig zijn voor water, gas en elektriciteit;
- de datum van het laatste EPC en de score;
- de uitdrukkelijke vermelding dat beide partijen akkoord gaan met de toepassing van de regels voor een studentenhuur. De verhuurder eist daarom beter het bewijs van het studentenstatuut. Als de huurder dat niet doet binnen drie maanden nadat hij in de studentenkamer is ingetrokken, zal de overeenkomst als een overeenkomst voor een gewone woninghuur worden beschouwd. De student kan wel drie maanden extra tijd vragen.
De verhuurder heeft er belang bij om de huurder te verplichten om een brandverzekering te sluiten en om een bewijs daarvan te vragen.
Bij de aanvang van de huur is het verplicht om een gedetailleerde plaatsbeschrijving op te maken. Dat moet terwijl het pand nog onbewoond is of tijdens de eerste maand van de verhuring, en beide partijen moeten aanwezig zijn of zich hebben laten vertegenwoordigen. De eventuele kosten mogen worden gedeeld. Een nieuwe plaatsbeschrijving op het einde van de huur is niet verplicht. Als er geen plaatsbeschrijving werd opgemaakt, kan de huurder op het einde van de huur niet aansprakelijk worden gesteld voor eventuele schade, tenzij de verhuurder kunt bewijzen dat hij de schade heeft veroorzaakt.
De huur mag worden geïndexeerd volgens de regels van de gewone woningverhuur.
De verhuurder is verplicht om het contract samen met de plaatsbeschrijving binnen twee maanden na de ondertekening te laten registreren op het kantoor Rechtszekerheid of via de onlinetoepassing MyRent. Dat kost niets als het tijdig gebeurt.
De duur van het contract
Een studentenovereenkomst loopt normaliter voor 12 maanden. Ze wordt automatisch tegen dezelfde voorwaarden verlengd als de verhuurder zich er niet tegen verzet dat de student de kamer blijft huren.
Een contract van minder dan 12 maanden mag, maar als dat wordt verlengd, loopt het sowieso voor 12 maanden vanaf de startdatum.
Een overeenkomst die van bij de aanvang voor langer dan 12 maanden wordt gesloten, is geen studentenhuurovereenkomst maar een gewone woninghuur.
Het einde van de huur
De huur eindigt alleen op het einde van het contract als ofwel de verhuurder ofwel de huurder tijdig heeft opgezegd, dat wil zeggen uiterlijk één maand voor de einddatum, het liefst aangetekend. De opzegging gaat pas in in de eerste van de maand die volgt op de maand waarin werd opgezegd.
Het is voor een verhuurder normaliter niet mogelijk om de verhuring vroeger te stoppen dan gepland. Tenzij de student het contract niet naleeft, bijvoorbeeld omdat hij de huur niet betaalt. In dat geval moet de verhuurder hem per aangetekende brief in gebreke stellen. Als daar geen reactie op volgt, kan hij de vrederechter vragen om het contract te ontbinden.
De student van zijn kant heeft wel de mogelijkheid om de huur vroegtijdig te beëindigen. Hij kan dat te allen tijde tot 15 maart. Na die datum kan hij dat nog alleen als één van zijn ouders, of de persoon die instaat voor zijn onderhoud, is overleden. Hij moet de huur twee maanden van tevoren opzeggen. Normaliter moet hij daarbij een schadevergoeding ophoesten ten belope van drie maanden huurprijs, behalve in deze drie gevallen:
- als hij kan bewijzen dat zijn inschrijving onontvankelijk was of werd geweigerd of dat hij zijn studies heeft stopgezet;
- als hij de huur met het schriftelijk akkoord van de verhuurder overdraagt naar een andere huurder. De verhuurder kan dat evenwel alleen weigeren als hij gegronde redenen heeft, bijvoorbeeld omdat de kandidaat-huurder de huur niet zal kunnen betalen;
- als één van de ouders, of de persoon die instaat voor zijn onderhoud, is overleden.
Het staat de verhuurder vrij om de vervroegde stopzetting ook in andere omstandigheden te aanvaarden. Om betwisting te voorkomen legt hij dat dan beter schriftelijk vast.
De kosten van onderhoud en herstellingen
Bij een studentenovereenkomst gelden qua onderhoud en herstellingen de regels van de gewone woningverhuur, tenzij de verhuurder de herstellingsplicht van de student in het contract heeft beperkt of uitgesloten. Hij mag die plicht in geen geval verzwaren.
In een notendop:
- De student moet instaan voor het onderhoud en het reinigen van de studentenkamer.
- De herstellingen zijn voor rekening van de verhuurder, behalve kleine herstellingen (kalkaanslag verwijderen in keuken en badkamer, voorkomen dat het toilet verstopt …), herstellingen die nodig zijn door het verkeerd gebruik of slecht onderhoud door de huurder en herstellingen die nodig zijn omdat de huurder niet heeft gemeld dat er een probleem was.
Onderverhuring
Bij onderverhuring verhuurt de student het gehuurde pand zelf geheel of gedeeltelijk aan iemand anders, maar blijft hij tegenover de verhuurder instaan voor de betaling en alle andere verplichtingen die voortvloeien uit de huurovereenkomst.
Normaliter mag een student dat alleen doen als de verhuurder daar vooraf en schriftelijk mee akkoord is gegaan. Met als grote uitzondering wanneer hij deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma zoals Erasmus of in een andere stad stage gaat lopen, op voorwaarde dat hij daarbij voor meer dan een maand naar elders trekt. Hij moet zijn plannen in een aangetekende brief meedelen én bewijzen, en de onderhuurder moet zelf ook een student zijn. De verhuurder kan weigeren, binnen twee maanden, en zwijgen is toestemmen.