Huurder of eigenaar: wie betaalt de reparatiekosten in een huurwoning?

De verplichtingen over onderhouds- en herstellingswerken zijn een typisch twistpunt tussen huurders en verhuurders.

Daar is meer duidelijkheid in gekomen sinds de huurwetgeving een gewestelijke materie is geworden en elk gewest een (niet-limitatieve) lijst heeft opgesteld met herstellingen en wie ervoor moet opdraaien.

Dit zijn alvast overal de basisregels:

Voor welke reparaties is de huurder verantwoordelijk?

De huurder is eerst en vooral verantwoordelijk voor het onderhoud en de reiniging van de woning:

• Gras maaien
• Schoorsteen vegen
• Boiler onderhouden en ontkalken

Voorts is de verhuurder belast met de uitvoering van kleine herstellingen: weinig ingrijpende en vaak voorkomende herstellingen die eigen zijn aan het gebruik van de woning, bv. een kapotte schakelaar vervangen.

Voor welke reparaties is de eigenaar verantwoordelijk?

De verhuurder of eigenaar is belast met

• grote herstellingen (een draagmuur herstellen, balken vervangen …)
• grote onderhoudswerken (raamkozijnen en deuren verven of vernissen, waterinsijpeling verhelpen enz.)
• herstellingen ten gevolge van ouderdom (bv. de vervanging van een oude verwarmingsketel)
• normale slijtage (bv. de binnenmuren opnieuw schilderen of behangen)
• overmacht (bv. een door hagel gebroken ruit vervangen)
• administratieve voorschriften (bv. een bepaald type van elektrische installatie)

Als blijkt dat de huurder een fout heeft begaan of nalatig is geweest, valt de herstelling ten laste van de huurder in plaats van de eigenaar.

In de volgende rubriek vind je voor enkele veel voorkomende herstellingen wie voor welke herstelling moet opdraaien.

Maar voor meer details verwijzen we je graag naar de lijsten van Vlaanderen, Brussel en Wallonië.

Wat als de huurder nalatig is of de verhuurder zijn verplichtingen niet nakomt?

Informeer de verhuurder of eigenaar over het probleem

Of je nu te maken krijgt met een nalatige huurder dan wel met een eigenaar die aan bepaalde werken wil ontsnappen, laat de situatie in geen geval op haar beloop. Licht de tegenpartij mondeling in over het probleem en de noodzaak van bepaalde werken of herstellingen. Krijg je geen gehoor, stuur dan zo snel mogelijk een aangetekende ingebrekestelling. Zo kan men je achteraf niet verwijten dat je te lang hebt gewacht om het probleem te melden.

Blijft de tegenpartij doof voor je vraag, aarzel dan niet om het geschil voor te leggen aan de vrederechter. Zeker als je huurder bent, want per slot van rekening ben jij het grootste slachtoffer van de situatie.

Voer als huurder de werkzaamheden niet zelf uit

Heel wat huurders die te maken krijgen met een eigenaar die onder zijn plichten uit probeert te komen, overwegen om de werken dan maar zelf uit te voeren en de factuur nadien naar de eigenaar te sturen. Dat raden wij ten zeerste af. De eigenaar kan op dat moment immers betwisten dat de werken noodzakelijk waren. Of hij kan de rekening betwisten.

Voorkom als huurder dat je de huur niet meer betaalt

Andere huurders denken de eigenaar onder druk te kunnen zetten door (een deel van) de huur niet te betalen zolang de werken niet zijn uitgevoerd. Dat kan een tijdelijke oplossing zijn, op voorwaarde dat je hem eerst aangetekend een ingebrekestelling hebt gestuurd en hij daar niet op heeft gereageerd. Maar laat het geschil in ieder geval niet te lang aanslepen. Om te bewijzen dat je van goede wil bent en bereid bent om de rest van de huur te betalen zodra het probleem is opgelost, kun je de achtergehouden huursom op een speciale rekening storten.

Weet dat rechters het doorgaans niet erg op prijs stellen dat een huurder zomaar met de werkzaamheden start of een deel van de huur achterhoudt. Vermijd dergelijke drastische oplossingen in de mate van het mogelijke.