Verkoop van een verhuurde woning: welke gevolgen heeft dit voor de huurder?

Wat zijn de rechten van de huurder bij verkoop door de verhuurder?

Moet de huurder op de hoogte worden gesteld van de verkoop door de verhuurder?

Als de verhuurder een verhuurde woning (of een deel ervan) wil verkopen, moet hij de huurder hiervan op de hoogte stellen - bij voorkeur per aangetekende brief. Deze informatie moet de partijen in staat stellen regelingen te treffen voor de bezichtiging van het pand en eventueel de huurder de gelegenheid geven om de huurovereenkomst te laten registreren om de afdwingbaarheid ervan te waarborgen, of om een koopaanbod te doen.

Heeft de huurder een recht van voorkoop of voorkeur (om het pand te kopen)?

In Brussel heeft de huurder een voorkeurrecht

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zal de huurder vanaf 1/1/2024 bij alle verkopen een voorkeurrecht hebben. Concreet betekent dit dat wanneer een eigenaar een pand wil verkopen dat hij verhuurt als hoofdverblijf, de huurder de eerste in lijn zal zijn om de woning te kopen die hij bewoont. Deze maatregel geldt niet voor kortlopende huurovereenkomsten (3 jaar of minder).

Wat de procedure betreft, moet de Brusselse eigenaar, wanneer hij een verhuurde woning te koop zet, de huurder hiervan op de hoogte stellen per aangetekende brief met ontvangstbevestiging.

De huurder heeft dan 30 dagen de tijd om de verkoop te aanvaarden. Maar let op: het aanbod is niet onderhandelbaar wat betreft prijs en voorwaarden. Als de huurder weigert of niet binnen 30 dagen reageert, wordt het pand normaal op de markt gebracht.

Het recht van voorkeur of van voorkoop bestaat niet in de andere regio's

Het recht van voorkeur of van voorkoop bestaat niet in de andere regio's. Maar de huurovereenkomst kan een dergelijke clausule bevatten, en in dat geval moet deze uiteraard worden toegepast.

Beëindiging van de huurovereenkomst: voorwaarden, opzegtermijnen en te respecteren termijnen

Kan de huurovereenkomst van de huurder worden opgezegd door de oorspronkelijke verhuurder vóór de verkoop?

De huurder hoeft de woning nooit te verlaten voordat deze is verkocht. Concreet wordt de huurovereenkomst gehandhaafd tot de dag van de ondertekening van de verkoopakte bij de notaris, wanneer de koper officieel de eigenaar wordt.

Kan de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst opzeggen?

Als de koper de woning koopt als investering, dus om te verhuren, kan de huurder ook na de verkoop in de woning blijven. De nieuwe eigenaar moet zich houden aan de oorspronkelijke huurovereenkomst. Hij kan de huur dus niet verhogen zolang de huurovereenkomst van kracht is.

Maar als de woning wordt gekocht door een eigenaar die er zelf wil gaan wonen, of door iemand van zijn familie, of als er verbouwingen gepland zijn, kan hij de huurovereenkomst beëindigen onder dezelfde voorwaarden als de oorspronkelijke eigenaar.

Lees meer over de beëindiging van een huurovereenkomst, welke termijnen en opzegtermijnen moeten worden gerespecteerd.

De nieuwe eigenaar moet de oorspronkelijke overeenkomst respecteren als de huurovereenkomst is geregistreerd

Als de huurovereenkomst een "bepaalde datum" heeft, wat bijvoorbeeld betekent dat deze is geregistreerd door de oorspronkelijke verhuurder, moet de nieuwe eigenaar zich eraan houden. Bijvoorbeeld, als de huurovereenkomst is gesloten voor een periode van 9 jaar, moet de verhuurder bijvoorbeeld een opzegtermijn van 6 maanden respecteren.
Om een bepaalde datum te hebben, moet de huurovereenkomst zijn geregistreerd, moet ten minste een van de ondertekenaars van de huurovereenkomst zijn overleden, of moet de huurovereenkomst worden vermeld in een notariële akte.

Deze bepaalde datum is dus essentieel om de rechten van de huurder te beschermen. Vandaar de verplichting (voor de verhuurder) en het belang (voor de huurder) om de huurovereenkomst te laten registreren.

In de praktijk worden huurovereenkomsten meestal geregistreerd omdat dit een wettelijke verplichting is die weinig kost.

Wijziging van eigenaar: Verschil als de huurovereenkomst is geregistreerd en tijd van bewoning van het pand

De regels verschillen enigszins per regio als de huurovereenkomst al dan niet is geregistreerd en als de huurder het pand al dan niet langer dan 6 maanden bewoont:

Als de huurovereenkomst niet is geregistreerd en de huurder het pand minder dan 6 maanden bewoont

• In Brussel en Wallonië heeft de huurder dan geen enkele bescherming. De rechtspraak bepaalt echter dat de huurder toch een redelijke termijn moet krijgen om de woning te verlaten.
• In Vlaanderen geldt dit alleen voor overeenkomsten gesloten vóór 1/1/2019. Voor latere overeenkomsten is het niet meer mogelijk om de huurder onmiddellijk op straat te zetten.

Als de huurovereenkomst niet is geregistreerd en de huurder het pand langer dan 6 maanden bewoont

• In Brussel

De koper kan de huurovereenkomst beëindigen door de huurder een opzegtermijn van 6 maanden te geven (na de verkoopakte van het pand voor de notaris).
Na deze termijn verliest de verhuurder dit recht en moet hij zich aan de huurovereenkomst houden onder dezelfde voorwaarden als de vorige eigenaar. Hij moet de woning persoonlijk betrekken of er ingrijpende werken aan uitvoeren. Deze opzegging kan plaatsvinden vóór het einde van een driejarige periode, maar de verhuurder moet een schadevergoeding aan de huurder betalen.

• In Wallonië

Als de huurovereenkomst van 9 jaar geen bepaalde datum heeft en de huurder langer dan zes maanden in de woning verblijft, kan de verhuurder gebruik maken van een uitzonderlijk regime waarmee hij de huurovereenkomst kan beëindigen (per aangetekende brief) met een opzegtermijn van 3 maanden (in plaats van 6 maanden) als hij de woning persoonlijk zal betrekken of er ingrijpende werken zal uitvoeren, zonder te wachten op het verstrijken van een periode van 3 jaar.

De opzegtermijn moet aan de huurder worden meegedeeld binnen 3 maanden na de ondertekening van de koopakte voor de notaris. Na deze termijn kan de verhuurder dit recht niet meer uitoefenen en moet hij zich houden aan de normale voorwaarden voor beëindiging van de huurovereenkomst.

• In Vlaanderen

Voor overeenkomsten gesloten vóór 1/1/2019:

Als de huurovereenkomst van 9 jaar geen bepaalde datum heeft en de huurder langer dan zes maanden in de woning verblijft, kan de verhuurder gebruik maken van een uitzonderlijk regime waarmee hij de huurovereenkomst kan beëindigen (per aangetekende brief) met een opzegtermijn van 3 maanden (in plaats van 6 maanden) als hij de woning persoonlijk zal betrekken of er ingrijpende werken zal uitvoeren, zonder te wachten op het verstrijken van een periode van 3 jaar. De opzegtermijn moet aan de huurder worden meegedeeld binnen 3 maanden na de ondertekening van de koopakte voor de notaris.

Na deze termijn kan de verhuurder dit recht niet meer uitoefenen en moet hij zich houden aan de normale voorwaarden voor beëindiging van de huurovereenkomst.

Voor overeenkomsten gesloten na 1/1/2019 geldt dit niet meer. Als de nieuwe eigenaar de huurovereenkomst wil beëindigen, moet hij dat doen onder dezelfde voorwaarden als de vorige eigenaar.

Advies van Testaankoop om je rechten als huurder te beschermen

Zoals we hebben uitgelegd, is het zeer belangrijk dat de huurovereenkomst wordt geregistreerd. Het is trouwens een wettelijke verplichting die op de verhuurder rust.
Zorg ervoor dat de verhuurder hiervoor zorgt en vraag om bewijs.

Aangezien een mondelinge huurovereenkomst niet kan worden geregistreerd, is het dus beter om een schriftelijke overeenkomst te eisen.

Hoewel het een verplichting is voor de verhuurder, weerhoudt niets je als huurder ervan om de huurovereenkomst zelf te laten registreren.

Heb je vragen over je huurverblijf dat wordt verkocht?

Als je bezorgd bent dat de woning die je huurt wordt verkocht, aarzel dan niet om contact op te nemen met Testaankoop voor meer informatie over je rechten. 

Onze juristen zijn telefonisch bereikbaar van maandag tot en met vrijdag van 9u tot 12u30 uur en van 13u tot 17u (vrijdag tot 16u).

Bel onze juridische experts