Tweede woning? Fiscaal voordeel verdwijnt
Op dit moment kun je nog een belastingvoordeel genieten door een lening af te sluiten voor de aankoop of bouw van een tweede woning of voor een renovatie aan je tweede woning. Dat voordeel zal deels verdwijnen vanaf 1 januari 2024. Nadat in Vlaanderen en in Brussel het belastingvoordeel voor een lening voor de eigen woning al was geschrapt, was er kritiek ontstaan omdat een lening voor een tweede woning meer belastingvoordeel opleverde dan een lening voor het hoofdverblijf. Enkel in het Waals Gewest blijft er belastingvoordeel via de ‘cheque habitat’ voor de leningsuitgaven voor de eigen woning.
Voorwaarden voor belastingvermindering in 2023
Alternatieven om belasting te verlagen
Tot eind 2023 geldt nog fiscaal voordeel voor zowel kapitaalaflossingen en de premie schuldsaldoverzekering als voor de intrestbetalingen voor nieuwe leningen aangegaan voor een tweede woning. Een lening voor het aankopen van een bouwgrond komt met de kapitaalaflossingen en de premie schuldsaldoverzekering niet in aanmerking voor belastingvoordeel (wel met de intresten). Een lening voor de aankoop van de bouwgrond én de bouw van de woning komt wel in aanmerking voor belastingvoordeel met de kapitaalaflossingen en de premie schuldsaldoverzekering.
Voorwaarden voor belastingvermindering in 2023
Om te profiteren van het belastingvoordeel met de kapitaalaflossingen en de premie van de bijhorende schuldsaldoverzekering moet je hypothecaire lening minstens 10 jaar lopen. Deze leningsuitgaven om een woning te bouwen, verwerven of verbouwen geven recht op een belastingvermindering van 30 % op het langetermijnsparen. Deze belastingvermindering wordt bekeken per belastingplichtige, dus als je samen met je partner een lening aangaat en samen eigenaar bent van de woning, dan geldt de vermindering voor allebei.
Je kunt ook slechts een vermindering genieten met de kapitaalaflossingen en premie schuldsaldoverzekering voor een maximaal geleend bedrag van € 78 440. Als je meer geleend hebt, moet je op deze uitgaven beperken door te vermenigvuldigen met deze breuk: 78 440/totaal geleend bedrag. Daarnaast geldt een tweede beperking: de leningsuitgaven die recht geven op belastingvermindering zijn bovendien beperkt tot je persoonlijk maximum.Dat maximum bedraagt 6 % van je nettoberoepsinkomen + 171 euro, maar dit persoonlijk maximum kan wel ten hoogste 2 280 euro bedragen.
Concreet voorbeeld: Stel je gaat begin 2023 een lening aan van 100 000 voor een termijn van 10 jaar voor de aankoop van een tweede woning met een kadastraal inkomen van 1 000 euro. Aan het einde van 2023 heb je 8 500 euro aan kapitaal afgelost en 2 000 euro intresten betaald. Het nettoberoepsinkomen bedraagt 50 000 euro.
Het maximaal bedrag aan kapitaalaflossingen en premie schuldsaldoverzekering dat in aanmerking komt voor de belastingvermindering langetermijnsparen bedraagt 2 280 euro. De kapitaalaflossingen bedragen 8 500 euro, maar de fiscus laat slechts 78 440 euro van de lening meetellen. We moeten dus de formule toepassen van kapitaalaflossing vermenigvuldigd met de breuk 78 440/totaal geleend. In ons voorbeeld betekent dat 8 500 x 78440/100 000. Na toepassing van de formule blijft er 6 667 euro over aan kapitaalaflossingen, dus het maximale bedrag dat in aanmerking komt voor belastingvermindering (2 280 euro) is al ruimschoots bereikt met de kapitaalaflossingen alleen.
Het belastingvoordeel voor de kapitaalaflossingen bedraagt bijgevolg 30 % van 2 280 euro of 684 euro in 2023, voor een koppel dat beiden de lening aangegaan is, kan de 684 op beider naam worden ingevoerd waardoor het voordeel in totaal 1 368 euro bedraagt in 2023. Daarnaast betaal je dus ook nog eens 2 000 euro aan intresten in 2023. Dat bedrag wordt in mindering gebracht van het belastbaar kadastraal inkomen (2927 euro). Dus 2927 – 2000 = 927. Dit maakt dat slechts 927 euro belastbaar is aan marginaal tarief in plaats van 2 927 euro. Gerekend aan 50 % betekent dat een belastingvoordeel van 1 000 euro voor het aangiftejaar 2023.
De lening in 2023 levert in ons voorbeeld een fiscaal voordeel op van 1 684 euro in 2023 of 2 368 euro als koppel waarvan zowel de woning als de lening op naam staat van beide partners.
Heb je nog een lening lopen?
Heb je nog een lening voor de eigen woning lopen waarvoor nog belastingvoordeel geldt, dan zal je in de praktijk voor de jaren dat deze lening samenloopt met de lening voor de tweede woning, weinig tot geen belastingvoordeel halen uit de kapitaalaflossingen en premie schuldsaldoverzekering voor de tweede woning. Het belastingvoordeel voor de eigen woning krijgt dan voorrang waardoor het voordeel voor de tweede woning weinig of niets zal zijn.
Enkel als het gaat om de Vlaamse woonbonus voor een lening voor de eigen woning vanaf 2016 tot en met 2019 of om de Waalse wooncheque voor de eigen woning, dan kun je nog een volledige belastingvermindering krijgen op de lening voor de tweede woning. Voor de intresten van een lening voor een tweede (of niet-eigen) woning geldt een afzonderlijk voordeel, namelijk de federale intrestaftrek, dus ook hier geniet je het volledige voordeel.
Voor de intrestaftrek geldt geen minimumduurtijd van de lening, alsook dient de lening niet per se hypothecair te zijn. Het onroerend inkomen van onroerende goederen andere dan de eigen woning – als je bijvoorbeeld je tweede woning verhuurt – is belastbaar aan marginaal tarief (tot 50 %) en moet dus in de belastingaangifte worden vermeld. In principe wordt het onroerend inkomen als volgt berekend: kadastraal inkomen geïndexeerd naar 2023 + 40 %.
Concreet voorbeeld: Stel dat je een tweede verblijf hebt met een kadastraal inkomen van 1 000 euro. Geïndexeerd naar 2023 geeft dit: 1000 x 2,0915 = 2091,50 euro, verhoogd met 40 % geeft dit een belastbaar onroerend inkomen van 2 927 euro. Dat bedrag wordt belast samen met je beroepsinkomsten aan marginaal tarief (tot 50%).
De leningsintresten voor de niet-eigen woning worden van dit onroerend inkomen afgetrokken zodat afhankelijk van de hoogte van de betaalde intresten dit belastbaar bedrag zelfs volledig kan geneutraliseerd worden. Als je 3 000 euro intresten betaalt in 2023 dan wordt het onroerend inkomen volledig geneutraliseerd, en betaal je dus niet de 1 463 euro (2927 x50%, exclusief gemeentelijke opcentiemen) belasting die normaal verschuldigd zou zijn in de personenbelasting voor de tweede woonst.
Nog meer belastingvoordeel
Betaal je ook nog een premie voor een individuele levensverzekering (los van een hypotheeklening) die in aanmerking komt voor belastingvoordeel dan vallen deze premies ook in de korf voor de belastingvermindering langetermijnsparen. Het gaat dan om de eerder vermelde 6 % van je nettoberoepsinkomen + 171 euro, maar met een maximum van 2 280 euro. De kans is klein dat die premie extra belastingvoordeel zal opleveren omdat de korf voor de belastingvermindering voor langetermijnsparen bij voorrang gevuld wordt met de kapitaalaflossingen van een lening voor de niet-eigen woning en de premie van de schuldsaldoverzekering.
Voor de intresten van de lening geldt een afzonderlijk belastingvoordeel: intresten van leningen om een onroerend goed (niet-eigen woning) te verwerven of te behouden zijn van het belastbaar onroerend inkomen aftrekbaar. Het betreft dus zowel het kopen, bouwen, renoveren, verbouwen, herstellen alsook het betalen van successierechten of schenkingsrechten met betrekking tot het verworven onroerend goed. Het onroerend goed mag ook in het buitenland gelegen zijn.
Concreet voorbeeld: Betaal je 1 000 euro leningsintresten, dan vermindert dit de verschuldigde personenbelasting op de tweede woonst met 500 euro (1 000 x 50 %, exclusief gemeentelijke opcentiemen). De intresten voor de niet-eigen woning worden van het geheel van je belastbare onroerende inkomsten afgetrokken ook al is de lening misschien bestemd voor een ander dan het onroerend goed in kwestie zoals een lening voor een bijkomende bouwgrond en er is al belastbaar inkomen van een tweede woning, dan worden de leningsintresten van de bouwgrond mogelijks ook afgetrokken van het belastbaar inkomen van het ander onroerend goed.
Wat verandert er in 2024?
De afschaffing van deze federale belastingvermindering voor de kapitaalaflossingen en de premie schuldsaldoverzekering geldt voor leningen aangegaan vanaf 1 januari 2024; Bovendien wordt een antimisbruikbepaling ingevoerd. Wie vanaf 1 januari 2023 probeert om een langere leningslooptijd te bekomen van bestaande leningen om langer belastingvermindering te verkrijgen is er aan voor de moeite. Voor de verlening van de looptijd zal geen belastingvermindering toegekend worden.
Voor wie al een lening lopen heeft voor 2024 met belastingvoordeel verandert er niets. Enkel voor leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024 zal geen belastingvermindering langetermijnsparen meer gelden. De kapitaalaflossingen en premies voor de schuldsaldoverzekering zullen dus geen belastingvoordeel meer opleveren voor nieuwe leningen. De intresten van leningen afgesloten vanaf 1 januari 2024 voor een andere dan de eigen woning kunnen wel nog belastingvoordeel opleveren via de federale intrestaftrek (zie hierboven). Ze kunnen de belasting op het onroerende inkomen (andere dan de eigen woning) aanzienlijk of zelfs volledig neutraliseren.
Alternatieven om belasting te verlagen
De belastingvermindering van 30 % voor het langetermijnsparen blijft wel nog gelden voor premies voor een individuele levensverzekering die niet gekoppeld is aan een hypothecaire lening. Tot een bedrag van 6 % van het nettoberoepsinkomen + 171 euro maar met een maximum van 2 280 euro geven de premies recht op de belastingvermindering voor langetermijnsparen.