Dossier

Huur: plaatsbeschrijving verplicht

25 juni 2015
huur-plaatsbeschrijving verplicht

25 juni 2015

Sinds 2008 is het verplicht om een plaatsbeschrijving op te maken wanneer het gehuurde goed als hoofdverblijfplaats dient voor de huurder. In de praktijk is het vooral de verhuurder die daar belang bij heeft. Zonder riskeert hij de pineut te zijn op het einde van de huur.

Als er geen plaatsbeschrijving blijkt te bestaan, wordt de huurder verondersteld het gehuurde goed te hebben ontvangen in dezelfde staat als waarin het zich bevindt aan het einde van de huurovereenkomst. Anders gezegd, de verhuurder kan de huurder niet aansprakelijk stellen voor mogelijke schade aan de huurwoning. Tenzij hij toch zou kunnen bewijzen dat de schade door de huurder werd veroorzaakt, wat in de meeste gevallen verre van makkelijk is. 

Plaatsbeschrijving bij intrede

Volgens de wet heeft men voor de plaatsbeschrijving tijd tot het einde van de eerste maand nadat de huurder in de woning is getrokken. Maar het lijdt geen twijfel dat men beter zo lang niet wacht. De plaatsbeschrijving wordt het best opgemaakt wanneer de woning nog niet bewoond is. Op die manier kan de schade beter worden vastgesteld. En dan is er ook nog geen eventuele schade door het verhuizen.
De huurder en de verhuurder mogen zelf een plaatsbeschrijving opmaken. Maar ze mogen die taak ook toevertrouwen aan een deskundige (architect, gespecialiseerd vastgoedkantoor …). De kosten (reken op enkele honderden euro’s) worden dan door beide partijen elk voor de helft gedragen.

De plaatsbeschrijving moet:

  • worden opgesteld “op tegenspraak”, d.w.z. dat beide partijen (of hun vertegenwoordigers) aanwezig moeten zijn; 
  • worden gedateerd en ondertekend door de huurder en de verhuurder persoonlijk; 
  • gedetailleerd zijn. Een bepaling in het huurcontract waarin staat dat beide partijen erkennen dat de huurwoning in goede staat is, telt niet als plaatsbeschrijving. Een volledige plaatsbeschrijving bevat zowel een inventaris van alle kamers en van al wat aanwezig is in de huurwoning (aantal kamers, materialen, toestellen, meubels, aantal sleutels, type vloerbekleding enz.) als een beschrijvend deel, waarin de toestand van de kamers en de woning gedetailleerd wordt beschreven. Trek dus zeker voldoende tijd uit om elke kamer goed te bekijken en systematisch te overlopen

Kamer per kamer

Ga systematisch te werk. Begin bv. op zolder of de bovenste verdieping en eindig beneden of met de kelder. Begin in elke kamer op dezelfde plaats, zodat u niets overslaat. Beschrijf de kamer dus bv. te beginnen bij het plafond, dan de muren, deuren en vensters en eindig met de vloerbekleding. 

Geef een beschrijving van de staat waarin de kamer zich bevindt.

Vermeld al wat gebrekkig, beschadigd, slecht onderhouden, defect, versleten of vuil is. Maak ook voor alle gemeubileerde vertrekken zoals keuken en badkamer een inventaris op van al wat aanwezig is.

Een schets kan handig zijn, zeker voor een grotere woning. Nummer in die schets elke kamer en verwijs dan verder in de plaatsbeschrijving naar die nummers.

Denk ook aan de algemene installaties: verwarming, elektriciteit, water en gas. Vermeld het zeker in de plaatsbeschrijving indien daar een probleem mee is. Als gas, elektriciteit en/of water waren afgesloten op het ogenblik van de plaatsbeschrijving, vermeld dan uitdrukkelijk dat daardoor de werking van bepaalde toestellen en kranen onmogelijk kon worden gecontroleerd.

Of u nu huurder of verhuurder bent, teken nooit als u niet helemaal akkoord gaat met wat wordt beschreven!

De huurder heeft er alle belang bij dat alle bestaande schade wordt vermeld in het document.  

Registratie

De plaatsbeschrijving moet net als het huurcontract zelf worden geregistreerd. Het is aan de verhuurder om dat te doen, binnen twee maanden na de ondertekening van het huurcontract. Hij kan zich met de ondertekende exemplaren wenden tot het registratiekantoor dat bevoegd is voor de plaats waar de woning gelegen is of ze online registreren.
De registratie is gratis.

Als de verhuurder die formaliteit niet op zich neemt, mag de huurder het desnoods in zijn plaats doen. Maar dat is echt niet in zijn belang, althans als de woning de hoofdverblijfplaats is van de huurder én het gaat om een gewone huur van negen jaar. Als het huurcontract niet geregistreerd is, kan de huurder het immers van de ene op de andere dag beëindigen, zonder enige opzeggingstermijn of opzeggingsvergoeding!

Daarenboven mag de verhuurder die het huurcontract niet laat registreren, een boete verwachten.

Plaatsbeschrijving bij uittrede

Bij het einde van de huur moet een nieuwe plaatsbeschrijving op tegenspraak worden opgemaakt.
Het is de bedoeling het eerste document met het tweede te vergelijken, zodat makkelijk kan worden nagegaan of de huurder schade heeft aangebracht. Desgevallend zal hij in principe de eigenaar moeten vergoeden. Let wel: dat geldt alleen voor de echte huurschade, niet voor wat het gevolg is van normale slijtage of ouderdom (het is bv. normaal dat de verhuurder de muren na negen jaar opnieuw moet verven).

Indien huurder en verhuurder het niet eens worden over de schade en de vergoeding die daar tegenover moet staan, kan het geschil worden voorgelegd aan de vrederechter.

Soms weigert de huurder op het einde van het huurcontract om de plaatsbeschrijving te ondertekenen, of weigert hij om bij de uitvoering van de plaatsbeschrijving aanwezig te zijn. Huurders die veel hebben beschadigd, durven die strategie wel eens toe te passen, in de hoop te ontsnappen aan het betalen van die schade. Nodig de huurder dan met een aangetekende brief uit voor een plaatsbeschrijving. En schakel een deurwaarder in om de schade te laten vaststellen: vanwege zijn onafhankelijkheid zullen zijn bevindingen waardevoller zijn dan wanneer u bv. een gewone expert in de arm zou nemen.

U kunt hoe dan ook niet zo maar een deel van de huurwaarborg inhouden. Daarvoor hebt u de goedkeuring van een vrederechter nodig. Maar met een verslag van een deurwaarder hebt u dan een sterke troef in handen.

Blijkt de huurwaarborg – in principe hooguit twee maanden huur – onvoldoende om de schade te dekken, verzoek de vrederechter dan om ook daar uitspraak over te doen.