Schenking van onroerend goed: alles wat je moet weten

Wat is een schenking van onroerend goed?

Dit is een schenking die betrekking heeft op een onroerend goed.

De basisprincipes van de schenking van onroerend goed in het burgerlijk recht

Men vergeet soms dat een schenking van onroerend goed een overeenkomst is waarbij de schenker zich kosteloos en onherroepelijk ontdoet van een onroerend goed ten gunste van de begiftigde die deze schenking aanvaardt. In deze definitie heeft elk woord zijn belang. Benadrukt moet worden dat de schenking onherroepelijk is: eenmaal geschonken kan men niet meer terugkomen, behalve in uitzonderlijke gevallen van ondankbaarheid van de begiftigde, strikt gedefinieerd door de wet. De begiftigde moet de schenking aanvaarden, men kan het niet aan hem geven zonder zijn medeweten, anders zou het geen schenking zijn.

Een schenking van onroerend goed moet verplicht schriftelijk bij een notaris worden gedaan. Een schenking van onroerend goed kan niet worden vastgelegd in een overeenkomst tussen particulieren, deze zou niet geldig zijn. De tussenkomst van de notaris is essentieel voor een schenking van onroerend goed.

De soorten onroerende goederen die kunnen worden geschonken

Een schenking van onroerend goed kan betrekking hebben op een huis, een appartement, een bouwgrond, een landbouwgrond, een bos, een garage, een fabriek, eigenlijk alles wat onroerend is en aan jou toebehoort, kan worden geschonken. Maar je kunt ook een deel van een onroerend goed schenken. Ofwel omdat je je onroerend goed voor de helft aan je dochter en voor de helft aan je zoon wilt schenken. Of omdat je slechts een deel van het onroerend goed bezit: je hebt bijvoorbeeld samen met jouw echtgenoot een huis gekocht en je bent gehuwd onder het stelsel van gemeenschap van goederen. In dat geval kun je slechts de helft van het onroerend goed aan jouw kind schenken. Je echtgenoot kan natuurlijk ook zijn helft schenken, maar beide echtgenoten moeten hun deel van het onroerend goed schenken zodat hun kind er volledig eigenaar van wordt.

Waarom een schenking van onroerend goed doen?

De eerste reden lijkt voor de hand te liggen: de schenker wil een geschenk aan de begiftigde geven, hetzij uit vrijgevigheid, vriendschap, liefde, dankbaarheid, de redenen kunnen talrijk zijn. Vaak is het om de begiftigde te helpen in het leven. Ouders met voldoende financiële middelen helpen vaak hun kinderen die een woning willen kopen. Maar er is vaak ook een andere, minder filantropische en veel meer pragmatische reden. De schenking stelt je in staat om successierechten te besparen op het moment van de nalatenschap.

Het vermijden van hoge successierechten is vaak de belangrijkste reden om tijdens je leven te schenken. Waarom? Omdat de belasting die je betaalt voor een schenking van onroerend goed lager is dan de belasting die je betaalt voor een erfenis. Let echter op als je de gezinswoning geheel of gedeeltelijk aan je kinderen wilt schenken. In Brussel en Wallonië geldt een preferentieel tarief voor successierechten voor de gezinswoning die in rechte lijn wordt geërfd. Het is dus niet zeker dat een schenking van deze woning in dit geval echt voordelig is.

Hoe maak je een schenking van een onroerend goed?

Dat is heel eenvoudig: maak een afspraak met de notaris, leg hem uit wat je wilt doen en hij zal de rest regelen. Maar het is misschien niet zo eenvoudig als het lijkt. Er zijn nog steeds enkele zaken waar je aan moet denken voordat je naar de notaris gaat. Waarom wil je schenken, heb je echt de middelen om dit onroerend goed te schenken, wil je de gelijkheid tussen jouw kinderen behouden of wil je dit onroerend goed naast hun erfdeel aan een van je kinderen schenken, loop je niet het risico om het wettelijke erfdeel van een van je reservataire erfgenamen aan te tasten, wat gebeurt er als de begiftigde vóór jou overlijdt?

Dit zijn belangrijke vragen die je absoluut met je notaris moet bespreken. Je moet ook de waarde van het onroerend goed bepalen. Ook hier kan de notaris je helpen. Hij kent  de werkelijke verkoopprijzen van onroerend goed in jouw buurt (of kan ze kennen). Je kunt natuurlijk ook advies vragen aan een expert of een makelaar, bijvoorbeeld. Nadat je je bedoelingen met de notaris hebt besproken, zal hij een schenkingsvoorstel opstellen. Lees het goed door en laat de punten die je niet begrijpt uitleggen. Vervolgens moet je een afspraak maken om de notariële akte te ondertekenen met de begiftigde.

Wat zijn de civiele aspecten van een schenking van onroerend goed?

Aangezien een schenking van onroerend goed altijd notarieel is en geregistreerd wordt, is het onmogelijk om in alle discretie te schenken zonder al te veel rekening te houden met de regels, wat wel kan als je geld schenkt. Voor de schenking van onroerend goed, moet je verplicht rekening houden met bepaalde beperkingen inzake nalatenschap.

De inkorting 

Als je reservataire erfgenamen hebt (kinderen of een echtgenoot/echtgenote), kun je slechts vrij beschikken over een deel van jouw nalatenschap, het zogenaamde beschikbaar gedeelte. De reservataire erfgenamen hebben namelijk het recht om een deel van de erfenis op te eisen dat de wet hen waarborgt. Als je kinderen hebt, bedraagt hun reserve de helft van de nalatenschap (gelijk verdeeld onder de kinderen), wat betekent dat het beschikbaar gedeelte gelijk is aan de helft van de nalatenschap.

Als je een echtgenoot/echtgenote hebt, heeft hij of zij recht op een reserve gelijk aan de helft van de nalatenschap in vruchtgebruik. Het beschikbaar gedeelte is dan gelijk aan de helft van de nalatenschap in volle eigendom en de helft in naakte eigendom. Als je schenkingen hebt gedaan tijdens je leven, mogen deze de reserve van jouw kinderen of je echtgenoot/echtgenote niet aantasten. Als dat wel het geval is, kunnen ze vragen om de schenkingen in te korten, zodat ze ten minste het bedrag van hun wettelijke reserve krijgen. Je dient hier dus rekening mee te houden wanneer je een schenking van onroerend goed doet. Om de waarde van het onroerend goed te bepalen, wordt deze geïndexeerd (consumentenprijsindex) vanaf het moment van de schenking tot het moment van overlijden.

Voorbeeld: Jean heeft twee kinderen, Carine en Michel. Hij schenkt een appartement van 350 000 euro aan zijn nicht Nathalie. Bij zijn overlijden laat hij 100 000 euro aan spaargeld achter. Michel en Carine vinden dat hun reserve wordt aangetast. Inderdaad, het totale vermogen bedraagt 450 000 euro. Jean kon vrij beschikken over de helft, namelijk 225 000 euro. De reserve van Carine en Michel samen bedraagt ook 225 000 euro. Aangezien er slechts 100 000 euro overblijft bij de nalatenschap, kunnen ze vragen dat de schenking aan Nathalie met 125 000 euro wordt verminderd. Zij moet dus dat bedrag aan hen terugbetalen.

De inbreng

Een ander belangrijk punt om te weten over schenkingen is dat de schenking aan een erfgenaam wordt verondersteld een voorschot te zijn op zijn deel in de nalatenschap. Dit betekent dat de schenking moet worden "teruggebracht" naar de nalatenschap voor de verdeling. Op deze manier wordt de gelijkheid tussen de erfgenamen behouden.

Voorbeeld: Jean heeft twee kinderen, Carine en Michel. Een jaar geleden heeft hij een stuk grond ter waarde van 100 000 euro geschonken aan zijn dochter Carine. Bij zijn overlijden laat hij een huis ter waarde van 300 000 euro achter en 100 000 euro aan spaargeld. In totaal 400 000 euro, dus 200 000 euro voor elk van zijn kinderen, denk je? Niet echt, de 100 000 euro van het stuk grond moet (fictief) worden toegevoegd aan de nalatenschap. Het totaalbedrag is dus 500 000 euro. Dat betekent 250 000 euro voor elk van hen. Bij de verdeling krijgt zijn zoon Michel dus 250 000 euro en zijn dochter Carine slechts 150 000 euro.

De fiscale voordelen van een schenking van onroerend goed

In de meeste gevallen wil de schenker een onroerend goed schenken om te voorkomen dat de begunstigde bij zijn of haar overlijden zeer hoge successierechten moet betalen.

Dit is des te interessanter als de erfgenaam in kwestie geen kind of kleinkind van de schenker is. Voor een schenking van onroerend goed ter waarde van € 250 000 betaalt de begunstigde namelijk € 13 500 aan registratierechten tussen echtgenoten of wettelijk samenwonenden en in rechte lijn (kind, kleinkind), maar € 35 000 in andere gevallen.

In hetzelfde scenario (eigendom ter waarde van € 250 000) geërfd in het kader van een nalatenschap, zou de rechtstreekse erfgenaam € 26 625 betalen in Wallonië, € 25 750 in Brussel en € 19 500 in Vlaanderen.

Registratierechten voor schenkingen van onroerende goederen

Vergelijk dit met successierechten, die je hier kunt vinden.

De regel van 3 jaar

Wat je moet weten over schenkingen van onroerend goed, is dat als je meerdere schenkingen na elkaar doet, je daar best minstens 3 jaar tussen laat als je het fiscale voordeel maximaal wil benutten. Waarom? Omdat als je minder dan 3 jaar vóór een nieuwe schenking al een onroerend goed hebt geschonken, het bedrag van die eerste schenking wordt opgeteld bij de tweede om het toepasselijke tarief van de schenkbelasting te bepalen.

Een voorbeeld: je schenkt in 2022 een appartement van 250 000 euro aan je dochter. Ze betaalt 13 500 euro aan registratierechten. In 2023 schenk je haar opnieuw een appartement van 250 000 euro. Ze zal dan 49 500 euro moeten betalen. De registratierechten worden namelijk berekend op 500 000 euro (het totaalbedrag van beide schenkingen), dus 63 000 euro, waarvan het bedrag aan rechten dat ze al op de eerste schenking betaalde wordt afgetrokken (63 000 – 13 500 = 49 500 euro). In totaal betaalt ze dan dus 63 000 euro aan registratierechten.

Laat je daarentegen minstens 3 jaar tussen de twee onroerende schenkingen, dan betaalt je dochter twee keer 13 500 euro, ofwel 27 000 euro in totaal.

In Wallonië en Vlaanderen geldt dezelfde 3-jaarregel als je minder dan 3 jaar na de schenking overlijdt. De schenking wordt dan bij de erfenis van je dochter gevoegd om te berekenen hoeveel successierechten ze moet betalen.

In Brussel is dat anders: daar moet een onroerende schenking niet bij de erfenis worden geteld, zelfs als je binnen de 3 jaar na de schenking overlijdt.

Wie betaalt de registratierechten op de schenking?

Daarover bestaan geen vaste regels. Meestal betaal jij als ouder de registratierechten wanneer je iets schenkt aan je kind, omdat je hem of haar maximaal wil bevoordelen. Maar je kan er ook voor kiezen dat je kind die kosten zelf draagt, omdat jij al afstand doet van je eigendom. Dat is iets wat je samen met je familie moet bespreken.

De modaliteiten van schenkingen van onroerend goed

Aangezien je hoe dan ook een notaris moet raadplegen om onroerend goed te schenken via een notariële akte, kan het interessant zijn om bepaalde modaliteiten te voorzien. Dit hangt uiteraard af van je persoonlijke situatie en die van je familie. Maar hier zijn enkele voorbeelden van wat kan worden voorzien.

De schenking bij vooruitmaking en buiten erfdeel

Wanneer een schenking wordt gedaan aan een erfgenaam van de schenker, veronderstelt de wet dat deze schenking eigenlijk een voorschot is op zijn deel in de nalatenschap. Wanneer de schenker overlijdt, moet deze schenking aan de nalatenschap worden "teruggebracht" als de andere erfgenamen erom vragen (ze kunnen er ook voor kiezen om de inbreng niet aan te vragen).

De inbreng gebeurt door "minder te nemen", dat wil zeggen dat de begunstigde van de schenking minder erfenis krijgt omdat wordt aangenomen dat hij al een voorschot heeft gekregen op het moment van de schenking. De schenker kan echter bepalen dat het een schenking "bij vooruitmaking en buiten erfdeel" is. In dat geval kunnen de andere erfgenamen niet om de inbreng vragen en kan de begunstigde zijn schenking behouden en bovendien deelnemen aan de verdeling van de nalatenschap in gelijke delen met de andere erfgenamen.

Een voorbehoud bij deze schenking buiten erfdeel: deze wordt afgetrokken van het beschikbaar gedeelte van de nalatenschap. Als de schenking dit beschikbaar gedeelte overschrijdt, kunnen de andere erfgenamen vragen om deze in te korten, zodat ze ten minste het bedrag van hun wettelijke reserve krijgen. Merk op dat een schenking aan een niet-erfgenaam (bijvoorbeeld een schenking aan een zus door een schenker met kinderen) niet onderhevig is aan de inbreng, maar eventueel wel aan inkorting als deze het beschikbaar gedeelte overschrijdt.

De schenking op termijn

Je geeft vandaag, maar de schenking zal pas effect hebben bij het verstrijken van de termijn. Het meest voorkomende voorbeeld is dat grootouders schenken aan hun kleinkind wanneer hij 18 jaar (of ouder) wordt. Let op, deze schenking is definitief: de geschonken goederen behoren niet langer tot de grootouders, alleen de effecten van de schenking worden opgeschort tot het verstrijken van de termijn.

De conventionele terugkeer

Dit is een van de weinige gevallen waarin een schenking die in principe onherroepelijk is, kan worden teruggedraaid. Het betreft een ontbindende voorwaarde waarmee de schenking kan worden beëindigd als de begunstigde vóór de schenker overlijdt. Deze clausule wordt aanbevolen wanneer je schenkt aan een getrouwd kind dat (nog) geen kinderen heeft. Als je kind vóór jou overlijdt, zal het geschonken goed aan jou worden teruggegeven, zonder dat er successierechten verschuldigd zijn.

De schenking onder last

Je doet een schenking onder de voorwaarde dat de begunstigde er iets voor terugdoet, meestal om een lijfrente te betalen. Let op, het kan gebeuren dat de uitvoering van de last te zwaar wordt voor de begunstigde, bijvoorbeeld omdat zijn situatie verandert. Op dat moment kan hij de schenking niet meer weigeren en is hij verplicht om de last uit te voeren. Als hij dat niet doet, kan de schenker om de ontbinding van de schenking vragen wegens niet-uitvoering van de last. Andere voorbeelden van lasten:

• Je kunt de schenking aan een minderjarige onttrekken aan het wettelijke genotsrecht van zijn ouders. Zo zal de minderjarige zelf het genotsrecht hebben. Dit kan nuttig zijn voor gescheiden ouders als een van hen wil schenken zonder dat de andere ouder ervan profiteert, of voor grootouders die niet willen dat de ouders (of een van de ouders) genieten van de eigendom van hun kleinkind;
• Je kunt bepalen dat de begunstigde de schenking niet in de wettelijke gemeenschap mag brengen. Op deze manier voorkom je dat wat je aan jouw kind geeft een gemeenschappelijk goed wordt. Het geschonken goed blijft van hem en kan niet ten goede komen aan zijn echtgenoot (althans niet volgens het huwelijkscontract).

Schenking met voorbehoud van vruchtgebruik

Bij een schenking met voorbehoud van vruchtgebruik geef je de blote eigendom aan de begunstigde en behoud je het vruchtgebruik voor jezelf. In het geval van een woning lijkt dit een aantrekkelijke optie, omdat je het recht kunt behouden om de woning te verhuren of zelf te bewonen. Zo kun je blijven genieten van je chalet in de bergen of je appartement aan zee. Het is echter niet ongebruikelijk dat er geschillen ontstaan over de betaling van onderhoudswerkzaamheden (normaal gesproken de verantwoordelijkheid van de vruchtgebruiker) of grote reparaties (normaal gesproken de verantwoordelijkheid van de blote eigenaar). Het is een goed idee om vanaf het begin na te denken over een evenwichtige, maar in ieder geval zeer duidelijke kostenverdeling.

Beheersmandaat

Sommige schenkers willen nog verder gaan dan alleen het voorbehoud van het vruchtgebruik van het geschonken goed; ze willen er ook controle over houden. Uiterste voorzichtigheid is geboden, aangezien een schenking een afstand van de geschonken goederen impliceert. Als de controle wordt behouden, werd al geoordeeld dat het geen schenking betreft, met als gevolg dat de erfgenamen van de schenker de teruggave ervan kunnen eisen en de belastingdienst successierechten kan heffen. 

In plaats van een clausule in de schenking op te nemen die bepaalt dat de schenker verantwoordelijk is voor het beheer van het geschonken goed, is het beter om de schenking zonder een dergelijke clausule te doen. Zodra de schenking is gedaan, kan de begunstigde de schenker altijd een beheersmandaat geven. Het is aangewezen om in het mandaat te bepalen dat de mandataris verslag moet uitbrengen over zijn beheer en zijn bevoegdheden zo nauwkeurig mogelijk moet omschrijven. Het nadeel is dat de begunstigde het mandaat ook kan herroepen. Maar als de schenker zo graag de controle wil behouden, is het misschien beter om af te zien van een schenking.

Kan een schenking van onroerend goed ongedaan worden gemaakt?

Je kent ongetwijfeld het gezegde "gegeven is gegeven, terugnemen is stelen". Dat verwoordt duidelijk dat een schenking onherroepelijk is. Als je geeft, verlies je alle rechten op wat je hebt gegeven. Er zijn echter een paar uitzonderingen.

Een schenking kan ongedaan worden gemaakt als de lasten die aan het geschenk verbonden zijn, niet worden nagekomen. Je was bijvoorbeeld een rente overeengekomen. Als de begunstigde stopt met het betalen van de rente, kun je vragen om de schenking te herroepen.

Een schenking kan ook worden herroepen op grond van ondankbaarheid van de begunstigde. De gronden voor ondankbaarheid zijn wettelijk bepaald:

• de begunstigde heeft een aanslag gepleegd op het leven van de schenker;
• de begunstigde heeft zich jegens de schenker schuldig gemaakt aan mishandelingen, misdrijven of ernstige beledigingen;
• hij weigert hem levensonderhoud te verschaffen.

De begunstigde moet dus ernstige handelingen jegens de schenker hebben gepleegd. Louter onverschilligheid of het ontbreken van regelmatig contact is niet voldoende om een schenking te laten herroepen.