Het asbestattest in Vlaanderen: alles wat je moet weten bij de verkoop van je woning

Waarom moeten gebouwen een asbestattest hebben?

Vlaanderen veilig maken voor asbest

De Vlaamse regering wil tegen 2040 asbestveilige huizen, gebouwen en infrastructuur. Daarom moet asbest geïnventariseerd en eventueel verwijderd worden. Het asbestattest moet dat mogelijk maken.

Vlaanderen volledig asbestvrij maken is een utopie. En het zou onbetaalbaar zijn. Daarom heeft de Vlaamse overheid ervoor gekozen om voor asbestveiligheid te kiezen, wat in realiteit betekent dat 90 % van nog bestaande asbest zal verwijderd moeten worden.

Een verplicht asbestattest voor woningen van voor 2001

Momenteel is een asbestattest enkel verplicht bij de verkoop van een woning die gebouwd werd voor 2001. Het moet opgemaakt en afgeleverd worden bij het ondertekenen van de compromis of voorlopige verkoopovereenkomst. 

Tegen 2032 dient elk gebouw dat opgericht werd voor 2001 een asbestattest te hebben, ook als er geen sprake is van een verkoop.

Ook voor de gemeenschappelijke delen

Voor alle appartementsgebouwen dient ook voor de gemeenschappelijke delen een asbestattest opgemaakt te worden, ten laatste tegen 2032. 

Een asbestattest voor zowel de gemeenschappelijke delen als voor een appartement bij de verkoop van dat appartement is verplicht vanaf 1 mei 2025. (Misschien wordt dat uitgesteld tot 1 januari 2027.) Tot dan moet bij de verkoop van een appartement dus mogelijk enkel een attest te hebben voor de private delen.

Bij de verhuur van een woning is een asbestattest niet verplicht. Wanneer je deze echter wel in je bezit hebt, ben je wel verplicht het voor te leggen aan de huurder.

Wat is een asbestattest?

Het asbestattest is een document met de asbestinventarisatie van een gebouw of woning. Een deskundige zal tijdens een inventarisatie in kaart brengen waar er asbest aanwezig is. Het document beschrijft enkel de materialen die een risico kunnen vormen bij het dagelijks gebruik van de woning. 

Aan de hand van dit onderzoek zijn er twee mogelijke conclusies: het gebouw is ofwel asbestveilig of niet. Deze vaststellingen worden geregistreerd in de databank van de OVAM: het asbestattest. 

Wie kan een asbestattest opmaken?

Om een asbestattest te kunnen opmaken moet er een gecertificeerde asbestdeskundige inventarisatie zijn. Hiertoe moet je een verplichte opleiding volgen en slagen voor een examen.

Een volledige lijst met erkende asbestdeskundigen kan je vinden op de site van OVAM. 

Welke documenten heb ik nodig voor een asbestattest?

Nuttige informatie die je vooraf best bij elkaar kunt zoeken zijn: 

• bouwplannen van de woning
• bouwjaar van de woning
• eventueel eerder uitgevoerd asbestonderzoek
• bewijsstukken van uitgevoerde (renovatie)werken na 2001

Hoe lang is een asbestattest geldig?

Een asbestattest 10 jaar geldig. Wanneer er echter asbesthoudende materialen met een hoog risico aanwezig zijn, is de geldigheidstermijn korter: 5 jaar. 

Wanneer je over een asbestattest beschikt waar geen asbestmaterialen gevonden werden (eindconclusie: ‘0 asbestmaterialen’) is het attest onbeperkt geldig.

Er zijn ook een aantal situaties waarin het attest eerder dient vernieuwd te worden, ook als is de geldigheidstermijn nog niet verstreken: 

• er zijn nieuwe asbesthoudende materialen gevonden
• er werden werken uitgevoerd waardoor de conclusie van ‘niet-asbestveilig’ naar ‘asbestveilig’ gewijzigd werd
• de toestand van de asbesthoudende materialen zichtbaar gewijzigd is door een incident.

Deze vernieuwing dient te gebeuren binnen een termijn van 1 jaar.

Hoe verloopt de asbestkeuring?

Voorbereiding op de keuring

Naast het verzamelen van alle nuttige info (bouwplannen, bouwjaar ...), moet je er voor zorgen dat de asbestdeskundige in elke ruimte binnen kan. Bijvoorbeeld: kamers mogen niet afgesloten zijn, rommel en afval moet opgeruimd zijn en zelfs eventueel overwoekerende planten moeten gesnoeid worden.

De uitvoering van de inventarisatie

De inventarisatie is een ‘niet-destructief’ onderzoek. Dat betekent dat er nooit wanden en vloeren zullen beschadigd worden tijdens een inspectie. Toch kunnen er soms kleine beschadigingen van verdachte materialen nodig zijn. 

Bij twijfel dient de deskundige namelijk een staal te nemen van een mogelijk asbesthoudende materie om het te laten analyseren in een labo. Uiteraard zal de deskundige deze staalname trachten te doen op een plaats waar het niet of amper zichtbaar is. 

Wanneer de asbestdeskundige geen monster kan of mag nemen, wordt het materiaal automatisch als asbestverdacht beschouwd.

Daarnaast zal bij de inventarisatie niet alleen naar de woning zelf gekeken worden, maar ook naar het volledige terrein. Het kan mogelijk zijn dat een woning geen asbest bevat maar een tuinhuis of omheiningen wel. Deze eventuele asbesthoudende materialen worden dan eveneens vermeld in het attest.

Het resultaat van de inventarisatie: wat staat in het asbestattest?

In het afgeleverde attest wordt op de eerste pagina aangegeven of een gebouw asbestveilig of niet-asbestveilig is. 

Daarna is er een bespreking van het aantal gevonden asbestmaterialen en wat er moet gedaan moet worden. Mogelijk moet het dringend verwijderd worden of moet er alleen maar zorgvuldig mee omgegaan worden. 

Een locatie is asbestveilig als er geen asbestmaterialen werden aangetroffen of enkel asbestmaterialen met een laag risico voor de gezondheid of het leefmilieu. Een locatie is niet-asbestveilig als er asbestmaterialen werden aangetroffen met een verhoogd of hoog risico op het vrijkomen van vezels.

Een woning ouder dan 2001 zal nooit een label asbestvrij krijgen: mogelijk zijn tijdens de inspectie geen asbestmaterialen aangetroffen maar zijn ze wel nog ergens in het gebouw aanwezig, ook al vormen ze geen gevaar voor de bewoners.

Een voorbeeld van een asbestattest kan je raadplegen op de site van OVAM. Hieronder zie je een voorbeeld van een attest voor een kantoorgebouw in Mechelen.

Wat kost een asbestattest?

Er is door de overheid geen vaste prijs bepaald voor de opmaak van een asbestattest. Elke asbestdeskundige mag dus zelf bepalen wat hij hiervoor aanrekent. Vraag dus zeker meerdere offertes op en kijk goed na wat allemaal inbegrepen is.

Er is alvast de retributiekost die de deskundige aan de OVAM dient te betalen voor het afleveren van het attest via de databank.

Daarnaast kan de prijs bepaald worden door de moeilijkheidsgraad: de grootte van de gebouwen en het terrein, het bijhorende voorbereidende werk, het aantal stalen voor het labo ... 

Doorgaans zul je een attest voor je woning of appartement kunnen laten maken voor € 400 à € 700.

Vraag tijdig een attest aan

Voor woningen die pas tegen 2032 over een asbestattest moeten beschikken is het raadzaam toch tijdig het attest op te laten maken. Zodra de vraag naar attesten groter wordt, kunnen de asbestdeskundigen mogelijk deze niet meer op tijd verwerkt krijgen en kunnen mogelijk ook de prijzen stijgen.

Wat zijn de gevolgen van een positief asbestattest?

Het is geen verplichting werken uit te voeren om het eventueel aanwezige asbest te verwijderen en dus je woning asbestveilig te maken. Als eigenaar heb je de vrije keuze. 

Het is echter wel aan te raden als er sowieso werken zijn waarbij asbesthoudende materialen kunnen vrijkomen om ze te laten verwijderen.

Tips voor het kopen van een woning met asbest

Vraag het asbestattest op

Hoewel de regelgeving bepaalt dat het asbestattest slechts aanwezig moet zijn op het moment dat het compromis ondertekend wordt, is het aan te raden om het attest te hebben bij het te koop stellen van het pand. Zo heb je een idee van het aanwezige asbest. 

De meeste mensen zullen nog wel een asbesthoudend dak, gevelbekleding of schoorsteenpijp herkennen, maar de minder courante asbesthoudende materialen niet. Nochtans kan het verwijderen ervan een prijskaartje hebben.

Potentiële kopers vragen best tijdig aan de verkoper een attest om zich beter te kunnen informeren  over de eventuele kosten voor verwijdering. Zo kun je beter onderhandelen over de prijs van de woning.

Hoe weet je of er asbest in je woning zit? OVAM geeft tips om asbest te herkennen. 

Neem de nodige voorzorgsmaatregelen

Wens je zelf het aanwezige asbest te verwijderen, informeer je dan wat je zelf mag en kan doen.

Tips voor het verbouwen van een woning van voor 2001

Ook wanneer je de eigenaar bent van een woning die je niet verkoopt, is het mogelijk dat je een asbestinventaris moet laten opstellen. 

Wanneer een woning gesloopt wordt door een aannemer moet er ook een asbestinventaris opgesteld worden, voor het welzijn van de werknemers van de betrokken aannemer.

Maar ook los daarvan kan het nuttig zijn een asbestinventaris aan te vragen wanneer je verbouwingen plant aan een woning van voor 2001. Aangezien je verplicht bent tegen 2032 over een asbestattest te beschikken, kun je nu reeds in kaart laten brengen waar eventueel asbesthoudende materialen zitten en deze samen met de verbouwingen aan je woning laten verwijderen.

Na verwijdering heb je mogelijk een attest van een ‘asbestveilige’ woning.