Dossier

Alles over de huurwaarborg

17 juli 2017
huurgarantie, huurwaarborg, huurovereenkomst, geblokkeerde rekening, bankwaarborg, waarborg via OCMW

17 juli 2017
De waarborg zorgt geregeld voor spanningen tussen huurder en verhuurder. We zetten op een rijtje wat mag en wat niet.

De spelregels aan de basis

Een huurder moet worden beschermd tegen mogelijk misbruik door een verhuurder. Maar laatstgenoemde moet zich ook kunnen wapenen tegen wanbetalers, huurders die het pand schade toebrengen en huurders die met de noorderzon verdwijnen. In de huurwetgeving wordt met beide aspecten rekening gehouden in de regeling over de huurwaarborg.

De huidige spelregels in een notendop

Het is aan de huurder om te kiezen

Het is de eigenaar die beslist of hij al dan niet een huurwaarborg vraagt. Maar volgens de wet is het de huurder die mag kiezen welke vorm die aanneemt. Binnen bepaalde grenzen weliswaar, want de wetgever biedt slechts drie mogelijkheden:

  • waarborg op een geblokkeerde rekening 
  • bankwaarborg met maandelijkse afbetalingen
  • waarborg via het OCMW. 

De eerste en meest voorkomende is een eenmalige storting op een rekening die op naam staat van de huurder, maar die voor de hele huurperiode geblokkeerd is. Maar aangezien niet iedereen dat bedrag in één keer kan ophoesten, heeft de wetgever twee alternatieven vooropgesteld. 

Slechts een beperkt aantal maanden huur

Het aantal maanden huur dat de verhuurder als waarborg mag vragen, hangt af van de formule: 2 maanden voor een waarborg op een geblokkeerde rekening, en 3 maanden in het geval van de twee andere formules. Méér vragen mag niet. En toch gaan verhuurders daar vaak boven. U kunt zich daartegen verzetten. Maar de vraag is of de eigenaar dan wel nog aan u zal willen verhuren …

Niet in cash

Sinds 1984 is het strikt verboden om de huurwaarborg cash aan de verhuurder te overhandigen of op zijn privérekening te storten. Helaas gebeurt dat nog altijd.

Als dat de enige manier is die de verhuurder u voorstelt, eis dan op z’n minst een ontvangstbewijs of anders een geschreven verklaring dat hij het geld op een geblokkeerde rekening zal storten. Bewaar dat document zorgvuldig, want als u uw geld op het einde van de huurperiode niet terugkrijgt, zult u alleen daarmee druk kunnen uitoefenen – desnoods voor de rechtbank.

Als hij het geld niet stort op een geblokkeerde rekening die op uw naam werd geopend, is hij wettelijk verplicht om u vanaf de dag dat hij het geld cash kreeg, er intresten op toe te kennen. Tegen de gemiddelde marktrente (op 31/12/2016: 2,25 %). Hij moet de intresten bovendien “kapitaliseren” zodat de intresten zelf ook intresten opbrengen. 

Een andere mogelijkheid is dat u tijdens de huur eist – desnoods voor de rechtbank – dat de waarborg op een geblokkeerde rekening wordt gestort.

Het blokkeren en het vrijgeven van de waarborg

Een geblokkeerde rekening openen

Daarvoor moet de huurder het huurcontract dat hij en de verhuurder hebben getekend, voorleggen aan de bank. Gewoonlijk mag de huurder als tussenpersoon optreden voor de verhuurder, maar die moet wel mee tekenen. Sommige banken eisen evenwel dat alle partijen aanwezig zijn bij het openen van de rekening of moeten ze op z’n minst op een bepaald ogenblik bij de bank langsgaan. Dat is niet handig, zeker niet als er meerdere huurders en/of eigenaars in het spel zijn. 

Voor de vrijgave van de huurwaarborg

Het is gebruikelijk dat beide partijen een document tekenen waarin ze hun akkoord geven voor de vrijgave van de waarborg en voor het deel ervan dat de huurder en eventueel de verhuurder krijgt. Sommige banken willen dat dat bij hen op kantoor gebeurt. Het akkoord moet schriftelijk worden vastgelegd, in een brief of op een speciaal formulier van de bank. Als de partijen het niet eens geraken over het bedrag van de schade of als de huurder spoorloos is, moet de vrederechter beslissen. Hij moet dan bepalen op hoeveel schadevergoeding de verhuurder recht heeft en moet toelating geven om de rekening te deblokkeren. De bank mag de huurwaarborg dan pas vrijgeven als een kopie van de gerechtelijke beslissing wordt voorgelegd. 

De wet legt geen termijn op voor de vrijgave van de huurwaarborg. De huurder en de verhuurder moeten dus een redelijke termijn overeenkomen, bijvoorbeeld één maand na afloop van de huurperiode. Als de vrijgave te lang duurt en er geen discussie bestaat over het einde van de huurperiode, stuurt de huurder het best een rappel via een aangetekende brief. Als dat niets uithaalt, zit er niets anders op dan naar de vrederechter te stappen.

Of de huurder het volledige bedrag terugkrijgt van de waarborg of slechts een deel ervan, hangt in grote mate af van wat blijkt uit de vergelijking van de plaatsbeschrijving bij het begin van de huur en die op het einde. Een goede plaatsbeschrijving bij het begin is zeer belangrijk: lees ons dossier daarover.

Verandering op komst

De gewesten zijn sinds 1/7/2014 bevoegd voor de huurwetgeving. Maar voorlopig blijft de oude federale wetgeving nog van kracht omdat geen enkel gewest daar al iets aan heeft gewijzigd. 

In de drie gewesten zijn wel al wetsontwerpen ingediend, maar die zijn nog niet goedgekeurd. Het plan is niet om iets fundamenteels te veranderen, de federale wetgeving wordt hooguit aan de specifieke situatie in die gewesten aangepast.

  • Vlaanderen wil een huurwaarborg van drie maanden (in plaats van twee) invoeren, maar dit zou gepaard gaan met een lening tegen 0 % onder bepaalde voorwaarden om de huurders te steunen.  
  • Brussel wil de werking van het Woningfonds verbeteren (met een voorstel voor een snelle lening voor de huurwaarborg). Het is ook de bedoeling dat het fonds gaat samenwerken met het OCMW, zodat verhuurders niet weten waar het geld vandaan komt en geen onderscheid kunnen maken tussen kandidaat-huurders. 
  • Wallonië wil een Waals Huurwaarborgfonds oprichten waarin huurders hun waarborg van maximaal twee maanden kunnen storten.