Vastgoed: wat je moet weten over de plichten van makelaars 

Een makelaar fungeert als tussenpersoon tussen de verkoper en de koper van een woning. Afhankelijk van wat er in het contract is vastgelegd, kan de makelaar onder meer de volgende taken uitvoeren:

Het schatten van de waarde van de woning;

• Het verzamelen van verplichte attesten en document (zoals EPC, asbestattest, bodemattest, enz.);
• Het promoten en adverteren van het pand;
• Het organiseren van bezichtigingen;
• Het voeren van prijsonderhandelingen (als dat is toegestaan);
• Het opstellen of ondertekenen van de voorlopige koopovereenkomst (indien van toepassing).
• Al deze taken moeten duidelijk worden omschreven in het contract.

Het beroep van makelaar is wettelijk gereglementeerd. Wie makelaar wil worden, moet slagen voor een bekwaamheidsproef, een stage volgen én jaarlijks een verplicht aantal uren bijscholing doen. 

Wat zijn de wettelijke verplichtingen van een makelaar?

Sinds februari 24 gelden er nieuwe regels die het werk van de makelaar duidelijker omschrijven. Een makelaar is verplicht je schriftelijk te informeren over onder andere:

• Zijn of haar identiteit, BIV-erkenning (Beroepsinstituut van Vastgoedmakelaars) en contactgegevens;
• De aard van de opdracht, en of die exclusief is of niet;
• De volledige kostprijs van de dienstverlening, inclusief btw;
• Wie zal zorgen voor de verplichte attesten en wat de kostprijs zal zijn.

Daarnaast moet de makelaar je maandelijks schriftelijk op de hoogte houden van de stand van zaken met betrekking tot de opdracht.  

 

Terug naar boven

​Makelaarskosten: wat zijn de regels?

Makelaarshonoraria in België: wat zegt de wet?

Er is geen wettelijk maximum voor het ereloon van makelaars, maar transparantie is verplicht. De vergoeding kan op verschillende manieren worden berekend:

• Een vast bedrag of een percentage van de verkoopprijs (meestal tussen 2% en 4%, met gemiddeld 3%, wat neerkomt op 3,63% inclusief btw).
• Er kunnen extra kosten worden aangerekend voor het opvragen van attesten. Dit moet duidelijk in het contract vermeld worden.
• In bepaalde gevallen geldt een minimumvergoeding, vaak tussen de € 7000 en € 9000.

De makelaar heeft alleen recht op commissie als de verkoop wordt afgesloten met een koper die hij of zij heeft aangebracht. Deze commissie kan voor verkopen tot zes maanden na het einde van de bemiddelingsovereenkomst worden opgeëist.

Tarieven en diensten vergelijken: hoe kies je de juiste makelaar?

Plan een gesprek in met meerdere makelaars en vraag altijd om het contract te bekijken voor je iets ondertekent.

Vergelijk daarbij:

• De details van de aangeboden diensten
• De hoogte van de commissie en eventuele bijkomende kosten
• De flexibiliteit van het contract (zoals exclusiviteit of co-exclusiviteit)

Belangrijk: je hebt na ondertekening 14 dagen herroepingsrecht.

Terug naar boven

​Kan je meerdere makelaars tegelijk inschakelen?

Ja, dat kan, maar alleen als je de exclusiviteitsclausule weigert. Deze veelvoorkomende clausule verbiedt je om je woning zelf of via een andere makelaar te verkopen gedurende een periode van maximaal 6 maanden.

Als je deze clausule toch schendt, kan dat leiden tot een schadevergoeding die kan oplopen tot 75% van de afgesproken makelaarskosten. Terug naar boven

​Nieuw koninklijk besluit 2024: Belangrijke wijzigingen voor makelaarscontracten

Herroepingsrecht

Je hebt recht om elk contract binnen 14 dagen kosteloos te herroepen. De makelaar mag pas aan de slag als jij door voor het einde van die termijn uitdrukkelijk toestemming voor geeft.

Belsuit je je toch nog te bedenken nadat de makelaar al begonnen is, dan moet je betalen voor de diensten die hij tot dan toe heeft geleverd. Heeft de makelaar zijn opdracht al volledig afgerond (bv. door al een koper te vinden) dan kan je het contract niet meer herroepen.

Opzegtermijnen en duur van contracten

• Contracten van bepaalde duur mogen maximaal 6 maanden lopen.
• Een stilzwijgende verlenging is mogelijk, maar binnen strikte voorwaarden.
• Bij contracten van onbepaalde duur geldt een maximale opzegtermijn van 2 maanden
• Als het contract voortijdig wordt beëindigd, mag de vergoeding niet meer bedragen dan 50% van het overeengekomen bedrag, of 25% wanneer de beëindiging na 3 maanden gebeurt.

Terug naar boven

​Hoe weet ik of makelaars de nieuwe regels toepassen in hun contracten?

Herroepingsrecht

Je hebt recht om elk contract binnen 14 dagen kosteloos te herroepen. De makelaar mag pas aan de slag als jij door voor het einde van die termijn uitdrukkelijk toestemming voor geeft.

Belsuit je je toch nog te bedenken nadat de makelaar al begonnen is, dan moet je betalen voor de diensten die hij tot dan toe heeft geleverd. Heeft de makelaar zijn opdracht al volledig afgerond (bv. door al een koper te vinden) dan kan je het contract niet meer herroepen.

Opzegtermijnen en duur van contracten

• Contracten van bepaalde duur mogen maximaal 6 maanden lopen.
• Een stilzwijgende verlenging is mogelijk, maar binnen strikte voorwaarden.
• Bij contracten van onbepaalde duur geldt een maximale opzegtermijn van 2 maanden
• Als het contract voortijdig wordt beëindigd, mag de vergoeding niet meer bedragen dan 50% van het overeengekomen bedrag, of 25% wanneer de beëindiging na 3 maanden gebeurt.

Hoe weet ik of makelaars de nieuwe regels toepassen in hun contracten?

Waarom vind ik je makelaarscontracten zelden online?

Makelaars verkiezen om hun diensten persoonlijk toe te lichten om je bij die gelegenheid te kunnen overtuigen om met hen in zee te gaan. Slechts een klein aantal maakt hun contracten publiek beschikbaar ondanks de wettelijke verplichtingen rond transparantie.

Hoe vraag je een makelaarscontract op en waar let je op?

Voor je iets tekent:

• Controleer of de makelaar geregistreerd is.
• Vraag een kopie van het contract zodat je het rustig kunt nalezen.
• Let erop dat de opdrachtomschrijving, kosten, het herroepingsrecht en de annuleringsvoorwaarden duidelijk vermeld staan.
• Vergelijk meerdere aanbiedingen met elkaar.

Uit ons onderzoek blijkt dat grote makelaars zoals ERA, Century 21, en Dewaele gelijkaardige contracten gebruiken. Toch kunnen tarieven en voorwaarden verschillen, zelfs binnen hetzelfde netwerk.

Bekijk onze checklist voordat je een contract tekent met een makelaar. 

Hulp nodig bij het bekijken van een makelaarscontract?

Testaankoop staat klaar om je te helpen je rechten te verdedigen. Neem contact op met onze juridische dienst voor persoonlijk advies.

Terug naar boven