Heb je een vergunning nodig om te verbouwen?
Welke bouwvergunning heb je nodig als je wil verbouwen? Wanneer je een deel van een buitenmuur afbreekt om de leefruimte uit te breiden, moet je daar een vergunning voor aanvragen. Maar is dat ook verplicht als je een carport of een tuinhuis plaatst, of het dak vernieuwt?
In je eigen huis kun je niet doen wat je wilt. Dat wil zeggen: als je verbouwt, mag je niet zomaar een muur uitslaan. Ook aan de buitenkant van je huis mag je niet zomaar doen wat je wilt. Dat wil zeggen: als je verbouwt, mag het aanzicht van de woning vanaf de straat niet te veel veranderen.
Maar niet bij elke verbouwing is een bouwvergunning verplicht (“stedenbouwkundige vergunning” en in Vlaanderen is de term sinds 2018 “omgevingsvergunning”). De regels verschillen per gewest. Je renovatieplannen worden beoordeeld door het college van burgemeester en schepenen, dat de vergunning uitreikt.
Maar ook al is er geen vergunning vereist, in Vlaanderen zijn er verbouwingen die je wel moet melden aan de gemeente.
Wanneer is een vergunning verplicht?
Hoewel bouwvergunningen een gewestelijke zaak zijn, bestaan er veel overeenkomsten in de bouwprojecten waarvoor een vergunning verplicht is in Vlaanderen, Brussel en Wallonië.In principe moet je een vergunning hebben als je structurele veranderingen aanbrengt die de stabiliteit van de woning kunnen beïnvloeden. Dat is bv. het geval wanneer je het dak helemaal vernieuwt (inclusief draagbalken) of wanneer je een deel van een buitenmuur afbreekt om de leefruimte uit te breiden.
Ook het opdelen van de woning in kleinere, zelfstandige woonruimtes (bv. voor studenten of een huurder) is een structurele verandering. Daarvoor is dus een vergunning vereist.
Minder vanzelfsprekend is dat je een vergunning moet hebben om de hoofdfunctie van je woning te veranderen. Richt je bv. de benedenverdieping in als winkel, dan moet je een vergunning aanvragen, zelfs al raak je niet aan de muren, plafonds of vloeren.
Bouwvergunning aanvragen
De gewesten hebben wel lichtjes andere regels voor bouwprojecten waarvoor geen bouwvergunning noodzakelijk is. Ook het aanvragen en toekennen van de vergunning loopt niet helemaal parallel.
Je moet de vergunning aanvragen in de gemeente waar de woning staat. Je kunt dat zelf doen of je architect kan dat voor jou doen.
Als je twijfelt of je al dan niet een vergunning nodig hebt, zijn er twee mogelijkheden:
- Je kunt info inwinnen bij de dienst stedenbouw van je gemeente.
- Je kunt online op zoek gaan naar info:
Meldingsplicht in Vlaanderen
In tegenstelling tot Brussel en Wallonië bestaat er in Vlaanderen een meldingsplicht voor bepaalde soorten renovaties die geen omgevingsvergunning vereisen.
Probleem met je bouwvergunning? Wij kunnen je helpen!
Aarzel niet om onze adviseurs te contacteren wanneer je met een vraag zit. Je kunt dat elke werkdag van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 17 uur (op vrijdag tot 16 uur).
Voor welke werken heb je een vergunning nodig?
| dak | vergunning nodig indien structuur of kleur van bedekking verandert |
| raam in voorgevel | geen vergunning nodig voor de vervanging van het raamkozijn of een dakraam (Velux) mits behoud van dezelfde opening |
| raam in zij- of achtergevel | geen vergunning nodig |
| bijkeuken of veranda | vergunning nodig |
| wooneenheid ombouwen tot zorgwoning | geen vergunning nodig |
| studio | vergunning nodig |
| uitbreiding woonruimte | vergunning nodig |
| keuken of badkamer | geen vergunning nodig |
Verbouwing zonder vergunning
Voor een tamelijk eenvoudige renovatie van het binnenwerk, die geen stabiliteitswerken vergt en het bouwvolume niet verandert, is geen speciale toelating nodig. Er is dus meestal geen vergunning nodig voor onderhoudswerken zoals pleisterwerk.
Ramen en dakpannen mag je zonder vergunning vervangen zolang ze het aanzicht van de voorgevel niet wijzigen vanwege een verschil in kleur.
Ook voor bepaalde wijzigingen in de functie van de woning is geen vergunning nodig. Heb je bv. een praktijk als arts of advocaat, dan mag je die werkruimte in je woning onderbrengen. De oppervlakte van de werkruimte mag niet meer dan 75 m² bedragen.
Een huis slopen mag niet zonder vergunning, maar een bijgebouw afbreken wel. Het bijgebouw mag niet groter dan 100 m² zijn en er mag geen gebouw in de plaats ervan komen. Bijkomende voorwaarden zijn dat de afbraak geen stabiliteitsprobleem voor de woning meebrengt en dat de aanbouw niet vanaf de straat zichtbaar is.
Voor buitenwerken is de zichtbaarheid vanaf de straat een belangrijk criterium. Wil je de achtergevel schilderen, dan is een vergunning niet nodig. Herschilder je de voorgevel in de huidige kleur, dan mag dat zonder toelating.
Ook ramen mag je zonder vergunning vervangen, op voorwaarde dat de oorspronkelijke kleuren, vormen en indelingen (vast of openend) behouden blijven.
Bouwvergunning aanvragen in Brussel
Als je een vergunning nodig hebt, kun je het aanvraagformulier online vinden bij de dienst stedenbouw van het gewest. Je kunt het persoonlijk op het gemeentehuis (dienst stedenbouw) indienen of aangetekend versturen naar het college van burgemeester en schepenen.
Als het dossier volledig is, ontvang je een ontvangstbewijs. Ontbreekt er iets, dan krijg je daar een bericht van. Normaal gezien wordt de vergunning verleend binnen 45 dagen na het ontvangstbewijs.
Bij het bewijs wordt vermeld of er eventueel bijkomende adviezen of onderzoeken worden aangevraagd. Die kunnen de toekenning van de vergunning met vier tot zes weken vertragen. Wordt de vergunning geweigerd, dan heb je 30 dagen de tijd om beroep aan te tekenen.
Voor welke werken heb je een vergunning nodig?
| dak | vergunning nodig indien structuur of kleur van bedekking verandert |
| raam in voorgevel | geen vergunning nodig voor de vervanging van het raamkozijn of een dakraam (Velux) mits behoud van dezelfde opening |
| raam in zij- of achtergevel | geen vergunning nodig, maar wel meldingsplicht |
| bijkeuken of veranda | geen vergunning nodig, maar wel meldingsplicht |
| wooneenheid ombouwen tot zorgwoning | geen vergunning nodig , maar wel meldingsplicht |
| studio | vergunning nodig |
| uitbreiding woonruimte | vergunning nodig |
| keuken of badkamer | geen vergunning nodig en geen meldingsplicht |
Verbouwingen zonder vergunning en zonder meldingsplicht
Als de renovatie geen stabiliteitswerken vergt en het bouwvolume niet verandert, is een vergunning meestal niet nodig. Een nieuwe keuken of badkamer plaatsen: geen probleem. De zolder omvormen tot slaapkamer ook niet. Kleinere verbouwingen die de stabiliteit van de constructie kunnen beïnvloeden, moeten worden gemeld.
Voor buitenwerken geldt hetzelfde. Je mag bv. rolluiken en dakvensters plaatsen zonder vergunning. Ook gevelisolatie en een steenstrip onder aan de buitenmuur vergt geen vergunning. Voor dezelfde werken heb je wél een toelating nodig als ze aan de voorgevel worden uitgevoerd. Dit komt doordat het aanzicht vanaf de straat kan veranderen.
Voor een buitenzwembad, een terras en een vijver waarvan de oppervlakte samen maximaal 80 m2 bedraagt, is er geen vergunning meer nodig. Idem voor een tuinhuis en een garage waarvan de oppervlakte samen maximaal 40 m2 bedraagt.
Je hoeft meestal geen toelating te hebben voor onderhoudswerken, want ook hier geldt dat ze het bouwvolume niet veranderen. Pleisterwerk vernieuwen is dus geen probleem. Ook ramen en dakpannen mag je zonder meer vervangen, tenzij ze het aanzicht aan de voorgevel wijzigen vanwege een verschil in kleur.
Volgens dezelfde regels mag je werken onder de grond uitvoeren zonder vergunning. Plaats je een nieuwe brandstoftank of een regenwaterput, dan mag je gewoon je gang gaan. Verbouw je de kelder, dan moet je een vergunning hebben.
Let wel: er zijn altijd voorwaarden verbonden aan de vrijstelling. Bovendien kunnen provinciale en gemeentelijke stedenbouwkundige verordeningen voor vrijgestelde ingrepen een meldingsplicht opleggen. Informeer dus altijd vooraf bij de gemeente.
Te melden werkzaamheden
1. Sommige werken die de stabiliteit van de constructie kunnen beïnvloeden, moeten worden gemeld bij de gemeente. Voor het vervangen van dragende balken of buitenmuren geldt de meldingsplicht. Ook het plaatsen van een nieuw raam moet worden gemeld. Het gaat hier alleen over werken aan de zijgevels of achtergevel, want voor werken aan de voorgevel is wel een omgevingsvergunning nodig.
2. Een melding kan volstaan voor bepaalde constructies die normaliter een vergunning vereisen. Het gaat om kleine uitbreidingen zoals een veranda, carport of bijkeuken. Er zijn wel enkele voorwaarden. De totale oppervlakte van alle bijgebouwen van de woning (inclusief de nieuwe) mag niet meer dan 40 m² bedragen. De nieuwe aanbouw mag niet hoger zijn dan 4 m en moet tegen een aanpalend gebouw worden gezet.
3. Je mag de woning verbouwen tot een zorgwoning (kangoeroewoning) zonder vergunning, maar alleen als het bouwvolume niet verandert. Je moet het wel melden bij de gemeente.
Je moet de melding indienen bij de gemeente, hetzij online via de website van het Omgevingsloket (scrol naar “Hoe een melding doen?”), hetzij op een papieren meldingsformulier.
Vergunning aanvragen in Vlaanderen
Als je een omgevingsvergunning nodig hebt, kun je het aanvraagformulier online vinden via de website van het Omgevingsloket. Je kunt de aanvraag online indienen of op papier met het gedownloade formulier. Voor werken die je zonder architect kunt uitvoeren (bv. een functiewijziging), kun je online terecht bij het zogenaamde snelinvoerloket.
Binnen 30 dagen ontvang je via mail de melding of je aanvraag al dan niet volledig is. Is je aanvraag niet volledig, dan is dat het einde van de vergunningsprocedure. De beslissing over de vergunning moet binnen 60 dagen worden genomen. Is bijkomend onderzoek noodzakelijk, dan wordt de termijn verlengd tot 105 dagen.
Na het verstrijken van de termijn krijg je een mail en kun je de beslissing raadplegen op de website van het Omgevingsloket.
- Als de vergunning is verleend, moet je de beslissing 30 dagen lang aanplakken op een zichtbare plaats voor je woning. In principe mogen andere burgers binnen 35 dagen na de aanplakking nog bezwaren indienen.
- Na het verlenen van de vergunning heb je twee jaar de tijd om met de werken te beginnen. Je moet het college van burgemeester en schepenen laten weten wanneer de verbouwing van start gaat. Bij werken van een zekere omvang worden er kaartjes meegestuurd met de vergunning die in het omgevingsloket staat. Het kaartje “Begin van de werken” dien je in bij de dienst omgeving 14 dagen vóór aanvang.
- Wordt de vergunning geweigerd, dan heb je 30 dagen de tijd om beroep aan te tekenen.
- Krijg je geen mail, dan moet je de aanvraag eveneens als geweigerd beschouwen.
Voor welke werken heb je een vergunning nodig?
| dak | vergunning nodig indien structuur of kleur van bedekking verandert |
| raam in voorgevel | vergunning nodig, maar in principe niet voor dakvenster |
| raam in zij- of achtergevel | geen vergunning nodig |
| bijkeuken of veranda | vergunning nodig indien meer dan 40 m2 |
| wooneenheid ombouwen tot zorgwoning | geen vergunning nodig |
| studio | vergunning nodig |
| uitbreiding woonruimte | vergunning nodig |
| keuken of badkamer | geen vergunning nodig |
Verbouwing zonder vergunning
Een vergunning is niet noodzakelijk als er geen stabiliteitswerken nodig zijn en het bouwvolume niet verandert. Je mag dus zonder toelating een atelier of bergruimte bouwen, of een zelfstandige wooneenheid (kangoeroewoning) die binnen het bestaande bouwvolume past.
Maar in veel gevallen kunnen bijgebouwen zoals een garage, veranda of carport ook zonder vergunning worden geplaatst. Deze bijgebouwen mogen dan niet groter dan 40 m² zijn en moeten ten minste 2 m van de scheiding staan; er mogen ook geen andere bijgebouwen zijn.
Onderhoudswerken zoals schilder- of pleisterwerk zijn ook vrijgesteld van een vergunning.
Je mag het dak zonder toelating vervangen zolang de structuur en de kleur dezelfde blijven. Je hebt ook geen vergunning nodig als je een dakraam aan de straatkant wilt plaatsen.
Vergunning aanvragen in Wallonië
Als je een vergunning nodig hebt, kun je het aanvraagformulier online vinden bij de dienst stedenbouw van het gewest. Je kunt het persoonlijk op het gemeentehuis (dienst stedenbouw) indienen of aangetekend versturen naar het college van burgemeester en schepenen.
Als het dossier volledig is, krijg je binnen 20 dagen ofwel een ontvangstbewijs, ofwel een bericht met de documenten die ontbreken.
Een gewone aanvraag leidt tot een vergunning binnen 30 dagen nadat je het ontvangstbewijs hebt gekregen. Soms vraagt de gemeente echter een bijkomend onderzoek of advies. Daardoor kan de termijn worden verlengd tot 75 dagen of, in het slechtste geval, 115 dagen.
Je mag met de renovatie beginnen 30 dagen nadat je de vergunning hebt gekregen. Krijg je die niet, dan kun je beroep aantekenen.