Antwoord van expert

Mag je de huur herzien als je een verhuurde woning erft?

06 oktober 2022
Stefaan De Jaeger © foto: Hendrik De Schrijver

Stefaan De Jaeger wou het appartement dat hij in het Brusselse had geërfd, wel verder aan dezelfde huurder verhuren, maar hij vond de huurprijs te laag. Hij hoopte dat hij méér mocht vragen dan de loutere indexering. Volgens onze expert Anne Moriau bestaat de mogelijkheid van zo’n herziening, maar ze legt uit waarom dat in de praktijk slechts uitzonderlijk wordt gedaan.
Stefaan De Jaeger (foto) uit Meerbeke: “We hebben twee jaar geleden een appartement geërfd in Brussel dat al sinds 1 mei 1993 aan dezelfde huurder wordt verhuurd als hoofdverblijf. Na indexering bedraagt de huurprijs momenteel een kleine € 400. Maar we vinden dat aan de lage kant voor een appartement in het centrum van Brussel. Kunnen we daar iets aan doen?”
Glass.Mapper.Sc.Fields.Image
Anne Moriau
juridisch expert
Er bestaat in het Brusselse een procedure om de huurprijs buiten de indexering om te herzien, maar die is erg zwaar.

Het antwoord van onze expert 

Ja. In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest bestaat de mogelijkheid om een huurprijs te herzien. Maar doordat de procedure zo zwaar is, wordt dat slechts uitzonderlijk gedaan. 

Eerst en vooral kan dat alleen met een huurovereenkomst van ten minste negen jaar. 

Zo’n huur wordt opgedeeld in periodes van telkens drie jaar, met telkens specifieke regels. En het is wachten tot het einde van zo’n periode van drie jaar voor de herziening van de huurprijs. In jullie geval kan de huur dus ten vroegste vanaf mei 2023 worden herzien. 

De herziening kan alleen worden aangevraagd tussen de negende en zesde maand vóór de vervaldatum. In dit geval betekent dat tussen 1 augustus en 30 oktober 2022. 

Gaat de huurder akkoord met de herziene huurprijs, dan is er uiteraard geen probleem. 

Maar als hij zich ertegen verzet, zullen jullie de vrederechter moeten inschakelen. Dat kan enkel tussen de zesde en de derde maand vóór het einde van de periode van drie jaar, dus in jullie geval van 1 november 2022 tot 31 januari 2023. Die rechter zal de herziening slechts in deze twee gevallen toestaan: 

  • Als de verhuurder kan bewijzen dat de normale huurwaarde 20 % hoger ligt dan de huidige huur. In jullie geval dus € 480. 
  • Als de verhuurder kan bewijzen dat de normale huurwaarde door de werken die hij heeft uitgevoerd, 10 % hoger ligt dan de huidige huur. Dat is bij jullie niet het geval, dus dat laten we even buiten beschouwing. 

De Brusselse overheid beschikt over een onlinetool waarmee je die normale huurwaarde (“indicatieve huurprijs”) kunt zoeken. 

Let wel: ook al kun je de rechter overtuigen van de hogere waarde van het pand, hij is daarom nog niet verplicht om die volledig door te rekenen in de huurprijs. Stel dat de normale huurwaarde 40 % hoger ligt, dus in jullie geval € 560. Dan mag de rechter oordelen dat een huur van bijvoorbeeld € 500 billijk is.

Als de rechter een nieuwe huurprijs toestaat, is die van kracht vanaf de eerste dag van een nieuwe driejarige periode, in jullie geval dus 1 mei 2023. Zien jullie de procedure voor de huurprijsherziening niet zitten, dan is er een tweede mogelijkheid. Jullie kunnen de huur opzeggen tegen het einde van de eerstvolgende driejarige periode, dus tegen 1 mei 2023. Dat moet uiterlijk zes maanden vóór die datum gebeuren, het best per aangetekende brief. Jullie kunnen daarna een nieuw contract sluiten met een hogere huurprijs, want de huurprijzen zijn vrij. Maar dat betekent wellicht dat jullie de huurwoning grondig zullen moeten opfrissen, allerlei formaliteiten in orde zullen moeten stellen, eventueel een nieuwe huurder zullen moeten zoeken en daardoor misschien een huurder verliezen die al decennialang probleemloos betaalt en geen problemen veroorzaakt, wat lang niet altijd het geval is ... 

Een probleem? Wij kunnen je helpen

Heb je ook een probleem? Aarzel niet, neem contact op met een expert van onze Adviesdienst. Je kunt dfaarvoor elke werkdag van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 17 uur (16 uur op vrijdag) bellen naar het nummer 02 542 34 34.

Bel een expert van onze Adviesdienst


Afdrukken Versturen via e-mail