Belastingaangifte 2024: hoe worden woningen belast?

Welke woningtypes zijn er?

• De woning waar je je domicilie hebt.
• Een tweede verblijf in België.
• Een woning die je (gemeubeld of ongemeubeld) verhuurt.
• Een eigendom in het buitenland.

Lees verder hoe elk woningtype wordt belast via je belastingaangifte.

Welke soorten onroerende inkomsten zijn er?

Kadastraal inkomen

Het kadastraal inkomen is het onroerend inkomen dat de fiscale overheid aan je eigendom heeft toegekend. Voor de woning waar je je domicilie hebt, moet je dat niet invullen, maar wel voor je andere onroerende eigendommen.

Het kadastraal inkomen is de huurwaarde van 1975, maar dat bedrag wordt flink opgeblazen voor de berekening van de belasting. De fiscus vermenigvuldigt het met een coëfficiënt die het resultaat is van de jaarlijkse indexering en een verhoging met 40 % (voor het inkomstenjaar 2023 bedraagt deze 2,9281).

Huurinkomsten van een ongemeubelde woning

Wanneer je een woning verhuurt, moet je behalve het kadastraal inkomen soms ook de huurinkomsten aangeven. 

Anders dan wat je zou kunnen denken, is dat niet zo wanneer je de woning verhuurt aan een particulier die ze louter voor privédoeleinden gebruikt. De huur speelt alleen een rol als je ze verhuurt aan een bedrijf of een professional, als de huurder het goed beroepshalve gebruikt of als je het gemeubeld verhuurt. 

Huurinkomsten van een gemeubelde woning

Bij een gemeubelde huurwoning kan het bijvoorbeeld gaan om de verhuur via een verhuurplatform zoals Airbnb of de verhuur van een studentenkamer. In dat geval word je niet alleen belast op een onroerend inkomen, maar ook op wat je aan roerend inkomen haalt uit de verhuring van de meubels. 

Diverse inkomsten uit de levering van extra diensten

Bij een gemeubelde verhuur is er soms zelfs sprake van een derde soort van inkomsten, wanneer je ook diensten levert, zoals ontbijt of schoonmaak. Voor de fiscus zijn dat zogenoemde diverse inkomsten.

Hoe moet je de woning aangeven waar je je domicilie hebt?

De regels verschillen naargelang van het gebruik dat van de woning wordt gemaakt. De volgende gevallen zijn mogelijk.

1. Uitsluitend gebruik voor privédoeleinden

Wat moet je aangeven?

Als je de woning uitsluitend voor privédoeleinden gebruikt, moet je niets aangeven.

Heel uitzonderlijk heb je er wel belang bij om het kadastraal inkomen van die woning aan te geven in vak IX, bij je hypotheeklening. 

Als je een oude lening hebt lopen waarmee je op een andere manier belastingvoordeel kunt genieten dan via de woonbonus of de Waalse wooncheque, heeft de fiscus immers het kadastraal inkomen nodig om het belastingvoordeel van de leningsintresten te berekenen.

2. Gedeeltelijk gebruik voor beroepsdoeleinden

Wat moet je aangeven?

Als je de woning minstens gedeeltelijk voor je beroep gebruikt, moet je het deel van het kadastraal inkomen met betrekking tot dat beroepsgebruik invullen in vak III bij nr. 105. 

Wat is het belastbare bedrag?

Het belastbare bedrag is nul.

3. Verhuur van een deel van je woning

Wat moet je aangeven?

Als je een deel van je woning verhuurt, als iemand van buiten je gezin er zijn of haar domicilie heeft of als een deel van je woning door de Vlaamse overheid als zorggedeelte is erkend (bijvoorbeeld een kangoeroewoning), moet je het deel van het kadastraal inkomen met betrekking tot dat woongedeelte invullen in vak III bij nr. 106.

Goed om te weten: als je je eigen woning verhuurt omdat je ze om sociale of beroepsredenen niet zelf kunt betrekken, bijvoorbeeld omdat je inwoont bij een zorgbehoevende ouder of omdat je een appartement huurt dichter bij je werk, moet je op grond van een "administratieve tolerantie" normaal gezien niets aangeven en word je op die woning dus niet belast.

Wat is het belastbare bedrag?

Het aangegeven bedrag × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023. 

Wat is de aanslagvoet?

Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief dat van toepassing is op je hoogste inkomensschijf.

Hoe moet je een tweede verblijf in België aangeven?

Wat moet je aangeven?

Je moet het kadastraal inkomen invullen in vak III bij nr. 106.

Wat is het belastbare bedrag?

Het aangegeven bedrag × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023. 

Wat is de aanslagvoet?

Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief dat van toepassing is op je hoogste inkomensschijf.

Hoe moet je een woning aangeven die je ongemeubeld verhuurt?

1. De huurder is een particulier die de woning voor privédoeleinden gebruikt

Wat moet je aangeven?

Je moet het kadastraal inkomen invullen in vak III bij nr. 106.

Wat is het belastbare bedrag?

Het aangegeven bedrag × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023. 

Wat is de aanslagvoet?

Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief dat van toepassing is op je hoogste inkomensschijf.

2. De huurder is een particulier die de woning (deels) voor zijn beroep gebruikt met een huurcontract dat gratis werd geregistreerd, omdat het een privéwoning betreft

Wat moet je aangeven?

Als het huurcontract van een gewone privéwoning gratis werd geregistreerd, kan de huurder de huur niet als beroepskosten aftrekken. De eigenaar wordt belast zoals bij de verhuur aan een particulier voor privédoeleinden (zie hierboven). Je moet het kadastraal inkomen dan aangeven in vak III bij nr. 106.

Wat is het belastbare bedrag?

Het aangegeven bedrag × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023. 

Wat is de aanslagvoet?

Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief dat van toepassing is op je hoogste inkomensschijf.

3. De huurder is een particulier die de huur kan inbrengen als beroepskosten

Dit is enkel mogelijk als het huurcontract niet gratis geregistreerd is voor een gewone privéwoning. 

Als de huurder in dit geval een deel van de huur als beroepskosten wil inbrengen, moet hij dit aangeven in vak XIII van zijn belastingaangifte en een bijlage met informatie over de huur bij zijn aangifte voegen. 

1. Wat moet je aangeven als de huur duidelijk is opgesplitst in een privé- en een beroepsgedeelte?

• Het privédeel van het kadastraal inkomen in vak III bij nr. 106. 
• Het beroepsdeel van het kadastraal inkomen in vak III bij nr. 109. 
• Het beroepsdeel van de brutohuur in vak III bij nr. 110. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden. 

Wat is het belastbare bedrag?

• Voor het privédeel: het aangegeven bedrag × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023.
• Voor het beroepsdeel: het hoogste van de volgende twee bedragen: het beroepsdeel van het kadastraal inkomen uit nr. 109 × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023.
• Het beroepsdeel van de nettohuur

2. Wat moet je aangeven als het bedrag van de huur niet is opgesplitst in een privé- en een beroepsgedeelte?

• Het totale bedrag van het kadastraal inkomen in vak III bij nr. 109.
• De totale brutohuur in vak III bij nr. 110. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden.

Wat is het belastbare bedrag?

Het hoogste van deze twee bedragen:

• Het totale bedrag van het kadastraal inkomen uit nr. 109 × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023. 
• De totale nettohuur.

4. De huurder is een bedrijf of een professional

Hiervoor moet de huurder een bijlage (met informatie over de huur) bij zijn aangifte voegen en de huur aangeven in zijn aangifte als er geen facturen worden gebruikt voor de huur.    

Wat moet je aangeven?

• Het totale bedrag van het kadastraal inkomen in vak III bij nr. 109.
• De totale brutohuur in vak III bij nr. 110. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden.

Wat is het belastbare bedrag?

Het hoogste van deze twee bedragen:

• Het totale bedrag van het kadastraal inkomen uit nr. 109 × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023. 
• De totale nettohuur.

Hoe moet je een woning aangeven die je gemeubeld verhuurt?

Wat moet je aangeven?

• Het deel van het kadastraal inkomen dat daar betrekking op heeft, in vak III bij nr. 106.
• In principe 20 % van de brutohuurinkomsten, of eigenlijk 40 % min 50 % voor de kosten voor de verhuring van de meubels, in vak VII bij nr. 156. Dat percentage ligt alleen lager als je het huurbedrag in de huurovereenkomst hebt opgesplitst in een onroerend gedeelte en een roerend gedeelte voor de meubels en je voor dat tweede deel minder dan 40 % hebt vastgelegd. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden. 
• De vergoeding voor de diensten die je eventueel aanbiedt, in vak XV bij nr. 200 (je mag werkelijke kosten aftrekken) 

Wat is het belastbare bedrag?

• Als onroerend inkomen: het kadastraal inkomen × een coëfficiënt, zijnde 2,9281 voor het inkomstenjaar 2023.
• Als roerend inkomen: de aangegeven huurinkomsten.
• Als divers inkomen: de vergoeding die je voor de diensten hebt aangegeven 

Wat is de aanslagvoet?

• Het bedrag aangegeven in vak III (onroerende inkomsten): je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief dat van toepassing is op je hoogste inkomensschijf.
• Het bedrag aangegeven in vak VII (roerende inkomsten): tegen 30 %
• Het bedrag aangegeven in vak XV (diverse inkomsten): tegen 33 %

Hoe moet je een eigendom in het buitenland aangeven?

Als je vastgoed bezit in het buitenland, is dat vrijgesteld van belasting in België. Maar je moet het nog steeds in je belastingaangifte vermelden, net zoals vastgoed in eigen land. Daarom wordt er sinds 2021 een kadastraal inkomen toegekend aan onroerende eigendommen in het buitenland.  

Ondanks die vrijstelling zal het toch een invloed hebben op de belastingen die je moet betalen. Hoewel de Belgische fiscus je niet belast op je vastgoed in het buitenland, zal ze een speciaal belastingprincipe toepassen, de zogenoemde "vrijstelling met progressievoorbehoud", waardoor je andere Belgische inkomsten zwaarder worden belast. 

In zeldzame gevallen wordt die vrijstelling met progressievoorbehoud niet toegepast, met name voor vastgoed in Andorra, Liechtenstein en Monaco. In deze gevallen wordt de Belgische belasting op het onroerend goed echter gehalveerd.   

Tips om je kadastraal inkomen juist aan te geven

Wanneer je het kadastraal inkomen moet aangeven, moet je niet altijd klakkeloos het volledige vastgelegde bedrag invullen. 

Ben je getrouwd of wettelijk samenwonend, dan moeten jij en je partner elk de helft invullen als je geen huwelijkscontract hebt of als je getrouwd bent met gemeenschap van goederen. 

Als je je woning deels voor je beroep gebruikt en dus werkelijke kosten inbrengt, moet je slechts het beroepsgedeelte van het kadastraal inkomen aangeven.   

Verder mag je het kadastraal inkomen soms beperken in verhouding tot een aantal dagen van het jaar.  

• Wanneer het een nieuwbouw betreft, telt het kadastraal inkomen immers pas vanaf de datum waarop de woning werd betrokken. Werd dat inkomen nog niet toegekend op het ogenblik van de aangifte, dan kun je uitstel vragen voor de aangifte of zelf het bedrag ramen en dat in een bijlage uitleggen. 
• Als er verbouwingswerken werden uitgevoerd die leidden tot een hoger kadastraal inkomen, dan moet je enerzijds een deel van het oude bedrag aangeven volgens het aantal dagen vóór de verbouwing was afgerond, en anderzijds een deel van het nieuwe bedrag (of je schatting ervan) volgens het aantal dagen vanaf het einde van de werken. 
• Die beperking geldt ook wanneer je een deel van je woning voor een korte periode van het jaar verhuurt. Dan moet je niet alleen rekening houden met de periode van de verhuur, maar ook met het gedeelte van de woning dat je verhuurt. Wanneer je de woning gemeubeld verhuurt, heb je er belang bij om het huurbedrag in de huurovereenkomst op te splitsen in een onroerend en een roerend gedeelte en dat tweede onder de 40 % houden. Zo zul je minder zwaar worden belast.

De onroerende voorheffing: een gewestelijke belasting

Naast de belastingen die je betaalt via je jaarlijkse belastingaangifte, betaal je ook een onroerende voorheffing op je woning en andere eigendommen. Die rekening krijg je elk jaar via een apart aanslagbiljet.

Heb je vragen over je belastingaangifte?

Raadpleeg onze Belastinggids 2024

Onze Belastinggids 2024 helpt je om je belastingaangifte correct in te vullen. Als je een abonnement hebt op ons magazine Budget & Recht, krijg je deze gids gratis.

Gebruik onze Multitax-software

Onze fiscale software Multitax 2024 helpt je om je belastingaangifte te optimaliseren en ervoor te zorgen dat je geen euro te veel betaalt. Het programma berekent en optimaliseert je belastingen volgens de nieuwe regels en vertelt je welke belastingverminderingen nog mogelijk en de moeite waard zijn.

Met deze software kun je ook simulaties maken om te zien welke invloed bepaalde wijzigingen uiteindelijk hebben op je belastingen.  

Bel onze juridische experts

Voor al je vragen over belastingen kun je contact opnemen met de juridische experts van onze adviesdienst op het nummer 0800 50 450. Zij zijn elke werkdag bereikbaar van 9 tot 12.30 uur en van 13 tot 17 uur (vrijdag tot 16 uur).

BEL 0800 50 450