Dossier

Tweede verblijf en fiscus

05 oktober 2015
Tweede verblijf en fiscus

05 oktober 2015

Onroerende voorheffing, personenbelasting, eventueel gemeentebelasting … De fiscale factuur van een tweede verblijf loopt snel op!

Denkt u eraan om een appartement aan zee te kopen als vakantieverblijf, een chalet in de Ardennen of een studentenkamer in Gent? Dan hebt u waarschijnlijk al eens berekend hoeveel dat u jaarlijks zou kosten en hoeveel die eigendom u zou kunnen opbrengen als u hem zou verhuren. U moet daarbij echter niet alleen rekening houden met de onderhoudskosten en de gemeenschappelijke en andere lasten. Er is immers nog een post die een grote impact heeft op uw investering: de belastingen. Ongeacht of het goed in België of in het buitenland ligt, betaalt u er jaarlijks diverse belastingen op.

Onroerende voorheffing

Als uw tweede verblijf in België ligt, zult u elk jaar onroerende voorheffing moeten betalen. (Voor een tweede verblijf in het buitenland moet u de eventuele plaatselijke grondbelasting betalen aan de fiscus van het land in kwestie.)

De onroerende voorheffing wordt berekend op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.) van het goed. De aanslagvoet verschilt naargelang van het gewest en zelfs de gemeente, en bedraagt al snel 90 tot 100 % van het niet-geïndexeerde K.I.
Voor een tweede verblijf wordt hetzelfde tarief gehanteerd als voor een hoofdverblijfplaats. Maar terwijl u voor uw hoofdverblijfplaats misschien recht hebt op een vermindering van de onroerende voorheffing (omdat u kinderen ten laste hebt, het om een bescheiden woning gaat ...), bestaat die mogelijkheid niet voor een tweede verblijf.

Personenbelasting

In België betaalt u op een tweede woning ook belasting via uw belastingaangifte, de zogenoemde personenbelasting.
In uw aangifte moet u het K.I. van dat goed opgeven. Dat vormt de basis voor de belasting, en niet de eventuele huuropbrengst. Want zowel wanneer u het tweede verblijf voor privédoeleinden verhuurt als wanneer u het niet verhuurt, wordt de belasting berekend op het geïndexeerde K.I., vermeerderd met 40 %. Zo komt een niet-geïndexeerd K.I. van € 1 000 na indexering en verhoging met 40 % neer op € 2 388. Dat bedrag wordt opgeteld bij uw andere belastbare inkomsten – verdeeld over u en uw partner als u allebei eigenaar bent. Het wordt dus belast tegen de marginale aanslagvoet, dat is het belastingtarief op uw hoogste inkomensschijf, en die bedraagt 45 % voor een belastbaar inkomen tussen €  20 600 en € 37 750, en 50 % daarboven. Voor een niet-geïndexeerd K.I. van € 1 000 loopt de belasting dus al gauw op tot meer dan € 1 000. 
Die belasting op uw onroerende inkomsten wordt niettemin gedeeltelijk of volledig gecompenseerd als u een hypotheeklening aan het afbetalen bent voor uw tweede verblijf of voor uw hoofdverblijfplaats (zie onze Belastinggids voor meer details).  

Gemeentebelasting

Veel gemeenten, vooral aan de kust en in de Ardennen, heffen een jaarlijkse belasting op tweede verblijven. Het bedrag schommelt grosso modo tussen € 300 en € 1 000 naargelang van de gemeente en soms naargelang van de ligging binnen de gemeente. 
In bepaalde gemeenten wordt de wettelijkheid van die belasting echter betwist. Zo zijn een aantal eigenaars van een tweede verblijf in Koksijde daar enkele jaren geleden een rechtszaak over begonnen, met als argument dat het principe van de gelijkheid van de burgers erdoor werd geschonden. De gemeente voerde aan dat de belasting de kosten moest dekken van diensten waar de eigenaars van een tweede verblijf evenveel van profiteren als permanente bewoners: openbare veiligheid, verfraaiing … De eigenaars wezen erop dat die bewoners daar niet voor moesten betalen, want in Koksijde worden geen gemeentelijke opcentiemen aangerekend in de personenbelasting. In 2013 werden ze in het gelijk gesteld door het hof van beroep van Gent en de gemeentebelasting op tweede verblijven werd onwettig verklaard. Alleen de eigenaars van een tweede verblijf voor die kosten laten opdraaien is dus in strijd met het gelijkheidsbeginsel. De gemeente is tegen dat arrest in cassatie gegaan, maar het is wachten op de uitspraak. Hoe de beslissing van het Hof van Cassatie ook luidt, ze zal zeker stof doen opwaaien!

In geval van gemeubileerde verhuring

Wanneer u een tweede verblijf gemeubileerd verhuurt, zult u behalve de eerder uitgelegde belasting op basis van het K.I. via uw jaarlijkse aangifte ook belasting moeten betalen op het deel dat de meubels vertegenwoordigen in de huurinkomsten. Dat deel wordt als roerende inkomsten beschouwd, waarop 25 % belasting wordt geheven,  weliswaar na aftrek van 50 % als kostenforfait.
Als uw huurovereenkomst niet vermeldt welk deel van de huurprijs betrekking heeft op de meubels, gaat de fiscus uit van 40 %. U hebt er dus baat bij om de huur in uw contract op te splitsen in een onroerend en een roerend gedeelte en dat laatste zo laag mogelijk te houden.

Sowieso in totaal een gepeperde rekening

Het is moeilijk om een bedrag te kleven op wat u elk jaar in totaal aan de fiscus zult moeten afstaan als u een tweede verblijf hebt. Dat hangt af van de waarde, de ligging, het feit of u al dan niet een lening afbetaalt enz. Maar het gaat al gauw om € 2 000, zeker aan de Belgische kust. De laatste jaren is de rekening almaar gestegen. In Oostende bv. is de gemeentebelasting op tweede verblijven tussen 2011 en 2015 meer dan verdubbeld. De fiscus neemt dus sowieso een flinke hap van de eventuele huuropbrengst.