Welke zijn de fiscale gevolgen van een tweede eigendom?

Denk je eraan om een appartement aan de Belgische kust te kopen als vakantieverblijf, een chalet in de Ardennen of een studentenkamer in Gent? Of misschien heb je het meer voor een appartement aan de Costa Brava of een huisje in de Provence? Dan heb je waarschijnlijk al eens berekend hoeveel dat je jaarlijks zou kosten en hoeveel die eigendom je zou kunnen opbrengen indien je hem zou verhuren. Je moet daarbij echter niet alleen rekening houden met de onderhoudskosten en de eventuele gemeenschappelijke en andere lasten. Er is immers nog een post die een grote impact heeft op je investering: de belastingen.

Als het een tweede eigendom in eigen land is, kan de belastingrekening maar liefst drie aspecten omvatten.

• Ten eerste zul je elk jaar onroerende voorheffing moeten betalen.
• Daarnaast zul je in sommige gevallen ook nog eens belasting moeten ophoesten op het lokale vlak.
• Tot slot zal elk jaar belasting worden geheven op grond van je belastingaangifte voor de personenbelasting. 

Met een tweede eigendom in het buitenland moet je van twee kanten een fiscale rekening verwachten:

• In principe zul je door de plaatselijke fiscus worden belast.
• Ook de Belgische fiscus wil zijn deel van de koek. Maar dan alleen via je jaarlijkse belastingaangifte, je zult dus geen aanslagbiljet voor de onroerende voorheffing ontvangen.

Het is moeilijk om een bedrag te kleven op wat je elk jaar in totaal aan de Belgische fiscus zult moeten afstaan als je een tweede eigendom hebt. Maar voor een tweede woning in eigen land gaat het al gauw om € 2 000 à € 3 000. 

De berekening gebeurt op dezelfde manier als voor je hoofdverblijfplaats. Anders gezegd, er wordt uitgegaan van het geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.) van het goed en daar wordt een aanslagvoet op toegepast volgens de ligging, en daarbij speelt zowel het gewest een rol als de provincie en de gemeente, zij bepalen samen het totale tarief. 

Het gaat al snel om 90 tot 100 % van het niet-geïndexeerde K.I.

Terwijl je voor je hoofdverblijfplaats misschien recht hebt op een vermindering van de onroerende voorheffing (omdat je kinderen ten laste hebt, het om een bescheiden woning gaat ...), bestaat die mogelijkheid niet voor een tweede eigendom.

In België

Sommige Belgische provincies heffen een jaarlijkse belasting op tweede verblijven.

Daarnaast rekenen de meeste Belgische gemeenten, en al zeker aan de kust en in de Ardennen, een jaarlijkse belasting aan op tweede verblijven als op dat adres niemand in het bevolkingsregister is ingeschreven. Sommige maken zelfs een onderscheid volgens de ligging binnen de gemeente. Die belasting schommelt grosso modo tussen € 500 en € 1 000.  

In het buitenland

Je zult in principe door de plaatselijke fiscus worden belast. Daar gaan we niet nader op in, de regels verschillen van land tot land.

Als je die tweede eigendom zelf gebruikt

In je belastingaangifte moet je het niet-geïndexeerde bedrag van het kadastraal inkomen (K.I.) van dat goed opgeven bij de onroerende inkomsten. Koppels die samen eigenaar zijn, moeten het bedrag over hen beiden spreiden.

De fiscus zal het aangeven bedrag eerst indexeren en dan vermeerderen met 40 %. Zo komt een niet-geïndexeerd K.I. van € 1 000 na indexering en verhoging met 40 % voor 2022 neer op € 2 672. 

Hij telt dat bedrag vervolgens op bij je andere belastbare inkomsten. Zo wordt het belast tegen je marginale aanslagvoet, dat is het belastingtarief op je hoogste inkomensschijf, en dat gaat van 25 tot 50 %. Daar komen nog de gemeentelijke opcentiemen bij die op het einde van je belastingrekening worden toegevoegd. Voor een niet-geïndexeerd K.I. van € 1 000 loopt de belasting dus al gauw op tot meer dan € 1 000. 

Goed om te weten: die belasting kan fors verminderen als je een hypotheeklening aan het afbetalen bent voor die eigendom. Het belastingvoordeel voor die lening volgt andere regels dan die voor de gezinswoning. Het gewest waar het pand zich bevindt, maakt daarbij geen verschil uit. Je kunt daar alles over lezen in ons dossier over je hypotheeklening en de fiscus.

Als je die tweede eigendom ongemeubeld verhuurt 

De huur die je opstrijkt, is voor de fiscus van geen enkele tel als je je tweede eigendom verhuurt aan een particuliere huurder die de woning louter voor bewoning gebruikt. In dat geval moet je hetzelfde aangeven en word je op exact dezelfde manier belast als wanneer je de woning zelf gebruikt.

De huur speelt alleen een rol wanneer je verhuurt aan een vennootschap of wanneer de huurder het goed beroepshalve gebruikt.

Als je die tweede eigendom gemeubeld verhuurt

Wanneer je je tweede woning gemeubeld verhuurt aan een particulier voor louter bewoning, moet je in je aangifte twee bedragen invullen:

• bij de onroerende inkomsten: het volledige niet-geïndexeerde kadastraal inkomen (K.I.);
• bij de roerende inkomsten: een deel van de huurinkomsten voor de verhuring van de meubels. Als je de huur in de huurovereenkomst niet hebt opgesplitst in een onroerend gedeelte en een roerend gedeelte (voor de meubels), moet je 40 % van de opgestreken huur als roerend inkomen beschouwen. Aangezien je daar forfaitair de helft van mag aftrekken voor kosten, moet je 20 % van de huur aangeven. Je zult alleen minder moeten aangeven als het roerend deel in de huurovereenkomst onder de 40 % is vastgelegd. 

De fiscus belast je als volgt:

• op het K.I.: zoals in het geval van niet-verhuring of ongemeubelde verhuring;
• op het deeltje huurinkomsten: tegen 30 %. 

Wanneer je een eigendom hebt in het buitenland, moet je dat aan de Belgische fiscus aangeven. “Vergeten” aan te geven is geen optie voor een woning in een andere EU-lidstaat aangezien gegevens over onroerende goederen binnen de EU automatisch tussen de belastingadministraties worden uitgewisseld.

De fiscus hanteert sinds 2021 dezelfde waarderingsregels als voor een tweede eigendom in België. Om die reden heeft hij een kadastraal inkomen (K.I.) nodig voor dat pand. Je bent verplicht om daarvoor binnen vier maanden na de aankoop spontaan de nodige info te bezorgen aan de Administratie Opmetingen en Waarderingen (het vroegere “kadaster”): onder andere een omschrijving van het goed, het land, het adres en de huidige normale verkoopwaarde. Je kunt het benodigde aangifteformulier per brief aanvragen (Administratie Opmetingen en Waarderingen, Cel buitenlands KI, Koning Albert II-laan 33, bus 459, 1030 Brussel) of via mail (foreigncad@minfin.fed.be), maar je kunt de aangifte ook online invullen (via de website MyMinfin). 

Maar dat inkomen zal in de meeste gevallen uiteindelijk wel vrijgesteld zijn van Belgische belasting. Alleen is het wel een vrijstelling “met progressievoorbehoud”. De fiscus zal namelijk met die buitenlandse inkomsten rekening houden om het belastingpercentage te bepalen dat van toepassing is op de andere inkomsten. Daardoor riskeer je op die inkomsten uiteindelijk méér belasting verschuldigd te zijn. 

Een voorbeeld. Als je voor je eigendom in Spanje waar je als enige eigenaar van bent een K.I. aangeeft van € 1 058 en je hebt een belastbaar inkomen van € 50 000, zul je zowat € 500 méér belasting moeten betalen dan als je die tweede eigendom niet had. 

Alleen uitzonderlijk is er geen sprake van die vrijstelling met progressievoorbehoud, onder meer in Andorra, Liechtenstein en Monaco. Maar in dat geval wordt de berekende Belgische belasting op het onroerend goed gehalveerd.