Dossier

De onroerende voorheffing

16 september 2019
De onroerende voorheffing

16 september 2019

De onroerende voorheffing is de belasting op je huis of ander onroerend goed waarvan je de rekening elk jaar via een apart aanslagbiljet krijgt. Elk van onze drie gewesten heeft daarvoor eigen regels. Daardoor kunnen huizen met eenzelfde kadastraal inkomen, al naargelang de gemeente toch heel anders worden belast.

De onroerende voorheffing (O.V.) is een gewestelijke materie. Daardoor zijn er een aantal verschillen binnen ons land, maar er zijn ook punten van overeenstemming.

Onder bepaalde voorwaarden heb je recht op een vermindering van de O.V. Dat kan te maken hebben met je gezinssituatie of met de woning zelf. Soms wordt de vermindering automatisch toegekend, soms is het aan jou om ze aan te vragen.

De basisregels

Een nieuwbouw wordt pas belast vanaf het jaar waarin je het pand in gebruik hebt genomen.

Als je een bestaand pand koopt, is het de verkoper die voor de fiscus de O.V. voor dat jaar volledig verschuldigd is. Maar meestal zal de notaris je vragen om een deel voor jouw rekening te nemen, in verhouding tot de periode dat je eigenaar bent van het pand.

De basis voor de O.V. is het geïndexeerde bedrag van het kadastraal inkomen (K.I.) dat aan het onroerend goed werd toegekend.

Er is echter niet alleen het gewest dat bepaalt hoeveel je zult moeten betalen, ook de provincie en de gemeente willen hun deel van de koek, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er nog een vierde speler, de agglomeratie. 

  • Het Vlaams Gewest neemt 3,97 % van het geïndexeerde K.I. (slechts 1,60 % voor een woning die als sociale huisvesting wordt verhuurd).
  • Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest nemen 1,25 % van het geïndexeerde K.I. (slechts 0,80 % voor een woning die als sociale huisvesting wordt verhuurd). 
  • De provincie, de gemeente en de agglomeratie gaan van die gewestelijke heffing uit om hun zogenoemde opcentiemen aan te rekenen. Ze bepalen elk jaar hoeveel, de opcentiemen kunnen dus ieder jaar verschillen. Je moet als volgt rekenen: 100 opcentiemen komt neer op het bedrag van de heffing voor het gewest maal 1, 200 opcentiemen is maal 2 enz.

Daardoor kunnen eigenaars die qua K.I. op gelijke voet staan, al naargelang de gemeente toch een heel andere O.V. verschuldigd zijn.

Een vermindering omwille van de gezinssituatie

In het Vlaams Gewest wordt automatisch een vermindering toegekend als ten minste twee kinderen hun domicilie hebben in de woning in kwestie én recht geven op kinderbijslag. Het gaat om een vast bedrag, verschillend volgens het aantal kinderen. Het wordt in mindering gebracht van de heffing voor het gewest, en dus niet van het basisbedrag van de O.V. 

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de voorwaarde dezelfde als in Vlaanderen (ten minste twee kinderen moeten hun domicilie hebben in de woning én recht geven op kinderbijslag). Maar je moet de vermindering de eerste keer zelf aanvragen; als ze eenmaal is goedgekeurd, wordt ze de volgende jaren automatisch verleend. Het gaat om 10 % per kind (20 % voor een kind met een handicap). En de vermindering wordt toegepast op het totale basisbedrag van de O.V.

In het Waals Gewest is de voorwaarde dat je ten minste twee kinderen in leven hebt van wie ten minste één nog ten laste. Je moet die vermindering de eerste keer zelf aanvragen; als ze eenmaal is goedgekeurd, wordt ze de volgende jaren automatisch verleend. Er wordt een vast bedrag toegekend: € 125 per kind ten laste (€ 250 voor een kind ten laste met een zware handicap). De vermindering wordt toegepast op het totale basisbedrag van de O.V.

De rechten van de huurder

De verhuurder mag de O.V. in het huurcontract niet naar de huurder doorschuiven wanneer het huurpand het hoofdverblijf vormt van laatstgenoemde en die er gedomicilieerd is.

Als de gezinssituatie van de huurder aanleiding kan geven tot een vermindering van de O.V. die de verhuurder verschuldigd is, moet dat financieel voordeel toekomen aan de huurder.

Een vermindering omwille van de woning

Bescheiden woning

Wanneer je eigenaar bent van een "bescheiden" woning, kun je in bepaalde gevallen aanspraak maken op een vermindering van de O.V. met 25 %. Het niet-geïndexeerde bedrag van het K.I. mag maximaal € 745 bedragen. Wel wordt daarbij ruimer gekeken dan één enkele woning. 

  • In het Vlaams Gewest is € 745 de limiet voor de som van de K.I.'s van al je onroerende goederen die in het Vlaams Gewest gelegen zijn. Tegelijk een grote villa bezitten in Wallonië of in het buitenland kan dus zonder probleem. De vermindering wordt automatisch toegekend. 
  • In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet het je enige onroerend goed zijn in dat gewest en mag het niet-geïndexeerde K.I. van dat onroerend goed maximaal € 745 bedragen.
  • In het Waals Gewest betreft het alle in België gelegen onroerende goederen en mag het qua onroerende goederen om hooguit één woonhuis gaan, in eigen land of in het buitenland. Slechts uitzonderlijk staat een tweede woonhuis de vermindering niet in de weg, bv. als je er alleen blote eigenaar van bent of als je het in de loop van het aanslagjaar van de hand hebt gedaan.

Indien je een bescheiden woning zonder bouw- of aankooppremie hebt laten bouwen of nieuw hebt aangekocht, heb je in alle drie de gewesten de eerste vijf jaar zelfs recht op een vermindering van 50 %. Het is aan jou om die verhoogde vermindering de eerste keer aan te vragen.

Energiezuinige woning

Het Vlaams Gewest beloont ook wie werken laat uitvoeren met het oog op energiezuinigheid. 

  • Als de stedenbouwkundige vergunning vóór 2013 werd aangevraagd,wordt gedurende 10 jaar op de O.V. automatisch een vermindering toegepast van:
    – 20 % indien een energiedeskundige een E-peil van maximaal 60 heeft toegekend;
    – 40 % voor een E-peil van 40 of nog minder.
  • Werd de stedenbouwkundige vergunning na 2012 aangevraagd, dan geldt gedurende 5 jaar een vermindering op de O.V. van:
    – 50 % voor woningen met een E-peil van maximaal 50 indien de aanvraag voor de vergunning van 2013 dateert, maximaal 40 voor een aanvraag in 2014 of 2015, en maximaal 30 bij een aanvraag van na 2015;
    – 100 % (dus totaal geen O.V. te betalen) als het E-peil maximaal 30 bedraagt voor een woning waarvan de vergunning in de periode 2013-2015 werd aangevraagd en maximaal 20 bij een aanvraag van na 2015.

Leegstand

Wanneer je een woning bezit die een hele tijd heeft leeggestaan en je geen inkomsten heeft opgeleverd, kun je in het Vlaams en het Waals Gewest vragen om het K.I. proportioneel, dus volgens het aantal dagen "onproductiviteit", te laten verlagen, waardoor ook de O.V. proportioneel zal verminderen. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent de vermindering niet meer toe. 

Het moet om volledige leegstand gaan, gedurende ten minste 90 dagen in het Vlaams Gewest en 180 dagen in het Waals Gewest.

De leegstand mag niet aan jou te wijten zijn. Dat laatste zou bv. het geval kunnen zijn als het pand door verbouwingen niet kon worden gebruikt maar die werkzaamheden nodig waren omdat het pand door je eigen nalatigheid onbewoonbaar was geworden. 

In het Waals Gewest bepaalt de regeling uitdrukkelijk dat de voorwaarde van onvrijwillige onproductiviteit niet is voldaan als je alleen kunt bewijzen dat het goed te koop en/of te huur stond. 

Schade

Ook als een gebouw schade heeft geleden door bv. een brand, een overstroming of een instorting, wordt de O.V. proportioneel verminderd indien het kadaster oordeelt dat het K.I. door de schade voor ten minste 25 % is gedaald. Je moet de vermindering zelf aanvragen.

 

 

Community