Dossier

Hoe je via de onroerende voorheffing op je huis wordt belast

08 december 2021
De onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is de belasting op je huis of ander onroerend goed waarvan je de rekening elk jaar via een apart aanslagbiljet krijgt. Elk van onze drie gewesten heeft daarvoor eigen regels. Daardoor kunnen huizen met eenzelfde kadastraal inkomen, al naargelang de gemeente toch heel anders worden belast.

De basisregels voor de onroerende voorheffing

De onroerende voorheffing is een gewestelijke materie. Daardoor zijn er een aantal verschillen binnen ons land, maar er zijn ook punten van overeenstemming.

We vatten de basisregels samen.

Vanaf wanneer moet je onroerende voorheffing betalen?

  • Een nieuwbouw wordt pas belast vanaf het jaar waarin je het pand in gebruik hebt genomen.
  • Als je een bestaand pand koopt, is het de verkoper die voor de fiscus de O.V. voor dat jaar volledig verschuldigd is. Maar meestal zal de notaris je vragen om een deel voor jouw rekening te nemen, in verhouding tot de periode dat je eigenaar bent van het pand.

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?

  • De basis is het geïndexeerde bedrag van het kadastraal inkomen (K.I.) dat aan het onroerend goed werd toegekend.
  • Niet alleen het gewest bepaalt hoeveel je zult moeten betalen, ook de provincie en de gemeente willen hun deel van de koek, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er nog een vierde speler, de agglomeratie.
    Het Vlaams Gewest neemt 3,97 % van het geïndexeerde K.I. (slechts 1,60 % voor een woning die als sociale huisvesting wordt verhuurd).
    Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest nemen 1,25 % van het geïndexeerde K.I. (slechts 0,80 % voor een woning die als sociale huisvesting wordt verhuurd).
    De provincie, de gemeente en de agglomeratie gaan van die gewestelijke heffing uit om hun zogenoemde opcentiemen aan te rekenen. Ze bepalen elk jaar hoeveel, de opcentiemen kunnen dus ieder jaar verschillen. Je moet als volgt rekenen: 100 opcentiemen komt neer op het bedrag van de heffing voor het gewest maal 1, 200 opcentiemen is maal 2 enz.

Daardoor kunnen eigenaars die qua K.I. op gelijke voet staan, al naargelang de gemeente toch een heel andere onroerende voorheffing verschuldigd zijn.

Soms heb je recht op een vermindering

Onder bepaalde voorwaarden heb je recht op een vermindering van de onroerende voorheffing.

In wat volgt gaan we nader in op:

Soms wordt de vermindering automatisch toegekend, soms is het aan jou om ze aan te vragen.

Ook de huurder heeft bepaalde rechten

De verhuurder mag de onroerende voorheffing in het huurcontract niet naar de huurder doorschuiven wanneer het huurpand het hoofdverblijf vormt van laatstgenoemde en die er gedomicilieerd is.

Als de gezinssituatie van de huurder aanleiding kan geven tot een vermindering van de onroerende voorheffing die de verhuurder verschuldigd is, moet dat financieel voordeel toekomen aan de huurder.