Hoe je via de onroerende voorheffing op je huis wordt belast

De onroerende voorheffing is een gewestelijke materie. Daardoor zijn er een aantal verschillen binnen ons land, maar er zijn ook punten van overeenstemming.

We vatten de basisregels samen.

Vanaf wanneer moet je onroerende voorheffing betalen?

• Een nieuwbouw wordt pas belast vanaf het jaar waarin je het pand in gebruik hebt genomen.
• Als je een bestaand pand koopt, is het de verkoper die voor de fiscus de O.V. voor dat jaar volledig verschuldigd is. Maar meestal zal de notaris je vragen om een deel voor jouw rekening te nemen, in verhouding tot de periode dat je eigenaar bent van het pand.

Hoe wordt de onroerende voorheffing berekend?

• De basis is het geïndexeerde bedrag van het kadastraal inkomen (K.I.) dat aan het onroerend goed werd toegekend.
• Niet alleen het gewest bepaalt hoeveel je zult moeten betalen, ook de provincie en de gemeente willen hun deel van de koek, en in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is er nog een vierde speler, de agglomeratie.
  Het Vlaams Gewest neemt 3,97 % van het geïndexeerde K.I. (slechts 1,60 % voor een woning die als sociale huisvesting wordt verhuurd).
  Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest en het Waals Gewest nemen 1,25 % van het geïndexeerde K.I. (slechts 0,80 % voor een woning die als sociale huisvesting wordt verhuurd).
  De provincie, de gemeente en de agglomeratie gaan van die gewestelijke heffing uit om hun zogenoemde opcentiemen aan te rekenen. Ze bepalen elk jaar hoeveel, de opcentiemen kunnen dus ieder jaar verschillen. Je moet als volgt rekenen: 100 opcentiemen komt neer op het bedrag van de heffing voor het gewest maal 1, 200 opcentiemen is maal 2 enz.

Daardoor kunnen eigenaars die qua K.I. op gelijke voet staan, al naargelang de gemeente toch een heel andere onroerende voorheffing verschuldigd zijn.

Soms heb je recht op een vermindering

Onder bepaalde voorwaarden heb je recht op een vermindering van de onroerende voorheffing.

In wat volgt gaan we nader in op:

• de vermindering van de onroerende voorheffing die te maken heeft met je gezinssituatie;
• de vermindering van de onroerende voorheffing die te wijten is aan de woning zelf.

Soms wordt de vermindering automatisch toegekend, soms is het aan jou om ze aan te vragen.

Ook de huurder heeft bepaalde rechten

De verhuurder mag de onroerende voorheffing in het huurcontract niet naar de huurder doorschuiven wanneer het huurpand het hoofdverblijf vormt van laatstgenoemde en die er gedomicilieerd is.

Als de gezinssituatie van de huurder aanleiding kan geven tot een vermindering van de onroerende voorheffing die de verhuurder verschuldigd is, moet dat financieel voordeel toekomen aan de huurder.

In het Vlaams Gewest wordt automatisch een vermindering toegekend als ten minste twee kinderen hun domicilie hebben in de woning in kwestie én recht geven op kinderbijslag. Het gaat om een vast bedrag, verschillend volgens het aantal kinderen. Het wordt in mindering gebracht van de heffing voor het gewest, en dus niet van het basisbedrag van de O.V. 

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest is de voorwaarde dezelfde als in Vlaanderen (ten minste twee kinderen moeten hun domicilie hebben in de woning én recht geven op kinderbijslag). Maar je moet de vermindering de eerste keer zelf aanvragen; als ze eenmaal is goedgekeurd, wordt ze de volgende jaren automatisch verleend. Het gaat om 10 % per kind (20 % voor een kind met een handicap). En de vermindering wordt toegepast op het totale basisbedrag van de O.V.

In het Waals Gewest is de voorwaarde dat ten minste twee kinderen bij je gedomicilieerd zijn van wie ten minste één nog ten laste. Je moet die vermindering de eerste keer zelf aanvragen; als ze eenmaal is goedgekeurd, wordt ze de volgende jaren automatisch verleend. Er wordt een vast bedrag toegekend: € 125 per kind ten laste (€ 250 voor een kind ten laste met een zware handicap). De vermindering wordt toegepast op het totale basisbedrag van de O.V.

Wanneer je eigenaar bent van een "bescheiden" woning, kun je in bepaalde gevallen aanspraak maken op een vermindering van de onroerende voorheffing (O.V.) met 25 %. Het niet-geïndexeerde bedrag van het kadastraal inkomen (K.I.) mag maximaal € 745 bedragen. Wel wordt daarbij ruimer gekeken dan één enkele woning. 

• In het Vlaams Gewest is € 745 de limiet voor de som van de K.I.'s van al je onroerende goederen die in het Vlaams Gewest gelegen zijn. Tegelijk een grote villa bezitten in Wallonië of in het buitenland kan dus zonder probleem. De vermindering wordt automatisch toegekend. 
• In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest moet het je enige onroerend goed zijn in dat gewest en mag het niet-geïndexeerde K.I. van dat onroerend goed maximaal € 745 bedragen.
• In het Waals Gewest betreft het alle in België gelegen onroerende goederen en mag het qua onroerende goederen om hooguit één woonhuis gaan, in eigen land of in het buitenland. Slechts uitzonderlijk staat een tweede woonhuis de vermindering niet in de weg, bv. als je er alleen blote eigenaar van bent of als je het in de loop van het aanslagjaar van de hand hebt gedaan.

Indien je een bescheiden woning zonder bouw- of aankooppremie hebt laten bouwen of nieuw hebt aangekocht, heb je in alle drie de gewesten de eerste vijf jaar zelfs recht op een vermindering van 50 %. Het is aan jou om die verhoogde vermindering de eerste keer aan te vragen.

Het Vlaams Gewest beloont ook wie werken laat uitvoeren met het oog op energiezuinigheid. 

• Als vóór 2013 een stedenbouwkundige vergunning voor een nieuwbouw werd aangevraagd, wordt gedurende 10 jaar op de onroerende voorheffing (O.V.) automatisch een vermindering toegepast van:
  – 20 % indien een energiedeskundige een E-peil van maximaal 60 heeft toegekend;
  – 40 % voor een E-peil van 40 of nog minder.
• Dateert de stedenbouwkundige vergunning voor de nieuwbouw ten vroegste van 2013 en uiterlijk van 2021, dan geldt gedurende 5 jaar een vermindering op de O.V. van:
  – 50 % voor woningen met een E-peil van maximaal 50 indien de aanvraag voor de vergunning van 2013 dateert, maximaal 40 voor een aanvraag in 2014 of 2015, en maximaal 30 bij een aanvraag in de periode 2016-2021;
  – 100 % (dus totaal geen O.V. te betalen) als het E-peil maximaal 30 bedraagt voor een woning waarvan de vergunning in de periode 2013-2015 werd aangevraagd en maximaal 20 bij een aanvraag in de periode 2016-2021.
• Bij renovatie wordt al een vermindering van de O.V. toegekend als het huis een zogenoemde "ingrijpende energetische renovatie" heeft ondergaan en vanaf 1/1/2023 zal dat ook het geval zijn voor een (gedeeltelijke) herbouwing.

Wanneer je een woning bezit die een hele tijd heeft leeggestaan en je geen inkomsten heeft opgeleverd, kun je in het Vlaams en het Waals Gewest vragen om het kadastraal inkomen (K.I.) proportioneel, dus volgens het aantal dagen "onproductiviteit", te laten verlagen, waardoor ook de onroerende voorheffing proportioneel zal verminderen. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent de vermindering niet meer toe. 

Het moet om volledige leegstand gaan, gedurende ten minste 90 dagen in het Vlaams Gewest en 180 dagen in het Waals Gewest.

De leegstand mag niet aan jou te wijten zijn. Dat laatste zou bv. het geval kunnen zijn als het pand door verbouwingen niet kon worden gebruikt maar die werkzaamheden nodig waren omdat het pand door je eigen nalatigheid onbewoonbaar was geworden. 

In het Waals Gewest bepaalt de regeling uitdrukkelijk dat de voorwaarde van onvrijwillige onproductiviteit niet is voldaan als je alleen kunt bewijzen dat het goed te koop en/of te huur stond. 

Wanneer je woning of een huis dat je verhuurt werd vernield of lange tijd onbewoonbaar is geweest, door een brand of een overstroming bijvoorbeeld, kun je in het Vlaams en het Waals Gewest onder bepaalde voorwaarden een vermindering aanvragen van de onroerende voorheffing van dat pand. Het Brussels Hoofdstedelijk Gewest kent geen vermindering meer toe wegens vernieling of "improductiviteit".

Je kunt de vermindering als volgt online aanvragen:

• het formulier om de vermindering aan te vragen in het Vlaams Gewest;
• het formulier om de vermindering aan te vragen in het Waals Gewest.

Als het pand door de schade blijvend in waarde is verminderd, bijvoorbeeld omdat je de vernielde aanbouw niet vernieuwt, mag je de fiscus, en meer specifiek de dienst van het kadaster die nu officieel de Administratie Opmetingen en Waarderingen heet, vragen om het kadastraal inkomen (K.I.) te herschatten. Je hebt daar alle baat bij want het K.I. dient als basis voor de berekening van de onroerende voorheffing die je elk jaar betaalt. Aangezien K.I.'s niet onder de gewestelijke maar nog onder de federale bevoegdheid vallen, moet je voor het formulier om de vermindering van het K.I. aan te vragen terecht bij de FOD Financiën.