Hoe huizen via de jaarlijkse aangifte worden belast
De aangifte en de belasting
Let er maar beter op dat je in je jaarlijkse aangifte voor de personenbelasting voor de woning die jouw eigendom is en waar je je domicilie hebt gevestigd, niet het kadastraal inkomen invult. Dat is een fout die wel meer mensen maken, terwijl het in feite al geruime tijd niet meer moet. De fout wordt jammer genoeg lang niet altijd automatisch rechtgezet. En dan betaal je nodeloos te veel belasting.
Wij beschikken over een dossier waarin je kunt lezen hoe je je rechten kunt laten gelden als je die fout opmerkt wanneer je je belastingafrekening (het "aanslagbiljet") eenmaal in handen hebt. Er hoort een modeldocument bij, wat je het leven kan vergemakkelijken.
Maar die eigen woning is een geval apart. In alle andere hypotheses moet je voor je onroerende eigendommen wel degelijk iets opnemen in de jaarlijkse belastingaangifte en zul je er ook op worden belast.
Er zijn verschillende soorten van inkomsten mogelijk
Het kadastraal inkomen
Het kadastraal inkomen is het onroerend inkomen dat de fiscale overheid aan je eigendom heeft toegekend. Voor de woning waar je je domicilie hebt, moet je dat gegeven niet invullen, maar wel voor je andere onroerende eigendommen.
Het kadastraal inkomen is de huurwaarde van 1975, maar de fiscus blaast dat bedrag voor de berekening van de belasting fors op. Hij vermenigvuldigt het met een coëfficiënt die het resultaat is van enerzijds de jaarlijkse indexering en anderzijds de verhoging met 40% (voor het inkomstenjaar 2021: 2,6082).
De huurinkomsten
Wanneer je een woning verhuurt, moet je behalve het kadastraal inkomen soms ook de huurinkomsten aangeven. Anders dan wat je zou kunnen denken, is dat niet zo wanneer je verhuurt aan een particulier die de woning louter voor privédoeleinden gebruikt. De huur speelt alleen een rol als je verhuurt aan een bedrijf of een professional, als de huurder het goed beroepshalve gebruikt of als je gemeubeld verhuurt.
De inkomsten uit de verhuring van meubels
Bij een gemeubelde verhuring denken we onder meer aan de verhuring via een verhuurplatform zoals Airbnb of de verhuring van een studentenkamer. In dat geval word je niet alleen belast op een onroerend inkomen maar ook op wat je aan "roerend inkomen" haalt uit de verhuring van de meubels.
De inkomsten uit de levering van diensten
Bij een gemeubelde verhuring is er soms zelfs sprake van een derde soort van inkomsten, meer bepaald wanneer je ook diensten levert, zoals ontbijt of schoonmaak. Voor de fiscus zijn dat zogenoemde diverse inkomsten.
Welk inkomen moet je aangeven?
Soms moet je helemaal niets invullen in je jaarlijkse aangifte voor de personenbelasting, in een ander geval, zoals wanneer je via Airbnb verhuurt, is het niet uitgesloten dat je tot drie soorten inkomsten moet aangeven.
De regels verschillen al naargelang het gebruik dat van de woning wordt gemaakt. We maakten in wat volgt, een overzicht.
- Wat moet je aangeven voor de woning die je ongemeubeld verhuurt? En hoe word je erop belast?
- Wat moet je aangeven voor de woning die je gemeubeld verhuurt? En hoe word je erop belast?
We hebben ook enkele tips die je van nut kunnen zijn bij de aangifte.
Een eigendom in het buitenland
Wanneer je een woning bezit in het buitenland, is die vrijgesteld van belasting in België. Maar je moet dat onroerend goed wel in je belastingaangifte opnemen, meer bepaald op dezelfde manier als was het een woning in eigen land. Sinds 2021 hebben buitenlandse eigendommen daarom een kadastraal inkomen toegekend gekregen.
Ondanks die vrijstelling zul je daar toch een weerslag van voelen in je belastingrekening. De Belgische fiscus zal je op die woning zelf weliswaar niet belasten, maar hij zal een speciaal belastingprincipe toepassen, de zogenoemde vrijstelling met progressievoorbehoud, waardoor de belasting op je andere Belgische inkomsten zal verhogen.
Alleen uitzonderlijk is er geen sprake van die vrijstelling met progressievoorbehoud, onder meer in Andorra, Liechtenstein en Monaco. Maar in dat geval wordt de berekende Belgische belasting op het onroerend goed gehalveerd.
Er is ook nog een andere vorm van belasting
Los van de belasting via de jaarlijkse aangifte betaal je op de woningen die je bezit, ook de zogenoemde onroerende voorheffing. Daarvoor krijg je elk jaar een apart aanslagbiljet.
Wij beschikken over een dossier waarin we toelichten hoe de onroerende voorheffing wordt berekend en in welke omstandigheden je recht hebt op een vermindering.
De woning waar je je domicilie hebt
1. Als je ze alleen voor privédoeleinden gebruikt
Wat je moet aangeven
niets
Goed om te weten. Heel uitzonderlijk heb je er belang bij om die woning aan te geven in vak IX, bij je hypotheeklening. Als je een oude lening hebt lopen waarmee je op een andere manier belastingvoordeel kunt genieten dan via de woonbonus of de Waalse wooncheque, heeft de fiscus immers het kadastraal inkomen nodig om het belastingvoordeel van de leningsintresten te berekenen.
Het belastbare bedrag
nul
De aanslagvoet
niet van toepassing
2. Als je ze ten minste ten dele voor je beroep gebruikt
Wat je moet aangeven
het deel van het kadastraal inkomen met betrekking tot dat beroepsgebruik, in vak III bij nr. 105
Het belastbare bedrag
nul
De aanslagvoet
niet van toepassing
3. Als je een deel ervan verhuurt of er iemand van buiten je gezin huisvest, of als de Vlaamse overheid een deel als zorggedeelte heeft erkend (bijvoorbeeld bij een kangoeroewoning)
Wat je moet aangeven
het deel van het kadastraal inkomen met betrekking tot dat woongedeelte, in vak III bij nr. 106
Goed om te weten. Als jij je eigen woning verhuurt omdat je ze om sociale of beroepsredenen niet zelf kunt betrekken, bijvoorbeeld omdat je inwoont bij een zorgbehoevende ouder of omdat je een appartement huurt dichter bij je werk, moet je op grond van een “administratieve tolerantie” normaliter niets aangeven en word je op die woning dus niet belast.
Het belastbare bedrag
dat bedrag × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
De aanslagvoet
Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
De woning die je als tweede verblijf gebruikt
Wat je moet aangeven
het kadastraal inkomen, in vak III bij nr. 106
Het belastbare bedrag
dat bedrag × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
De aanslagvoet
Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
De huurder is een particulier die de woning niet voor zijn beroep gebruikt
Wat je moet aangeven
het kadastraal inkomen, in vak III bij nr. 106
Het belastbare bedrag
dat bedrag × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
De aanslagvoet
Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
De huurder is een particulier die de woning (ten dele) voor zijn beroep gebruikt
1. Als het huurcontract werd geregistreerd én het huurbedrag erin duidelijk is opgesplitst in een privé- en een beroepsgedeelte
Wat je moet aangeven
- het privédeel van het kadastraal inkomen, in vak III bij nr. 106
- het beroepsdeel van het kadastraal inkomen, in vak III bij nr. 109
- het beroepsdeel van de brutohuur, in vak III bij nr. 110. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden.
Het belastbare bedrag
- voor het privégedeelte: het aangegeven bedrag × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
- voor het beroepsgedeelte: het hoogste van deze twee bedragen:
– het beroepsdeel van het kadastraal inkomen bij nr. 109 × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
– het beroepsdeel van de nettohuur
De aanslagvoet
Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
2. Als er geen geregistreerd huurcontract is waarin het huurbedrag werd opgesplitst in een privé- en een beroepsgedeelte
Wat je moet aangeven
- het volledige bedrag van het kadastraal inkomen, in vak III bij nr. 109
- de volledige brutohuur, in vak III bij nr. 110. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden.
Het belastbare bedrag
het hoogste van deze twee bedragen:
- het totale bedrag van het kadastraal inkomen uit nr. 109 × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
- de totale nettohuur
De aanslagvoet
Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
De huurder is een bedrijf of een professional
Wat je moet aangeven
- het volledige bedrag van het kadastraal inkomen, in vak III bij nr. 109
- de volledige brutohuur, in vak III bij nr. 110. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden.
Goed om te weten. Bij een verhuring aan een sociaal verhuurkantoor wordt de woning belast als was het een particuliere huurder die de woning niet beroepshalve gebruikt.
Het belastbare bedrag
het hoogste van deze twee bedragen:
- het totale bedrag van het kadastraal inkomen uit nr. 109 × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
- de totale nettohuur
De aanslagvoet
Je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
Wat je moet aangeven
- het deel van het kadastraal inkomen dat daar betrekking op heeft, in vak III bij nr. 106
- in principe 20 % van de brutohuurinkomsten, of eigenlijk 40 % min 50 % voor de kosten voor de verhuring van de meubels, in vak VII bij nr. 156. Dat percentage ligt alleen lager als je het huurbedrag in de huurovereenkomst hebt opgesplitst in een onroerend gedeelte en een roerend gedeelte voor de meubels en je voor dat tweede deel minder dan 40 % hebt vastgelegd. De “brutohuur” is het huurgeld dat je hebt ontvangen plus de huurkosten die de huurder eventueel in jouw plaats heeft betaald (bijvoorbeeld de onroerende voorheffing) min de kosten die jij eventueel in de plaats van de huurder hebt betaald (bijvoorbeeld de factuur voor het gas- en elektriciteitsverbruik). Als een van die kosten uit een eenmalige uitgave bestaat, moet je het bedrag over de hele duur van het huurcontract spreiden.
- de vergoeding voor de diensten die je eventueel aanbiedt, in vak XV bij nr. 200 (je mag werkelijke kosten aftrekken)
Goed om te weten. Als je via een verhuurplatform verhuurt, zul je van het platform een gedetailleerd overzicht per jaar krijgen met het brutobedrag van wat je aan inkomsten uit de verhuring hebt gehaald en van de diensten die je eventueel hebt geleverd, als hulp bij het invullen van je belastingaangifte. De fiscus krijgt dat overzicht ook. Indien de fiscus je verhuring als een professionele activiteit beschouwt, is er sprake van beroepsinkomsten, en die moet je elders in je aangifte opnemen.
Het belastbare bedrag
- als onroerend inkomen: het kadastraal inkomen × een coëfficiënt, die 2,6082 bedraagt voor het inkomstenjaar 2021
- als roerend inkomen: de aangegeven huurinkomsten
- als divers inkomen: de vergoeding die je voor de diensten hebt aangegeven
De aanslagvoet
- Bedrag aangegeven in vak III (onroerende inkomsten): je marginale aanslagvoet, dus het belastingtarief van toepassing op je hoogste inkomensschijf
- Bedrag aangegeven in vak VII (roerende inkomsten): tegen 30 %
- Bedrag aangegeven in vak XV (diverse inkomsten): tegen 33 %
Wanneer je het kadastraal inkomen moet aangeven
Je moet niet altijd klakkeloos het volledige vastgelegde bedrag invullen.
Zo moeten koppels het bedrag vaak onder elkaar verdelen. Als je getrouwd bent of wettelijk samenwonend, moeten jij en je partner elk de helft invullen als je geen huwelijkscontract hebt of getrouwd bent met gemeenschap van goederen. Dus ook de partner die helemaal geen mede-eigenaar is, moet dan de helft op zijn naam invullen. Bij scheiding van goederen of feitelijke samenwoning daarentegen moet elke partner gewoon het bedrag invullen in verhouding tot hoeveel procent hij van de eigendom bezit.
Wie de eigen woning ten dele voor zijn beroep gebruikt en dus werkelijke kosten inbrengt, moet slechts het beroepsgedeelte van het kadastraal inkomen aangeven.
Verder mag je het kadastraal inkomen soms beperken in verhouding tot een aantal dagen van het jaar.
- Wanneer het een nieuwbouw betreft, telt het kadastraal inkomen immers pas vanaf de datum waarop de woning werd betrokken. Werd dat inkomen nog niet toegekend op het ogenblik van de aangifte, dan kun je uitstel vragen voor de aangifte of zelf het bedrag ramen en dat in een bijlage uitleggen.
- Werden verbouwingswerken uitgevoerd die leidden tot een hoger kadastraal inkomen, dan moet je enerzijds een deel van het oude bedrag aangeven, volgens het aantal dagen vóór de verbouwing was afgerond, en anderzijds een deel van het nieuwe bedrag (of je schatting ervan), volgens het aantal dagen vanaf het einde van de werken. Een voorbeeld. Het kadastraal inkomen van je woning werd voor 2021 na verbouwingen opgetrokken van € 1 500 naar € 2 000. Als de werkzaamheden werden beëindigd op 8/9/2021, moet je – in de veronderstelling dat het nieuwe kadastraal inkomen reeds gekend is – voor 2021 dan slechts € 1 657 opnemen, zijnde de som van € 1 027 (voor de 250 dagen van 1/1 tot en met 7/9: 250/365 × 1 500) en € 630 (voor de 115 dagen van 8/9 tot en met 31/12: 115/365 × 2 000).
- Die beperking geldt ook wanneer je een deel van je woning voor een korte periode van het jaar verhuurt. Dan moet je niet alleen rekening houden met de periode van verhuring maar ook met het gedeelte van de woning dat je verhuurt. Dus stel dat je 25 % van je woning gedurende 14 nachten via Airbnb verhuurt. Als het kadastraal inkomen € 1 000 bedraagt, moet je daar slechts € 9,60 van aangeven, nl. € 1 000 × 25 % × 14/365.
Wanneer je de woning gemeubeld verhuurt
Je hebt er belang bij om het huurbedrag in de huurovereenkomst op te splitsen in een onroerend en een roerend gedeelte en dat tweede onder de 40 % houden. Zo zul je minder zwaar worden belast.
Een voorbeeld. Je verhuurt een gemeubelde studio met een kadastraal inkomen van € 1 000 voor € 500 per maand aan iemand die er alleen voor privédoeleinden gebruik van maakt.
Wanneer je het huurbedrag in het huurcontract niet hebt opgesplitst, zal de fiscus je je voor 2021 belasten op:
- € 2 608 voor het onroerend gedeelte, nl. € 1 000 × 2,6082;
- € 1 200 voor de meubels, nl. (500 × 12) × 40 % × 50 % (forfaitaire aftrek voor de kosten).
Indien de huur van het meubelgedeelte volgens het huurcontract daarentegen 20 % bedraagt, zul je voor het meubelgedeelte slechts worden belast op € 600, nl. (500 × 12) × 20 % × 50%. Zo bespaar je € 180, nl. (1 200 – 600) × 30 %.