Antwoord van expert

Als je de syndicus wilt ontslaan

01 april 2021
Steve Warnot © foto: Hendrik De Schrijver

Wanneer je mede-eigenaar bent in een gebouw, speelt de syndicus een belangrijke rol voor het beheer van het gebouw. Wanneer hij zijn taak niet naar behoren vervult, kun je hem ontslaan. Onze expert Geert Coene legde aan Steve Warnot uit hoe hij dat het best kon aanpakken.

Steve Warnot (foto) uit Deurne: “Wij zouden de syndicus van ons gebouw willen ontslaan. Zonder vergoeding want hij maakt het veel te grof. Twee voorbeelden: de factuur van de dakisolatie viel € 2 000 duurder uit dan de goedgekeurde offerte en er dook plots een nieuwe firma op die naar verluidt samenwerkt met hem. Hoe moeten we dat aanpakken?” 

Het antwoord van onze expert

Een syndicus ontslaan kun je niet in je eentje, het ontslag moet van de groep van mede-eigenaars uitgaan. 

Een ontslag zonder schadevergoeding kan sowieso op het einde van het mandaat van de syndicus. Die einddatum vind je in het contract dat de mede-eigenaars met hem hebben ondertekend. Een contract met een syndicus wordt immers niet stilzwijgend verlengd, het eindigt dus op de einddatum zonder dat de mede-eigenaars iets moeten ondernemen. Daarom wacht je beter die einddatum af wanneer het mandaat bijna afloopt. 

Ligt de einddatum echter te ver af, dan bestaat de mogelijkheid om de syndicus vervroegd te ontslaan en een schadevergoeding te eisen. 

Je moet het ontslag door de syndicus laten agenderen op de jaarlijkse algemene vergadering. 

Of je vraagt samen met andere mede-eigenaars (met ten minste 20 % van de totale aandelen in bezit) aan de syndicus om een buitengewone algemene vergadering bijeen te roepen. Doe dat bij voorkeur in een aangetekende brief. Komt die vergadering er niet binnen 30 dagen, dan mogen de mede-eigenaars ze zelf organiseren. 

Tijdens de algemene vergadering moet de syndicus te horen krijgen wat hem wordt verweten en moet hij de gelegenheid krijgen om zich te verdedigen. Hij zal echter de zaal moeten verlaten op het ogenblik dat er over zijn ontslag wordt gestemd. Het ontslag is aanvaard als de helft plus één voor stemt. 

Als jullie harde bewijzen kunnen voorleggen van de wanprestaties van de syndicus, kunnen jullie overgaan tot het ontslag “zonder decharge en zonder vergoeding”. Die “zonder decharge” betekent dat de syndicus niet zomaar van zijn opdracht wordt ontheven, hij zal nog altijd rekenschap moeten afleggen van zijn daden. De bal ligt dan in het kamp van de syndicus. Jullie kunnen eventueel beslissen om een schadevergoeding te eisen, al dan niet voor de vrederechter, bijvoorbeeld wanneer de syndicus bepaalde uitgaven niet kan verantwoorden. 

Indien jullie echter geen concrete wanprestaties kunnen aantonen, zal de syndicus een schadevergoeding van jullie kunnen eisen. Hoeveel staat meestal in zijn contract. Als daar niets over is bepaald, probeer je beter een minnelijke regeling te sluiten want strikt genomen heeft hij dan recht op de betaling van alle reeds gedane prestaties en de gederfde winst.

 

Een probleem? Wij kunnen je helpen

Heb je ook een probleem? Aarzel niet, neem contact op met de experts van onze Adviesdienst.

Contacteer onze Adviesdienst


Afdrukken Versturen via e-mail
User name

Deelnemen aan de discussie

Doe mee en geef je mening of stel je vraag. 

2 reacties

sorteer op :

Meld je aan om toegang te krijgen.

03/07/2021

Nog een vraag mbt de Surfside kollaps in Florida onlangs. In Belgie wordt steeds vaker nieuwe appartementsgebouwen voorzien van ondergrondse garages en bergingen. Grond is tenslotte duur. Maar met de vaak vrij hoge grondwaterstanden en in de toekomst mogelijk hogere zeespiegel met alle gevolgen, zou het misschien niet denkbeeldig zijn dat ook bij ons deze vaker voorkomende ondergrondse constructies best regelmatig zouden moeten geinspecteerd worden. Vraag is of er hiervoor voldoende wetgeving bestaat in Belgie en indien niet, of we hier stilaan moeten beginnen denken ?

Meld je aan om toegang te krijgen.

03/07/2021

Ik heb geen ervaring te delen maar wel een paar vragen. Wij zochten enige tijd een bestaand appartement te kopen maar hebben uiteindelijk voor een koop op plan gekozen omdat we bij de bestaande appartementen steeds moesten vaststellen dat ondanks Syndicus, nergens onderhoudsplannen op lange termijn bestaan en dus ook geen provisies hiervoor aangelegd wordt. Maw als je een 2ehands appartement koopt, heb je steeds een groot vraagteken mbt welke nakende kosten op je afkomt mbt grote kosten naarmate gebouw ouder wordt. In Zweden bv zijn onderhoudsplannen v minimum 25 jaar verplicht, en er wordt gepland voor water/afvoer vernieuwing elke 35j, vensters rond 60-70j, elektriciteit rond 70 j etc. Mits inspecties wordt de uitvoering dan meer in detail vastgelegd. Resultaat is dat er fondsen meestal voorzien zijn en dat je als 2de koper weet dat de staat v/h gebouw steeds OK zal zijn en dat niet alles uitgeleefd wordt. Waarom kan dat niet in Belgie ook ?

Community

Woning & energie

Gerelateerde discussies