Hoe wordt Airbnb belast in België?

Hoeveel belastingen betaal je als verhuurder op Airbnb op je inkomsten?

Airbnb valt als platform niet onder het gunstig fiscaal regime van de deeleconomie, waarbij in 2023 de inkomsten laag belast worden aan 10 % (20 % min een kostenforfait van 50 %) voor inkomsten tot € 7 170. Airbnb heeft tot op heden geen erkenning aangevraagd als platform in de deeleconomie.

De verhuur van een (deel van een) gemeubeld onroerend goed (zoals via Airbnb) kan op verschillende manieren aanleiding geven tot belasting in de personenbelasting. Soms wordt een gemeubelde kamer in de eigen woning verhuurd of wordt een volledige woning ter beschikking gesteld voor enkele dagen of weken. Ook kan de verhuur gepaard gaan met aangeboden diensten.

Opgelet: denk niet dat je met je Airbnb-inkomsten zomaar onder de fiscale radar kunt blijven. Airnbnb is net als andere digitale verhuurplatformen al enige tijd verplicht om je gegevens als verhuurder (inclusief de inkomsten) door te geven aan de fiscus.

De vergoeding die je als verhuurder op Airbnb ontvangt, wordt op verschillende manieren (deels) belast.

1. Voor de onroerende verhuur via Airbnb

De verhuur van een onroerend goed aan een particulier die het niet gebruikt voor beroepsdoeleinden, wordt als volgt belast: het belastbaar onroerend inkomen wordt bepaald op basis van het geïndexeerde kadastraal inkomen (KI) verhoogd met 40 %. Het kadastraal inkomen komt overeen met het jaarlijks netto-huurinkomen dat je in 1975 voor het onroerend goed zou ontvangen als je het verhuurde. Om de huidige waarde van het onroerend goed te bepalen, wordt het kadastraal inkomen jaarlijks geïndexeerd. Als het gaat om je hoofdverblijfplaats wordt het KI beperkt tot het verhuurde gedeelte van de woning en tot de periode van verhuring.

Verhuur je je hoofdverblijfplaats of tweede woning?

Voor je tweede woning wordt gekeken naar het KI van de volledige woning voor het volledige jaar, aangezien het KI een netto-inkomen vertegenwoordigt kunnen er geen kosten meer afgetrokken worden, zoals onderhouds- en herstellingskosten. Het belastbaar onroerend inkomen wordt samen bekeken met de beroepsinkomsten en belast aan marginaal tarief (tot 50%).

Voorbeelden belastingen voor verhuur hoofdverblijfplaats en tweede woning

Stel dat het KI van je tweede eigendom ongeïndexeerd € 1 000 bedraagt. Je verhuurt het 20 dagen tijdens je afwezigheid, dan bedraagt het geïndexeerde KI € 2 091 (1000x 2,0915, cijfer 2023) en dat wordt dan verhoogd met 40 % = € 2 928. Dat bedrag wordt toegevoegd aan je belastbaar inkomen en wordt belast aan marginaal tarief. Je vermeldt het volledige KI (€ 1 000) bij code 106.

Bij een aanslagvoet van 50 % betekent dit een jaarlijkse belasting van € 1 464 zonder rekening te houden met gemeentelijke opcentiemen. Dit bedrag geldt bij een tweede woonst, ongeacht of die niet, deels of volledig werd verhuurd.

Verhuur je je eigen woning (KI € 1 000) 20 dagen tijdens je afwezigheid, dan geef je 1000 x 20/365 (= € 54,79) aan als onroerend inkomen bij code 106, het belastbaar onroerend inkomen bedraagt dan afgerond 54,79 x 2,0915 x 1,4 = € 161. Gerekend aan een marginale aanslagvoet van 50 % betaal je dan € 80 belasting (zonder rekening te houden met gemeentelijke opcentiemen).

Conclusie

Het onroerend inkomen van je eigen woning blijft dus in principe onbelast, behalve het gedeelte dat je verhuurt. In dat geval wordt het belastbare kadastraal inkomen dus beperkt tot het verhuurde deel van het onroerende goed en naar verhouding van de verhuurperiode binnen een jaar, op dagbasis bekeken.

Betreft het een tweede woning dan word je sowieso op het onroerend inkomen belast, ook al verhuur je het bijvoorbeeld niet en betreft het je eigen tweede verblijf. In dat geval wordt gekeken naar het kadastraal inkomen van het volledige onroerend goed voor het volledige jaar. Dus de verhuur van je tweede verblijf geeft geen aanleiding tot een extra belastbaar inkomen of een extra belasting voor het onroerend gedeelte, dan wanneer je het niet verhuurt. In de belastingaangifte wordt Het KI in principe aangegeven in vak III bij code 106.

2. Voor de roerende verhuur (meubilair) via Airbnb

Een kamer via Airbnb wordt per definitie verhuurd met inbegrip van meubilair zoals bed of kasten. De ontvangen huurprijs is voor een gedeelte dus een vergoeding voor het ter beschikking stellen van het meubilair, dus roerende goederen.

Als het huurcontract geen uitsplitsing bevat van de huurprijs voor het onroerend goed en voor de roerende goederen, dan wordt de huurprijs voor 40 % geacht betrekking te hebben op de verhuur van het meubilair. Er mag een forfaitaire kostenaftrek van 50 % toegepast worden. Dit roerend inkomen wordt belast aan 30 %. 60% van de huurprijs wordt dan geacht betrekking te hebben op de verhuur van het onroerend goed.

Voorbeeld van belastingen op roerende verhuur

Je verhuurt een gemeubeld appartement aan zee met een KI van € 1 000 voor privégebruik via Airbnb gedurende 20 dagen aan € 100 per dag. 40% van het huurgeld zal als roerend inkomen beschouwd worden (meubilair) met forfaitaire kostenaftrek van 50 %. De berekening van de belasting voor het roerend gedeelte ziet er dan zo uit: € 2 000 (20 x € 100 huur) x 40 % (roerend gedeelte) x 50% (kostenforfait) = € 400, belast aan 30 %: € 120 belasting voor de meubels, zonder rekening te houden met gemeentelijke opcentiemen.

In je belastingaangifte vermeld je het netto roerend inkomen (nadat je er 50% forfaitaire kosten hebt afgetrokken)  in vak 7, genaamd ‘Inkomsten van kapitalen en roerende goederen’ onder rubriek B.

3. Voor de diensten bovenop de verhuur via Airbnb

Wie ook diensten aanbiedt bij de verhuur, zoals ontbijt, beddengoed of schoonmaak van de kamer zal ook op de inkomsten uit deze dienstverlening belast worden. Deze inkomsten worden belast als divers inkomen, tegen een belastingpercentage van 33 %. Van dit divers inkomen mogen de werkelijke kosten afgetrokken worden. Werk je met één prijs waar alles inbegrepen zit, dan zal de fiscus er van uitgaan dat 20% van de prijs bestemd is voor de diensten.

Bied je ook diensten aan bij de verhuur, zoals een ontbijt?

In je belastingaangifte geef je dat aan in vak 15 ‘Diverse inkomsten’ van deel 2 van de belastingaangifte.

Volledig belast als beroepsinkomen

Bovenvermelde regeling geldt enkel als je louter occassioneel of eenmalig verhuurt. Als je regelmatig verhuurt mét bijkomende diensten, kan de fiscus oordelen dat er sprake is van een beroepsinkomen, waardoor het geheel van het ontvangen huurinkomen samen zal geteld worden met je andere beroepsinkomsten en belast worden aan marginaal tarief, tot 50 %. Wel kun je van de ontvangen huur de aftrekbare beroepskosten in mindering brengen.

In de belastingaangifte: Aan te geven onder Vak 17 ‘winsten’ van deel 2 van de belastingaangifte. In het geval de huurinkomsten worden gekwalificeerd als beroepsinkomsten, dan moet je je ook aansluiten bij een sociaal verzekeringsfonds en desgevallend sociale bijdragen betalen.

Welke fiscale aftrekposten zijn er mogelijk voor verhuurders op Airbnb?

Verhuur je regelmatig met bijkomende diensten dan kan de fiscus het gehele inkomen uit de verhuur beschouwen als beroepsinkomsten belast aan marginaal tarief (50 %) (zie hierboven). In dat geval kan je de kosten (verbouwingswerken, electriciteit, leningsintresten, verzekering, onroerende voorheffing, sociale bijdragen,...) in mindering brengen.

Wil je meer tips over hoe je je belastingaangifte moet invullen? Lees dan al onze praktische tips over je woning en je belastingaangifte.

Naar ons dossier over je woning en je belastingaangifte

Is verhuur op Airbnb met btw?

Het verhuren van een onroerend goed is in principe vrijgesteld van btw. Wie echter een gemeubeld verblijf aanbiedt, kan onderworpen zijn aan btw, als het volgende van toepassing is:

Het onroerend goed wordt verhuurd voor korte periodes van minder dan drie maanden en één van volgende diensten wordt aangeboden:

• Fysiek onthaal van de gasten, dus niet enkel telefonisch of digitaal;
• Er wordt huishoudlinnen, beddengoed of handdoeken voorzien, zelfs al wordt het bed niet opgemaakt;
• Het huishoudlinnen wordt tenminste eenmaal per week vervangen bij een verhuur voor langer dan een week;
• Het dagelijks verschaffen van ontbijt: ook het verschaffen van ontbijtbonnen om te consumeren of om het onbijt bij een derde te halen, valt hieronder.

Fysiek onthaal van de gasten

Als dit van toepassing is, moet er btw aangerekend worden. Het btw-percentage bedraagt 6 %. Het heeft daarbij geen belang of één gezamenlijke huurprijs inclusief de dienst wordt gevraagd of er een supplement voor de dienst wordt gevraagd. De btw is verschuldigd op de prijs voor het verblijf en op de diensten.

Bij een verhuur van een gemeubeld logie voor meer dan drie maanden of als geen van bovenstaande diensten aangeboden wordt, moet er geen btw aangerekend worden op de verhuur.

Welke administratieve verplichtingen hebben verhuurders op Airbnb?

Ben je btw-plichtig, dan moet je vóór de aanvang van de activiteit een “aanvraag tot btw-identificatie” indienen, via formulier 604A. Het formulier is beschikbaar via myminfin.be. Als je het formulier niet of laattijdig indient, kun je beboet worden. De indiening is ook noodzakelijk om de periodieke btw-aangifte te kunnen doen om de btw te betalen of btw terug te krijgen.

Je dient kwartaalaangiften te doen van de btw die je verschuldigd bent aan de fiscus of die je wil aftrekken. Je dient in principe een btw-bonnetje uit te reiken aan de gast en dient een dagontvangstenboek bij te houden.

Conclusie: overweeg fiscale gevolgen

Je verhuurt niet zomaar eventjes een gemeubelde kamer in je woning. Overweeg zorgvuldig wat de fiscale gevolgen kunnen zijn en welke formaliteiten dat met zich meebrengt. Airbnb (net zoals andere digitale verhuurplatforms) is bovendien verplicht om je gegevens als verhuurder door te geven aan de fiscus.

Daarnaast kan de gemeente of stad in kwestie een toeristenbelasting heffen die je moet innen bij je gasten. Als je Airbnb-inkomsten als beroepsinkomsten worden beschouwd, is het vaak geen overbodige luxe om een beroep te doen op een boekhouder.