Geld en verzekeringen

< Terug naar overzicht

IV. Begrenzen van de aktekosten inzake hypothecair krediet

Het laten herzien van een hypothecair krediet is een erg dure aangelegenheid voor een consument en zet een rem op de vrije concurrentie. Om kredietnemers optimaal de kans te geven te profiteren van de thans nog lage rentes op de markt, moeten de aktekosten voor de herfinanciering van een hypothecair krediet gevoelig kunnen dalen.


Hoge kosten

Test Aankoop stelt vast dat de aktekosten die opduiken bij de herfinanciering van een hypothecair krediet erg oplopen. Op basis van een vergelijking van de aktekosten (de registratierechten, de administratieve lasten, de honoraria van de notaris, de tarieven voor de hypotheekvestiging en de BTW) in Duitsland, Frankrijk, Italië, Nederland, Portugal, Spanje en het Verenigd-Koninkrijk, moesten wij concluderen dat de Belgische consument die zijn dure hypotheeklening door een goedkopere wil vervangen bij een andere kredietgever, het slechtste af is. Hij betaalt voor de aktekosten van de lening gemiddeld zo’n dertien keer méér dan in sommige andere landen.


België v. buitenland

Wij maakten de berekening voor iemand die twee jaar geleden € 200.000 had geleend tegen 2 %, op 20 jaar. Begin maart 2019 kon hij elders al lenen tegen 1,59 % met een looptijd van 18 jaar. In de praktijk had de consument in kwestie daar niets aan door alle kosten die erbij komen kijken. Gevolg : de klant zit vastgeketend aan zijn de oude bank en de concurrentie tussen de financiële instellingen kan niet spelen. Als de aktekosten echter zouden dalen tot het gemiddelde van de andere landen waarmee we vergeleken (zo’n € 500), zou een herfinanciering wel interessant zijn en zou onze consument zo’n € 5 000 besparen. Een voordeel dat de huidige Belgische spelregels hem ontnemen. Hierbij vindt u de cijfers voor de andere landen :


(bedrag oorspronkelijke lening: € 200.000 - bedrag herfinanciering: € 170.000)


België € 5.568 à € 6.052
Duitsland € 477
Frankrijk € 2.010 /€ 1.194 (1)
Italië € 35
Nederland € 800 à € 1000
Portugal € 375
Spanje € 110
Verenigd-Koninkrijk € 0

(1) via een "pret cautionné". Het eerste bedrag is wat je bij aanvang betaalt, het tweede een geschat bedrag wat je werkelijk betaalt als je de lening correct afbetaalt.


Aanbevelingen van Test Aankoop

  • Alle “aktekosten” tegen het licht houden en te bekijken welke aanzienlijk kunnen worden verlaagd of helemaal geschrapt.
  • Notariskosten plafonneren. Via een lager tarief kan er immers meer concurrentie ontstaan. Zo is er in Nederland meer vrijheid inzake het ereloon van een notaris en bestaan er zelfs websites die je de goedkoopste notaris helpen vinden.
  • Kijken naar goedkopere alternatieven voor de hypothecaire inschrijving. In Frankrijk bv. kan de consument lenen met een waarborg via een privémaatschappij (“prêt cautionné”). Die formule is vaak tot 80 % goedkoper. In dergelijk geval betaal je een maatschappij een bepaalde som (in het voorbeeld in onze tabel: € 2 010) die de lening van je overneemt als je de lening niet meer kunt afbetalen. Op dat ogenblik wordt geput uit de pot die is gevormd met bijdragen van alle kredietnemers. Op die manier krijgt de kredietgever waar hij recht op heeft, maar kan de vennootschap zich tegen de consument keren om de uitgekeerde som terug te krijgen. Als je de lening wel correct afbetaalt, krijg je op het einde normaal een groot deel terug van wat je had gestort.
  • Maak de hypotheek overdraagbaar. Hierdoor kan de hypothecaire inschrijving ten voordele van een bepaalde kredietgever met een minimum aan kosten gewoon worden overgeheveld naar een andere kredietgever. In Duitsland bestaat dit bijvoorbeeld al en kost dit ongeveer € 500 €.
  • Beperk aktekosten in geval van een herfinanciering fors zoals in Italië (€35) of schaf ze af zoals in het Verenigd Koninkrijk.