Prijsherzieningsclausules in aannemingscontracten: begrijpen en toepassen

Wat zijn prijsherzieningsclausules in aannemingscontracten?

Hoe komt een aannemingsovereenkomst tot stand?

Van zodra je een duidelijk idee en eventueel een plan hebt van welke werken je wil laten uitvoeren kun je een aannemer om een offerte vragen. Die offerte wordt een bindende overeenkomst zodra de opdrachtgever of bouwheer de offerte aanvaardt.  

Meestal zullen offertes een geldigheidsduur vermelden, bijvorbeeld 1 maand. De termijn kan in de offerte zelf of in de algemene voorwaarden opgenomen zijn. In tijden van sterk stijgende prijzen kan de termijn korter zijn.  

Er moet een akkoord zijn over de prijs om een overeenkomst tot stand te laten komen. In principe ligt de prijs dus vast. Alleen als er sprake is van meerwerken of wijzigingen in vergelijking met de offerte of overeenkomst kan er een meerprijs aangerekend worden. In de praktijk is het meestal in het belang van de consument dat hij van bij het afsluiten van de overeenkomst zeker is van de prijs.

Welke prijsinformatie moet in de overeenkomst staan?

Het feit dat de prijs bepaald moet zijn in de overeenkomst wil niet noodzakelijk zeggen dat er een bedrag in euro moet staan. Het volstaat dat de prijs bepaalbaar is, doordat objectieve criteria zijn vastgelegd op basis waarvan de prijs wordt vastgesteld. Het moet voor de koper dus duidelijk zijn hoe de uiteindelijke prijs zal berekend worden. De aannemer mag dit niet eenzijdig bepalen.  

Wat houdt een prijsherzieningsclausule in?

De regel dat het volstaat dat de prijs bepaalbaar is laat de deur open voor prijsherzieningsclausules en in de huidige tijden van sterk stijgende prijzen nemen aannemers steeds vaker een clausule op die een of andere vorm van prijsherziening mogelijk maken. Een prijsherzieningsmogelijkheid moet wederkerig zijn. Met andere woorden, prijsherziening kan al naargelang de omstandigheden zowel leiden tot een prijsverhoging als een prijsverlaging.

Wat nogal eens voorkomt is dat de mogelijkheid wordt voorzien om de oorspronkelijke prijs aan te passen in functie van de materiaalprijzen en personeelskosten. Daarbij wordt een correctiecoëfficiënt toegepast die volgt uit een vooraf bepaalde index, zoals bijvoorbeeld de ‘Mercuriale’ (officieel “Index I 2021”) en loonschaalindexen van de overheid.  

Hieronder een voorbeeld met cijfers waarbij de overeengekomen prijs 15 000 euro bedraagt, maar na toepassing van de formule voor de prijsherziening bedraagt de nieuwe prijs 15 195 euro:

Welke wetten gelden voor prijsherzieningsclausules?

Wanneer is een prijsherzieningsclausule wettelijk en wanneer niet?

De consument beschikt over een zekere wettelijke bescherming. Naast de algemene regel waar we reeds over spraken, namelijk dat de gewijzigde prijs voldoende voorzienbaar en bepaalbaar moet zijn, gelden nog andere regels. Deze regels dateren uit 1976, een vorige periode van hoge inflatie. 

Zo mag een prijsherzieningsbeding slechts toepasselijk zijn op een bedrag van maximum 80 % van de eindprijs. Met andere woorden, minstens 20 % van de eindprijs moet vaststaan. Daarnaast moeten de parameters die gebruikt worden om de prijs te herzien reële kosten vertegenwoordigen, bv. de grondstofprijzen, loonbarema’s, transportkosten.

Ten derde mag iedere parameter slechts toegepast worden op het gedeelte van de prijs dat slaat op de kosten die het vertegenwoordigt. Met andere woorden, de parameter die is vastgelegd voor de transportkosten kan enkel worden toegepast op het deel van de prijs die betrekking heeft op de transportkosten.  

Een clausule die een prijsherziening voorziet op basis van een algemene parameter of indexcijfer, bv. op basis van de index van de consumptieprijzen of de inflatie, is verboden.  

Let er bij een prijsclausule op welke momenten in aanmerking worden genomen om de prijs te bepalen. Startpunt zal het moment van ondertekening van de overeenkomst zijn. Maar het latere vergelijkingspunt kan verschillen. Zo gebruiken we in ons modelcontract als startpunt de prijzen op datum van ondertekening van het contract (of het materialenindexcijfer van de kalendermaand waarin de overeenkomst werd gesloten) en als vergelijkingsprijs de prijs op het moment van het begin van de werkzaamheden.

In andere contracten komen soms andere tijdstippen voor, bv. de prijs of index van de maand die voorafgaat aan de beëindiging van de werken of zelfs de prijs of index op het moment van eindfacturatie. Het spreekt voor zich dat dit in de praktijk verschil kan maken. Als de werken vertraging oplopen door een fout van de aannemer en als in die periode de prijzen gestegen zijn, dan mag de prijsherziening niet toegepast worden.

Het spreekt voor zich dat prijsherzieningsclausules maar een rol kunnen spelen als de consument voor het sluiten van de overeenkomst kennis heeft genomen van de clausule én ze aanvaard heeft. Zo zal een clausule, opgenomen in de algemene voorwaarden, maar kunnen ingeroepen worden tegen de consument die die algemene voorwaarden kende én aanvaard heeft op het moment van het afsluiten van de overeenkomst. 

Clausules die strijdig zijn met de vermelde regels zijn nietig, dus van generlei waarde.  

Kun je een prijsherzieningsclausule weigeren?

Als consument kun je beslissen een voorgestelde prijsherzieningsclausule te weigeren, maar een aannemer is niet verplicht daarmee akkoord te gaan. Ga in elk geval de discussie aan. Indien er een architect betrokken is bij de werken, kan die ook een rol spelen bij het overleg.

Gelden dezelfde wetten in het buitenland?

De hogervermelde regels inzake prijsherzieningsclausules zijn enkel van toepassing op Belgische overeenkomsten. Overeenkomsten met een buitenlandse aannemer vallen wel onder de regels als de overeenkomst betrekking heeft op in België uit te voeren prestaties én door personen die in België verblijven werd gesloten. 

Voorbeelden van (on)wettige formuleringen in prijsherzieningsclausules

Kunnen prijzen wijzigen zonder prijsherzieningsclausule in de overeenkomst?

Als er geen prijsherzieningsclausule is opgenomen in het contract kan de prijs in principe niet meer wijzigen. Een overeenkomst heeft immers bindende kracht. Een recente wijziging in het Burgerlijk Wetboek zet echter de deur op een kier.

In 2022 zijn nieuwe regels goedgekeurd die gelden voor overeenkomsten gesloten vanaf 1/1/2023. Men spreekt in juristentaal van de invoering van de imprevisieleer. Dat houdt in dat in bepaalde gevallen een partij bij een overeenkomst kan vragen om de voorwaarden te heronderhandelen, met name wanneer de uitvoering van de overeenkomst door onvoorziene veranderde omstandigheden buitensporig verzwaard is voor die partij, bv. door een aanzienlijke stijging van de kostprijs.

Leidt de heronderhandeling niet tot resultaat, dan kan de benadeelde partij naar de rechtbank stappen en daar vragen om de overeenkomst aan te passen of zelfs (geheel of gedeeltelijk) te beëindigen.  

De mogelijkheid om de overeenkomst te herbekijken kan uitgesloten worden in de overeenkomst. Het is afwachten wat deze nieuwe regels voor de praktijk zullen betekenen en hoe die zullen worden toegepast. Zo is er bijvoorbeeld een voorwaarde dat de veranderde omstandigheden onvoorzienbaar waren bij de contractsluiting.

In het geval van aannemingsovereenkomsten die op dit moment worden afgesloten lijkt het moeilijk verdedigbaar te stellen dat stijgende kostprijzen onvoorzienbaar waren. Daarnaast is er nog de vraag vanaf wanneer een prijsstijging buitensporig bezwarend zou zijn. 

Kan een prijsherzieningsclausule bij sleutel-op-de-deur?

De wet Breyne legt de regels vast voor een koop op plan of sleutel-op-de-deurwoningen. Als een bouwproject onder de wet Breyne valt, gelden er nog striktere regels. In principe is de prijs vast. Enkel als er een prijsherzieningsclausule in de overeenkomst is opgenomen, kan de prijs nog wijzigen.  Voor bouwprojecten die onder de wet Breyne vallen moet er in geval van prijsherziening een onderscheid gemaakt worden tussen de prijs van de grond en de prijs van de werken.

Het deel van de prijs dat betrekking heeft op de grond komt nooit in aanmerking voor een prijsherziening. Daarnaast kan de prijsherziening ook in dit geval maar betrekking hebben op 80 % van de oorspronkelijke prijs. De parameters die een rol kunnen spelen zijn de schommelingen in de loonkosten en de materiaalprijzen. De herziening van de loonkosten kan maar betrekking hebben op maximum 50 % van de prijs van de werken. Voor de materiaalkost is slechts een herziening van 30 % van de prijs mogelijk. Minstens 20 % van de prijs zal dus steeds vast blijven.  

Tips van onze expert

1. Denk vooraf na of je een prijsherzieningsclausule ziet zitten;
2. Lees vooraf goed de voorwaarden na en wees zeker dat je begrijpt welke financiële gevolgen ze kunnen hebben;
3. Houd rekening met welke financiële marge je hebt. Heb je mogelijkheid om bij te lenen en zo ja, aan welke voorwaarden;
4. Aanvaard alleen clausules op basis van objectieve gegevens om de prijs te herzien;
5. Als de aannemer gebruikmaakt van de prijsherzieningsclausule, kijk de berekening dan grondig na en laat eventueel controleren door je architect;
6. Vraag om een vaste prijs die gedurende een bepaalde termijn wordt gegarandeerd - bijvoorbeeld gedurende een jaar - zodat de prijsherzieningsclausule pas na die termijn in werking kan treden;
7. Probeer een maximumbedrag overeen te komen;
8. Vergeet niet dat een prijsherzieningsclausule in twee richtingen kan werken, dus ook een prijsverlaging in jouw voordeel is mogelijk;
9. Prijsherzieningsclausules die niet aan de voorwaarden voldoen zoals we ze hierboven hebben besproken, hebben geen enkele juridische waarde.