Geografische diversificatie

Oorspronkelijk waren de GVV’s bijna uitsluitend gericht op Belgisch vastgoed. Daar is vandaag nog maar weinig van te merken. Van de 17 Belgische GVV’s staken al een 9-tal de landsgrenzen over, vooral naar Nederland, Frankrijk, Duitsland en Luxemburg. Daarnaast zijn nu ook een paar GVV's actief in Oostenrijk, Zwitserland, Spanje en Roemenië. 
Leasinvest Real Estate, Montea en Warehouses De Pauw (WDP), waar Belgisch vastgoed nog maar de helft of minder van de portefeuille vertegenwoordigt, zijn het meest geïnternationaliseerd.

De reden waarom GVV's naar het buitenland trekken, is omdat het rendement er meestal hoger ligt dan in België. Vooral in zorgvastgoed en logistiek vastgoed zijn in het buitenland hogere rendementen te vinden. Denk maar aan Aedifica dat recent nog vier zorgresidenties in Nederland kocht of WDP dat zijn logistieke portefeuille in Roemenië fors uitbreidt.

Bovendien kunnen GVV’s met buitenlands vastgoed hun risico’s beter spreiden. De vastgoedportefeuille wordt minder gevoelig voor veranderingen in de nationale wetgeving of de regionale vastgoedmarkt.

(1) Situatie op 31/12/2016, behalve voor Immo Moury en Warehouses Estates Belgium (30/09/2016) en Xior (30/06/2016).
(2) Ascencio 5% in Spanje, WDP 3% in Roemenië en Leasinvest Real Estate 5% in Zwitserland en 4% in Oostenrijk.

Spreiding qua segment

Daarnaast kan een GVV ook zijn investeringen diversifiëren door diverse vastgoedsegmenten aan te spreken. Grosso modo kan vastgoed in vier categorieën worden onderverdeeld: residentieel, commercieel en (semi-) industrieel vastgoed en kantoren.

GVV’s die voornamelijk actief zijn in zorgvastgoed behaalden afgelopen jaar de hoogste rendementen. Ook studentenhuisvesting kan spreken van een boerenjaar.

– Via Xior Student Housing, dat voor 80% in studentenkoten investeert, kunt u inspelen op de toenemende studentenpopulatie. Huurcontracten zijn van korte duur maar wanbetalers komen zelden voor.
– Wie daarentegen wil inspelen op de vergrijzende bevolking, kan zich wenden tot Aedifica en Cofinimmo waar rusthuizen zo’n 79% en 45% van de portefeuille vertegenwoordigen. 
– Ook Care Property Invest (vroeger Serviceflats Invest) mikt op senioren met serviceflats en rusthuizen. Voordeel van zorgvastgoed zijn de hoge bezettingsgraad (steeds bijna 100%) en de lange huurcontracten (meestal meer dan 20 jaar). 
– Home Invest Belgium spitst zich toe op huizen en (gemeubelde) appartementen. Eind 2016 kocht het daarnaast 241 vakantiehuisjes van Center Parcs in Nederland (Port Zélande) waardoor de portefeuille met 10% toenam.

De meeste GVV’s zijn in dit segment actief. We kunnen een opsplitsing maken tussen shoppingcentra, baanwinkels en stadswinkels. Commercieel vastgoed was het afgelopen jaar minder in trek door de oprukkende e-commerce, waartegen traditionele winkeliers maar moeilijk kunnen opboksen. Dit woog dan ook op het sentiment en bijgevolg waren de koerswinsten erg laag, soms zelfs negatief. 
– Wereldhave Belgium is vooral actief in winkelcentra en is daarmee ook de enige GVV in haar soort.
– Vastned Retail Belgium en Qrf mikken vooral op winkels gelegen in de binnenstad, meer bepaald in drukke winkelstraten.
– Andere GVV’s zoals Ascencio, Retail Estates en Warehouses Estates Belgium leggen zich dan weer toe op baanwinkels.

Hieronder vallen opslagruimtes (magazijnen), gebouwen voor lichte industriële activiteit en bedrijventerreinen. 
– WDP en Montea zijn pure spelers in logistiek vastgoed. Ze bieden erg fraaie rendementen, maar de koersen noteren fors boven de intrinsieke waarde.
– Intervest Offices & Warehouses is voor net iets meer dan de helft actief in industrieel vastgoed en mikt op 60% tegen eind 2018. 
– Warehouses Estates Belgium is ook deels in dit segment actief.

– De enige GVV waarvan de portefeuille volledig uit kantoorgebouwen bestaat, is Befimmo. Deze GVV focust op toplocaties in Brussel die vaak door overheden worden gehuurd voor zeer lange periodes. 
Ook Intervest Offices & Warehouses en Wereldhave Belgium beschikken over kantoorgebouwen maar eerder gelegen in de stadsrand.

De sector zit al een paar jaar in het slop door de relatief hoge leegstand en is daardoor een stuk riskanter. Wel anticiperen we op een (licht) herstel en is Befimmo goed geplaatst om daarop in te spelen. De Brexit zou weleens een positieve impact kunnen hebben op de kantorenmarkt wanneer financiële spelers Londen inruilen voor Brussel. De verzekeraar Lloyd’s heeft die beslissing recent genomen en zou andere verzekeraars kunnen aantrekken. Toch blijft het koffiedik kijken.

De meeste GVV’s beperken zich tot een of twee segmenten. Een aantal uitzonderingen zoals Cofinimmo, Immo Moury, Leasinvest Real Estate en Warehouses Estates Belgium zijn echter in drie of meer segmenten actief.

Zo is Cofinimmo naast kantoren en zorgvastgoed ook voor een deel belegd in cafés en verzekeringskantoren. Daarnaast zijn er nog buitenbeentjes zoals investeringen in een gevangenis, brandweerkazerne, politiecommissariaten (Cofinimmo), hotels (Aedifica en Xior), vakantiehuisjes (Home Invest Belgium), parkings (Qrf)…