Verschillende keuzecriteria

Er bestaan heel wat criteria die meespelen bij de keuze van een vastgoedvennootschap. De voornaamste zullen we hieronder overlopen.  

Een belangrijk aspect is de premie of de korting van de beurskoers ten opzichte van de intrinsieke waarde van de GVV. Dit is de werkelijke waarde van de vennootschap en bestaat uit de waarde van alle bezittingen, meer bepaald de waarde van de gebouwen in portefeuille, verminderd met de schulden. U geeft best de voorkeur aan GVV’s met een korting of met een kleine premie van hooguit 20 %. Hoe hoger de premie hoe hoger immers het risico dat de koers zal terugvallen wanneer de vastgoedprijzen dalen of in het ergste geval van een heuse vastgoedcrisis.  

Een tweede waarderingscriterium is het nettodividendrendement. Over het algemeen biedt residentieel vastgoed het laagste huurrendement en semi-industrieel of logistiek vastgoed het hoogste. Aangezien de huurinkomsten de belangrijkste inkomstenbron voor de GVV’s zijn weerspiegelt zich dat vaak ook in de dividendrendementen. Momenteel is een nettodividendrendement van 3 tot 4 % gangbaar. (Veel) hogere rendementen kunnen het gevolg zijn van een erg lage of gedaalde koers en er bijgevolg op wijzen dat de vastgoedvennootschap met problemen kampt of een moeilijke tijd tegemoet gaat (veel leegstand, daling huurprijzen verwacht,…).  

Belangrijk is ook de uitkeringsgraad of pay-outratio in de gaten te houden. Hoewel GVV’s wettelijk minstens 80 % van hun winst moeten uitkeren, gaan sommige in de praktijk tot 100 %. Bij een mindere goede gang van zaken zullen deze GVV’s hun dividend dan onvermijdelijk moeten verlagen, terwijl een GVV met een lagere uitkeringsgraad de ruimte heeft om in een moeilijkere periode zijn dividend te handhaven of zelfs lichtjes op te trekken door de uitkeringsgraad tijdelijk te verhogen.  

Een ander criterium is de schuldgraad. Hoe lager die is hoe meer ruimte de vastgoedvennootschap heeft om haar vastgoedportefeuille voort uit te breiden zonder dat ze een beroep moet doen op vers kapitaal van haar aandeelhouders. Ze kan immers gemakkelijk bijkomende schulden aangaan om nieuwe acquisities te financieren. Anderzijds zal een GVV met een hogere schuldgraad voor de aandeelhouders een hoger rendement op het eigen vermogen opleveren. Hier speelt dus het hefboomeffect. Zo is het voor aandeelhouders voordeliger om goedkoop te lenen dan eigen middelen te gebruiken die duurder dienen te worden vergoed. Het is dus een kwestie om een goed evenwicht te vinden tussen het gebruik van schulden en eigen middelen, wat zich vertaalt in een niet te hoge maar ook niet al te lage schuldgraad. Een schuldgraad van 30 à 45 % lijkt ons dan ook meestal een goed compromis.  

Uiteraard speelt bij de keuze van GVV ook de vastgoedportefeuille een belangrijke rol. Zo belegt u best in een vastgoedvennootschap met gebouwen van hoge of betere kwaliteit. Het huurrendement of de verhouding tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de aankoopprijs van het gebouw ligt in zo’n geval vaak lager, en bijgevolg ook het dividend dat de GVV uitkeert, maar dat zal zich na verloop van tijd compenseren door een meerwaarde bij de verkoop van het gebouw. Ook de vooruitzichten van het vastgoedsegment en de specifieke locatie zijn belangrijk. Zo stellen we ons ook de vraag of de huurprijzen van de panden in portefeuille in de toekomst eventueel kunnen opgetrokken worden en of de bezettingsgraad kan gehandhaafd of verbeterd worden.  

Tot slot vormen de rentevoeten een niet te verwaarlozen factor. Een stijging van de rentevoeten heeft een negatieve invloed op de winst en op de koers van vastgoedvennootschappen. Hoe hoger de rentevoeten, hoe meer het immers voor een vastgoedvennootschap kost om zich te financieren. Daarbij dient wel opgemerkt te worden dat sommige GVV’s zich deels tegen renteschommelingen indekken. Maar ook het dividendrendement dat GVV’s bieden wordt meteen minder interessant vergeleken met vastrentende producten zoals spaarboekjes, kasbons of obligaties. Beleggers zullen vaker kiezen voor deze producten en bijgevolg GVV’s gemakkelijker links laten liggen. Die verminderde vraag kan op de koers van de vastgoedvennootschappen wegen.