Waarom doet Aedifica dit omruilbod en is het ook in het belang van de aandeelhouders van Aedifica en Cofinimmo?

Jazeker. 
De combinatie van beide GVV’s zal, met een gezamenlijke vastgoedportefeuille van 12,1 miljard euro, leiden tot de grootste zorgvastgoedgroep in Europa en de vierde grootste ter wereld. 
Dit zal naar verwachting de handelsliquiditeit vergroten met mogelijke opname in belangrijke Europese indices. Ook zal de toegang tot de kapitaalmarkten gemakkelijker worden en zal mogelijk de kredietrating verbeteren (wat goedkoper lenen mogelijk maakt). 

Op operationeel vlak zal de schaalvergroting voor synergieën zorgen (geschat op 16 miljoen euro vóór belastingen vanaf 12 tot 24 maanden na afronding van de transactie) wat de groei van de winst per aandeel (en het dividend) zal stimuleren. 

Voorts zal de gecombineerde groep haar positie op een aantal geografische markten kunnen verstevigen en tevens in meer landen actief zijn.

Het huurdersrisico zal bovendien meer gediversifieerd zijn.

Tot wanneer loopt het omruilbod?

Het bod startte op 30 januari en zal in eerste instantie lopen tot en met maandag 2 maart 2026. Maar omdat sommige banken of brokers de aanvaardingsperiode om administratieve redenen één of enkele dagen vroeger kunnen afsluiten wacht je best niet tot op het allerlaatste nippertje om erop in te gaan. 

Nadien kan het bod nog verlengd of heropend worden en kan er een uitkoopbod volgen.

Wie erop ingaat zal in principe op 13 maart de Aedifica-aandelen op zijn of haar effectenrekening bijgeschreven krijgen. Tijdens de aanvaardingsperiode (en ook minstens nog een hele tijd daarna: zie verder) blijven de aandelen Cofinimmo ook gewoon op de beurs genoteerd.

Wat is de omruilverhouding en wat als ik niet het exacte aantal aandelen heb?

Elk aandeel Cofinimmo geeft je recht op 1,185 aandeel Aedifica. Tenzij je een exact veelvoud van 200 aandelen Cofinimmo hebt, zal je door in te gaan op het ruilbod in principe steeds met een onvolledig aandeel (een zogenaamde aandelenfractie) Aedifica geconfronteerd worden.

In de praktijk zal je aan het einde van de omruiloperatie de tegenwaarde van dit “onvolledige” Aedifica-aandeel gewoon in cash uitgekeerd krijgen (in principe op 13 maart).

Heb je bijvoorbeeld 50 aandelen Cofinimmo dan zal je 59 aandelen Aedifica ontvangen en de tegenwaarde van 0,25 aandeel Aedifica in cash (50 aandelen Cofinimmo x 1,185 = 59,25 aandelen Aedifica).

Wat gebeurt er met het dividend van Cofinimmo als ik op het bod inga?

Je zal over het boekjaar 2025 geen dividend op je Cofinimmo-aandelen ontvangen. In plaats daarvan krijg je in mei 2026 een dividend op je nieuwe aandelen Aedifica. Aedifica is van plan om 4 EUR bruto uit te keren. De roerende voorheffing op het dividend van Aedifica zal vanaf 2026 wel 30% bedragen (ook mocht de fusie niet doorgaan!). Netto komt dit dus neer op 2,80 EUR. Aedifica is van plan om zoals voorheen in de toekomst ongeveer 80% van de winst te blijven uitkeren en verwacht dat het dividendbedrag in de toekomst zal toenemen. 

Moet ik de meerwaardebelasting betalen als ik op het bod inga?

Indien Aedifica meer dan 50% van Cofinimmo verwerft is bij de omruiloperatie geen meerwaardebelasting verschuldigd. Die zal je uiteraard wel moeten ophoesten wanneer je de aandelen Aedifica later verkoopt. Op de aandelenfractie die je in cash uitgekeerd krijgt betaal je wel een meerwaardebelasting, maar aangezien dit bedrag steeds minder waard is dan één aandeel Aedifica zal de meerwaarde daarop (gerekend sinds 31/12/2025) hooguit enkele euro’s bedragen en de verschuldigde meerwaardebelasting (van 10%) op minder dan 1 EUR uitkomen. 

Wat als ik niet op het bod inga?

Dit hangt af van het belang dat Aedifica van Cofinimmo in handen krijgt.

Is dat 95% dan volgt er een uitkoopbod: de beursnotering wordt op het einde daarvan geschrapt en de aandelen zijn niet meer verhandelbaar en leveren ook geen dividend meer op. De tegenwaarde is enkel nog op te vragen via de Deposito- en Consignatiekas. Vanaf 90% moet het bod verplicht heropend worden.
Heeft Aedifica minder dan 90% dan kan het ook altijd het bod verlengen of een of meer keer vrijwillig heropenen om meer aandelen Cofinimmo te verwerven. Van zodra Aedifica echter 75% van Cofinimmo in handen heeft zal ze een buitengewone vergadering bij Cofinimmo samenroepen waarop ze een fusie probleemloos kan doordrukken en zullen de aandeelhouders van Cofinimmo alsnog Aedifica-aandelen in ruil ontvangen. 

Blijft Aedifica steken op een percentage tussen 70% en 75% zal ze toch trachten die fusie te forceren (ze hoopt dat ze met de verworven aandelen toch voldoende stemrechten zal hebben voor en gekwalificeerde meerderheid van 75% op de buitengewone algemene vergadering van Cofinimmo).

Lukt dat toch niet dan blijft Cofinimmo beursgenoteerd maar verliest het zijn voordelig statuut van GVV. Cofinimmo zal dan (veel meer) belastingen moeten betalen en is ook niet meer verplicht om 80% van zijn winst als dividend uit te keren.

Onder 70% tot slot blijft Cofinimmo gewoon zoals voorheen een beursgenoteerde openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (hiervoor moet immers 30% beursgenoteerd zijn) en onder 50% (+1 aandeel) kan Aedifica zelfs het bod volledig afblazen. In dat geval riskeert de koers van Cofinimmo flink terug te vallen.

Koersen op het moment van de analyse 
Aedifica: 74,20 EUR
Cofinimmo: 87,65 EUR