Geen paniek. Schrijf de vastgoedsector nog niet af. Wees wel kieskeurig. Ascencio, Befimmo, Qrf, Vastned Retail Belgium en Wereldhave Belgium zijn GVV’s die volgens ons hun groeiverhaal kunnen omzetten naar hogere beurskoersen op lange termijn en mogen dus worden gekocht.

Kwetsbaar voor de rente

Beleggers volgen de rentestijging van nabij. Zeker aangezien centrale banken de rentevoeten kunstmatig blijven drukken waardoor het rendement op vastrentende effecten sterk is afgekalfd. Vastgoed wordt dan, door de mooie dividenden, een toevluchtsoord voor beleggers op zoek naar rendement. Voordat er in de maanden oktober en november een verkoopdruk op gang kwam, hadden de vastgoedaandelen er een mooie klim op zitten.

Hogere rentevoeten hebben niet enkel invloed op de beurskoers maar ook op de dagelijkse werking van de GVV’s. Vastgoedvennootschappen gaan regelmatig leningen (bankkredieten, obligaties) aan om vastgoedprojecten op te starten of gebouwen over te nemen. De financieringskosten stijgen en gaan wegen op de winst die tevens bepalend is voor de hoogte van het dividend.

Zien we een kentering?

Het zal allemaal niet meteen zo’n vaart lopen. De stijging van de langetermijnrente in Europa zal beperkt blijven. De beleidsmakers zullen niet toestaan dat de rente te hoog oploopt en het economische herstel zou fnuiken. Grote koersdalingen zijn dus vrij onwaarschijnlijk.

Op korte termijn kunnen de koersen van sommige GVV’s wel onder druk blijven staan ondanks dat de winst en het dividend veelal onaangeraakt zullen blijven. Een hoge rente zal pas na lange tijd inwerken op de winstgevendheid van de vastgoedvennootschappen en zover zijn we nog niet.

Een paraplu boven het hoofd

Dat de rente niet eeuwig laag gaat blijven, weet iedereen. Zo ook de GVV’s die zich zo goed mogelijk willen beschermen tegen een rentestijging. Enerzijds zijn de laatste jaren regelmatig obligaties uitgegeven aan een lagere rente maar ook met een langere looptijd.

De vastgoedvennootschap WDP heeft op die manier in 2016 een obligatie (voor institutionelen) uitgegeven met een brutocoupon van 2,5% en een looptijd van tien jaar. In 2014 bracht WDP nog een obligatie uit op slechts zeven jaar met een coupon die ruim een derde hoger lag, namelijk 3,375% bruto.

Anderzijds kunnen kredieten met een variabele rente worden afgedekt door middel van het sluiten van rentecontracten (‘renteswaps’). Hierbij zal een derde partij de variabele rente betalen aan de kredietgever en in ruil een vaste rente van de GVV vragen. Vastned Retail Belgium kan o.a. via het aangaan van renteswaps 80% van haar kredietlijnen vastklikken aan de huidige lage vaste rentevoeten. Vaste rentevoeten die voor een resterende periode van gemiddeld 2,8 jaar gelden. Anders gezegd, de GVV heeft zich voor de komende 2,8 jaar ingedekt tegen stijgende rentes.

Wees selectief

Een aantal beursgenoteerde vastgoedvennootschappen hebben volop geprofiteerd van de lage rente en zich dusdanig goedkoop gefinancierd. De vastgoedportefeuilles zijn veelal sterk gegroeid en dus ook de winsten en dividenden. De gemiddelde looptijd van de kredieten en leningen in de sector is verlengd en het overgrote gedeelte van de kredieten met een variabele rentevoet zijn voor enkele jaren ingedekt met renteswaps.

Op korte termijn zullen de GVV’s in hun dagelijkse beheer weinig invloed van hogere rentes ondervinden en pas op lange termijn zullen de financieringskosten gaan wegen op de vastgoedactiviteiten. Zet de langetermijnrente haar stijging door, zal de verkoopdruk wellicht aanhouden op de aandelenkoersen van de GVV’s.