Analyse
Vastgoed hoort in een gediversifieerde portefeuille 1 jaar geleden - donderdag 15 december 2016
Beursgenoteerd vastgoed mag voor 10 % deel uitmaken van uw portefeuille. Beleg erin via gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s).
Vastgoed hoort in een gediversifieerde portefeuille

Vastgoed hoort in een gediversifieerde portefeuille

 

Gouden jaren gevolgd door een mindere periode

Vastgoed biedt uw portefeuille de nodige spreiding want de evolutie van vastgoed verschilt van die van aandelen en obligaties. De sector heeft al enkele gouden jaren achter de rug. Met dank aan de lage rente. Vastgoedbeheerders konden zich tegen historisch lage rentevoeten financieren en dus goedkoper vastgoedprojecten overnemen of uit de grond stampen.

De gevolgen: een sterke groei van de onderliggende vastgoedportefeuilles en hogere huurinkomsten. Dat laatste zorgt dan weer voor hogere dividenden waar beleggers zo verlekkerd op zijn. Beursgenoteerd vastgoed werd dan ook gretig gekocht met een forse stijging van de beurskoersen tot gevolg.

Nu de rente eind september een stijging heeft ingezet, zien we druk op de koersen. Vastgoed blijft immers rentegevoelig. Wanneer het rendement op vastrentende effecten toeneemt, neemt de vraag naar vastgoed af. En dat weegt op de waarde van vastgoed. De beurskoersen gingen dan ook lager. Nochtans is nuancering van belang en blijven we koper van zowel vastgoedfondsen als gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s, vroeger vastgoedbevaks). Selectiviteit is echter aan de orde!

Beleggen in vastgoedvennootschappen

Er noteren er in totaal 17 op de Brusselse beurs. Ze hebben telkens diverse gebouwen in bezit en beperken zich vaak tot één of enkele specifieke vastgoedsegmenten zoals kantoren, rusthuizen, logistieke gebouwen, …).

De grootte van de vastgoedportefeuilles loopt sterk uiteen, van enkele miljoenen euro tot enkele miljarden euro. Om maar een voorbeeld te geven, de kleinste GVV Immo Moury bezit voor 27 miljoen euro aan vastgoed terwijl de grootste GVV Cofinimmo voor iets meer dan 3,3 miljard bezit.

Ook geografisch zijn er grote verschillen: zo ligt het meeste vastgoed in België, maar heel wat spelers kijken ook over de grenzen heen (Nederland, Duitsland, Frankrijk, …).

Rentegevoelig

Over het algemeen dalen de koersen van de GVV’s als de rente stijgt. De inkomsten uit vastrentende effecten nemen terug toe en beconcurreren de inkomsten uit vastgoed. De rente is voorlopig nog steeds laag, maar op langere termijn zal de rente opnieuw hoger staan. Er zal dus druk komen op de koersen van de GVV’s.

Ze hebben zich hierop evenwel al voorbereid door de looptijd van hun schulden te verlengen en door zich vaak ook te herfinancieren aan lagere rentes (via bankleningen en obligaties). Bovendien hebben de meeste zich tegen een rentestijging ingedekt. Op de winst en het dividend zal de negatieve impact van een rentestijging veelal beperkt blijven. Wel zal er, alleszins zolang de rente verder stijgt, een verkoopdruk ontstaan op de koersen. Die pijn zal dan weer verzacht worden door de mooie dividenden.

 

Onze GVV-favorieten

Befimmo beheert een vastgoedportefeuille bestaande uit kantoorgebouwen waarvan 96 % gelegen in België (voornamelijk Brussel) en 4 % in Luxemburg. Befimmo kan steunen op huurcontracten van lange duur (gemiddeld 8,3 jaar) die voor twee derde zijn afgesloten met publieke en Europese overheden.
De Brusselse kantorenmarkt zit in een dipje. Het aanbod overtreft de vraag. Nochtans geloven we dat Befimmo de moeilijke jaren zal kunnen doorstaan. Met een hoog dividendrendement van 4,7 % netto en een korting van bijna 3 % op de intrinsieke waarde noteert de GVV goedkoop. Met Befimmo neemt u een berekende gok op het aantrekken van de kantorenmarkt.

Qrf legt zich toe op winkelpanden voornamelijk gelegen in de binnenstad. De GVV wist snel te groeien door een rist overnames. Het patrimonium is sinds de beursgang eind 2013 meer dan verdubbeld. Met een dividendrendement van 3,6 % netto en een beurskoers die slechts 15 % boven de intrinsieke waarde noteert, is de GVV een aantrekkelijke belegging.

Vastned Retail Belgium mikt grotendeels op winkelpanden op toplocaties in België. De GVV volgt een nieuwe investeringsstrategie waarbij ze niet-strategische winkelpanden van de hand doet om zich verder te concentreren op de uitbouw van winkels op toplocaties. Een investeringsstrategie die zeker kan bekoren (meerwaarden op termijn mogelijk) en gelet op het mooie dividendrendement van 3,3 % netto en de beperkte premie t.o.v. de intrinsieke waarde (12 %) verdient het aandeel zijn plaats in de portefeuille.

Ascencio houdt zich bezig met het beheer van commercieel vastgoed waarvan bijna twee derde in België gelegen is en de rest in het buitenland (vooral Frankrijk). Ascencio noteert nog aan redelijke premie (33 %) en biedt een fraai dividendrendement van 3,7 % netto. De winst en het dividend kunnen mogelijks nog toenemen, aangezien de huurprijzen op termijn nog marge hebben om te groeien.

 

 

Deel dit artikel