Dossier
Vastgoedcertificaten

Artikels

  • Artikel
    Vastgoedcertificaten 1 jaar geleden - zondag 23 oktober 2016

    Vastgoedcertificaten, waarvan er momenteel nog 13 op de Brusselse beurs noteren, zijn de oudste vorm van papieren vastgoedbeleggingen in België. Sinds de komst van vastgoedbevaks in 1995 (nu: openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen) zijn ze echter geleidelijk op hun terugweg. Hoewel er in november 2015 na vele jaren nog eens een nieuw vastgoedcertificaat, namelijk Immo Mechelen City Center, naar de beurs werd gebracht, zijn het merendeel van deze certificaten in een vereffeningsfase of is die fase niet meer veraf.

    Met uitzondering van het certificaat Distri-Land dat een kleine portefeuille van baanwinkels beheert heeft een vastgoedcertificaat betrekking op 1 specifiek gebouw of gebouwencomplex. Wie zijn vastgoedportefeuille voldoende wil spreiden is dus minstens verplicht om meerdere verschillende vastgoedcertificaten te kopen. Zoniet bent u volledig afhankelijk van het reilen en zeilen van één specifiek gebouw. Denk daarbij vooral aan het huurrisico en de kosten, zoals voor onderhoud en eventuele renovatie van het gebouw.
    En gezien door de relatief kleine waarde van één gebouw er slechts een beperkt aantal stukken in omloop is, is ook de verhandelbaarheid op de beurs verre van optimaal. Sommige certificaten worden soms dagen of zelfs weken lang niet verhandeld. Onnodig te vertellen dat de koersen dan ook forse bokkensprongen kunnen maken.
    Hoewel u strikt juridisch geen eigenaar bent van het gebouw, kan u jaarlijks in principe door middel van een couponbetaling rekenen op de verhuuropbrengsten min de kosten van het gebouw en bij de vereffening van het certificaat op de netto-verkoopopbrengst. Hoewel het couponrendement in sommige gevallen tot meer dan 10 % netto kan oplopen dient u zich evenwel te hoeden voor deze hoge rendementen. Vaak is de koers immers door problemen met het gebouw (zoals verlies van huurders of een nakende levensnoodzakelijke dure renovatie) fors teruggevallen en zit de kans er dik in dat de volgende jaren geen of slechts een zeer lage coupon wordt uitbetaald. Ook loopt u dan het risico dat het gebouw misschien tegen een erg lage prijs dient te worden verkocht en u uiteindelijk een pak minder dan de beurskoers netto krijgt terugbetaald.
    Gezien het gebrek aan mogelijke risicospreiding, het veelal hoge risico en de moeilijkere verhandelbaarheid vinden we vastgoedcertificaten niet geschikt voor goede huisvaders die in vastgoed willen beleggen. Het zijn tegenwoordig veeleer speeltjes voor speculanten en specialisten die goed weten waar ze mee bezig zijn en willen inspelen op opportuniteiten (zoals onverwachte forse koersbewegingen door de enge markt) of op positieve verrassingen die zich omtrent het gebouw zouden kunnen voordoen.

    Raadpleeg onze aanbevelingen rond vastgoedcertificaten

    Raadpleeg onze aanbevelingen rond GVV’s (gereglementeerde vastgoedvennootschappen)

    Deel dit artikel