Beaulieulaan

De nettoliquidatiewaarde ligt een stuk boven de huidige beurskoers. Ook schommelt het verwachte couponrendement rond de 15,7%. Ten slotte is min of meer 15% van de certificaten nog steeds in handen van Atenor, wat erop kan duiden dat de projectontwikkelaar de waardering van Beaulieulaan hoger inschat. Bent u bereid het hoge risico te accepteren, dan mag u het vastgoedcertificaat behouden voor het aardige couponrendement.

Lagere coupon

De certificaathouders van Beaulieulaan, dat betrekking heeft op twee aanpalende kantoorgebouwen in Oudergem (Brusselse oostrand), ontvingen eind juli coupon nr. 25 die 13,0614 EUR netto bedroeg. Dat is lichtjes onder onze verwachting (13,23 EUR) en wellicht te wijten aan de extra kosten voor de organisatie van de buitengewone algemene vergadering in april.

Voor eind juli 2019 mikken we op een lagere coupon van 11,38 EUR netto en dit ondanks dat een hogere brutocoupon wordt verwacht. Reden hiervoor is dat in de volgende coupons de gedeeltelijke terugbetaling van het kapitaal zal wegvallen en dit terwijl dat deel niet wordt belast. Bijgevolg zullen de coupons in de toekomst volledig onderhevig zijn aan de roerende voorheffing van 30%.

Zal de Europese Commissie verder huren?

De Europese Commissie huurt de twee kantoorgebouwen in Oudergem nog tot eind 2020. De vastgoedbeheerders voeren al een tijdje gesprekken met de EC om na te gaan of het huurcontract kan worden verlengd. De vastgoedbeheerders konden hieromtrent nog geen informatie geven.

Liquidatiewaarde

De gebouwen werden in juni door een onafhankelijke expert geschat op 46,8 miljoen euro ten opzichte van 53,4 miljoen euro vorig jaar. Deze waardedaling is geen verrassing. Er werd immers rekening gehouden met het naderende einde van het huurcontract met de Europese Commissie. Op basis van deze schatting ligt de liquidatiewaarde volgens ons rond de 90 EUR netto.

Koers op het moment van de analyse: 75,00 EUR

Schrikt het hoge risico u niet af, dan mag u nog steeds uw certificaten behouden voor het gulle couponrendement dat naar verwachting op 14% netto zal uitkomen.

Belangrijke knopen doorgehakt

Op de algemene vergadering werd er unaniem besloten om de looptijd van het vastgoedcertificaat te verlengen tot en met 31 december 2019 en niet tot 30 juni 2023 zoals de certificaathouders van Beaulieulaan oorspronkelijk hadden voorgesteld. Gezien het certificaat in de toekomst mogelijks nog grote uitdagingen te wachten staan, is dit volgens ons goed nieuws.

Ook werd besloten de vastgoedbeheerders een verkoopmandaat te verlenen, dat eveneens geldig is tot eind 2019. Hierdoor is de goedkeuring van de certificaathouders bij een mogelijke verkoop van de twee aanpalende gebouwen in Oudergem (Brusselse oostrand) niet meer vereist. Voorwaarde is wel dat de verkoopprijs niet lager ligt dan de vastgestelde expertisewaarde. Die waarde hoeft niet noodzakelijk de jaarlijkse expertiseschatting te zijn, maar kan ook worden vastgesteld op het moment van de eventuele nakende verkoop.

Tijdelijke zekerheid

Met een verlenging en een verkoopmandaat op zak, is de onzekerheid op korte termijn weggenomen. Op langere termijn en indien een verkoop van het kantorencomplex uitblijft, staan het certificaat wellicht nog een aantal belangrijke uitdagingen te wachten. De belangrijkste hiervan is of de Europese Commissie die het complex huurt, ook nog na 2020 zal blijven. Als het complex leeg komt te staan, zal het immers zeker onmogelijk zijn om een nieuwe huurder aan te trekken, tenzij het verouderd gebouw grondig wordt gerenoveerd. Renovaties gaan echter gepaard met heel wat kosten. Ook kunnen de jaarlijkse leegstandskosten volgens ons ondertussen oplopen tot 4,70 EUR per certificaat.

Koers op het moment van de analyse: 93,26 EUR

De algemene vergadering zal op 26 april plaatsvinden.
Staat u open voor het hoge risico: houden.

Algemene vergadering

Er zullen een aantal belangrijke beslissingen moeten worden genomen. Zo moeten de certificaathouders stemmen over de verlenging van de looptijd van het vastgoedcertificaat met vijf jaar, tot en met 30 juni 2023.

Verder zal hen worden gevraagd een verkoopmandaat (geldig tot 30 juni 2023) aan de beheerders te verlenen. Aan de hand van dat mandaat zouden de beheerders de twee aanpalende gebouwen in Oudergem (Brusselse oostrand), die tot 31 december 2020 aan de Europese Commissie worden verhuurd, kunnen verkopen zonder de goedkeuring van de certificaathouders. Voorwaarde is wel dat de verkoopprijs niet lager ligt dan de vastgestelde expertisewaarde (= 53,4 miljoen euro volgens de laatste expertiseschatting in juni 2017).

De buitengewone algemene vergadering vindt plaats op 26 april 2018. Opdat de vergadering kan doorgaan, moet minstens 50% van de houders van de uitstaande vastgoedcertificaten aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Is dit niet het geval, wat volgens ons goed mogelijk is, dan zal de vergadering worden uitgesteld tot 30 mei 2018 en zal met het quorum van 50% geen rekening meer worden gehouden. Overigens wordt een agendapunt pas aangenomen wanneer twee derden van de aanwezige en uitgebrachte stemmen vóór is.

Wie durft, mag houden

Als de certificaathouders een verlenging goedkeuren en een verkoopmandaat aan de beheerders verlenen, dan zal de toekomst van het certificaat al een heel stuk rooskleuriger ogen. Zo niet moeten de beheerders beide gebouwen verkopen vóór 30 juni 2018 en dit mogelijks tegen een ongunstige prijs (bv. door de zwakke onderhandelingspositie van de vastgoedbeheerders, de onzekerheid rond het feit of de huurder zal blijven en rond de plannen van de overheid omtrent de toekomstige bestemming van de zone waarin Beaulieulaan is gelegen). Het vastgoedcertificaat is dan ook erg riskant. Wel zou het toekomstig couponrendement rond de 14% moeten uitkomen. Wie het hoge risico niet schuwt, mag zijn certificaten aanhouden.

Koers op het moment van de analyse: 93 EUR

Op de jaarlijkse informatievergadering van begin oktober werd maar weinig concrete informatie bekend. Schrikt het hoge risico u niet af, dan mag u uw certificaten houden.

Licht lagere coupon in 2018

Certificaathouders kregen op 27 juli coupon nr. 24 uitbetaald (13,7356 EUR netto). Dit is iets hoger dan we verwachtten. In de coupon zat een eenmalige schadevergoeding (min of meer 0,60 EUR netto) die voortvloeide uit een lang aanslepende rechtszaak over een waterinsijpeling in de parking. Voor de coupon van juli 2018 mikken we op een iets lager bedrag, namelijk 13,23 EUR netto.

Geen woord over Atenor

In februari van dit jaar verscheen vastgoedontwikkelaar Atenor op het toneel met een aantrekkelijk bod op de erfpachtrechten van de twee aanpalende kantoorgebouwen van Beaulieulaan, gelegen te Oudergem. Uiteindelijk sprongen in juli de gesprekken om een onbekende reden af. Of dit te wijten was aan het feit dat de groepen het niet eens raakten over de prijs of aan een andere reden, wilden de beheerders niet zeggen.

Certificaat verlengen?

Voorts bleven de beheerders erg vaag over de toekomst van het certificaat. De vereffening, waarbij de gebouwen worden verkocht en de netto-opbrengst aan de certificaathouders wordt uitgekeerd, is ten laatste voorzien eind juni 2018. Er blijft dus weinig tijd over voor de beheerders om een uitzonderlijke algemene vergadering te organiseren, waarin kan worden gestemd over de zoektocht naar kandidaat-kopers of het uitstellen van de liquidatiedatum.

De beheerders moeten dringend in actie schieten. Zo niet zullen ze tegen eind juni 2018 verplicht zijn het gebouwencomplex te verkopen met het risico dat dit tegen ongunstige prijs gebeurt (bv. als de vastgoedmarkt slabakt of als de beheerders van het certificaat zich in een zwakke positie bevinden tegenover kandidaat-kopers).

Voor de durvers: houden

De liquidatiewaarde, die we berekenden op basis van de recentste expertenschatting van 16 juni, komt uit op zo’n 102 EUR, wat iets lager is dan de huidige koers. Bovendien is de toekomst momenteel onzeker. Toch zijn er voldoende redenen om uw certificaten niet van de hand te doen. Zo schommelt het verwachte couponrendement rond de 12%. Voorts zou de eerdere interesse van Atenor andere vastgoedspelers kunnen overtuigen om zich voor Beaulieulaan te interesseren.

Koers op het moment van de analyse: 103,90 EUR