Beaulieulaan

Op de jaarlijkse informatievergadering van begin oktober werd maar weinig concrete informatie bekend. Schrikt het hoge risico u niet af, dan mag u uw certificaten houden.

Licht lagere coupon in 2018

Certificaathouders kregen op 27 juli coupon nr. 24 uitbetaald (13,7356 EUR netto). Dit is iets hoger dan we verwachtten. In de coupon zat een eenmalige schadevergoeding (min of meer 0,60 EUR netto) die voortvloeide uit een lang aanslepende rechtszaak over een waterinsijpeling in de parking. Voor de coupon van juli 2018 mikken we op een iets lager bedrag, namelijk 13,23 EUR netto.

Geen woord over Atenor

In februari van dit jaar verscheen vastgoedontwikkelaar Atenor op het toneel met een aantrekkelijk bod op de erfpachtrechten van de twee aanpalende kantoorgebouwen van Beaulieulaan, gelegen te Oudergem. Uiteindelijk sprongen in juli de gesprekken om een onbekende reden af. Of dit te wijten was aan het feit dat de groepen het niet eens raakten over de prijs of aan een andere reden, wilden de beheerders niet zeggen.

Certificaat verlengen?

Voorts bleven de beheerders erg vaag over de toekomst van het certificaat. De vereffening, waarbij de gebouwen worden verkocht en de netto-opbrengst aan de certificaathouders wordt uitgekeerd, is ten laatste voorzien eind juni 2018. Er blijft dus weinig tijd over voor de beheerders om een uitzonderlijke algemene vergadering te organiseren, waarin kan worden gestemd over de zoektocht naar kandidaat-kopers of het uitstellen van de liquidatiedatum.

De beheerders moeten dringend in actie schieten. Zo niet zullen ze tegen eind juni 2018 verplicht zijn het gebouwencomplex te verkopen met het risico dat dit tegen ongunstige prijs gebeurt (bv. als de vastgoedmarkt slabakt of als de beheerders van het certificaat zich in een zwakke positie bevinden tegenover kandidaat-kopers).

Voor de durvers: houden

De liquidatiewaarde, die we berekenden op basis van de recentste expertenschatting van 16 juni, komt uit op zo’n 102 EUR, wat iets lager is dan de huidige koers. Bovendien is de toekomst momenteel onzeker. Toch zijn er voldoende redenen om uw certificaten niet van de hand te doen. Zo schommelt het verwachte couponrendement rond de 12%. Voorts zou de eerdere interesse van Atenor andere vastgoedspelers kunnen overtuigen om zich voor Beaulieulaan te interesseren.

Koers op het moment van de analyse: 103,90 EUR

Sint-Goedeleplein verkoopt een gebouw

Voor het Brusselse kantoorgebouw dat betrekking heeft op het vastgoedcertificaat Sint-Goedeleplein, werd een koper gevonden. De vereffening zal volgens de beheerders zo’n 211 EUR netto opleveren.

Het kantoorgebouw werd begin 2016 in de etalage gezet maar interesse van kandidaat-kopers bleef lange tijd uit. Dat het gebouw na het vertrek van de bank Degroof Petercam in november 2016 leeg kwam te staan, maakte het er niet makkelijker op.

Op 6 juni kregen de certificaathouders echter goed nieuws toen bekend werd dat de Nationale Bank van België het pand minstens tot 31 maart 2022 zal huren, wat de aantrekkelijkheid van het gebouw verhoogde. Dat bleef niet zonder resultaat want op 11 juli werd het gebouw verkocht voor een bedrag van 24 miljoen euro.

Na de terugbetaling van het krediet en na afhouding van de kosten en belastingen die gepaard gingen met de verkoop, schatten de beheerders dat de verkoop zo’n 211 EUR netto per certificaat zal opbrengen. In de volgende weken zal een groot stuk van de opbrengst al worden uitgekeerd.

Sinds de aankondiging van een nieuwe huurder, ging de koers van het certificaat met ruim 30% hoger waardoor de laatste koers (die dateert van 20 juni) hoger noteert dan de geschatte netto-opbrengst.

Probeer uw certificaten te verkopen aan een hogere prijs dan 211 EUR wanneer de transactiekosten niet te hoog oplopen. Zoniet wacht u best de vereffening af. Let op: uw certificaten verkopen is geen sinecure aangezien ze nauwelijks verhandeld worden. Werk dus steeds met een limietorder.

Koers op het moment van de analyse: 225,50 EUR

Antares: AC Nielsen blijft langer

De beheerders van het vastgoedcertificaat Antares, dat betrekking heeft op een gebouwencomplex in de Brusselse oostrand, melden dat het huurcontract met huurder AC Nielsen licht gewijzigd is. De eerstvolgende vervaldag van het huurcontract was oorspronkelijk vastgelegd op 30 juni 2018. Het contract wordt nu met zes maanden verlengd tot 31 december 2018.

Op korte termijn is deze verlenging goed nieuws maar voor de lange termijn doet het twijfels rijzen of AC Nielsen nog wel van plan is te blijven. Aangezien AC Nielsen goed is voor ruim 20% van de huurinkomsten, is dit geen onbelangrijk gegeven.

U mag uw certificaten Antares houden voor het verwachte dividendrendement van ongeveer 6,5% netto dat een mooie inkomstenbron vormt.

Koers op het moment van de analyse: 61,50 EUR 

Beaulieulaan: Atenor trekt zich terug

De beheerders van het vastgoedcertificaat Beaulieulaan, een Brussels kantoor dat tot eind 2020 verhuurd wordt aan de Europese Commissie, kondigden op 7 juli aan dat de gesprekken met de projectontwikkelaar Atenor zijn stopgezet. Atenor wilde graag de erfpachtrechten van de twee aanpalende kantoorgebouwen van het vastgoedcertificaat Beaulieulaan in handen krijgen. Beide partijen kwamen een exclusiviteitsperiode overeen waarin Atenor het alleenrecht kreeg om een definitief bod uit te brengen. Die periode verstreek zonder resultaat op 30 april.

De gesprekken werden evenwel verdergezet maar dat bracht geen soelaas. Het blijft gissen naar de reden waarom er geen overeenkomst uit de bus kwam. Wel staat Atenor erom bekend niet te veel te willen betalen voor zijn vastgoedprojecten.

Toch is dit volgens ons geen dringende reden om uw certificaten te verkopen. De interesse van Atenor zou erop kunnen wijzen dat het kantorencomplex weleens andere kooplustigen zou kunnen aantrekken. Bovendien schatten we het couponrendement op iets meer dan 10% en de coupon eind juli 2017 op zo’n 13,61 EUR netto.

Ondanks dat de gesprekken met Atenor afgesprongen zijn, handhaven we ons advies: houden.

Koers op het moment van de analyse: 128,00 EUR

Aangezien de koers van het certificaat even hoog is als de vermoedelijke opbrengst uit de verkoop van de erfpacht, raden we u aan om niet langer te wachten en uw certificaten te verkopen. Na de betaling van de verkoopopbrengst van het erfpachtrecht zal de koers van het certificaat normaal hooguit nog een paar luttele euro’s bedragen. Het is volgens ons niet meer de moeite uw certificaten verder aan te houden om een kleine (jaarlijkse?) coupon op te strijken.

Opbrengsten uit verkoop

De twee gebouwen van Beaulieulaan zijn gelegen in Oudergem en worden nog tot eind 2020 verhuurd aan de Europese Commissie. Atenor biedt 65 miljoen euro voor de aankoop van de erfpachtrechten. Dat is maar liefst 11,6% meer dan de laatste waardeschatting (58,25 miljoen euro) die een onafhankelijke expert uitvoerde in juni 2016.

Wij ramen de aan de certificaathouders uit te keren opbrengst uit de verkoop van de erfpachtrechten tussen 141 en 142 EUR netto per certificaat. Daarbovenop zal Atenor elk jaar ook nog een vergoeding van 40 000 euro uitkeren aan Beaulieulaan, dat de naakte eigendom van de gebouwen behoudt. Per certificaat komt dat neer op een jaarlijkse vergoeding van ±0,11 EUR. Na aftrek van de belastingen en de kosten zal er maar weinig van die vergoeding overblijven om (jaarlijks?) uit te keren aan de certificaathouders.

Akkoord certificaathouders vereist

Er wordt binnenkort een bijzondere algemene vergadering samengeroepen om de verkoop aan Atenor al dan niet goed te keuren, en er dient ook te worden gestemd over de verlenging van het certificaat (vereffening normaal voorzien tegen uiterlijk juni 2018). Als beide voorstellen worden goedgekeurd en het boekenonderzoek door Atenor een gunstige afloop kent, kan de verkoop doorgaan.

Koers op het moment van de analyse: 135,56 euro

Een vonnis van de rechtbank maakte een einde aan een aanslepend geschil rond fouten die gemaakt werden door de architect bij de oprichting van het Brusselse gebouwencomplex. Het vastgoedcertificaat ontving hier een schadevergoeding voor. Het ontvangen bedrag zal volgend jaar worden uitgekeerd aan de certificaathouders, waardoor de coupon in 2017 dus hoger zal zijn.

Hogere coupon in 2017

Op 29 juli werd de coupon over het voorbije boekjaar uitgekeerd. Die coupon (nr. 23) was goed voor 13,1672 EUR netto, iets meer dan we verwachtten. In 2017 tippen we op een stijging van 5,7 %, tot 13,92 EUR, vooral dankzij de uitkering van de schadevergoeding.

Vereffening stilaan dichterbij

De liquidatie van dit vastgoedcertificaat is in principe voorzien tussen juni 2008 en juni 2018. Het gebouwencomplex, dat verhuurd is aan de Europese Commissie, zal dan van de hand worden gedaan en de opbrengst zal uitgekeerd worden aan de certificaathouders. Indien het complex niet verkocht wordt vóór juni 2018, verliest de beheerder het recht om zonder het akkoord van de certificaathouders het complex te verkopen. Enkel indien er een buitengewone algemene vergadering wordt bijeengeroepen, kunnen de certificaathouders beslissen om de vereffening uit te stellen. Voorwaarde is dan wel dat twee derden van hen voor een uitstel stemt, anders dient het complex alsnog verplicht te worden verkocht. Aangezien de liquidatie normaal tegen uiterlijk 2018 gepland is, mag de beslissing hieromtrent niet te lang op zich laten wachten. Een verplichte verkoop brengt immers het risico mee dat door een inzinking van de vastgoedprijzen of door een verzwakte onderhandelingspositie tegenover kandidaat-kopers, het gebouwencomplex tegen een veel lagere prijs verkocht moet worden.

Beter één vogel in de hand …

Het certificaat noteert momenteel rond 148 EUR. Dat is een stuk boven de netto liquidatiewaarde van 112,5 EUR die we berekenden op basis van de recentste expertenschatting. Het lijkt ons dan ook een goed moment om te verkopen. Het uitblijven van de vereffening zorgt immers voor een extra risico. Het is trouwens ook niet zeker wat de Europese Commissie van plan is na afloop van het huurcontract in 2020.