Beaulieulaan

De algemene vergadering zal op 26 april plaatsvinden.
Staat u open voor het hoge risico: houden.

Algemene vergadering

Er zullen een aantal belangrijke beslissingen moeten worden genomen. Zo moeten de certificaathouders stemmen over de verlenging van de looptijd van het vastgoedcertificaat met vijf jaar, tot en met 30 juni 2023.

Verder zal hen worden gevraagd een verkoopmandaat (geldig tot 30 juni 2023) aan de beheerders te verlenen. Aan de hand van dat mandaat zouden de beheerders de twee aanpalende gebouwen in Oudergem (Brusselse oostrand), die tot 31 december 2020 aan de Europese Commissie worden verhuurd, kunnen verkopen zonder de goedkeuring van de certificaathouders. Voorwaarde is wel dat de verkoopprijs niet lager ligt dan de vastgestelde expertisewaarde (= 53,4 miljoen euro volgens de laatste expertiseschatting in juni 2017).

De buitengewone algemene vergadering vindt plaats op 26 april 2018. Opdat de vergadering kan doorgaan, moet minstens 50% van de houders van de uitstaande vastgoedcertificaten aanwezig of vertegenwoordigd zijn. Is dit niet het geval, wat volgens ons goed mogelijk is, dan zal de vergadering worden uitgesteld tot 30 mei 2018 en zal met het quorum van 50% geen rekening meer worden gehouden. Overigens wordt een agendapunt pas aangenomen wanneer twee derden van de aanwezige en uitgebrachte stemmen vóór is.

Wie durft, mag houden

Als de certificaathouders een verlenging goedkeuren en een verkoopmandaat aan de beheerders verlenen, dan zal de toekomst van het certificaat al een heel stuk rooskleuriger ogen. Zo niet moeten de beheerders beide gebouwen verkopen vóór 30 juni 2018 en dit mogelijks tegen een ongunstige prijs (bv. door de zwakke onderhandelingspositie van de vastgoedbeheerders, de onzekerheid rond het feit of de huurder zal blijven en rond de plannen van de overheid omtrent de toekomstige bestemming van de zone waarin Beaulieulaan is gelegen). Het vastgoedcertificaat is dan ook erg riskant. Wel zou het toekomstig couponrendement rond de 14% moeten uitkomen. Wie het hoge risico niet schuwt, mag zijn certificaten aanhouden.

Koers op het moment van de analyse: 93 EUR

Op de jaarlijkse informatievergadering van begin oktober werd maar weinig concrete informatie bekend. Schrikt het hoge risico u niet af, dan mag u uw certificaten houden.

Licht lagere coupon in 2018

Certificaathouders kregen op 27 juli coupon nr. 24 uitbetaald (13,7356 EUR netto). Dit is iets hoger dan we verwachtten. In de coupon zat een eenmalige schadevergoeding (min of meer 0,60 EUR netto) die voortvloeide uit een lang aanslepende rechtszaak over een waterinsijpeling in de parking. Voor de coupon van juli 2018 mikken we op een iets lager bedrag, namelijk 13,23 EUR netto.

Geen woord over Atenor

In februari van dit jaar verscheen vastgoedontwikkelaar Atenor op het toneel met een aantrekkelijk bod op de erfpachtrechten van de twee aanpalende kantoorgebouwen van Beaulieulaan, gelegen te Oudergem. Uiteindelijk sprongen in juli de gesprekken om een onbekende reden af. Of dit te wijten was aan het feit dat de groepen het niet eens raakten over de prijs of aan een andere reden, wilden de beheerders niet zeggen.

Certificaat verlengen?

Voorts bleven de beheerders erg vaag over de toekomst van het certificaat. De vereffening, waarbij de gebouwen worden verkocht en de netto-opbrengst aan de certificaathouders wordt uitgekeerd, is ten laatste voorzien eind juni 2018. Er blijft dus weinig tijd over voor de beheerders om een uitzonderlijke algemene vergadering te organiseren, waarin kan worden gestemd over de zoektocht naar kandidaat-kopers of het uitstellen van de liquidatiedatum.

De beheerders moeten dringend in actie schieten. Zo niet zullen ze tegen eind juni 2018 verplicht zijn het gebouwencomplex te verkopen met het risico dat dit tegen ongunstige prijs gebeurt (bv. als de vastgoedmarkt slabakt of als de beheerders van het certificaat zich in een zwakke positie bevinden tegenover kandidaat-kopers).

Voor de durvers: houden

De liquidatiewaarde, die we berekenden op basis van de recentste expertenschatting van 16 juni, komt uit op zo’n 102 EUR, wat iets lager is dan de huidige koers. Bovendien is de toekomst momenteel onzeker. Toch zijn er voldoende redenen om uw certificaten niet van de hand te doen. Zo schommelt het verwachte couponrendement rond de 12%. Voorts zou de eerdere interesse van Atenor andere vastgoedspelers kunnen overtuigen om zich voor Beaulieulaan te interesseren.

Koers op het moment van de analyse: 103,90 EUR

Aangezien de koers van het certificaat even hoog is als de vermoedelijke opbrengst uit de verkoop van de erfpacht, raden we u aan om niet langer te wachten en uw certificaten te verkopen. Na de betaling van de verkoopopbrengst van het erfpachtrecht zal de koers van het certificaat normaal hooguit nog een paar luttele euro’s bedragen. Het is volgens ons niet meer de moeite uw certificaten verder aan te houden om een kleine (jaarlijkse?) coupon op te strijken.

Opbrengsten uit verkoop

De twee gebouwen van Beaulieulaan zijn gelegen in Oudergem en worden nog tot eind 2020 verhuurd aan de Europese Commissie. Atenor biedt 65 miljoen euro voor de aankoop van de erfpachtrechten. Dat is maar liefst 11,6% meer dan de laatste waardeschatting (58,25 miljoen euro) die een onafhankelijke expert uitvoerde in juni 2016.

Wij ramen de aan de certificaathouders uit te keren opbrengst uit de verkoop van de erfpachtrechten tussen 141 en 142 EUR netto per certificaat. Daarbovenop zal Atenor elk jaar ook nog een vergoeding van 40 000 euro uitkeren aan Beaulieulaan, dat de naakte eigendom van de gebouwen behoudt. Per certificaat komt dat neer op een jaarlijkse vergoeding van ±0,11 EUR. Na aftrek van de belastingen en de kosten zal er maar weinig van die vergoeding overblijven om (jaarlijks?) uit te keren aan de certificaathouders.

Akkoord certificaathouders vereist

Er wordt binnenkort een bijzondere algemene vergadering samengeroepen om de verkoop aan Atenor al dan niet goed te keuren, en er dient ook te worden gestemd over de verlenging van het certificaat (vereffening normaal voorzien tegen uiterlijk juni 2018). Als beide voorstellen worden goedgekeurd en het boekenonderzoek door Atenor een gunstige afloop kent, kan de verkoop doorgaan.

Koers op het moment van de analyse: 135,56 euro