Immo Mechelen City Center

BE0974287196
Waarschuwing
Toevoegen aan portefeuille
714,00 EUR 17/08/2018 11:30 Brussel
0,00 EUR (0,00 %) Wijziging sinds laatste afsluiting
710,0000 860,9800  52 weken min max
-17,07 % Rendement 1 jaar
7,07 % Verwacht nettodividendrendement
Alle details
Premium inhoud

Het advies van onze experten en onze beoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

Hoe komen we tot ons advies?

Artikels

  • Analyse
    Immo Mechelen City Center maakte resultaten boven de verwachtingen bekend 1 maand geleden - dinsdag 17 juli 2018
    Dit certificaat biedt met bijna 7% netto een fraai couponrendement.
     
     
     
     

    Het advies van onze experten en onze risicobeoordelingen zijn enkel voor abonnees. Wil u graag toegang?

    Ik wil toegang tot deze inhoud!
  • Analyse
    Immo Mechelen City Center boekt beter dan verwachte resultaten 1 jaar geleden - woensdag 5 juli 2017
    Is het vastgoedcertificaat een aankoop waard?

    De eerste jaarresultaten komen iets hoger uit dan aanvankelijk geraamd in het prospectus, maar toch handhaven we ons verkoopadvies.
    Als u op zoek bent naar een belegging in kantoorgebouwen, dan bent u volgens ons beter af met de gereglementeerde vastgoedvennootschap Befimmo.

     

    Langlopende huurcontracten

    Mechelen City Center is een kantoorgebouw met parking in de binnenstad van Mechelen. Het dateert van 2003 en biedt zowat 13.000 m² aan kantoorruimte. Ongeveer 95% van die ruimte is verhuurd, en het merendeel daarvan via langlopende huurcontracten. Zo is 84% nog tot 2031 verhuurd aan de federale overheid, en 6% nog tot 2023 aan de Vlaamse overheid. Daarnaast loopt er o.a. ook nog een huurcontract met KBC Corporate Banking (2,7% van de huuroppervlakte) dat eindigt op 2019.

     

    Resultaten overtreffen de verwachtingen

    Op 14 juni werd coupon nummer 1 uitbetaald. Die had uitzonderlijk betrekking op een verlengde periode van 17 maanden en was goed voor een bedrag van 69,8968 EUR netto. Dat is 1,8% hoger dan aanvankelijk geraamd werd in het prospectus, o.a. dankzij hogere huurinkomsten die de hogere kosten ruimschoots hebben gecompenseerd. Voor juni 2018 mikken we op een nettocoupon (over een periode van 12 maanden) in de buurt van de 48 EUR.

     

    Koele minnaar

    Ondanks het mooie couponrendement van zowat 5% en het feit dat het gebouw grotendeels verhuurd wordt aan kwalitatieve huurders op lange termijn, is de complexe fiscale structuur van het certificaat ongunstig voor de certificaathouders. Daarnaast is de verhandelbaarheid van het certificaat aan de lage kant, wat het risico verhoogt dat u het niet tegen een correcte prijs kunt aan- of verkopen. 

     

    Koers op het moment van de analyse: 880,00 EUR

    Deel dit artikel

  • Analyse
    Mechelen City Center komt naar de beurs 2 jaar geleden - dinsdag 17 november 2015

    Het nieuw vastgoedcertificaat bestaat uit een kantoorgebouw dat voor 97% is verhuurd en biedt de eerste jaren een nettorendement van 4,8 %.

    Na meer dan 11 jaar (“Westland 2004”, inmiddels al vereffend) en een mislukte poging in 2011 (Luiks shoppingcentrum Médiacité) wordt er nu opnieuw een vastgoedcertificaat naar de beurs gebracht: Mechelen City Center. Inschrijven kan voor 1 000 EUR per stuk (inclusief kosten) bij KBC, CBC en Bolero tot 30 november. De inschrijvingsperiode kan echter al vanaf 19 november (12u00) vervroegd worden afgesloten. Vanaf 4 december zal het certificaat op de Brusselse beurs noteren.

     

    Bijna volledig verhuurd

    Mechelen City Center is een modern kantoorgebouw van bijna 13 000 m² uit 2003 met 7 verdiepingen en een ondergrondse parking aan de rand van de historische Mechelse binnenstad. Het is voor meer dan 97 % verhuurd: voor circa 85 % aan de Federale overheid tot minstens 31 juli 2031 en voor zo’n 8 % aan de Vlaamse overheid (deels tot 31 mei en deels tot 31 december 2023). Ook het bedrijvencentrum van KBC Corporate Banking is tot minstens 31 juli 2016 in het gebouw gevestigd. De huren zijn automatisch geïndexeerd.

     

    Verwacht couponrendement en meerwaarde

    Elk jaar, behalve in 2016, zal in de maand juni een coupon worden uitgekeerd. De beheerders ramen de eerste coupon in juni 2017 op 68,18 EUR netto (boekjaar van 17 maanden eindigend op 31/3/2017) en op respectievelijk 47,73 EUR en 48,17 EUR netto voor de volgende 2 jaren wat het jaarlijks nettorendement op ongeveer 4,8 % brengt. Het gaat daarbij volledig om kapitaalterugbetalingen die niet onderworpen zijn aan roerende voorheffing. Het geraamde couponrendement zal in de eerste jaren wellicht lichtjes stijgen (indexatie huren). Na 5 jaar zal volgens de beheerders de brutocoupon waarschijnlijk het bedrag van de kapitaalterugbetaling overschrijden. De coupon betaalbaar in juni 2021 en ook de coupons daarna, zullen dan normaal ook voor het deel dat de kapitaalterugbetaling overschrijdt onderworpen zijn aan de dan van toepassing zijnde roerende voorheffing (in principe 27 % vanaf 2016) en dus opnieuw iets lager uitvallen.

     

    Het gebouw zal vermoedelijk tussen het 15e en 25ste jaar na de uitgifte van het certificaat opnieuw worden verkocht, waarna de verkoopopbrengst (min de kosten en vergoeding voor de beheerders) onder de certificaathouders wordt verdeeld. Gezien de leeftijd van het gebouw (dan meer dan 27 jaar) is het absoluut niet zeker dat het tegen een hogere dan de aankoopprijs kan verkocht worden (opfrissingswerken en renovatie nodig?). Kortom, het is lang niet zeker dat u uw begininleg volledig zal terugkrijgen.

     

    Aandachtspunten en risico’s

    Een belegging in Mechelen City Center is niet zonder risico’s. Zo ligt het lot van uw belegging in handen van slechts 1 gebouw. Dat het gebouw nagenoeg volledig verhuurd is via lange(re) huurcontracten met kwaliteitshuurders pleit wel in het voordeel van het certificaat. Toch zijn er ook enkele minpunten. Zo zullen er voor de huuroppervlakte die de Federale overheid inneemt in 2022 opfrissingswerken moeten uitgevoerd worden. Voorts kunnen ook de huren neerwaarts worden aangepast, of de huurcontracten zelfs worden ontbonden, indien er niet wordt voldaan aan bepaalde kwaliteitseisen inzake verwarming en klimaatregeling waartoe de beheerders zich geëngageerd hebben. Tot slot is er geen enkele garantie dat op het einde van de huurovereenkomsten bij een huurverlenging of het afsluiten van contracten met nieuwe huurders de huidige huurprijsniveaus kunnen gehandhaafd worden. Zo ligt volgens het taxatierapport de huidige huurprijs van de Federale overheid zo’n 33 % boven de huidige marktwaarde!

     

    Advies

    Het couponrendement mag met 4,8 % netto dan wel aantrekkelijk lijken, toch lopen we niet echt warm voor dit nieuwe vastgoedcertificaat. Het gebrek aan risicospreiding en de moeilijkere verhandelbaarheid door het gebrek aan liquiditeit op de beurs wegen ons inziens zwaarder door dan het tikkeltje rendement dat u via dit vastgoedcertificaat meer kan bekomen dan bij een openbare gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Wie in een portefeuille kwaliteitsvol kantoorvastgoed wil beleggen raden we dan ook eerder aan om Befimmo te kopen, dat tegen de huidige koers (58,00 EUR) een nettodividendrendement (bij 27 % roerende voorheffing) van 4,3 % biedt en dat u steeds tegen correcte voorwaarden opnieuw op de beurs kan verkopen. Met zo’n GVV legt u niet al uw eieren in dezelfde mand. Bovendien kan zo’n GVV, in tegenstelling tot een vastgoedcertificaat, zelf het meest gunstige moment bepalen wanneer ze eventueel een gebouw opnieuw wil verkopen.

     

    Deel dit artikel

Belangrijke gegevens

Identiteitskaart

Segment Kantoren
Maximumkoers afgelopen 12 maanden 860,98 EUR
Minimumkoers afgelopen 12 maanden 710,00 EUR
ISIN-code BE0974287196
Beurs Brussel
Aantal bestaande aandelen 29.000
Beurskapitalisatie (in miljard) 0,02 EUR
Transactievolume (gemiddeld / dag / x 1 000) 6
Website www.kbc.be/corporate/en/article/financing.html

Prestaties (in euro)

Rendement 3 maanden -10,71 %
Rendement 6 maanden -10,10 %
Rendement 1 jaar -17,07 %
Rendement 5 jaar -

Sleutelcijfers per certificaat

Laatste nettodividend 49,76 EUR
Volgende nettodividend 50,50 EUR
Bezettingsgraad 97,30 %

Beursgegevens

Verwacht nettodividendrendement 7,07 %
×
Vertel ons wat u denkt
immo-mechelen-city-center
In welke mate zou u deze webpagina aanbevelen aan uw vrienden en familie ? Geef een score tussen 1 (zeker niet) en 10 (zeker) *
1 2 3 4 5 6 7 8 9 10
Opmerkingen (optioneel)
Verzenden