Analyse
Woluwe Shopping & Uitbreiding: minder bezoekers, hogere huren 1 jaar geleden - donderdag 16 juni 2016

Na de terugval in 2014 liet het bezoekersaantal van het winkelcentrum ook in 2015 een daling optekenen.

Toch zijn de in juni betaalbare nettocoupons van de twee aanverwante vastgoedcertificaten Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding even hoog als vorig jaar.
Speculatief ingestelde beleggers mogen het certificaat van Woluwe Shopping houden.
Wie een hoger risico niet schuwt en een gokje wil wagen, mag het certificaat van Woluwe Extension kopen (anders raden we u aan te houden).

 

Terreuraanslagen schrikken bezoekers af

In 2015 kreeg het ten oosten van Brussel gelegen Woluwe Shopping 3,6 % minder bezoekers over de vloer en daalde de omzet van de handelszaken er met 3,4 %. De situatie verslechterde er na de aanslagen in Parijs in november (daarvoor respectievelijk slechts -2,2 % en -1,6 %). Na de aanslagen in Frankrijk was de daling in Woluwe groter dan het gemiddelde voor de Brusselse winkelcentra. Over de impact van de aanslagen in Brussel op 22 maart werd op de informatievergadering begin mei nog niets gezegd.

 

Om de daling van de bezoekersaantallen te counteren, worden een aantal investeringen bestudeerd. De werken op de Woluwelaan om de tram binnen twee jaar tot aan het shoppingcenter te laten rijden, zullen ook werken aan de in- en uitgangen en aan de riolering vereisen. De overeenkomst met de uitbater loopt af in 2016 en er lopen onderhandelingen voor een nieuw contract. In principe zou dat geen negatieve gevolgen mogen hebben voor de certificaathouders, integendeel zelfs. Voor het lang geopperde project “Uitbreiding Noord” is het voorlopig wachten op een uitspraak van de Raad van State (doordat een buurtbewoner bezwaar aantekende).

 

Woluwe Shopping

Ondanks de dalende bezoekersaantallen stegen de recurrente (huur)inkomsten in 2015 met 3,3 %, en de totale inkomsten zelfs met 4,6 %. De bezettingsgraad ligt op 100 %. De voorbije 7 jaar stegen de huren met ongeveer 36 % (t.o.v. 11 % voor de inflatie). De brutocoupon neemt lichtjes toe, maar door de verhoging van de roerende voorheffing van 25 naar 27 % blijft de nettocoupon (nr. 68) die op 29 juni uitbetaald wordt, uiteindelijk onveranderd op 55,44 EUR.

 

Voor volgend jaar tippen we op een lichte toename (+1,9 % tot 56,50 EUR). Hoewel de waardering erg complex is (waarde toekomstige “Uitbreiding Noord”?) ramen we de netto liquidatiewaarde (vóór couponbetaling) op ruim 1800 EUR per certificaat, maar een positieve verrassing is niet uitgesloten.

 

Woluwe Uitbreiding

Hier daalden in 2015 de recurrente (huur)inkomsten met 1,2 %, hoofdzakelijk door een tijdelijke leegstand ten gevolge van een faillissement. De totale inkomsten klommen wel 1,6 % hoger. Op 31/12 waren bijna alle handelszaken verhuurd. Hoewel het resultaat fors daalde (-4,7 %) door een eenmalige kost i.v.m. een btw-probleem rond een huurcontract met ING, steeg de brutocoupon toch lichtjes. Netto wordt er (net zoals in 2015) op 29 juni een bedrag van 28,88 EUR uitgekeerd (coupon nr. 28).

 

De voorbije 7 jaar stegen de huurinkomsten met zowat 26 %. Dat is weliswaar een stuk minder dan bij Woluwe Shopping, maar in oktober 2016 vervalt een reeks oude erfpachtcontracten (voor ruim een kwart van de totale oppervlakte). Een aantal nieuwe contracten is al ondertekend, terwijl er over andere nog onderhandeld wordt en er voor sommige ook een gerechtelijke procedure loopt. Hoe dan ook verwachten de beheerders voor 2016 dat de recurrente inkomsten met ±2,8 % zullen stijgen, en dat in 2017 alleen al door de contracthernieuwingen de huurinkomsten 3 tot 5 % hoger zullen afklokken.

 

Voor juni 2017 mikken we op een nettocoupon van 29,42 EUR (+1,9 %). Ondanks een aantal onzekerheden schatten we de netto liquidatiewaarde (vóór couponbetaling) op zo’n 710 EUR per certificaat, mogelijk nog meer bij de realisatie van “Uitbreiding Noord” en dankzij het positieve effect van de werken voor de komst van de tram.

 

Koers op het moment van de analyse

Woluwe Shopping: 1 950 EUR

Woluwe Extension: 655,50 EUR

 

Deel dit artikel