Analyse
Beleggen in een kamer of appartement via Senior Assist? 1 jaar geleden - woensdag 23 maart 2016

Er worden drie projecten aangeboden.

We lopen niet echt warm voor een dergelijke belegging.
Wij raden u dan ook aan om voor een GVV zoals
Befimmo of Vastned Retail Belgium te kiezen, of eventueel voor het vastgoedfonds C+F Immo Rente.
Voor wie een sterke (beleggers)interesse heeft in de zorgsector, vermelden we er nog even bij dat bij de GVV's
Aedifica, Cofinimmo en Home Invest Belgium eveneens een (klein) deel van hun portefeuille aan deze sector besteden, en Care Property Invest zelfs uitsluitend belegt in serviceflats en rusthuizen. Op dit moment vinden we de koers van die GVV's echter (net iets) te hoog om ze u aan te raden.

 

Waarover gaat het?

Senior Assist is een van de grootste uitbaters van rusthuizen en woonzorgcentra in ons land. Op dit moment biedt de groep minstens drie vastgoedprojecten aan waarin particulieren kunnen investeren: de Gildentuin in Londerzeel, het Engelenhof in Ichtegem en het Moutershof in Meise.

Volgens de beperkte informatie waarover we beschikken, gaat het voor de rusthuizen (Gildentuin en Engelenhof) om een erfpachtcontract (gebruikelijk). Een langetermijncontract dus waarbij de koper van de kamer of het appartement zijn goed ter beschikking stelt aan de uitbater, Senior Assist, voor een termijn van 27 jaar. Voor de woonzorgcentra of serviceflats zijn de huurinkomsten gedurende de eerste 5 (Moutershof) of zelfs 10 jaar (Engelenhof) gewaarborgd.

 

Informeer u op voorhand

Hebt u interesse in dit type belegging, dan is het uiteraard een must dat u naar het complex en de kamer en/of flat gaat kijken, en dat u alle informatie inwint die u maar kunt krijgen over het gebouw zelf en over de verkoop- en verhuurcontracten (bouwplannen, lastenboek, aankoopcontract, uitbatings- of verhuurcontracten, inzage in de boekhouding, omzet, enz.) alvorens u ook maar enig document ondertekent!

Op het moment van het ondertekenen van de notariële akte zal het daarvoor te laat zijn. Het verdient ook sterk aanbeveling om u te laten bijstaan door een vastgoedexpert (die zijn mening zal geven over het gebouw, de ligging, enz.) en door een juridisch expert die gespecialiseerd is in bouw- en verhuurmateries (om een oordeel te vellen over de kwaliteit van de contracten).

 

Wees voorzichtig

– Voor de rusthuizen met erfpachtcontract bent u 27 jaar lang gebonden aan de uitbater, ook bij tegenvallende prestaties. Denk o.a. aan huurleegstand (altijd mogelijk), maar ook aan eventuele financiële problemen (faillissement) waarmee de uitbater te kampen kan krijgen en waardoor hij niet in staat meer kan zijn om huurgelden uit te betalen aan de eigenaars van de kamers. In zo'n geval is het ook niet makkelijk om de uitbater te vervangen door een andere (duurt maanden tot jaren). En als zo'n scenario zich voordoet, smelt uw rendement uiteraard als sneeuw voor de zon.
– Voor serviceflats zijn de waarborgen m.b.t. de huurinkomsten bijna altijd beperkt, zowel qua omvang (maximumbedrag) als qua termijn. Controleer of alle details hierover zwart op wit worden vermeld in uw contract.
– Ook is het niet zo makkelijk om de kamer eventueel terug te verkopen (en tegen welke prijs?)
– Eventuele extra kosten in de toekomst vallen nooit uit te sluiten (wat bij nieuwe veiligheids- of comfortnormen bijv. waaraan de kamers moeten voldoen?)
– Ook dient u rekening te houden met de fiscale impact van dit type investering (belastbaar inkomen).

 

Onze mening

Het nettorendement (3 à 4 %) van een investering in een rusthuis van Senior Assist is te vergelijken met dat van andere vastgoedbeleggingen. Maar gezien de nadelen zijn we toch niet dolenthousiast. Wie in vastgoed belegt via een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV), of via een vastgoedfonds, mag een vergelijkbaar rendement ambiëren, en zonder deze minpunten.

 

Deel dit artikel