Analyse
Beleggen in beursgenoteerd vastgoed: hoe doet u dat het best? 1 jaar geleden - vrijdag 18 maart 2016

Beleggen in vastgoedcertificaten of vastgoedvennootschappen?

Vastgoedcertificaten

Vastgoedcertificaten zijn de oudste vorm van ‘papieren’ vastgoedbeleggingen in België. Sinds de komst van de vastgoedbevaks vanaf begin 1996 zijn ze echter geleidelijk op hun terugweg. Hoewel er in november 2015 na ettelijke jaren nog eens een nieuw vastgoedcertificaat, namelijk Immo Mechelen City Center, naar de beurs werd gebracht, zijn het merendeel van die certificaten momenteel in een vereffeningsfase of is die fase niet meer veraf. Terwijl er in de gloriejaren een kleine 40 vastgoedcertificaten noteerden, blijven er nog amper 17 over.

 

Kenmerken
– Met uitzondering van Distri-Land dat een kleine portefeuille baanwinkels beheert, heeft een vastgoedcertificaat betrekking op één specifiek gebouw of gebouwencomplex. Wie voldoende wil spreiden, is dus minstens verplicht om verschillende certificaten te kopen. Zo niet bent u volledig afhankelijk van het reilen en zeilen van één specifiek gebouw. Denk daarbij aan het huurrisico en de kosten, zoals voor onderhoud en eventuele renovatie van het gebouw.

– Voor de financiering van de aankoop van het gebouw wordt een specifieke vennootschap opgericht die zich volledig of grotendeels financiert via de uitgifte van vastgoedcertificaten. Na meestal 15 tot 25 jaar wordt het gebouw verkocht en het certificaat vereffend.

– Door de relatief kleine waarde van één gebouw is er slechts een beperkt aantal stukken in omloop. Dat maakt ook de verhandelbaarheid op de beurs verre van optimaal. Sommige certificaten worden dagen of zelfs weken lang niet verhandeld. De koersen kunnen dan ook forse bokkensprongen maken. Bij aan- of verkoop is het dus steeds aangewezen om met koerslimieten te werken.

– Hoewel u strikt juridisch geen eigenaar bent van het gebouw kunt u jaarlijks door middel van een couponbetaling rekenen op de verhuuropbrengsten min de kosten van het gebouw en bij vereffening op de nettoverkoopopbrengst. Hoewel het coupon-rendement in sommige gevallen tot meer dan 10 % netto kan oplopen, dient u zich evenwel te hoeden voor die hoge rendementen. Vaak is de koers door problemen met het gebouw (verlies van huurders, een nakende levensnoodzakelijke dure renovatie) fors gezakt en zit de kans er dik in dat de volgende jaren geen of slechts een zeer lage coupon wordt betaald. Ook loopt u het risico dat het gebouw mogelijk tegen een erg lage prijs wordt verkocht en u een pak minder dan de beurskoers netto krijgt terugbetaald.

 

Roerende voorheffing op vastgoedcertificaten?
De roerende voorheffing (RV) op de jaarlijkse coupons en op de liquidatiecoupons bij vastgoedcertificaten zorgt voor heel wat hoofdbrekens. Aan de hand van een cijfervoorbeeld leggen we uit hoe de vork aan de steel zit.
– Uitgifteprijs certificaat: 250 EUR
– Het gebouw wordt over 25 jaar afgeschreven à 10 EUR per jaar (afschrijvingsritme vermeld in prospectus; kan in de loop der jaren worden aangepast)
– Jaarlijkse coupon: 15 EUR bruto
– Verkoop gebouw na 20 jaar

Elke jaarlijkse coupon van 15 EUR bevat (puur boekhoudkundig en fiscaal) 5 EUR 'intresten' waarop 27 % RV van toepassing is en 10 EUR onbelaste 'kapitaalaflossing' (afschrijving). De nettocoupon bedraagt dus
13,65 EUR = 5 EUR intrest - 27 % RV (-1,35 EUR) + 10 EUR 'kapitaalaflossing'.

Na 20 jaar bedraagt het resterende kapitaal nog 50 EUR (20 x 10 EUR = 200 EUR afgeschreven). Als het gebouw nu voor 240 EUR wordt verkocht, zal het bedrag boven 50 EUR (dus 190 EUR) tegen 27 % belast worden. De nettoliquidatie-uitkering is dus 188,70 EUR: 190 EUR 'meerwaarde' - 27 % RV (-51,3 EUR) + 50 EUR 'kapitaalaflossing’.

 

Vastgoedvennootschappen

Begin 1996 kwam de eerste vastgoedbevak, een vennootschap met specifieke regels en kenmerken die in vastgoed investeert, naar de beurs. Sindsdien is hun aantal stelselmatig toegenomen tot 17 nu en er komen er regelmatig nieuwe bij. In de tweede helft van 2014 en begin 2015 werden de vastgoedbevaks omgedoopt tot openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s). Voor de belegger veranderde er met de invoering van dit nieuwe statuut weinig.

 

Kenmerken
– Wie aandelen van een GVV koopt, beschikt van meet af aan over een ruim gespreide vastgoedbelegging. Met uitzondering van de lilliputter Immo Moury houden ze elk een vastgoedportefeuille van 150 miljoen tot meer dan 3 miljard euro aan. Sommige zijn gespecialiseerd in een specifiek vastgoedsegment, zoals kantoren, residentiële gebouwen, commercieel vastgoed of semi-industriële panden, terwijl andere een meer gemengd karakter hebben en tegelijk investeren in meerdere types vastgoed. Hoewel de meerderheid van de beleggingen van die GVV’s zich nog altijd in België situeert, kijken de meeste ook naar Nederland, Frankrijk, Duitsland en Luxemburg en enkele zelfs nog iets verder naar Roemenië en Zwitserland.

– GVV’s zijn aan strenge regels onderworpen. Ze moeten vier keer per jaar hun vastgoed laten schatten door een expert en hun schuldgraad mag maximaal 65 % bedragen, al zijn de huisbankiers van die GVV’s meestal nog strenger op dat schuldcriterium. Ook moeten ze jaarlijks minstens 80 % van hun winst via een dividend uitkeren. Tot slot mag één gebouw maximaal 20 % van de waarde van de portefeuille uitmaken.

– Er bestaan heel wat criteria die meespelen bij de keuze van een GVV. Zo is er de premie of de korting van de beurskoers t.o.v. de intrinsieke waarde van de GVV. Daarnaast spelen ook het nettodividendrendement, de pay-out ratio en de schuldgraad een rol. En uiteraard is ook de vastgoedportefeuille van groot belang. Denk daarbij aan de kwaliteit van de gebouwen en de vooruitzichten voor het vastgoedsegment en de specifieke locatie.

 

 

   Vastgoedcertificaat versus Vastgoedvennootschap
 
Kenmerk
Vastgoedcertificaat
Vastgoedvennootschap
(GVV)
Type belegging
schuldvordering op vennootschap die investeert in gebouw
aandeel van vennootschap
Belegger eigenaar?
economisch deels eigenaar van gebouw, maar niet juridisch
economisch en juridisch deels eigenaar van vennootschap
Spreiding
neen, 1 gebouw(encomplex)
ja, verschillende gebouwen
Belegt in
België of (zelden) Luxemburg
vooral België, ook buurlanden, soms rest Europa
Schatting vastgoed
niet verplicht
minstens vier maal per jaar
Looptijd belegging
meestal 15 tot 25 jaar
onbeperkte duur
Beursnotering
meestal, enkele fixing
(soms dagen/weken geen koers)
ja, meestal continu
(vlot verhandelbaar)
Roerende voorheffing
27 % op (meestal deel) coupon + op meerwaarde bij vereffening
27 % op dividend
beurstaks
0,27 % bij aan- en verkoop
0,09 % bij aan- en verkoop
speculatietaks
neen
neen

 

Waarin beleggen?

Gelet op het gebrek aan mogelijke risicospreiding, het veelal hoge risico en de moeilijkere verhandelbaarheid vinden we vastgoedcertificaten niet geschikt voor goede huisvaders. Het zijn tegenwoordig eerder speeltjes voor speculanten en specialisten die goed weten waar ze mee bezig zijn en willen inspelen op opportuniteiten (bv. onverwachte forse koersbewegingen door enge markt) of op positieve verrassingen die zich omtrent het gebouw zouden kunnen voordoen. Er staat dan ook geen enkel vastgoedcertificaat op onze aankooplijst.

Wie met een beperkte inleg in één keer over een ruim gespreide vastgoedportefeuille wenst te beschikken, kiest beter voor de aankoop van aandelen van één of enkele GVV’s. Rekening houdend met de voornoemde criteria zijn we momenteel koper van Befimmo en Vastned Retail.

 

Niet-beursgenoteerde vastgoedfondsen

Vastgoedfondsen zijn beleggingsfondsen die beleggen in vastgoedvennootschappen en vastgoedcertificaten, maar ook in vastgoedgerelateerde aandelen zoals die van projectontwikkelaars (Atenor, Banimmo, Immobel, …). Die fondsen beleggen in tegenstelling tot GVV’s dus niet direct in vastgoed, maar hebben wel het voordeel dat ze nog ruimer gespreid zijn. De meeste fondsen focussen overigens niet uitsluitend op één land maar leggen zich toe op geografische regio’s zoals Europa, de VS, Azië of zelfs wereldwijd. Bij die fondsen hebben wij een boontje voor C+F Immo Rente, dat hoofdzakelijk in Belgisch vastgoed belegt. Afhankelijk van uw eigen voorkeur kunt u kiezen uit de versie die de dividenden uitkeert of die ze automatisch oppot in de portefeuille.

Deel dit artikel