Analyse
Beleggen in vastgoed: hoe en waarom? 2 jaar geleden - dinsdag 29 december 2015

Voortaan tellen onze portefeuilles ook vastgoedbeleggingen in fondsen en GVV's. Welke en waarom?

Drie goede redenen om in vastgoed te beleggen

Diversificatie
Vooreerst verruimt een portie vastgoed de spreiding in uw portefeuille. De evolutie van de belegging verschilt immers van die van aandelen en obligaties.

 

Lage rente
Daarnaast wordt het vastgoed gestimuleerd door de huidige lage rente. De marktspelers kunnen zich financieren tegen historisch lage rentevoeten en daardoor dalen hun kosten en stijgt hun rendabiliteit. Ook maakt het de financiering van nieuwe overnames en projecten goedkoper. Dat alles maakt dat ze meer winst maken en dus een hoger dividend kunnen uitkeren. Dat klinkt als muziek in de beleggersoren, waardoor hun beurskoersen stijgen. En dat zorgt er dan weer voor dat de sector tegen interessante voorwaarden via een kapitaalverhoging vers geld kan aantrekken en de schuldgraad kan omlaaghalen.

 

Sterke vraag
Almaar meer institutionele spelers (zoals verzekeraars) wagen zich op het terrein van het vastgoed om aan hun toekomstige verplichtingen te voldoen.

 

Hoe in vastgoed beleggen?

 

1. Via het fonds C+F Immo Rente
Samenstelling portefeuille
– Dit is het enige fonds op onze markt dat uitsluitend in vastgoed noterend op de Brusselse beurs investeert (kan nog altijd bekoren op het vlak van prijs, rendement, schuldgraad en stabiliteit van de inkomsten).
– 75 % van de portefeuille bestaat uit gereglementeerde vastgoedvennootschappen en beursgenoteerde vastgoedcertificaten, aangevuld met vastgoedaandelen zoals de vastgoedpromotor Immobel.
– Daarnaast steekt 5 % van de portefeuille in cash.
– Ook telt de portefeuille 20 % aan obligaties om de liquiditeit te verhogen.
Een van de problemen van beleggen in beursgenoteerd vastgoed is de gebrekkige verhandelbaarheid op de beurs van bepaalde effecten zoals vastgoedcertificaten. Die zijn vaak klein van beurskapitalisatie en de handel erin kan beperkt zijn. Dat kan problemen opleveren bij de verkoop omdat de verkoper het risico loopt om te weinig te krijgen voor zijn stukken. En hoe meer partijen er op dat moment verkopen, hoe erger dat liquiditeitsprobleem wordt.
Gezien C+F Immo een kleine 200 miljoen euro belegt in Belgisch beursgenoteerd vastgoed, heeft het fonds een aanzienlijke positie opgebouwd in sommige vastgoedvennootschappen en -certificaten.
Dat is bijvoorbeeld het geval in Qrf (zie elders). Als er veel aandeelhouders om de een of ander reden uit het fonds zouden stappen, dan is de beheerder verplicht (grote) delen van de portefeuille te gaan verkopen. En die verkoopdruk zou voor ontwrichte marktprijzen kunnen zorgen. Dat weegt op de inventariswaarde van het fonds.
De beheerder zal echter een groot deel van de verkoopsdruk opvangen door de zeer liquide posities in obligaties en cash te verkopen. Dat laat het fonds de ruimte om de vastgoedposities langzaam maar zeker af te bouwen, met minder marktverstorende koersen tot gevolg.

 

Dividendrendement
– Het dividendrendement over de laatste tien jaar bedroeg zowat 3,7 %, maar de laatste jaren werd er beduidend minder uitgekeerd (2,4 % in 2014, 0,7 % in 2015).
Redenen zijn dat het fonds besliste om een deel van het te bestemmen resultaat over te dragen naar het volgende boekjaar, dat de lage rente zorgde voor minder inkomsten uit de vastrentende effecten in de portefeuille en dat sommige effecten in de portefeuille zelf met een lager dividend voor de dag kwamen (bijvoorbeeld Beaulieulaan en Diegem Kennedy).
– Zowel het kapitalisatiedeelbewijs als het distributiedeelbewijs komen in aanmerking voor een aankoop.
Kiest u voor het distributiedeelbewijs, hou er dan rekening mee dat de grootte van het dividend kan schommelen in de tijd en dat u roerende voorheffing betaalt op uw dividend.
Bij de kapitalisatiestukken is dan weer de beurstaks bij verkoop (1,32 %) van doen.

 

Identiteitskaart
Kopen bij Delen Private Bank en Bank J. Van Breda of in de grote banken (instapkosten kunnen meer dan 2 % bedragen).
Bij Fortuneo betaalt u als lid van Test-Aankoop 1 % instapkosten en dient u voor minimaal 1 000 euro te kopen. Het fonds moet u telefonisch aanvragen op het nummer 02/225 18 60.
ISIN-code KAP: BE6251904601
ISIN-code DIS: BE6251905616
Jaarlijkse kosten: 1,4 %
Jaarlijks rendement op 1 jaar: 6,3 %
Jaarlijks rendement op 3 jaar: 9,5 %
Jaarlijks rendement op 5 jaar: 7,5 %
Top drie posities uit de portefeuille: Wereldhave Belgium (8,9 %), Retail Estates (8,1 %), Ascencio (7,9 %).

 

2. Via GVV's (ex-vastgoedbevaks)
–  Momenteel telt de beurs van Brussel 17 GVV's. Ze bezitten verschillende gebouwen en spitsen zich bij hun investeringen vooral toe op één of enkele specifieke vastgoedsegmenten (kantoren, commerciële panden, residentieel vastgoed, semi-industriële en logistieke gebouwen).
– Hun portefeuille loopt van ruim honderd miljoen euro (behalve voor Immo Moury) tot enkele miljarden euro (zoals voor Cofinimmo en Befimmo).
– Het merendeel van hun portefeuille is nog altijd belegd in België, maar ook de buurlanden komen steeds meer aan hun trekken. Leasinvest Real Estate investeert ook in Zwitserland en Warehouses De Pauw in Roemenië.
– Vastgoedvennootschappen worden vaak beschouwd als alternatief voor vastrentende beleggingen. Gezien ze zelf heel wat schulden aangaan om de aankoop van gebouwen te financieren, zijn ze gevoelig voor de evolutie van de rentevoeten op lange termijn (toen die rente in het voorjaar 2015 plots aanzienlijk aantrok, duwde dat de koersen van de GVV’s ontegensprekelijk een stukje lager).
– Vanaf 2016 zullen de dividenden van alle vastgoedvennootschappen (ook die van de drie residentiële GVV’s Aedifica, Care Property Invest en Home Invest Belgium) hoogtstwaarschijnlijk worden onderworpen aan een roerende voorheffing van 27% (nu nog 15 %).
– Onze favorieten zijn Befimmo, Qrf et Vastned Retail Belgium, en de nieuwkomer op de beurs, Xior Student Housing.

Deel dit artikel