Analyse
Alternatieve vastgoedbeleggingen 2 jaar geleden - dinsdag 22 september 2015

Beleggen in rusthuizen, studentenwoningen en hotelkamers: een goede zaak?

Tal van advertenties willen u verleiden om te beleggen in kamers in rust- en verzorgingstehuizen of woonzorgcentra, in assistentie- en serviceflats voor ouderen, in kamers en appartementen voor studenten, in hotelkamers, vakantiehuisjes en zelfs parkeerplaatsen en -garages.

– De aankoop van een studentenwoning is de meeste eenvoudige formule. Op het vlak van risico en transparantie onderscheiden studentenkoten zich van de andere formules. Indien u zelf de verhuur op u neemt, moet u wel rekening houden met de nodige administratieve rompslomp en de kans dat de verschillende eigenaars in het gebouw elkaar gaan beconcurreren.

– Investeren in een hotelkamer lijkt ons een te zware aantasting van uw rechten als eigenaar en raden we af.

– Beleggen in seniorenhuisvesting berust in grote mate op vertrouwen in de exploitant. Wanneer de uitbating volgens de regels verloopt en u een correcte opbrengst levert, kan dat een interessante optie zijn. Kies voor een formule voor dewelke alle kosten bij de exploitant vallen.

De forse opmars van alternatieve vastgoedbeleggingen is vooral het gevolg van de lage intrestvoeten. In plaats van een volledig project te verkopen, trachten de promotoren deze tegen een hogere prijs in kleine stukjes aan particulieren te slijten. Zij zijn immers naarstig op zoek naar een aantrekkelijk rendement. Maar opgelet ! Een nettorendement van 4 % kan momenteel erg aanlokkelijk lijken, maar als de rentevoeten aantrekken, kan die 4 % heel wat minder interessant worden. Bovendien worden de opbrengsten voorgespiegeld voor gebouwen in (gloed)nieuwe toestand. Weet dat elk gebouw na tien jaar veroudert…

 

Specifieke regels

Sommige marktniches hebben veelbelovende vooruitzichten, maar de ene belegging is de andere niet. Zo is de ligging erg cruciaal voor de huuropbrengst en latere meerwaarde bij verkoop. Voorts zijn vele van die vastgoedobjecten aan specifieke regels gebonden (soms verschillend per gewest en per stad), regels die overigens in tijd strenger kunnen worden. In de seniorenhuisvesting zijn sommige door de overheid erkend, andere weer niet. Bij studentenwoningen is de opname in het huisvestingsbestand of een kwaliteitslabel van de universiteit een voordeel. En tot slot is er ook het fiscale plaatje. Niet elk project wordt op dezelfde wijze belast, zowel bij aankoop als wat de jaarlijkse inkomsten betreft.

 

Hoe verloopt de aankoop?

Nadat de verkoper u bezocht heeft of u bij hem langs bent geweest en u (liefst ook) de kamer of de flat hebt bezocht, dient u een verkoopcompromis te tekenen en een voorschot te betalen. Nadien wordt bij een notaris de definitieve akte verleden en het saldo betaald.
De totale uitgave zal altijd hoger liggen dan de aangekondigde prijs. Zo zult u registratiekosten moeten betalen (bestaand gebouw: 10 % in Vlaanderen, 12,5 % in Brussel en Wallonië) of btw (nieuwbouw; 21 % of slechts 12 % in geval van erkende rusthuizen). Voorts zult u naast notariskosten vaak nog heel wat andere kosten voor lief moeten nemen. U zult meerdere overeenkomsten moeten tekenen. U wordt meestal doorgaans volwaardig eigenaar (woning) en mede-eigenaar (grond en gemeenschappelijke delen van het gebouw). Een uitzondering : de hotelkamers waar u geen mede-eigenaar wordt van de grond, maar u voor het gebruik ervan via een erfpachtconstructie een jaarlijks recht (canon) betaalt.

 

Verhuur en uitbating

Bij de hotel-, rusthuiskamers en service-flats, stapt u naast de vastgoedeigendom voor minstens 27 jaar mee in een exploitatie. Daarbij zijn de belangen van de uitbater, die zelf zo veel mogelijk voor zichzelf wenst te houden, tegenstrijdig met de uwe. Een uitbater die zijn werk niet naar behoren vervult, de deur wijzen, vergt een collectief optreden. Bij studentenkamers kunt u zelf voor de verhuur instaan, maar die taak overlaten aan een vastgoedkantoor. Reken daarbij toch op een commissie van 6 tot 7 % op de ontvangen huur.

 

Rendement

Opbrengst en kosten
De periodieke opbrengst hangt rechtstreeks af van de verhuur. In sommige gevallen is die opbrengst via een formule rechtstreeks gelinkt aan de totale huurinkomsten van het volledige rusthuis of woon-zorgcentrum of het hele complex van assistentie- of serviceflats. Het is dus de bezetting van het geheel die telt. Bij hotelkamers worden alle inkomsten in een pool gestopt en wordt de totale opbrengst voor een bepaald percentage aan alle kamereigenaars uitgekeerd. Soms vallen alle kosten voor het onderhoud van de wooneenheid, van de gemeenschappelijke delen en van de exploitatie volledig ten laste van de uitbater en de bewoners, maar het kan ook zijn dat die kosten geheel of gedeeltelijk aan de eigenaars worden doorberekend. In de praktijk is de transparantie over de inkomsten en de kosten ver te zoeken. Vraag is ook hoe u medezeggenschap hebt over bepaalde werken, investeringen en kosten. 
Rendement in twee delen
Enerzijds is er de opbrengst uit de verhuur of uitbating van het vastgoed. Anderzijds de meerwaarde bij de verkoop. Die meerwaarde is uiteraard moeilijk vooraf te bepalen en afhankelijk van vele factoren (evolutie van de vastgoedmarkt, van het specifieke vastgoed-type, op die bepaalde locatie, algemene conjunctuur, rentevoeten, fiscale stimuli of ontmoedigingsmaatregelen…). Anderzijds speelt de vraag en aanbod op die specifieke markt een rol. En uiteraard is er ook de fysieke staat van het vastgoed (goed onderhouden? niet verouderd?  voldoet het aan de normen? dringt een kleine opfrissing of grondige renovatie zich op? dient het een volledig nieuwe bestemming te krijgen?). Door de bank genomen, kan gesteld worden dat de vastgoedprijzen op de lange termijn minstens een gelijke trend houden met de inflatie, maar enige zekerheid hieromtrent is er niet.
3 à 4 %
De werkelijke jaarlijkse netto-opbrengst (zonder eventuele meerwaarde bij de verkoop) situeert zich ergens tussen 3 en 4 %. Hogere cijfers houden rekening met een gedeeltelijke financiering of met een hypothetische meerwaarde. Bovendien houden ze niet altijd rekening met alle kosten en mogelijke leegstand.

 

Verkopen?

U kunt het aangeschafte vastgoed altijd van de hand doen. Meestal heeft de uitbater wel een voorkooprecht, maar als er een andere koper is die een hoger bedrag biedt, mag u probleemloos aan hem verkopen. Vraag is wel of u gemakkelijk een koper kan vinden voor dat type vastgoed.
Hotelkamers zijn ook hier een geval apart: wenst u de kamer te verkopen, dan zal de nieuwe koper een vergoeding van 2 % van de kamer moeten betalen om de erfpacht van de grond te hernieuwen.
De wederverkoop van een gebouw met meerwaarde wordt enkel  belast tegen 16,5 % als die wederverkoop gebeurt binnen vijf jaar na aankoop. Maar er zijn grote aftrekken bij de berekening. U moet dus met een aanzienlijke winst  doorverkopen vooraleer u belastingen moet betalen.

 

Belasting

Uw inkomsten uit vastgoed wordt belast. De projecten op de markt houden echter een grote verscheidenheid aan juridische constructies in die elk aan andere belastingregels zijn onderworpen. De fiscale behandeling, waarbij de regels overigens voortdurend kunnen wijzigen, is niet het element waarop u zich moet baseren als u beslist om te investeren.

 

Opgelet voor valstrikken!

– Vraag ruime tijd op voorhand alle nodige documenten om ze door een jurist te laten doornemen.
– Laat u niet onder (tijds)druk zetten en neem voldoende bedenktijd vooraleer u iets beslist.
– Bezoek, eventueel samen met een expert, de kamer of flat en het gebouw waarin deze gevestigd is, vraag eventueel naar getuigenissen of ervaringen van bewoners en check de ligging en de buurt.
– Let goed op over welk type exploitatiecontract het gaat: wie draait er op voor de kosten voor onderhoud en verzekeringen, voor opfrissingswerken, voor leegstand …
– Kies bij seniorenhuisvesting best voor door de overheid erkende projecten.
– Mik bij studentenwoningen op standaardkamers in het middensegment van de markt die minder gevoelig zijn voor leegstand dan grotere kamers of appartementen in het luxesegment.
– Stel de verkoper voldoende kritische vragen.
– Teken geen enkel contract vooraleer u alle bijhorende documenten en plannen grondig hebt doorgenomen.
– Laat u niet verblinden door (te) hoge rendementen: meer dan 3 à 4 % netto is niet realistisch.
– Wees u ervan bewust dat het gaat om een belegging op zeer lange termijn. De verkoopprijs kan (flink) onder de aankoopprijs liggen.
– Weet dat u een langetermijncontract aangaat met de uitbater.

 

Onze test

In het voorjaar kozen we uit advertenties een vijftal vastgoedprojecten uit en stuurden enquêteurs op pad die zich als potentiële belegger voordeden. Het ging daarbij om rusthuiskamers in het Brusselse Oudergem (‘Les Azalées’ van Skyline Europe), assistentiewoningen in het Vlaams-Brabantse Aarschot (‘Oase’ van Realis), studentenkamers en -studio’s in Brussel (‘The Place To’ van Allfin) en Antwerpen (‘Campus Nieuw Zuid’ van Triple Living) en hotelkamers in het Waals-Brabantse Waver (Ibis-hotel van Creadomus Invest / Industrie Hôtelière).

 

Onze bevindingen

– Met fraaie rendementen, ronkende slogans rond veiligheid, zekerheid, toekomstgerichtheid, uitstekende ligging … zien de advertenties er meestal erg verleidelijk uit.
– Wanneer de enquêteurs contact opnamen, leek dat merkwaardig genoeg niet altijd vlotjes te verlopen. Soms moesten ze meermaals contact opnemen om een afspraak met een verkoper vast te leggen.
– Onze enquêteurs klaagden vaak over het gebrek aan concrete informatie. Ze kregen vaak alleen maar publicitaire folders. De informatie is gespreid over diverse documenten,
– Het bleek aartsmoeilijk om alle noodzakelijke documenten vóór de ondertekening van het contract te bekomen. Het gebeurt dat de definitieve contracten pas kort voor of bij de ondertekening van de definitieve akte bij de notaris worden overhandigd.
– Behalve voor de hotelkamer, waarbij de grote middelen niet geschuwd worden om de belegger over de streep te trekken, bleken de verkopers zich correct en niet (al) te opdringerig te gedragen. Wanneer de enquêteurs echter doorvroegen naar specifieke details, voelden sommige zich niet gemakkelijk.
– Naar de persoonlijke financiële situatie van de kandidaat-koper en zijn beleggingsmotieven werd niet of nauwelijks gevraagd. Meestal wel naar het te investeren bedrag en soms ook naar het gewenste rendement.
– De ene keer wordt een vrij gedetailleerde rendementsberekening voorgelegd, gestoeld op een aantal meer of minder realistische veronderstellingen, terwijl een andere keer er enkel ‘op vraag’ van de kandidaat-koper slechts een zeer ruwe en summiere rendementsschatting wordt gemaakt.
– De verkoopcontracten zijn correct opgesteld. De verkopers dekken zich op dezelfde wijze in als de verkopers van een gewoon appartement. De verkoopdocumenten bevatten de klassieke valkuilen die in deze sector gebruikelijk zijn.

 

Eenvoudiger: de GVV

Wie met een beperkte inleg en zonder administratieve beslommeringen in zorgvastgoed wil beleggen, kan dat eenvoudig via de aankoop van openbare gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV’s, de ex-vastgoedbevaks).
– Care Property Invest  de portefeuille bestaat volledig uit serviceflats
– Aedifica: investeert in residentiële gebouwen maar slechts 2 % in rusthuizen
– Cofinimmo: belegt 43,5 % in zorgvastgoed.
– Home Invest Belgium is de enige GVV die in studentenwoningen investeert: zo heeft het de gebouwen van het vastgoedcertificaat Louvain-la-Neuve gekocht en doopte het recent een kantoorgebouw in Oudergem om tot een studentenresidentie, samen goed voor enkele procenten (minder dan 10 %) van de portefeuille.
Momenteel vinden we de vier hierboven vermelde GVV’s (iets) te duur om te kopen, maar ze mogen wel in uw portefeuille blijven.
Tot slot is er ook nog Quares Student Housing (QSH), een fonds dat zich toelegt op studentenhuisvesting. Niet oninteressant, maar er kleven toch ook enkele nadelen aan.

 

Deel dit artikel