Analyse
Woluwe vastgoedcertificaten: vergadering met heel wat info 2 jaar geleden - dinsdag 19 mei 2015

Ondanks de daling van het bezoekersaantal van het Brusselse winkelcomplex (Woluwe Shopping en Woluwe Uitbreiding) blijven de vooruitzichten voor de twee vastgoedcertificaten vrij gunstig.

Ondanks enkele onzekerheden (de algemene situatie van winkelcomplexen en de komst van nieuwe projecten/concurrenten zoals NEO, Uplace, Docks Bruxsel en een uitbreiding in Louvain-la-Neuve), blijven we optimistisch gestemd voor de twee vastgoedcertificaten.
KOOP WOLUWE UITBREIDING rond de 700 EUR.
HOUD WOLUWE SHOPPING (1 826 EUR).

 

Algemene situatie

Voor het volledige complex viel het aantal bezoekers in 2014 met 3,5 % terug maar de impact op de omzet is beperkt gebleven (-1,3 %). Deze dalende tendens is in zowat alle Belgische winkelcentra te zien en is te wijten aan het slabakkende economische klimaat en de opkomst van e-commerce. De bezettingsgraad van het centrum is zo goed als 100 %.

 

Op middellange termijn zouden dankzij de nieuwe uitbreiding en de komst van een tram in de nabijheid, die kapitaalkrachtige mensen uit het zuidoosten van Brussel makkelijker toegang zal geven, de bezoekersaantallen op zijn minst gelijk moeten blijven.

 

Woluwe Uitbreiding

Coupon nr. 27 zal worden uitgekeerd op 24 juni en stijgt met 1,3 % tot 28,88 EUR netto. Voor juni 2016 rekenen we op een 1 % hogere coupon van 29,18 EUR. De recurrente inkomsten zijn in 2014 met 2,6 % gestegen.

 

Voor het boekjaar 2015 tippen de beheerders op een stabilisatie. In 2016 en 2017 daarentegen zullen er waarschijnlijk hogere huurprijzen uit de bus komen aangezien enkele erfpachthuurcontracten, afgesloten bij de opening van Uitbreiding in 1989, komen te vervallen. Deze zijn goed voor 25 à 30 % van de verhuurde oppervlakte. Daartegenover staan waarschijnlijk hogere investeringen om de aantrekkelijkheid van het centrum te verbeteren. Het rendement is met zo’n 4,3 % aantrekkelijk.

 

Woluwe Shopping

Coupon nr. 67 wordt eveneens uitgekeerd op 24 juni en bedraagt 55,44 EUR netto (+ 1,5 %). We mikken voor juni 2016 op een coupon van 56,10 EUR (+ 1,2 %). De recurrente inkomsten zijn in 2014 met 5,4 % gestegen door enkele nieuwe verhuringen en de hernieuwing van bestaande contracten. De beheerders tippen voor 2015 op een stijging van zo’n 2 %. Voor Uitbreiding Noord moet er enkel nog gewacht worden op een beslissing van de gemeente Sint-Lambrechts-Woluwe rond de stedenbouwkundige vergunning (verwacht eind juni).

 

Het certificaat lijkt op het eerste zicht duurder dan Woluwe Uitbreiding terwijl het rendement slechts 3,1 % bedraagt. Men moet evenwel rekening houden met de hogere gemiddelde kwaliteit van de ligging van de winkels, het feit dat het gebouw in handen is van het certificaat en het niet zoals bij Woluwe Uitbreiding gaat om een erfpachtregeling en de waarde van het project Uitbreiding Noord ten slotte enkel Woluwe Shopping aanbelangt. We schatten de waarde van dit laatste project ruwweg op zo’n 250 EUR per certificaat (zonder dit project dicht bij de 4 %).

 

Deel dit artikel