Analyse
Zeven jaar na de subprimecrisis: vastgoedmarkten gesaneerd? 2 jaar geleden - woensdag 8 april 2015

In 2008 zakte de wereldeconomie weg in een recessie na een grootschalige vastgoedcrisis...

Zijn de vastgoedmarkten 7 jaar na de subprimecrisis eindelijk gezuiverd?
Niet helemaal. Het risico op een nieuwe crisis is alleen wat verschoven naar andere ontwikkelde landen en vooral naar de groeilanden, waar de vastgoedmarkten en de schuldenlast de pan uitswingen.

 

Langdurige crisis

Globaal bekeken duwde de wereldwijde crisis van 2008 de vastgoedmarkt 2 jaar in het slop. Daarna kwam er een voorzichtig herstel. Zo noteert de Global House Price Index van het IMF, die de vastgoedprijzen meet in de 50 belangrijkste landen ter wereld, nog altijd 7% onder zijn niveau van vóór de crisis (terwijl de beursindexen opnieuw records behalen!).

 

We kunnen de nationale markten onderverdelen in twee categorieën.

De eerste verzamelt landen die keihard geraakt werden door het uiteenspatten van een vastgoedzeepbel (VS, Spanje, Ierland, VK, Nederland). De naweeën van hun vastgoedcrisis zijn in die landen vaak nog altijd zichtbaar en de prijzen liggen er gemiddeld nog altijd 20% onder hun niveaus van 2008.
De tweede categorie omvat tal van groeilanden (China, Brazilië), maar ook ontwikkelde industrielanden (Australië, Zweden, Canada, Duitsland), waar de correctie beperkt was en de vastgoedmarkt er snel bovenop kwam met een gemiddelde prijsstijging van 25% sinds 2008.

 

Onevenwichten van markt tot markt

Terwijl sommige vastgoedmarkten vandaag compleet gesaneerd zijn, vertonen andere nog grotere onevenwichten dan in 2008. Het risico op zeepbellen blijft dan ook aanwezig, een situatie die rechtstreeks voortvloeit uit de monetaire politiek van de centrale banken (door de financiële markten te overspoelen met goedkope liquiditeiten, wilden ze de economische activiteit relanceren en een deflatie vermijden maar hierdoor gingen de aandelen-, vastgoed- en obligatiemarkten in een aantal landen ook fors hoger).

 

Vooral China kampte met een vastgoedboom die een enorme zeepbel deed ontstaan die de autoriteiten nu zo gecontroleerd mogelijk willen laten leeglopen. Maar ook ontwikkelde landen zoals Zweden, Duitsland, Canada en Australië zagen hun prijzen de voorbije jaren met soms meer dan 30% klimmen. De stijgingen van de vastgoedprijzen verstoren echter ook het economische evenwicht. En voor de centrale banken beperkt de stijging van de vastgoedmarkt en de stijging van de schuldenlast die daarmee samenhangt, hun manoeuvreerruimte.

 

Dilemma

Crisissen die ontstaan na het uiteenspatten van een vastgoedzeepbel, snijden dieper en duren langer dan andere. De meeste monetaire autoriteiten houden de evolutie van hun vastgoedmarkt dan ook nauwlettend in het oog. Dat geldt i.h.b. voor centrale banken die een wisselkoersbeleid voeren (Australië, Zweden). Om te vermijden dat hun munt te sterk zou aantrekken, houden zij hun rente extreem laag, maar zo voeden ze ook de vastgoedboom.

 

Globaal bekeken, en rekening houdend met enerzijds de afwezigheid van inflatiedruk en anderzijds een kwetsbaar economisch herstel, voeren bijna alle centrale banken een extreem flexibel beleid, soms zelfs te flexibel. De overvloedige beschikbaarheid van goedkoop krediet stimuleert immers de stijging van de vastgoedprijzen en van de schuldenlast (wereldwijd +40% sinds 2007).

 

Deel dit artikel