Analyse
Nieuw statuut vastgoedbevaks 3 jaar geleden - donderdag 2 oktober 2014

Vastgoedbevaks doen massaal de aanvraag om hun statuut te veranderen in een gereglementeerde vastgoedvennootschap (GVV). Anders zouden ze onder de nieuwe striktere wetgeving voor hefboomfondsen vallen. Een puur technische overstap die in de praktijk nauwelijks iets zal veranderen.

Nieuwe wetgeving

In april 2014 trad een nieuwe wet in werking rond zogenaamde alternatieve beleggingsinstellingen zoals hefboomfondsen. Een goede zaak want voor deze laatste betekent dit een strikter juridisch kader waardoor ze minder speculatief gerichte bewegingsruimte hebben.

 

Vastgoedbevaks vallen echter ook onder deze wet waardoor ze zich aan een hele resem nieuwe regels zouden moeten houden, de operationele structuur zou verzwaren en de kosten verhogen.

 

De wetgever heeft echter in mei 2014 met de publicatie van de wet rond de gereglementeerde vastgoedvennootschappen (GVV) een oplossing geboden voor vastgoedbevaks. Dankzij deze wet kunnen ze een ander, nieuw statuut aanvragen waardoor ze niet meer als beleggingsfonds worden beschouwd. Dit GVV-statuut kan worden gezien als een Real Estate Investment Trust (REIT) in de Angelsaksische wereld of een Société immobilière réglementée (SIIC) in Frankrijk en is op het lijf geschreven van bevaks.

 

De GVV kan alle activiteiten uitvoeren die gelinkt zijn met de oprichting, verbouwing, renovatie, ontwikkeling, aankoop, beheer en exploitatie van onroerende goederen voor de lange termijn. Maar vastgoedtrading op korte termijn is uit ten boze.

 

Te zetten stappen

Alle bevaks maken momenteel de overgang naar het voor hen gunstigere GVV-regime. De meeste hebben reeds de aanvraag (bij toezichthouder FSMA) ingediend. Eenmaal deze stap gezet, krijgen ze 3 maanden de tijd om deze overstap op de algemene vergadering te laten goedkeuren. De komende weken staan er dan ook bij de toekomstige GVV’s algemene vergaderingen gepland.

 

Minstens 50 % van de aandeelhouders moeten aanwezig zijn en minstens 80 % moeten de overstap goedkeuren. Wordt het quorum niet bereikt dan moet een tweede vergadering worden belegd en is die 50 % niet meer nodig maar nog steeds 80 % van de aanwezigen moeten wel hun ja-woord geven. Normaal gezien is dit slechts een formaliteit en zullen alle bevaks de nodige stappen zetten.

 

Opvallend is ook dat aandeelhouders de mogelijkheid krijgen om niet akkoord te gaan met de verandering van het statuut. Ze zullen dan de mogelijkheid krijgen hun aandelen te verkopen voor maximaal 100 000 EUR tegen een gemiddelde prijs die zal berekend worden. Dit is een eerder technische verplichting die voor de aandeelhouder van een bevak, die de overstap doormaakt, van geen belang is.

 

Verschillen

De verschillen tussen het oude en nieuwe statuut zijn eerder kosmetisch van aard en uiteindelijk zeer beperkt. Belangrijkste is dat de FSMA toezicht zal blijven houden op GVV’s en dat de wettelijke verplichtingen zoals de maximale schuldgraad van 65 % en de pay-out ratio van 80 % (minstens 80 % van de winst moet worden uitgekeerd, mag ook in aandelen) worden behouden. De GVV is ook aan hetzelfde fiscale regime onderworpen als de vastgoedbevak.

 

Deel dit artikel