Analyse
Een appartement in Spanje kopen 3 jaar geleden - donderdag 3 april 2014

Een appartement aan de Costa Blanca of de Costa del Sol kopen? Een goede belegging? Hoe zit het met een eventuele toekomstige meerwaarde?

Er zijn nog altijd buitenkansjes te vinden. Maar meestal zijn het vooral grote investeerders (o.a. Amerikaanse fondsen) die bijv. grote loten opkopen tegen dumpingprijzen om ze zo snel mogelijk te commercialiseren en weer te verkopen met forse winst. Voor particulieren zijn de mogelijkheden dunner gezaaid. Wij raden u aan om uw kapitaal meer vaart te geven door het te beleggen volgens onze adviezen en modelportefeuilles. 

 

Viva España?

Sinds 2013 steeg het aantal verkochte woningen aan buitenlanders die niet permanent in Spanje verblijven met maar liefst 22%! Dat is ook niet verwonderlijk als je weet dat de Spaanse vastgoedprijzen eerst een boom beleefden en daarna 40% lager tuimelden, of zelfs nog meer langs de Middellandse Zeekust, waar de nieuwbouwprojecten als paddenstoelen uit de grond schoten.

 

Redenen voor de daling?

Als de prijzen zo sterk gedaald zijn, dan is de eerste reden daarvoor dat de prijzen vóór de daling exuberant hoog waren. Het is trouwens niet omdat de prijzen zo sterk zijn gedaald, dat ze ook weer fors zullen stijgen. Volgens ons kunnen de gemiddelde Spaanse vastgoedprijzen zelfs nog met 30% dalen. Waarom?
– Omdat de huidige prijzen overeenstemmen met 5,8 keer het gemiddelde Spaanse gezinsinkomen, terwijl de normale verhouding 4 is.
– Omdat de prijzen te hoog zijn in verhouding tot de te verwachten huurinkomsten.
– Omdat nog 550.000 nieuwbouwwoningen op een koper wachten.
– Omdat er 3,4 miljoen leegstaande woningen zijn en omdat het Spaanse bevolkingsaantal daalt (-2 miljoen over tien jaar als er niets verandert).
– Omdat 5 miljoen Spanjaarden werkloos zijn en geen recht hebben op een hypothecaire lening.
– En tot slot omdat het inkomen van de Spaanse werknemers een dalende trend vertoont.

 

Meerwaarde?

Als u een goedgelegen pand koopt tegen een correcte prijs, dan mag u over 15 jaar een meerwaarde ambiëren die min of meer gelijke tred zal houden met de inflatie. Maar voor uw globaal rendement dient u met nog andere elementen rekening te houden:
– De fiscaliteit. In sommige regio's betaalt u een aankooptaks (6% in Madrid, 10% in Catalonië, Andalusië). Daarnaast betaalt u een jaarlijkse belasting, die door de gemeente geheven wordt, en die de laatste tijd fors is gestegen. Bovendien zullen in het kader van de fiscale hervorming de belastingen voor eigenaars stijgen.
– Aan elk gebouw zijn (onderhouds) kosten verbonden. Bij wooneenheden die deel uitmaken van een complex betaalt u vaak ook vaste kosten.
– Goede huurinkomsten genereren, is niet makkelijk. De vraag is niet overweldigend groot en als u alles moet regelen vanuit België, maakt dat de zaken er niet makkelijker op.

 

Tweede verblijf

Als u een aankoop niet louter als een belegging beschouwt, maar ook zelf als (vakantie)woning wilt gebruiken, vraag u dan af hoeveel dagen per jaar u er gebruik van zult maken. Wees u ervan bewust dat u vroeg of laat ook eens andere oorden zult willen zien. Als u dicht bij uw pensioen staat en er gedurende langere periodes denkt te verblijven, liggen de kaarten anders. Maar zelfs dan kan ook huren interessant zijn (huurprijzen gedaald).

 

Deel dit artikel